三湾路荆州市场调研报告 2终

1、目目 录录 一、荆州城市阅读一、荆州城市阅读.1 1 （一）城市概况.1 1 1 1 、历史沿革、历史沿革、历史沿革.1 2、行政区划与人口.2 3、城市区位与交通.3 4、旅游.4 5、古城.4 （二）经济发展.5 1、经济概况及主要特征.5 2、经济指标分析.5 （三）城市发展与规划.8 1、城市发展（市域范围）.8 2、城市规划（主城区域）.9 二、二、 房地产政策研判房地产政策研判 .1212 三、房地产市场研判三、房地产市场研判.1414 （一） 土地市场分析.14 1、 本月土地供应公告分析.14 2、 本月土地成交情况分析.14 （二）商品房住宅市场.15 1、市场概述.15 2

2、、6月份最新市场状况.16 （三） 、商品房商业市场.19 1、 商业市场概述.19 2、 商业成交量分析.19 3、 商业库存量分析.20 （四） 、热点楼盘最新动态.20 （五）荆州房地产市场发展小结.21 1、 荆州上半年楼市火过去年同期.21 2、房价持续小幅上涨.21 四、楼盘动态研究四、楼盘动态研究.2222 1、城南版块.22 2、荆北版块.27 3.武德版块.29 4、中心版块.34 5、沙北新区.40 6、城东版块.42 五五 本项目市场调研本项目市场调研.4444 一、项目地块基本数据.44 二、项目地块价值研判.44 1、地形地貌.44 2、外部环境.45 3、区位交通.

3、45 4、周边配套.46 （三）项目四至情况.47 （四）地块SWOT分析.47 1、优势.47 2、劣势.47 3、机会点.48 4、风险性.48 （五）地块周边商业调查.48 （六）区域前景规划及地块价值预判.49 六、客户群研判与定位六、客户群研判与定位.4949 （一）城市印象.50 （二）荆州客群特征.50 1、年龄特征.50 2、职业特征.50 3、经济能力.50 4、性格特征.51 5、购房动机.51 6、购房关注要素.51 （三）客群结论.51 七、项目定位七、项目定位 .5252 （一)、项目产品定位.52 中端形象的特色品质居住区.52 1、功能定位.52 2、档次定位.5

4、3 3、客户预判.53 （二）项目市场定位.54 （三）产品定位.55 1、产品规划要点.55 2、建筑风格.56 3、户型建议.57 4、景观设计建议.61 八、项目市场价格预测八、项目市场价格预测.6363 （一）预测目的.63 （二）预测指标.63 一、荆州城市阅读一、荆州城市阅读一、荆州城市阅读一、荆州城市阅读 （一）城市概况（一）城市概况 1 1 1 1、历史沿革、历史沿革、历史沿革、历史沿革 荆州以原境内蜿蜒高耸的荆山而得名。1949 年 7 月成立荆州行政区督察专员公署，治江陵县荆州镇； 同月，析江陵之沙市建市，属省辖市。1955 年，沙市市划归荆州专署管辖。1979 年，沙市市

5、复为省辖 市。1983 年划出荆门县改荆门市，为省辖市。1994 年经国务院批准，撤销荆州地区、沙市市，合并设 立荆沙市，潜江、仙桃、天门三市划出为省辖市。1996 年更名为荆州市，京山县、钟祥市划出。市政府 驻沙市区。 2 2、行政区划与人口、行政区划与人口 截至 2011 年 12 月 31 日，荆州市辖荆州区、沙市区 2 个市辖区，1 个经济开发区，江陵、公安、 监利 3 个县，代管洪湖、松滋、石首 3 个县级市。荆州市地处江汉平原腹地，是湖北省人口最稠密的地市 之一， 截至 2010 年 12 月，全市总人口达 645.73 万人，人口密度 456 人/平方千米，占湖北省总人口的 10

