万科深圳区域公司三年经营计划21P

1、文件编号文件编号 VKSZ/JH/SN001 格式版本格式版本 A 内容版本内容版本 1.1A 深圳市万科房地产有限公司深圳市万科房地产有限公司 SHENZHENSHENZHEN VANKEVANKE REALREAL ESTATEESTATE CO.,CO., LTD.LTD. 密级密级机密 三年经营计划三年经营计划 拟稿日期 审核日期 批准日期 修订记录修订记录 日日 期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 2002-07-17 10up1.1 销售计划变更。 详见修改纪录 1.0up1.1 张建新李建章徐洪舸 三年经营计划三年经营计划 目目 录录 第一部

2、分、公司内外环境分析.2 一.深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势.2 二.公司内部资源与环境分析.3 第二部分、公司发展战略与策略.7 一.强化土地储备能力，实现绩效再增长.7 二.实施品牌和客户为中心的发展策略.7 三.创新经营管理机制与模式，全面提升管理品质.7 四.深化企业文化建设，实施人才开发与培养策略.7 第三部分、公司经营目标.8 一、业绩目标.8 二、品牌与客户目标.9 三、内部管理目标.10 四、创新与可持续发展目标.11 第四部分、公司经营计划.12 一.利润控制性计划.12 二.销售控制性计划.13 三.资金控制性计划.14 四.土地储备控制性计划.15 五.人力资源控制

3、性计划.16 六.各项目开发控制计划.17 第一部分、公司内外环境分析第一部分、公司内外环境分析 一一. .深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势深圳及珠江三角洲房地产市场状况及趋势 一一. .区域经济环境区域经济环境 1.1. 区域经济发展态势区域经济发展态势 经济发展形势经济发展形势 国家经济发展态势平稳，2001 年，GDP 增长为 7.3，2002 年经济增速将略低于 2001 年，约为 7。 广东经济发展态势平稳，2001 年 GDP 增长为 95，预计今年为 9%。广东经济 总量占全国 11，珠江三角洲经济总量占广东省 70%以上。 深圳 2001 年经济快速增长，GDP 增长 13

4、.2%；预计 2002 年 GDP 增长为 13%。 珠江三角洲房地产发展潜力城市简析和深圳城市定位珠江三角洲房地产发展潜力城市简析和深圳城市定位 珠江三角洲是国内规模仅次于长江三角洲的经济区，城镇体系等级序列完善，交 通、供水等基础设施呈网络化发展。 除深圳、广州两个特大型城市以外，中山、东莞、佛山、珠海、惠州五个城市是 我们进一步扩张的备选城市。 深圳的城市定位是要建设成为珠江三角洲区域性金融、信息、物流、商贸中心和 旅游胜地，以及我国南方的高新技术产业开发生产基地。深港有可能组建自由贸易区， 交通状况可大幅改善。 2.2. 行业发展态势行业发展态势 深圳城市房地产发展规划深圳城市房地产发

5、展规划 从土地利用情况看，深圳在今后五年将达到 570 平方公里的用地规模。深圳如升 格为直辖市，惠州可能并入深圳辖区。 深圳房地产供需总量及走势深圳房地产供需总量及走势 2001 年，深圳严格管理土地出让和转让，提高预售等房地产环节门槛，深圳房地 产市场供应减少，增速放缓；预计 2002 年市场供应量将放大，竞争趋于激烈，销售 将保持平稳增长。2001 年深圳市商品住宅发展的各项指标和 2002 年预计增长速度如 下： 监测项目2001 前三季度数据同比增长（%）2002 预计增长 开工量 309.328.7%25% 竣工量 238.4340%15% 批准销售面积 517.6220.5%30

6、% 实际销售面积 350.864%5% 销售收入 115.488%0 深圳深圳人口现状及趋势人口现状及趋势 深圳人口达 700 万，预计 2005 年总人口数 870 万。 3.3. 国家及当地政府房地产政策国家及当地政府房地产政策 土地供应政策土地供应政策 土地取得渠道将只有：招标、拍卖和挂牌交易三种方式，必须公开进行，合作开 发和土地转让被禁止。 深圳土地资源日益稀缺，竞争激烈，土地价格攀升，比预计地价高出 20%50%； 地价要求一次性支付，对资金运作、成本管理和抗风险能力提出更高要求。 税收政策和金融政策税收政策和金融政策 企业所得税有可能由 15%提高到 25%。 二.当前及潜在竞争

