中和营销策划方案

1、岳池县中和镇YCP-2011-08号地块（华腾新苑）营销策划方案岳池县成功房产营销策划有限公司2011年10月1日岳池县中和镇YCP-2011-08号地块营销策划方案第一部分（项目前期工作准备）时间安排2011年10月10日前确定2处售楼部的装修方案及代理销售合作方案。2011年10月25日前确定广告推广方案。2011年10月30日前完成售楼部装修。2011年11月5日前销售人员进场及准备好前期所有工作。2011年12月1日开始收取诚意金。2012年1月1日前取得预售房许可证。 随着中国房地产市场的迅速发展，国民经济的增长，老百姓的购房意识越来越强，对居住生活的品质要求也越来越高。那么，怎样才

2、能使本项目的价值得到最大的体现呢？打造中和镇高端楼盘现已成为我项目的必然思路（中和镇的富人区）。 规模-首座大规模全封闭式人文生活小区 建筑-不仅要在主体质量上下功夫，其更为重要的是细节 外观-欧式风格设计（一是要轮廓，二是要颜色） 环境-高绿化（尽可能做到绿化的最大化） 安全-物管、电子设备（红外线监控、楼宇对讲、其他）、防盗门等 小区配套-休闲娱乐设施（健身器材、休闲座椅、运动场地等） 护手栏杆、阳台栏杆等-精致牢固（颜色一定要与整体外观像搭配） 玻窗-塑钢玻窗，彩光窗-外飘窗 外墙-高档面砖，楼梯间墙面-刷白 楼梯梯步-防滑面砖 住宅-一梯两户 商业-框架 户型-彩光、通风、朝向，尽量避

3、免浪费面积，各厅室的使用功能完善。有必要的情况下，还可以设计一个单元的“可变空间”增大卖点。以三室两厅为主打户型，面积区间（95-125 m2）。户型比例-两室两厅（60-85 m2）占15%、三室两厅（95-125 m2）占70%、四室两厅（130-150 m2）占15%。 销售-分两期，一期推出40%，二期推出60%项目名称 华腾尚居（城）：以中和城镇现状、本项目地理特色及风水命名（上风、上水、尚生活），让老百姓意识到“这里才是中和镇最好的地方，住在这里就是高人一等”。 华腾新区（苑、居、城）：以中和镇城镇规划命名（中和镇全面东扩，规划城东新区），这样一来只要不断强调新城，老百姓就会记住华

4、腾新区（苑），只要记住华腾新区（苑），就会记住新城。起到双管的效果。 华腾雅居（苑）：展示项目居住环境，映射项目力求做到最好的决心。雅-体现出一种高尚、美好，也衬托出一种品质。 华腾悦城、华腾兴城（苑）.形象定位未来新区的第一个高端楼盘-高品质、高身份、新感受广告主题-居住在“华腾XXX”，生活与众不同以“新生活、新文化、新思路”为理念，打造中和镇生活品质最佳楼盘。在新区规划中，众多楼盘、机关单位聚集，“华腾XXX”就应该是一个品质楼盘，他的诞生将会给中和镇增加一条亮丽的风景线。“华腾XXX”是中和镇目前规模最大、地段最好、实力最强、经验最丰富的楼盘： 身处“华腾XXX”之中 我们倍感荣耀身处

5、“华腾XXX”之中 我们享受生活的乐趣身处“华腾XXX”之中 我们学会在繁华中独立成长 “华腾XXX”地处中和镇龙脉，占据了中和镇原味的风水宝地，享受上风、上水、尚生活的优雅环境，很直观的告诉大家“这里才是中和镇最好的地方”，住在这里就是高人一等。“华腾XXX” 打开中和镇房地产市场新门户“华腾XXX” 向你保证，生活决不简单第三部分（前期销售策划）项目概况项目地块位于中和镇城东新区开发中，由四川华腾房地产开发有限公司开发，岳池县成功房产营销策划有限公司代理销售。占地8047.7平米（12亩），总建筑面积约30000平方米，容积率约小于等于3.5，住宅年限70年、商业40年，绿化率大于等于30

6、%，建筑密度小于等55%。现今中和镇上市楼盘较少，再加上政府的大力支持，为该项目赢得绝佳的上市机会。当然即时的推出，也更有利占有有利市场。但是新政府的暂时未设立与搬迁，也将有碍于该项目的推广与后期的销售。政府对该项目的支持：二个月之内新公路的毛坯完善（宽18米，包括9米的绿化带）。一年后新政府及各大单位的搬迁。项目卖点开发商背景：曾开发成都的“浦东鼎城”、岳池白庙的“民兴家园”、岳池镇裕的“丝绸家园”等多个项目，修建安置房、商住楼、工厂等十余个项目，代理销售川渝地区的商住楼四十余个，于2011年3月成立广安锦诚物业管理公司。从开发、修建、销售及物管等方面，都积累了相当丰富的经验，也证实了开发商