6、.7%。全市城镇人口超过 250 万人，占总人口的 33.0%。荆州城区人口约 121 万。 荆州区荆州区 荆州专区、荆州地区1949 年设荆州专区，专署驻江陵县（荆州） 。京山、钟祥、公安、松滋、江陵 等 8 县。 沙市区沙市区 本江陵县沙市镇，1949 年设沙市市，荆州沙市滨江由省直辖。1958 年沙市市交由荆州专署领导。 1979 年沙市市改由省直辖。合并后为荆州市沙市区。 荆州经济开发区荆州经济开发区 荆州经济开发区、荆州高新技术产业园区（简称荆州开发区）成立于 1992 年，区域人口 10 万余人， 辖区面积约 60 平方公里。荆州开发区是湖北省重要的高新技术产业基地，建有国家级高新

7、技术创业服务 中心。区内主导产业初具规模，创新能力不断增强，初步形成了机电、精细化工、生物医药、纺织印染、 农副产品深加工等特色产业群。荆州开发区是荆州市开放开发的主平台、工业兴市的主战场，经济发展的 火车头，2011 年 6 月被国务院批准为国家级经济技术开发区。 3 3、城市区位与交通、城市区位与交通 荆州地处“两湖平原” （江汉平原、洞庭湖平原）中心，是我国东西南北的地理要冲，距中国“四大 经济发展极”北京、上海、广州、重庆均为 1000 公里左右，从荆州始发和中转的物资在 24 小时内可运 达这一范围内的任何城市。独特的区位优势，使荆州成为“长三角”和“珠三角”两大经济发达区域与大 西

8、北之间最重要的交通枢纽。随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，荆州日益成为各类产业资本转 移的重点城市。 荆州交通便利，全国国土开发一级轴线(长江)和二级轴线(京广、焦枝铁路)在此交汇，连东西、贯南北， “居中”独厚。公路交通发达。207 国道、二（连浩特）广（州） 、随（州）岳（阳）等高速公路纵贯南 北；318 国道、沪蓉高速公路横跨东西，并与京珠高速公路和全国高速公路网连接。主跨径长度亚洲第一， 世界第二的荆州长江大桥，将江汉平原和洞庭湖平原连为一体。荆州已跨入全国 139 个公路运输主枢纽城 市行列。荆（门）沙（市）地方铁路与焦枝铁路接转，货运联通全国；正在建设的沪汉蓉高速铁路客运专

9、线穿越荆州，荆（州）岳（阳）铁路“十一五”期间开工建设，荆州将成为全国铁路交通网上的重要结点。 荆州水运通江达海，长江黄金水道 483 公里横穿全境。荆州港是长江中游重要港口和国家一类口岸，开办 了国际船代、国际货代和综合物流业务，实现了水铁联运、保税入库、全球直达；沙市盐卡新港为长江中 上游现代化程度最高的唯一一座高桩梁板直式码头，年吞吐货物能力 400 多万吨，集装箱储运能力 40 万 标箱以上。航空便利，毗邻的三峡国际机场距中心城区仅 40 分钟车程，开辟有通往国内主要城市的多条 航线。 4 4、旅游、旅游 荆州是中国优秀旅游城市 ，资源得天独厚，文化旅游、生态旅游蔚为大观。全市旅游景点

10、呈现 “一城三片”的格局。 “一城”即闻名遐迩的 荆州古城，其中纪南城、关公庙、章华寺、乌林古城场、 华容道等人文景观经久不衰， 荆州博物馆被评为国家首批“4A”博物馆，位居全国地市级博物馆之首， 馆藏文物达 12 万余件，其中，西汉古尸等国家一级文物近300 件（套） 。中心城区的古城公园、九 龙渊公园、凤凰广场、沙隆达广场、凯乐大剧院和奥林匹克体育中心等一批标志性工程相继建成。 “三片”即近年来新建开发的松滋洈水风景区、洪湖渔家度假区和石首天鹅洲麋鹿自然保护区。荆州 境内山育水秀，湖泊纵横，是典型的水乡园林城市，自然生态景观令人流连忘返。 “一曲洪湖水，唱 遍天下知” ，洪湖的瞿家湾、周老