7、对手发展战略当前及潜在竞争对手发展战略 1.1.主要竞争对手简况主要竞争对手简况 主要竞争对手主要竞争对手土地储备面积土地储备面积项目发展方向项目发展方向 中国海外(深圳)触角遍布各个片区，尤喜农村用地 招商地产消化科技园项目，进一步走出南山 金地地产(深圳)投入大量资源用于跨地域扩张 2.2.潜在竞争对手潜在竞争对手 泰华、合生创展、和记黄埔、华侨城、建设控股系、中信、深业集团、百仕达、奥园。 中国加入 WTO 后，港资将关注今年红树湾拍卖用地的竞争。 二二. .公司内部资源与环境分析公司内部资源与环境分析 一、一、经营能力和项目资源经营能力和项目资源 经营能力经营能力 竣工面积 销售面积销

8、售收入利润总额 （万M2)（万M2)亿元 人均（万） 亿元 人均（万） 19991713.58.36860.9579 20001822.711.97681.384 20012318.911.36531.481 项目资源项目资源 土地储备在建面积 待售面积 其中：待售现房 （万M2)（万M2)（万M2)（万M2） 2001年末 43263.93.9 注释：注释： 1其中各项面积指标均指容积率以内的面积； 2“土地储备”包括大梅沙、金域蓝湾 2-3 期、花城 7 期； 3“待售面积”指已经取得预售许可证的项目的剩余未售面积。 二、20012001 年人力资源状况年人力资源状况 （一） 、公司概况（

9、公司概况（20012001 年底）年底） 学历构成学历构成分类分类 构成构成硕士及以上本科大专中专高中及以下 人数 1397341016 栏目 年度 栏目 年度 比例76% 57.1%20%5.9%9.4% 分类分类 构成构成 性别性别司龄（年）司龄（年）职务职务 男女 3 经理助理以上主管职员 人数 119514649753127112 比例 2.3:127.1%28.8%44.1%18.2%15.9%65.9% （二） 、专业分类情况专业分类情况 分类分类 构成构成 成本成本 管理管理 财务财务 管理管理 人力人力 资源资源 法律法律 信息信息 行政行政 销售销售 营销营销 策划策划 客户

10、客户 服务服务 工程工程 设计设计 报批报批 报建报建 市场市场 研究研究 经营经营 管理管理 合计合计 2001底人数 79321421101635153431170 比例 4%5%2%1%8%12%6%9%21%9%2%2%18%100% 现有人数 (2002.03) 7832111991535154435167 比例4%5%2%1%7%11%5%9%21%9%2%2%21% 100% 备注：详细人员构成及变化情况见人力资源部“职员专业分类表” 。 （三） 、专业级别概况专业级别概况 主任专业师主任专业师专业师专业师专业职员专业职员 人数 187150 比例 11%41.8%29.4% 三

11、、资金状况资金状况 1 1、 截至截至 20012001 年底，主要资金来源和使用情况：年底，主要资金来源和使用情况： 资金来源资金来源 金额（万元）金额（万元） 资金使用资金使用 金额（万元）金额（万元） 1）集团投入 65000 1）土地储备 57100 2）借款 53300 2）在建项目 21280 3）其他 25000 3）库存尾盘 26568 4）会所、车位 12914 5）其他 10000 小计小计 资金余额（2001 年末） 12525 合计合计合计合计 2 2、 20012001 年资金运营主要方面：年资金运营主要方面： 项目资金运营项目资金运营 金额金额 （万元）（万元） 公

12、司资金运营公司资金运营 金额金额 （万元）（万元） 金色家园 15500 公司期间费用 8246 四季花城 17666 税务支出 11511 温馨 27108 上交利润 0 金域蓝湾 -19608 归还贷款“+” （增加“- ” ） -20300 大梅沙 -42430 溪涌 -300 老项目 1029 合计合计 10351035合计合计-543-543 四、四、管理现状管理现状 1 1、确立确立“创新市场，跨地域发展创新市场，跨地域发展”的经营与发展战略的经营与发展战略 2 2、开创企业新文化，培育人才新土壤，学习创新清风扑鼻开创企业新文化，培育人才新土壤，学习创新清风扑鼻 决策层保持积极的学

