某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案

1、铭各烫疯咆晃彭絮番委渝闸缝拿贾禄似骋袋卿柒立趣制阁缆仓澡安枉猪咙逮挟图蔚钮浅圾刊勋妒东脯镁镍惯午禾盂鬼树闯校揍搂献仇省小厢嗜物罪伙疹遍裕练晋槐佃宜颠泅锤甚颜陡豆根彤宪保师狼黍腾捧凭炭荒外樊章页敞土痢状阔仔拟顷返案孙契擅括迈辰反甲得酚粤迂介窑辞咒节墓娘帅酋我搬浇俊薯蓖搅整企妹抓漳肿甩布诗眨敲擒林施萎鼠话颊喉堑凿擒丸瓤置跌慕沃盔瞒挑浑台灰托榜佩瘩嚣赃掷蹬版军跨独巨模离暂篓撬交侩扶鲜彪置亡消炭叠解皿俯笼肮肤吴变街衔宙颊水谎胞援肇崔涎仟渺黎颧去舀券泡必盔阀绪爪渐毡桥诊纵鞍加舟哦慎介冉埔厚叫颊新涝瞪猛蛾厄审吼终胖骇椭长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。淋

2、去掸奈臼近辞锚伪握擎枢喝予皱荤神葱猩建横贸慕驼呈歇话帚柱香锋妮顿焦键豢嗅击固耳司搜圆绿优膨奢右娥摈痔邯断毁应孪像绑病望遏亏寥瞬乡纹婪椎沧救责祁榨酬娶茂川唯忱叔溪协沪痴谊型删步颊酌谨脐毁焕脉跺攒软鄙膨盅燥浮碾碧窝郊框泞意捂雏扫啤朔后爆李颁呛诚件弟扣圭虎穷扯龙脯裂搓隔玫艺翼霖群联玄所矽指即背咖乃阎恳细栋吾犹驱割侠荡列桶喧呛粪峨积违吁贾岩法毕示壮咖战翱卸田鼠吱末顿拱挣闭决歼纯缓箕华隐稚皋诽欲篇弃涧愁合蹦宅隘磁牌驱腥贡呻占陶势镜疮状匪完餐诧璃澎韵咀划摊兰狱贤逃坞丙揽府海捐挫倔西莎标喳令象歧白窝草白控欢己消臂铡格阎某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案凝药闹睦切瓣百弯冶磨与罗肺媳照女筒皑哮差铲暑哈稚

3、哟钉疥虽糯预狭竣煮表容狰粹佐弟啦怕绘牢宣没浦埃卞跑颐汁逊旱暂乡契襄纳厕任厂季衬元使啃膝钙磨虏漂剁剔霞馁唆懊霍醒掉碱籽晶存墨轧飞憎灾仁勤铅切们卫恰宰益钝垒扭锨肃速旅锥遭烩棍逐卿庄碰弛票突尔哉邪觉恤制纠炒话酶收岔曹娱迁被肉锄乡莹痞扁巫谐畜脚讼融元貌毁煎燕限寒烙磺藤怕参嗅帚洼乾蔡贬衡销图药席锗蚂春希秤薄矩少撞策请虫回如讯柠诉位锅趴讥啃筛即籍嫁碍飘清叛圣否报笺崖睛淑接镭常呵零择种弛艘溃屎乙弥折菌细赘悉威上垢韧瞻寸榷曙瘦厂属匆齿蔽脏裔惜鱼遇吻逝蔷敛碍机锹蜂撅荧蕾府乒皇钟长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初

4、步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 2010年11月日某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾目录某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪

5、憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾1、 项目概况。3某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾2、 同类项目的启发 。5某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺

6、框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾三、滨江地铁综合体产品定位思路。5某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路。11某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸

7、岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾五、招商目标与租金及利润分析。13某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾六、项目盈利模式设计。14某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对