11、咀等湘鄂革命根据地旧址已被列入国家级爱国主义教育基地。 5 5、古城墙、古城墙 荆州古城墙被国务院公布为全国重点文物保护单位，因墙体保持完整，形制完备，在中国七大古城墙 中排名第二，被专家们誉为“我国南方不可多得的完璧” 。几年来，围绕古城墙大举建设，实施了三大工 程：一是建设环城公园。环城公园总面积 2.5 平方公里，围绕古城垣，内建行车道，外铺步行道，串连 8 大景区和 36 大景观，实现了“城墙上走人，内环道行车，外环道跑马”的建设目标。二是建设九龙渊龙 舟赛场。九龙渊龙舟赛场位于九龙桥以南，总面积 35 万平方米，其中水面 16.8 万平方米，包括仲宣楼、 金龙轩、屈原祠等 8 大景区

12、。三是建设凤凰广场。凤凰广场位于九龙桥以北，总面积 19 万平方米，其中 陆地面积 12 万平方米，包括双凤朝阳广场、伴凤池、百凤画壁等 9 大景区，是一座以弘扬荆楚文化为主 题的城市大型文化广场。这三大环绕古城墙工程的建设，强化了对古城的保护，盘活了历史文化资产，改 变了城市形象，对形成荆州城市的独有景观风貌发挥了巨大作用。 【观点观点观点观点】： 广阔的平原面积，多县市组合城市，交通的便利，巨大人口基数和流动量，给荆州市的房地产业发展广阔的平原面积，多县市组合城市，交通的便利，巨大人口基数和流动量，给荆州市的房地产业发展 带来了强大的资源优势。带来了强大的资源优势。 旅游资源得天独厚，文化

13、旅游、生态旅游蔚为大观。旅游资源得天独厚，文化旅游、生态旅游蔚为大观。现现代代建建筑筑群群与与历历史史文文化化名名城城风风韵韵交交辉辉， 使得荆使得荆 州在湖北的发展中扮演着极为重要的角色。州在湖北的发展中扮演着极为重要的角色。 地处中西部大开发的前沿阵地，地处中西部大开发的前沿阵地，为为全全国国“四四大大增增长长极极 ”十十字字轴轴线线的的交交叉叉区区域域，距距北北京京、香香港港、上上海海、 重重庆庆均均为为 1 10 00 00 0 公公里里左左右右。其其极佳的区位优势，便利的交通环境，造就了荆州经济的飞速发展，同时极佳的区位优势，便利的交通环境，造就了荆州经济的飞速发展，同时 也支撑着房

14、地产业的大力发展。也支撑着房地产业的大力发展。 （二）经济发展（二）经济发展 1 1、经济概况及主要特征、经济概况及主要特征 荆州市是国家重要的农业综合商品生产基地和轻纺、化工基地，工业特色鲜明，形成了机械、轻工、 燃化、纺织、电子等五大门类，涌现出沙隆达、天发、车桥、凯乐、洪城、神电等一批重点骨干企业,并有 7 家公司实现上市融资，成为湖北江汉平原、湖南洞庭湖平原的重要商品流通中心。 2010 年上半年为止，荆州市经济形势：农业生产稳步发展，结构不断优化;工业生产平稳较快增长， 企业效益继续提高;投资规模继续扩大，投资结构明显改善;市场商品销售活跃，出口规模进一步扩大;财政 收入快速增长;城

15、乡居民收入快速增长。 2 2、经济指标分析、经济指标分析 2.1、国内生产总值、国内生产总值 2012 年荆州 GDP 达 1196 亿元 荆州排全省第四，次于武汉、宜昌、襄阳，黄冈、孝感、荆门、黄石紧随其后 据初步核算，2012 年全市实现地区生产总值（GDP）1196.02 亿元，同比增长 11.1%，总量居全 省第四位，次于武汉、宜昌、襄阳，紧随荆州且过千亿的有黄冈、孝感、荆门、黄石。 2.2、三大产业结构及总值、三大产业结构及总值 2012 年，荆州规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额等主要经济指标增幅均高 于全省平均水平。规模以上工业企业超过 800 家，完成增加值