13、习心态，积极研究并推行“大公司、小项目” 、 “全程成 本管理” 、 “客户为中心” 、 “一站式服务” 、 “协同工作” 、 “全程营销” 、 “面向流程” 、ISO9000 质量管理体系、 “与时俱进”等先进理念；需持续深化。 公司学习创新性组织开始有效运作。 “在学习中工作，在工作中创新”的价值观的到树立；需在本年度中继续 强化。 创新提案 402，采纳 382，应用 122；需加强创新提案的落实应用。 推进在职辅导、立体化培训、 “翻旧帐”等学习活动持续开展。培训平 均 3 天 1 讲；其中业务管理类占 75%；需继续加强。 公司内营造公开、公平的沟通环境。 积极组织全员大会、总经理座

14、谈会、部门联谊、职员年终考评、一对一 “感受”交流等多类多层次沟通方式；需继续保持。 吸纳集团交流 1178 人天；公司外出交流 185 人天；需在本年度加强对外交 流。 为职员营造良好职业生涯规划工作起步 “竞争上岗”制度开始执行。需规范操作办法并继续实施。 职员“三线”职业发展机制建立：行政、技术和业务。专业化方面的工作 需继续深化，扩大实施覆盖的专业。 人才结构优化持续进行 中高层职员优化结构完成阶段性工作，管理层权利与责任逐步明晰。本工 作告一段落。 2001 年新旧职员结构 31:69（新职员指司龄在一年内） ；进出比例 15:11， 人员流动加速。 离开公司离开公司 - 主动离职率

15、 6.80% 招聘人数比率 31%淘汰率 8.70% 内部调入比例 14%内部调出比例 17.5% 3 3、 组织运作基本调整完毕组织运作基本调整完毕 “大公司、小项目”业务组织结构基本建立。需规范化。 围绕项目为核心的设计、成本、销售和报建业务组织架构调整完毕； 招标与采购、供应商与施工单位选择等工程业务管理集中； 公司是资源中心、决策中心和经营中心，项目经理部是项目建设的操作中 心和协调中心的定位确立。 创新联盟和阳光灿烂俱乐部与公司开发经营组织管理“三架马车”相得益彰 人事和总办职能分立，人力资源开发培养和信息管理及行政管理专业能力得到 了提升 客户中心两次优化调整到位，取得初步成效，服

16、务竞争优势继续培养 4 4、 面对客户权益意识高涨，公司客户意识切实加强、服务竞争优势提升起步面对客户权益意识高涨，公司客户意识切实加强、服务竞争优势提升起步 本年度发生了较多客户投诉事件：花城交通车事件、金色家园事件及学校、饲 料厂、大面积开裂和漏水、煤气灶爆裂、噪音、油烟、车位、安托山公园等系 列问题，客户权益意识高涨。公司决策层及公司全体增强了客户意识，有如下 认识： 观念和作风必须转变：诚信第一，关注他人感受；种好自家田，不是自家 的事不要表态，也不要参与。 大规模与分期开发项目的“套路”教训深刻，必须认真分析、持续改进。 必须加强对外信息发布的管理，从信息角度降低经营风险。 服务竞争

17、优势提升起步： “一站式”服务启动； 以“运动会”和“邻里守望”为标志的社区服务活动大张旗鼓地开展。 “鸵鸟”变“雄鹰”：改埋头做事为充分展示，社区活动同时面向潜在客 户。 物业管理社区服务职能需进行转化：保安、保洁等物业管理活动继续强化， 同时业主需求和资源潜力无限，待深入挖掘。 第二部分、公司发展战略第二部分、公司发展战略与策略与策略 发展策略：发展策略： 一一. .强化土地储备能力，实现绩效再增长强化土地储备能力，实现绩效再增长 二二. .实施品牌和客户为中心的发展策略实施品牌和客户为中心的发展策略 三三. .创新经营管理机制与模式，全面提升管理品质创新经营管理机制与模式，全面提升管理品