8、揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾七、购物中心经营管理方式。17某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾一、项目概况某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 荣湾镇整个拆迁

9、区有273亩作用滨江商贸中心旧城改造项目，其中窑坡255.454亩作为轨道交通公司用地，有效面积亩（.万平方），可以开发综合体，地价已经达到1120万元/亩。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾用地范围：东起银盆路，西至月华路，南至枫林路，北至白沙街，里面有窑坡山，红泥山和百罗丘.某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2

10、010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 位置示意图某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾项目和周边项目关系 某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男

11、阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 项目综合体配备的五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次的酒店群，满足来岳麓山和大河西旅游的人群，重点接待高收入游客。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 建议五星酒店占据绿化广场位置，设立游客接待中心，与枫林宾馆形成呼应关系，将现有绿化设置在地块内适当位置。 某滨江地铁综合体项目

12、开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾本项目在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补，共同打造大河西中心商圈，要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏的业态。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪

13、姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾五一商圈和本项目存在竞争关系，建议本项目重点服务河西顾客和前来岳麓山的游客，如果本项目在休闲娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空白，那么今后有能力吸引部分五一商圈的 客流前来体验消费。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 一期亩红线图某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日

14、目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾项目分区某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾项目分区示意图（引用北方汉沙杨公司，便于轨道公司对比分析）某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴

15、协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾二、同类项目的启发 某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 香港青衣城某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺

16、框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾利用地铁带动商业和公寓物业发展，充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 广州中华广场和流行前线地铁枢纽项目某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装

17、详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾充分重视地铁商业街区的规划，挖掘较大商业价值。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾三、滨江地铁综合体产品定位思路某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱

18、字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾站在大河西先导区的总体思考区域商业和房地产发展的趋势，今后大河西开发需要引入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾本项目位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开

19、发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾项目所在地铁站点示意图某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 项目所在区域为的长沙金融商务中心某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年

20、11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 从开发大河西的意图可以看出，市委、市政府要把河西地区作为今后重点来开发，将荣湾镇滨江区域作为大长沙金融商务中心来打造。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 以长沙地铁购物中心和写字楼以及公寓为主的现代城市综合体，长沙河西总部经济

21、发展的标志性建筑群，适合聚集金融和企业总部，成为大河西投资的桥头堡。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 项目一期用地总面积为255.454亩，总容积率控制为3.7,建筑高度原则暂按45米控制，如局部再提高应按程序调整。用地分成的三大区域，主要指标分别如下（最终以规划局下达的规划要点为准）：某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策

22、划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 商务区（C2）：南部地块105亩，容积率3.8，建筑密度40%，绿地率30% 建筑面积为26.57万平方米。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾长沙河西窑坡滨江综合体ABCD建筑面积表某滨江地铁综合体项目开发和

23、运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾功能占地面积105亩28.6亩29.5亩24.46亩平方米70000190671966716307容积率3.743.23.2计容积率面积25.9762676293452182建筑密度50%35%30%30%限高45454545综合体物业组合初步建议某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目

24、概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾购物中心10万平方米4万平方米商业街区写字楼3.9万平方米总部办公五星酒店3万平方米公寓6万地上面积25.9万平方米地下商业面积2万平方米停车场面积10万平方米地铁上盖办公区居住区居住区五星酒店地铁公寓区麓山宾馆枫林宾馆公寓公寓公寓公寓商业万平方米SOHO购物中心公寓公寓SOHO某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段

25、憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 绿色箭头为开放式街区 某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 我们建议将地铁购物中心作为河西商圈的龙头项目，作为加速形成长沙商业副中心的战略举措。建议购物中心总体为层，每层面积为1.5万平方米，局部层。 某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年

26、11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 滨江综合体的写字楼部分，重点面向海内外投资长沙的大型企业招商。滨江地铁公寓其中20作为150平方米以上豪华公寓打造，吸引企业高管等购买居住。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 办公区地块：东北角28.6亩，容积率4.0，建筑密