7、自身的实力和价值。 规模、地段：本项目占地面积达12亩，是中和镇迄今为止规模最大的楼盘，位于中和镇城东新区主干道，各种市政配套设施将会从一个高的起点进行建设。 地里状况：地势较高，不易受到水涝受害影响。地处中和镇龙脉，占据了中和镇原味的风水宝地，享受上风、上水、尚生活的优雅环境。 楼盘自身卖点（如户型、建筑、配套等）价格定位对比定价据市调（问卷、踩盘、民访）及竞争项目分析得出以下结论：中和镇住宅价格：1900-2400元/m2，地理位置较优处（政府旁家乐居）达到最高价，套数总价20-30万元之间。中和镇商业铺面：门市4000-6000元/m2，地理位置较优处（政府旁家乐居）可达到5000元/m

8、2以上，车站位置接近6000元/m2。综上所述：2011年底，中和镇整体商品房销售均价会达到2300元/m2，商业门市会与现今价格持平，上升空间不大。建议：2011年10月进场宣传，12月正式入市：住宅均价定位：2200元/m2，低开高走。商业门市暂不销售。策略定价 根据楼盘品质与宣传策略而定（可以使楼盘的价值得到最大的体现，同时也存在一定的风险），适合于楼盘品质定型后。入市时机、入市姿态入市时机建议入市时机：2011年12月（具体时间见开盘方案）在此时间里，是整个岳池县的销售旺季，也是中和的销售旺季，很多打工返乡人员开始陆续回家过年（2012年1月22日）。入市姿态一个项目理想的入市姿态，一

9、般应具备：1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；2、已经准确知道目标客户是哪些人；3、知道价格适合的目标客户；4、已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；7、已制定出具竞争力的入市价格策略；8、制定合理的销控表；9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；11、尽力完善现场氛围；销售计划根据入市时机确定以下销售计划 现场准备：2011年10月10日前完成售楼部与展示中心的全面装修工作，2011年10月15日前

10、完成售楼部销售道具的一切准备工作。工作人员的确定：前期宣传人员6名，开盘期间现场工作人员4名，销售持续期2-3名。经理助理一名、置业顾问三名、因工作需要的其他人员（购房直通车） 销售代表培训：2011年10月15日前确定销售工作人员并组织培训。 蓄客准备：在开盘前达到销售计划的客户组数 销售现场管理：置业顾问职责1、房地产基本知识，专业术语，销售技巧，亲和力。2、实践的要求：A、熟悉自己的楼盘（楼盘的规模、配套、区位、价格、结构、户型功能、经济技术指标、能根据客户要求利用各种销售和服务技巧推荐合理的户型和楼层等）。B、必须按照统一的销售口径回答客户提出的问题。C、要服从上级主管领导的安排，工作

11、积极主动，富有开拓进取精神，在允许的条件下推销楼盘，展示自我。D、与客户洽谈签约定购协议书和商品房买卖合同，在签约过程中要本着细致耐心的原则。E、努力做好售后服务工作，妥善地处理客户异议，建立并保持与客户良好的关系，经常性的拜访客户，及时向主管反馈客户意见和建议。 F、在每天下午下班前召开工作总结会上，向会议负责人汇报全天工作情况；每周一的工作例会做工作陈述，每月月底上交个人月总结报告。G、负责督促客户按期交纳售楼余款和预约定金。H、做好现场物品的陈列与维护工作，保持现场的整洁。完成日、周、月销售报表的填写等各项行政工作，并按时上交主管。I、完成销售经理/主管交办的其它临时工作任务人际关系建设

12、 1、员工与员工之间，要相互尊重，相互关心，团结互助。 2、员工与客户之间，要时刻保持微笑，不得与客户产生直接矛盾，要懂礼貌待客。 3、员工与开发商之间，要做到懂礼貌、有素质，不得越级直接与开发商汇报工作。 4、员工与售楼部邻里之间，相互帮忙，俗话说远亲不如近邻。工作汇报 1、早会：由现场负责人主持，每天早上朗诵公司口号，鼓舞工作人员的工作热情，安排工作人员当日的工作任务。 2、周会：由销售经理主持，时间定在每周星期一，先置业顾问轮流对本周进行总结，并递交周计划；再由销售经理发言对本周进行总结。 3、月会：由销售经理主持，时间定在每月的一号，置业顾问递交上月月总结报告，并对本月拟定销售目标。销售经理对本月颁发月冠军奖，提高积极兴。售后服务 对成交后的客户逢节假日、生日应电话或短信息表示祝贺，并告知他所购买的房屋所修建的基本情况。建立与客户之间良好的关系，从而引导客户为本盘介绍更多潜在客户。 任务计划 力争在开盘当月销售推出房源的30%，四个月完成推出房源的80%