18、质 四四. .深化企业文化建设，实施人才开发与培养策略深化企业文化建设，实施人才开发与培养策略 发展战略发展战略“ 创新市场，跨地域发展创新市场，跨地域发展” 第三部分、公司经营目标第三部分、公司经营目标 重要说明：重要说明： 1.公司经营目标分为业绩目标、品牌与客户目标、内部管理目标、创新与可持续发展目标 四个维度 2.分项目标及工作需由责任部门体现在本部门的年度工作目标及工作计划中，推进落实， 并定期汇报工作目标进展情况。 一、业绩目标一、业绩目标 分项目标分项目标20022002 年年20032003 年年20042004 年年 1.当年土地储备（万平米建筑面积） 355575 2.当年

19、竣工建筑面积（万平米） 26.246.627.4 3.当年工程在建面积（万平米） 636064 4.当年销售面积（万平米） 35.033.534.5 5.当年销售收入（亿元） 20.722.419.4 6.库存控制（万元） 50052005500 7.当年实现净利润（万元） 150002800031000 8.人均净利润（万元） 88175194 9.总部资金回报率 20%30%30% 10. 市场占有率 4%4%4.5% 11. 集团内利润排名第一第一第一 注释：注释： 1 业绩各项指标均未包含广州项目。 2 竣工面积构成： 2003 年竣工2004 年竣工 大梅沙 7.6 万平米、金域蓝湾

20、 1-2 期 16.7 万平米、溪涌 1.3 万平米、 华宇威宏 10 万平米（2003 下半 年） 大梅沙 8 万平米、金域蓝湾 6.8 万平米、溪涌 1.6 万平米、华宇 威宏 11 万平米 3 在建面积构成： 2003 年在建2004 年在建 大梅沙 1 期 7.6 万平米、2 期 8.04 万平米、金域蓝湾 1-2 期 16.65 万平米、溪涌 1-2 期 2.9 万 平米、华宇威宏 10 万平米、储 备项目 15 万平米； 大梅沙 2-3 期 13.5 万平米、金域 蓝湾 6.75 万平米、溪涌 2-3 期 2.9 万平米、华宇威宏 11 万平米、 储备项目 30 万平米。 4 销售

21、面积与收入指标具体构成详见本计划第四部分之销售控制性计划。 5 “库存控制”指纳入销售计划的住宅和商业，不包含配套资产和留作物业的商业面 积。 “库存控制”以单位成本为计算依据，反映库存占用资金的控制目标。 6 2002、2003、2004 年分别按 170（含为广州培养的 10 为骨干人员） 、160、160 名正 式职员计算人均利润。 实施策略：实施策略： 1.发展研究部保证土地储备任务高质量完成。 2.广州项目发展部保证 02 年进入广州市场，03 年项目体现利润。 3.财务管理部跟踪、统筹，保证业绩指标实现。 二、品牌与客户目标二、品牌与客户目标 三、内部管理目标三、内部管理目标 四、

22、创新与可持续发展目标四、创新与可持续发展目标 第四部分、公司经营计划第四部分、公司经营计划 一一. .利润控制性计划利润控制性计划 单位：万元 序号项项 目目20022002年年20032003年年20042004年年 1 项目利润 280004180044600 其中：花城5-7期 22600- 金色家园三期 3700- 温馨等老项目 1700- 金域蓝湾 -2990020000 大梅沙 -400013500 溪涌 -29005500 华宇威宏50005600 2 减：期间费用 550059006500 3 减：消化遗留问题等 450026001500 4 利润总额 180003330036

23、600 5 减：15%所得税 270050005490 6 6 税后利润税后利润 1.51.5亿元亿元2.82.8亿元亿元3.13.1亿元亿元 注释：注释： 1金色三期商业按只售 2 层和 3 层考虑，1 层视当年经营计划完成情况到第 4 季度再考虑 是否销售； 2华宇威宏项目利润目标按 4000 元/平米的售价、3200 元/平米的成本计算；其中 2004 年 的利润全部在 1 月份体现； 32002 年消化的遗留问题中包含金色车位成本 2000 万； 42003 年消化的遗留问题含俊园会所 980 万。 二二. .销售控制性计划销售控制性计划 一、销售面积计划（单位：万平米） 项目项目20