16、434.06 亿元，比上年增长 16.8%，增幅 高于全省 2.2 个百分点。 2.3、固定资产投资、固定资产投资 2012 年，荆州一、二、三产业分别完成增加值 292.80 亿元、522.54 亿元、380.68 亿元，三次产 业结构中，第二、第三产业分别增加 0.7、0.2 个百分点。 从统计数据看，第二产业结构占比 43.7，在 GDP 增长中所占份额是 48.2%。这其中，农产品加工 业对工业的支撑作用最明显。全市规模以上农产品加工企业 307 家，完成工业产值 693 亿元，对全市工 业增长贡献率达 62.4%。 2.4、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均可支配收入 近日从国家统

17、计局荆州调查队获悉，荆州市 2012 年城镇居民收入全面增长，人均可支配收入 17010 元，比去年同期增长 13.8%，绝对额增加 2063 元。 据了解，工资性收入是主体。荆州市城镇居民人均工资性收入 9144.69 元，同比增长 12.8%。其中， 工资及补贴收入 8713.05 元，增长 14.5%。 造成工资性收入增长的主要因素是：荆州壮腰工程实施，经济持续快速发展，全市实现规模以上工业 增加值 434.06 亿元，同比增长 16.8%，实现利税总额 73.42 亿元，同比增长 29.3%；公务员津补贴标 准提高，平均增加 300 元，事业单位绩效工资改革发放到位，按工资全额发放的年

18、终奖、绩效奖比上年增 加，使得工资性收入继续保持增长态势；小微企业营业税改增值税，个私经济受益较大；市政府多举措落 实再就业政策，全市新增就业人数 8.2 万人；最低工资标准上调以及企业积极应对“招工难” ，为稳定用 工，大幅提高一线短缺工人工资待遇。 同时，经营净收入增幅较快，荆州市城镇居民人均经营净收入 2650 元，同比增长 15.9%。转移性 收入稳定增长，居民人均转移性收入 5753 元，同比增长 13.7%。 据金融部门资料显示：金融机构存款余额 1458.94 亿元，比年初增加 236.31 亿元，其中个人存款 1006.62 亿元，比年初增加 157.64 亿元。 随着居民理财

19、意识增强，房屋出租、投资实业、投资股市保险等人数明显增多，投资额增大，财产性 收入增幅也小幅上升。 2.5、社会消费品零售总额、社会消费品零售总额 2012 年荆州市实现社会消费品零售总额 650.5 亿元，较 2011 年 556.8 亿元增长 16.8%。其中， 限上销售实现 256.9 亿元，较 2011 年 206.9 亿元增长 24.2%。 根据全省年初制定的 GDP 增涨速度，省商务厅将全省社会消费品零售增幅由 2011 年 17%，调减到了 2012 年的 16%。2012 年荆州市的社会消费品零售额增幅超过省商务厅规划 0.8%，达到了较为理想的 水平。据分析，主要得益于以下几

20、个方面： 一、社会经济环境运行稳定。 （一）工业生产稳步增长。预计全市 2012 年实现规模以上工业增加值 396 亿元，同比增长 16.8%。 其中，轻工业实现增加值 206.00 亿元，同比增长 22.5%，重工业实现增加值 192 亿元，同比增长 11.5%， 工业产品产销率达 95.8%，全年实现利税总额 68.35 亿元，同比增长 20.8%。 （二）地方财政收入及地方公共财政预算支出双双增加。元至 12 月，荆州市实现地方财政总收入 91.82 亿元，同比增长 23.3%。其中，地方一般预算收入完成 56.76 亿元，同比增长 28.1%。税收收入 77.52 亿元，同比增长 21

