政策法规9812753379.ppt

1、达旗市场综述,2,2010年壹月,政策初见端倪,达旗市场综述,一、宏观市场分析,3, 2010年的壹月，房地产笼罩在阴天里，政策已瞄准楼市泡沫，各种政策初见端倪！2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实，关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据讨论，房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，全民陷入了新一年房地产政策的讨论，是遏制？还是平稳？ 刚刚开春10天，国务院就以”国十一条”正式奠定了为2010年的房市确定了基调：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。 ,政策初见端倪,达旗市场综述,一月新政一览表,虽然有二套房贷款首付款比例不得低于40

2、%的规定，但是大部分仍然属于指导性政策 政策集中在中央督察专项治理，热点敏感问题如房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果等。 推出了一系列更加优惠的保障性住房措施，提出了力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题的目标。 公布了2010年新贷款政策，对比2009稳中有升，审批虽然收紧，但仍显利好,相关分析,6,2010年贰月,政策扑朔迷离,达旗市场综述,7,经过一月份的政策调控以后，进入二月，伴随着传统节日的到来，以及两会召开在即，国家的政策明显放缓了调控的节奏，走向扑朔迷离。 一边是引发政策的大猜想，是否政府调控就此止步

3、？一边是全国房地产一片“小阳春”景象，累计成交量增幅为18%,房地产投资3144亿元,同比增长31.1%,符合预期,投资增速比09年全年提升15个百分点,比去年同期提升30个百分点，而各地的均价也持续走高。 面对有些“无解”的房地产行业，政策将何去何从？,政策扑朔迷离,达旗市场综述,8,二月新政一览表,达旗市场综述,9,除了地方“京十一条”，并没有全国性的政策出台。 国家持续推进“国十一条”的落实，住建部联合国土部、发改委等九部委地方政府进行督察，一方面检查各地方政府对“国十一条”及相关调控政策的落实情况，另一方面也为春节后房地产政策的调整进行调研与准备。 影响体现在存款准备金的调整。,相关分

4、析,达旗市场综述,10,2010年叁月,政策重磅出击,达旗市场综述,11, 被视作政策走向“风向标”的第十一届全国人民代表大会第三次会议在3月7日召开，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、加快物业税征收；3、收紧房地产信贷。,三天以后，久悬未落的“另外一只靴子”正式落地，“国十九条”出台，措词严厉，剑指行业规范，各部位闻风而动，纷纷出台政策、“央企退市”，“审批监管”等。 三月份的房地产，政府发出了明确的信号。,政策重磅出击,达旗市场综述,12,三月新政一览表,达旗市场综述,13,措词严厉，态度明确 央企退市，凸显决心 严格规范商

5、品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20% 行业规范严格化，加强专项检查力度 政策向二三线城市扩展,相关分析,达旗市场综述,14,三月新政一览表,达旗市场综述,15,2010年肆月,政策连下冰雹,达旗市场综述,16, 从温家宝主持召开国务院会议“国四条”到仅仅只隔了一天的“新国四条”，再到“新国十条”，从国务院到九部委联动，首付政策，贷款政策，销售政策，保障房供应，直到第三套房可停贷”，两周之内，房地产行业连下冰雹，密集度和力度实属少见。 这些密集的政策到底预示了什么背后的含义？, 如

6、果说当央企退市要求发出以后，央企凭拿地王，还在怀疑政府的决心和力度，如果说前期的政策更多只是指导，那么四月的时候，政府用最强的力度，密集的政策将：“遏制”房地产过热，回归“理性”的决心表露无疑。,政策连下冰雹,达旗市场综述,17,四月新政一览表,达旗市场综述,18,.,达旗市场综述,19,差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策 停发第三套房贷款 遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数 物业税渐行渐近 问责制进一步强

7、化执行力，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房 银监会对房地产收紧,相关分析,达旗市场综述,20, 规定地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 北京、上海、深圳等一线城市“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”购房，占有相当高比例，以及大幅提高二套房及以上首付和按揭利率的规定，对投资投机性购房行为具有巨大的影响。 本次政策最大的亮点：提出实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高了购买首套自住但建筑面积大于90平方米的家庭的首付比例（3成）。 提高了购买第二套住房家庭的首付比例（5成）和贷款利率（1

8、.1倍），对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。,达旗市场综述,21, 明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。100万贷款本次利率提高后增加的负担每月均在1.3万以上。 10号文将调控高房价上升到更高的战略层

9、次：不仅将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，而且首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入。,从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。,22, 采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者

10、，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海项目）。,此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各种名目的炒房和投机性购房，按揭业务将承压，有效的遏制炒房现象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。,23, 今后房地产调控政策空间不大。如果短期内房价上涨势头依然存在，不排除管理层加息调控。此外也可能很快出台

11、不以物业税为名的房地产保有环节的税收。如果二套房的政策修改之后能够有效的遏制投机，控制住房价的快速上涨，税收政策可能会稍缓。,要加快研究制订引导居民合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。跟据新华网消息，目前财政部税政司已经着手修订，或将在近期内公布试行。 “对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”是政府一种探索过程，如果成功，这一制度性安排可能被固定下来。 地方政府可能“政策频出”：以房价上涨速度作为地方政府激励指标的机制也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。 “三套房政策”是应急之策，更是伏笔。在短期内全面而严格执行并不容易，更像是一种

12、为未来的调控手段埋下的伏笔。 限制房贷政策中，二套乃至三套房贷的申请人中大量是银行的优质客户，因此银行仍希望开展这些业务吸引他们，政策难于长期执行。,达旗市场综述,24, 进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。,25,加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正

13、。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。,26, 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。,27, 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低

14、于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。,28, 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资

15、金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为,29, 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。,30, 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。,31, 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住