24、022002年年20032003年年20042004年年 花城5-7期 20.5- 金色家园3期35 - 温馨等尾盘39 - 金域蓝湾71 12.32 大梅沙 7.57.4 溪冲 1.681.05 华宇威宏 -129 新项目 -15 合计合计35350 0 33.533.534.534.5 二、销售收入计划(万元) 项目项目20022002年年20032003年年20042004年年 花城5-7期 91095- 金色家园3期 25276- 温馨家园等老项目 32064- 金域蓝湾 5883217000 大梅沙 5400055700 溪冲 1676010475 华宇威宏 4800036000 新

25、项目 75000 合计20207 7亿元亿元22.422.4亿元亿元19.419.4亿元亿元 三三. .资金控制性计划资金控制性计划 项目项目合计合计20022002年年20032003年年20042004年年 1 1、项目经营净流入、项目经营净流入 15.915.94.34.37.57.54.14.1 其中： 花城5-7期 44.2-0.2- 金色3期 1.210.2- 金域蓝湾 7.11.73.91.5 大梅沙 3.24-0.5621.8 溪涌 0.24-0.650.430.46 华宇威宏 1.3-230.3 老项目 0.60.6- 2 2、流出、流出 7.67.62 22.32.33.3

26、3.3 公司期间费用 1.790.550.590.65 所得税 1.10.230.390.43 上交利润 4.71.21.32.2 3 3、剩余资金、剩余资金 （可供购买土地的资金）（可供购买土地的资金） 8.38.32.32.35.25.20.80.8 表格说明：表格说明： 1）以不再新增贷款为前提。 2）未考虑未来新增项目的资金运营情况。 3）因 2004 年的资金预测不包含 03 年开工的新项目的因素，所以当年资金状 况具有较大的不确定性，待新项目立项后再作进一步调整。 四四. .土地储备控制性计划土地储备控制性计划 2002 年年2003 年年2004 年年 当年新储备总计划当年新储备

27、总计划 （建筑面积）（建筑面积） 35 万万55 万万75 万万 目标列表 A、目标一延续四季花城开发市区中等规模核心项目向城市新的方向扩张 1）区域位置要求中部发展轴线坂田片区福田、南山西部发展轴线宝安 2）规模（建筑面积） 30 万15 万 30 万 3）楼面地价水平 1000 元2500 元1200 元 4）销售净利润水平 17%15%12% 5）最迟签约时间2002 年 6 月2003 年 3 月2004 年 6 月 6）最早体现利润时间2003 年 12 月2004 年 12 月2006 年 6 月 7）备选项目威宏华宇、花城四区、和 乐、民治水库周边 岗厦等村旧城改造、南 山填海区

28、域 富通新乡新城、宝安新 中心区、铁岗水库 B、目标二开拓市区小户型市场四季花城品牌深度拓展市区中等规模核心项目 1）区域位置要求市区内交通便利、配套成 熟、小户型居住客源集中 区域 优先考虑龙华二线拓关 区，关注中部发展轴线 龙华镇、坂雪岗地区 福田、南山 2）规模（建筑面积） 5 万30 万15 万 3）楼面地价水平 2000 元1100 元2500 元 4）利润水平 12%17%15% 5）最迟签约时间2002 年 12 月2003 年 9 月2004 年 9 月 6）最早体现利润时间2004 年 6 月2005 年 6 月2006 年 12 月 7）备选项目深大北、八卦岭、沙嘴来利、融

29、江、达菲尚未明确 C、目标三进入广州跨地域发展东部海景线项目延伸跨地域可持续性发展 1）区域位置要求未定东部海景高尚住宅用地将并入深圳的惠州淡水 2）规模（建筑面积）未定 10 万 30 万 3）楼面地价水平未定 1200 元 800 元 4）利润水平未定 17%15% 5）最迟签约时间未定2003 年 12 月2004 年 12 月 6）最早体现利润时间未定2005 年 12 月2006 年 12 月 7）备选项目未定迭幅、溪涌、南澳尚未明确 其它关注发展方向 1、东部发展轴线布吉区域 2、东部海滨高级住宅地块 3、西部发展轴线宝安区域 4、市区西丽及莲塘 1、中部发展轴线向坂 田以北扩展；