21、.5%，占财政总收入 84.4%。 元至 12 月，全市地方公共财政预算支出 158.88 亿元，增长 20.1%。其中：教育 36.08 亿元、社会 保障和就业 31.29 亿元、一般公共服务 20.97 亿元、医疗卫生 15.82 亿元，分别增长 56.8%、18.9%、16.2%和 10.9%。 二、城乡居民收入稳步增加。 预计 2012 年 1-12 月，城镇居民人均可支配收入 18250 元，同比增长 15.2%，扣除价格因素增长 12.5%， 农村居民由于政府出台新的惠农政策，一方面增加了农副产品的收入，另一方面减少了农业支出，可 支配收入大大提高。加之，地方经济的发展，给农民工可

22、就近就业的机会大增。预计 2012 年荆州市农民 人均纯收入可达 8430 元，同比增长 10%。 三、政府投资力度增大。 预计全市 2012 年完成固定资产投资 992 亿元，同比增长 35.8%。第一产业可完成投资 36.43 亿元， 同比增长 84.9%；第二产业可完成投资 609.85 亿元，同比增长 42.1%；第三产业可完成投资 373.5 亿 元，同比增长 23.9% 四、居民消费价格指数回落，市场平稳。 1-12 月，城区居民消费价格同比上涨 2.74%，涨幅比上年同期回落 2.56 个百分点，其中：2012 年 12 月份，荆州居民消费价格同比上涨 2.1%。涨幅比全国平均总

23、水平低 0.4 个百分点，比全省平均水平低 0.8 个百分点。 由此可见，荆州市社会消费品零售总额正朝着总体向上的方向发展。 【观点观点观点观点】： 荆州的经济呈现出比较显著的上升趋势，且目前民营经济表现日益强势，与此同时，荆州拥有的古城荆州的经济呈现出比较显著的上升趋势，且目前民营经济表现日益强势，与此同时，荆州拥有的古城 及众多名胜古迹，也将发挥出更充分的作用，使旅游经济潜力得到更多的挖掘发展，这又将为当地经及众多名胜古迹，也将发挥出更充分的作用，使旅游经济潜力得到更多的挖掘发展，这又将为当地经 济增添新的发展动力。济增添新的发展动力。 荆州美好的经济发展前景将有助城市建设进程将保持较快的

24、增长幅度，为加速城市化进程提供有力保荆州美好的经济发展前景将有助城市建设进程将保持较快的增长幅度，为加速城市化进程提供有力保 障；而经济快速发展带来的是居民收入的平稳提高，这将成为房地产市场持续发展的有效支撑。障；而经济快速发展带来的是居民收入的平稳提高，这将成为房地产市场持续发展的有效支撑。 （三）城市（三）城市发展与规划发展与规划 1 1、城市、城市发展（市域范围）发展（市域范围） 1.1、城市发展目标、城市发展目标 未来十年，荆州的城市发展方向为：在城市空间布局结构上，荆州中心城区空间布局形成“一心、两 轴、五片区”的结构。 “一心”为商贸金融和行政文化城市中心；“两轴”为南环路-荆沙大

25、道和园林路两 条城市发展轴；“五片区”为中心片区、武德片区、城南片区、城东片区、古城片区。中心片区东起豉湖 路、西至塔桥路、北抵荆岳铁路、南至荆江大堤，以商贸金融、行政办公、文化娱乐、生活居住等为主要 功能。武德片区位于古城片区以东，中心片区以西，以客运交通、商贸物流、生活居住等为主要功能。城 南片区东接南湖路、西至九阳大道、北抵古城片区、南至长江。以教育科研、高新技术产业、生活居住等 为主要功能。城东片区位于中心片区以东，以工业和港口为主要功能。古城片区为荆州古城垣以内及护城 河周边区域，以古城保护、文化旅游等为主要功能。 1.2、城市发展战略、城市发展战略 战略规划分为三个层次：第一层次为市域城镇体系规划，规划范围为荆州市域的行政管辖范围，包括 荆州市区及石首市、洪湖市、松滋市、监利县、公安县、江陵县，面积为 14067km2；第二层次为规划区 规划，规划范围为荆州市区的行政管辖范围，面积为 1576 km2；第三层