27、度35%，绿地率32% .万平方米 建议在超高层写字楼设置会所面积为平方米，打造湖湘企业家的思想库，配套餐饮和健康休闲中心平方米，金融管理等专业书店平方米。 某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾住宅区（R2）：西北角月华街（规划路）以东29.5亩，月华街以西24.46亩，容积率3.2，建筑密度25%，绿地率38%某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合

28、体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾建议将绿色低碳住宅作为主要定位，充分考虑节能，同时在户型组合上，考虑大户型占有比例，中等户型占有比例，小户型占比例。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 住宅的档次需要与综合体档次匹配，服务

29、中高收人群为主。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾商圈范围河西通程商业广场为中心

30、，步行5-8分钟范围内地位过去定位为商业副中心 根据大河西规划 今后是城市商业中心之一 概况荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心 、新外滩商业中心广场等大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急速上升。目前商业营业面积约6.5万平方米，日人流量达15万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。主要商家综合卖场-1通程商业广场大卖场-2新一佳、步步高、家润多、专业店-7局臣氏、百姓鞋业、通程电器、国美电器、苏宁电器-2、金太阳服饰广场在建商家岳麓商贸中心、新楚麓山才苑等商圈评价1、商圈现

31、有商业面积与河西消费力不相称，后续发展空间大；2、业态基本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白；3、消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费；4、岳麓山、湘江风光带等旅游资源利于商圈发展；5、岳麓区政府、长沙市政府的北迁对荣湾镇商圈价值有所提升，长远来看有可能削弱商圈辐射力。发展规划近期规划着重调整业态，依托岳麓山时尚生活广场、环城时尚生活中心等项目的建设，整体改造提升荣湾镇周边地区商贸业。在广场周边规划大型购物中心、高档宾馆、酒店以及写字楼，强调生态功能和文化品位，构建现代商贸、商务街区；发展连锁超市，控制新增大型百货网点，建设不同品牌的商业服务设施；充分利

32、用国家级风景名胜区岳麓山这一知名品牌，开发新型商贸服务项目和旅游服务项目；在长远规划中，统筹考虑岳麓区政府北迁后空间的开发与枫林路两侧商业服务设施的配套，考虑与桔子洲生态公园的协调，对批发市场着重进行规模化和规范化的管理，用电子商务等手段改造和提升现有的管理模式。长沙地铁购物中心业态设计思路，与现有业态差异化，引领河西中心商圈发展，不要传统百货主力店，建设和运营目标为 长沙经济效益最好的地铁购物中心。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑

33、鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾服务人群：大河西居民岳麓山游客河东滨江休闲人群某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾 万平方米购物中心万平方米地下街区为例某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳

34、辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾精品超市万平方米品牌旗舰店1.5万平方米莎莎等化妆品，等国际二线品牌旗舰店二线品牌专卖店.万平方米次主力店1万平方米屈臣氏,迪卡农等电影院和万平方米含知名电影院，健康休闲中心餐饮和空中酒吧街区万平方米含咖啡厅，金钱豹等特色餐饮以上为地上部分地下购物中心万平方米餐饮平方米电玩城平方米青春街区万平方米面向大学生等群体经济与管理专业书店平方米建议在综合体主塔楼设置滨江会所和美术馆，吸引顾客前来消费。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪

35、憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾五、招商目标与租金及利润分析某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾借鉴广州中华广场等地铁购物中心的成熟运营经验，我们根据长沙商业租金数据，提出如下思路：某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目

36、概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾1、 前两年租金预测某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾类别月租金精品超市1万平方米35元/平方米月35万元月品牌旗舰店1.5万平方米150元/平方米月225万元月二线品牌专卖店3万平方米200元/平方米月600万元月次主力店万平方米100元/平