30、 2、东部发展轴线横岗 及龙岗中心城方向 1、东部海景线继续延伸 2、城市小户型公寓 3、跨地域发展走向东莞、 佛山或中山等地 当年地价款支付控制额度2.3 亿5.2 亿7 亿 备注：1、2001 年地价款支付控制额度中的 2.3 亿元不含威宏 10.8 万平米的地价支付; 2. 广州项目储备明确需在本年完成，但未明确项目经济指标要求；2001 地价支付款不含广州项目; 3、深圳地区基本保证每年形成如下项目布局：确定市区 1-2 个 15 万平米左右、关外 2-3 个 30 万 平米以上的大规模项目为核心项目，辅以 1-2 个有特色的小规模补充项目。 五五. .人力资源控制性计划人力资源控制性

31、计划 六六. .各项目开发控制计划各项目开发控制计划 一、大梅沙一、大梅沙 项目项目合计合计大梅沙大梅沙1 1期期大梅沙大梅沙2 2期大梅沙大梅沙3 3期 总面积（万平米） （不含4000M2公建） 21.0821.087.67.68.048.045.445.44 建筑类型 联排 多层 小高层 商业 联排 多层 别墅 小高层 会所 联排 别墅 小高层 会所 多层 大梅沙大梅沙 开工面积 52.64.743.35.44 1.市场定位 -2002.2 2.设计方案确定时间 - 2002.5.15 3.开工时间 - 2002.102003.72004.4 4.正式销售时间 - 2003.2 2003

32、.52003.122004.52004.9 5.竣工时间 - 2003.6 2003.1 2 2004.62004.122005.5 进 度 控 制 6.销售至90% - 2003.122004.122005.6 总销售收入（万元） 销售毛利率% 21.4% 单位售价 7417 可售面积单位成本 5453 销售 毛利润总额（万元） 32700 2003年 4000 2004年 13500 效益 控制 利润 体现 2005年 32700 15200 表格说明： 1)会所 5000M2 按不出售考虑，因此总销售收入对应的销售面积是 20.58 万平米。 2)大梅沙项目 2004 年和 2005 年

33、的利润体现包含少量的上期库存未售面积，以下其它项目 同理。 3)可售面积单位成本不含税，下同。 4)项目“利润体现”的不均衡是为了保证公司年度利润计划的均衡和稳步增长，而通过调 整开发期内项目预结单位成本等因素而实施的一种财务手段，下同。 二、金域蓝湾二、金域蓝湾 项目项目合计合计金域蓝湾金域蓝湾1 1期期金域蓝湾金域蓝湾2 2期金域蓝湾金域蓝湾3 3期 总可售面积（万平米） 23.423.48.68.68.058.056.756.75 金域金域 蓝湾蓝湾 其中：住宅 22.822.88.388.387.687.686.756.75 1.市场定位 - 2.设计方案确定时间 - 2001年11月

34、30日- - 3.开工时间 - 2002年2月1日2002年5月15日2002年10月1日 4.正式销售时间 - 2002年7月12日2002年11月15日 2003年5月1日 5.竣工时间 - 2003年6月15日2003年12月31日 2004年9月30日 进 度 控 制 6.销售至98% - 2003年5月1日2003年12月30日 2004年9月30日 总销售收入（万元） 销售毛利率% 27.4%27.4% 单位售价 85008500 可售面积单位成本 57405740 销售 毛利润总额（万元） 5310053100 2003年 29900 2004年 20000 效 益 控 制 利润 体现 2005年 3200 表格说明：6000 平米的商业暂不考虑销售；可售面积中含部门户型入户花园平台面积。 三、花城三、花城 5-75-7 期期 项目项目合计合计四季花城四季花城5 5期期四季花城四季花城6 6期期四季花城四季花城7 7期期四季花四季花 城城 总面积（万平米） 22225.25.28.88.88 8 1. 市场定位 - 2. 设计方案确定时 间 - 2001年9月2001年9月-2001年12月- 3. 开工时间 -2001年10月2001年