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1、房地产基础知识培训,黑 蚁 营 销,黑蚁房地产培训讲座系列之一,Black Ant Strategies Co., Ltd,提 纲,土地与开发 房地产与房地产业 经济指标 经济适用房与限价房 房地产相关概念 建筑相关概念 室内相关概念 面积相关概念 购房相关概念,房地产与房地产业,什么是房地产？ 房地产：房地产是房产和地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产是指作为土地所有权或土地使用权客体的具有一定经济意义的土地及其附属物。 房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产业包括：土地的开发和再开发 / 房屋的开发和建设 /

2、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等) / 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押) / 地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等) / 房地产物业管理 / 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。,房地产与房地产业,房地产的特性 位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制 地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 高质耐久性； 保值、增值性：前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税

3、收约占国民生产总值的10%。,房地产与房地产业,土地的使用年限 住宅用地：70年 / 50年 工业用地：50年 / 30年 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 / 50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 / 20年 综合或者其他用地：50年 / 20年 注：“/”前为1988年1月3日之后，通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地；“/”后为1988年1月3日之前政府无偿划拨用地的年限。,房地产与房地产业,开发商取得土地使用权的方式 招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） 协议转让取得（旧城改造） 政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）

4、,房地产与房地产业,土地分类 生地：完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 毛地：城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 熟地：具备“几通一平”的城市基础设施，土地平整到能进行建设的土地。 三通一平：通电、通路、通水、土地平整。 五通一平：通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整。 七通一平：通电、通路、通水、通讯、燃气、排污、暖气、土地平整。,房地产与房地产业,房地产市场分类 一级开发：国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格，出让或转让，并主要由市、县政府部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。 二级开发：指已取得土地开发经营权的房地产经营企业

5、（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。也称房产增量市场，指新建造好的第一 次上市出售的房屋。 三级开发：指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。,房地产与房地产业,五证与两书 五证： 建筑用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用证 建设工程开工证 商品房销售(预售)许可证 。 两书： 商品房质量保证书 商品房使用说明书。,经济指标,经济指标 总占地面积 建筑面积 结构类型 总户数 容积率 建筑密度 绿化率/绿地率 停车位 公摊

6、,经济指标,容积率与建筑密度 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑密度：是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。,经济指标,绿化率与绿地率 绿化率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 区别：并不是所有长草的地方都能算做绿地率。在计算时，要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不 到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。,经

7、济指标,公摊率与公摊系数 公摊面积：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分 。 公摊率：公摊率=公摊面积（即各户分摊的公用建筑面积）/建筑面积 。 公摊系数：公摊系数公摊面积（即各户分摊的公用建筑面积）/套内建筑面积（。 区别：分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一套房屋而言，公摊系数是肯定大于公摊率的 。,经济适

8、用房与限价房,经济适用房 概念：经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。 申购条件（全部满足）： 五城区的正式户口； 家庭年收入在规定的中等偏低收入线以下（中等偏低收入线由市住房委员会办公室定期公布）； 无房或者人均住房建筑面积在平方米以下； 未租购公有住房或者其它政策性住房（包括解困房、安居房、广厦房、经济适用住房、集资建房等）。,经济适用房与限价房,限价房 概念：土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发

9、建设单位，以这样的方式产生的商品房就简称限价房。 申购条件（符合任意一项即可）： 有本市五城区(含高新区)正式户口的无房家庭。 有本市五城区(含高新区)正式户口，现有住房建筑面积在72平方米以下，愿意由政府计价回购其原住房的家庭。 有本市五城区(含高新区)正式户口，年满35周岁，无自有住房的单身居民。 夫妻在成都市五城区(含高新区)工作，两人在成都连续缴纳2年以上社会养老保险金，无自有住房的外来从业人员家庭,经济适用房与限价房,限价房的好处 打破垄断、控制房价：限价房的出现主要是从源头上控制房价，打破房地产市场上的垄断，保障中低收入者的住房权力。 弥补住房供应的断层：经济适用房的限购对象虽让市

10、中低收入家庭，但是由于限购条件相当苛刻，许多中等收入家庭由于收入状况超过了当地的经济适用房申购条件，而被拒之门外。这部分家庭就处于了一个既没有经济实力购买市场上高价商品房，又没有资格申请经济适用房的两难境地，而限价房的出现正好弥补了这一断层。,经济适用房与限价房,其他类型 使用权房：由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 公房：由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。目前居民租用的公有住房分为可售和不可售公有住房两类。上述两类房均为使用权房。 私房：它是由个人或家庭购买、建造的住宅。农民的住宅基本上是自建私有住宅。,经济适用房与限价房,

11、其他类型 商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋 。 廉租房：我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。 集资房：实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。,提 纲,土地与开发 房地产与房地产业 经济指标 经济适用房与限价房 房地产相关概念 建筑相关概念 室内相关概念 面积相关概念 购房相关概念,建筑相关概念,建筑按高度分类 低层：指一层至三层的住宅。 多层：指四层至六层的住宅。 中高层：指七层至九层的住宅。 高层：指十层至二十四层的住宅。 超高层

12、：指二十四层以上的住宅。,建筑相关概念,住宅按类型分类 别墅：国土资源部最近下的新定义，独门独院、两至三层楼形式，叫别墅。 洋房：洋房介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑，一般以四五层为主。按现行规定包括联排与双拼。 多层：这种借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。用地较低层住宅节省，性能价格比较高，公共空间与氛围较好，公摊面积少。物业费较低，是广泛建造的一种住宅类型。 电梯：七层以上安装了电梯的高层住宅。,建筑相关概念,住宅按类型分类 酒店式公寓：酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲

13、，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。 商住住房：是住宅观念的延伸，属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。适合一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。,建筑相关概念,建筑结构分类 钢结构：承重主要构件用钢材料建造的，包括悬索结构 。 钢、钢筋混凝土结构 ：承重主要构件用钢、钢筋混凝土建造。 钢筋混凝土结构 ：承重主要构件用钢筋混凝土建造。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 混合结构：承重主要构件用钢筋混

14、凝土和砖木建造。 砖木结构：承重主要构件是用砖、木材建造 。 其他结构：凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。,室内相关概念,内部结构 复式：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。 跃层式 ：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋 。 错层式 ：是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面。,室内相关概念,内部结构 地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的

15、1/2者。 半地下室 ：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 玄关 ：专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外整貌的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。,室内相关概念,内部结构 平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分 。 露台 ：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台 。 阳台 ：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施。 阴台：又称凹阳台，凹进楼层外墙（柱）体的阳台。,面积相

16、关概念,建筑内部相关词汇 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。 净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 开间：住宅的开间就是住宅的宽度。 进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。,面积相关概念,相关词汇 建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。 套内面积：套内面积一般是指套

17、内建筑面积，由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 使用面积：它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积,购房相关概念,销售知识 期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。南方某些城市中又称“楼花”。 准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。属于期房的一种。 现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。,购房相关概念,产权概念 房屋产权：从一般意义上讲，房屋产权证具体又包括房屋所有权证和土地使用权证，但有些地方是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的房地产权证书。 小产权房：不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。 按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的