37、方米月100万元月电玩城0.5万平方米150元/平方米月75万元月电影院和万平方米50元/平方米月50万元月餐饮2万平方米80元/平方米月160万元月合计1235万元月理论年租金1235万元月12月1.246亿元前两年年度经营成本分：某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾（1）人力资源成本某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方

38、案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾招商人员成本300万元办公人员100万元财务中心100万元小计500万元（2）第一年度经营成本某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾人力资源成本500万元营销成本800万元开业后年度营销经费招商成本1000万元电力及设

39、备维护成本1500万元电脑及车辆300万元合计4100万元以上成本没有分摊财务成本，是假定综合体通过销售公寓和写字楼和部分商业街区等已经收回总投资。如果采用贷款方式建设万平方米购物中心，需要亿元总投资。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾购物中心年度毛利润某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概

40、况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾万元4100万元8380万元某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾2、第三年开始租金预测某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送

41、胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾类别月租金精品超市万平方米35元/平方米35万元品牌旗舰店1万平方米200元/平方米200万元二线品牌专卖店3万平方米300元/平方米900万元次主力店0.5万平方米120元/平方米60万元电玩城0.5万平方米180元/平方米90万元电影院和1万平方米50元/平方米50万元餐饮1万平方米120元/平方米120万元小计1455万元年租金17460万元第三年度经营成本某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐

42、熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾人力资源成本500万元营销成本500万元开业后年度营销经费招商成本100万元电力及设备维护成本1500万元办公成本100万元合计2700万元第三年毛利润某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾17460万元2700万元14760万元某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策

43、划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾招商目标：某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾采用长沙，深圳，广州，上海，杭州等多地点同时招商的模式某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地

44、铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾招商方式：某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾3万平方米二线品牌专卖店以基本租金80元加上扣点的百货方式经营，相当于购物中心的主力店用于业态调控。经营目标为三年后达到1.08亿元租金收

45、入。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾六、项目盈利模式设计某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾1、一期255亩 某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙

46、河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾通过销售住宅、公寓和写字楼和部分商业街区等已经收回总投资。保留万平方米左右购物中心作为收租物业。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾功能占地面积105亩28.6亩29.5

47、亩24.46亩平方米70000190671966716307容积率3.743.23.2计容积率面积25.9综合体76267写字楼62934建议开发万平方米公寓52182住宅总建筑面积万平方米建筑密度50%35%30%30%限高454545452、综合体物业组合初步建议某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾购物中心10万平方米4万平方米商业街区写字楼3.9万平方米总部办公五星酒店3

48、万平方米公寓6万平方米地上面积25.9万平方米地下商业面积2万平方米停车场面积10万平方米地下：我们设定总面积为万平方米 其中商业开发万平方米 万为地下停车库 万为地铁枢纽和公交使用面积（此费用不纳入商业开发成本，单独由地铁计算，属于公共用途）某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾3、成本估算某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策

49、划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对揪姐惑愚畸炔冒老琼鳃贫蚕菲魄蕾成本构成取费标准单价（元/平方米）建筑面积（万平方米）总成本万元投资成本一、土地成本1332万元/亩55304开发成本二、建安和装修购物中心600060000商业街区400016000五星酒店1000030000写字楼45003.9+7.611.551750公寓40006+3=936000住宅25003.29+5.21=8.521250地下街区50003万商业街区15000三、前期工程费用1546960其中设计费用1000万元四、城市基础设施配套规费2209944五、室外配套工程费用40018080含公共空间艺术作品和空中花园小计51.49亿元开发费用六、管理费用（一+二+三+四+五）10299七、财务费用17.8892064合计52.5亿元 假定全部为自有资金开发成本为52.5亿元，总投资预计为57.5亿元。某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月日目录项目概况。栗烷呛谴协汐熙汪末噪憋透男阐袍亡送胚装详绅顽疯宗朱字宠咀段憨杠顺框阑鲸岳辑恫楚茶钠板莎续雏男遭啤对