文化科技产业园企划.ppt

1、企划案 内部版 工业地产 招商部,上海润广文化科技产业园,第一章 项目总论 一、项目概要 二、项目区位 第二章 项目SWOT分析及市场调查 一、项目SWOT分析 二、项目市场调查 第三章 项目市场分析 一、项目行业分析 二、项目必要性分析 第四章 项目方案 一、项目定位 二、项目核心竞争力 三、项目目标客群 四、项目产业定位 五、项目整体进度计划表（含定价机制） 六、项目运作方案 第五章 项目效益分析 一、项目收入分析 二、其它可行收入 三、社会效益 第六章 项目主要核心问题 一、项目面临的主要困难 二、项目急须解决的事项 三、招商指标分解 四、团队激励机制 五、前期推广预算,目录,第一章 项

2、目总论,“上海润广文化科技产业园”，由上海车市投资（集团）股份有限公司投资开发，并联合上海文化广播影视集团（SMG）共同确立园区开发定位，园区计划引进文化传媒、电子信息、新能源、新材料、高技术机械制造研发及相关服务业等产业，实行产业链一体化产品打造，以产品功能为基础，全面规划了总部办公、中试研发、标准厂房、仓储物流、产品定制以及生活配套设施，构筑一体化企业上升平台。 本项目位于上海奉城工业园内，是经国家发改委核准、上海市人民政府批准设计的市级工业开发区。,一、项目概要,上海润广文化产业园效果图,项目位于上海市奉贤区，地块南临团青公路，西临奉村路，北临青工路。园区用地面积为72528.2，总建筑

3、面积72543.35，其中工业配套及生活服务设施5060，容积率：1.0，绿地率20%。由33栋2-4层的独立楼宇组成，周边交通便捷，位于南上海核心区域，毗邻S2、G1501（上海绕城高速）、林海公路等快速交通干道连接浦东机场、洋山深水港、上海市中心区域和周边省份。,二、项目区位,上海润广文化产业园平面图,第三章 项目SWOT分析及市场调查,一、项目SWOT分析,二、项目市场调查A、上海工业地产调查,B、同类型园区市场调查,C、服务型园区市场调查,第三章 项目市场分析,1、园区企业创造了GDP、税收、技术、就业、品牌、知识产权、自主创新等重要指标。园区已经成为国家和地方创新经济的发动机和聚宝盆

4、！如美国硅谷、张江科技等园区，都是当地经济发展的 “核心动力”。 但是，现在园区越来越多，规模越来越大，园区房屋、道路、绿化越来越漂亮， 硬件配套越来越好，但是，园区招商、园区经营却越来越困难。有园区、无企业，有企业、无产业的情况日益严重，各地招商竞争已呈白热化趋势，经营困难的园区越来越多，许多巨资投资的园区成为当地经济的拖拉机，拖垮了地方经济。究其原因，是大多数园区建设还处于粗放型阶段，建设者将资金、精力投向造房、修路等看得见的 硬件建设，忽视园区企业生存、发展的软环境建设，没有品牌、特色、服务，同质化竞争严重。 2、园区是企业的家园，是企业创建、经营和发展的地方，企业是园区的主人。企业好，

5、则园区好。没有好的企业，就不会有好 的产业，更不会有好的园区！因此，我认为园区建设应首先立足企业，以企业为本，除搞好造房、筑路等硬件建设以外，更应重视园区规划、产业定位和企业服务，满足园区企业生存、产业发展的需求，通过提升园区软环境建设，以品牌经营、特色竞争，扶持企业、吸引企业， 使园区竞争立于不败之地。 现在,世界许多国家和我国的园区建设已经从传统开发建设阶段，进入到优胜劣汰、全面品牌竞争的时代。,一、项目行业分析,1、该项目奉城工业区目前还是处于粗放型、重机械的工作生产模式，缺少符合该地区定位于新能源设备、物流装备制造业的产业导向。对于知识经济与产业升级有极大的政策导向需求。 2、上海润广

6、文化产业园依托文广集团的社会影响，定位于引进文化传媒、新能源、新材料等高新技术产业，引导各类符合园区产业定位的企业进驻，有效地填补该地区产业层次提升的刚性需求。 3、产业升级带来了企业利润率的提升，有效提高了土地的利税能力，为园区与当地政府都作出更大的贡献。 4、同时园区为企业提供了更大更专业的园区服务平台，更好更实际的政策扶持，为企业的快速成长保驾护航。从而真正做到园区、企业、政府三者共赢。,二、项目必要性分析,第四章 项目总体方案,以文化传媒、高新技术企业为主，上下游产业链一体的企业服务综合性园区。,一、项目定位,1、明显高于同区域其他园区的硬件设施 2、企业实际可得到的相关扶持政策： A

7、、房租补贴政策：园区企业每100年缴税超过300元，年底即可享受0.5元/日的房租补贴，根据年缴税凭证，由园区集中返还。如果加入园区孵化器（计划筹建），企业可享受奉贤区财政给予房租补贴（与园区补贴1：1配套），每家企业最高不超过100。 B、税收减免政策：新注册的新材料、新能源企业可以享受奉贤区地方财力部分的二免三减半。园区给予企业的相关税收奖励政策（上海市奉贤区人民政府-关于加快发展新能源产业的若干意见2009/5/12；上海市奉贤区人民政府-关于加快发展新材料产业的若干意见2009/5/12） C、其他相关的创新创业基金、小巨人企业扶持基金、高新技术企业认定、科技成果转化等方面的申报和补贴

8、。 3、园区的配套服务：提供轨交短驳班车、配套公寓、便利店、经济酒店，园区餐饮、员工食堂。 4、园区超高标准化的企业服务，运用园区的八大服务平台争取为企业提供从无到有，从有到强，乃至于上市过程中所涉及所有企业所需要的相关服务。 5、对于潜力巨大的初创型企业进行前期天使基金投资（PE），与企业捆绑式发展，共同发展共同进步，实现二者双赢。,二、项目核心竞争力,项目将引进文化传媒、新能源、新材料、电子信息等高新技术产业。主要引入企业是二次创业型的企业或成长期企业。,三、项目产业定位,1、文化传媒类企业：创意设计、动漫产业、媒体制作。 该类企业对于园区硬件要求较高，需要园区具有文化创意氛围，园区可依托

9、文广集团的品牌影响，快速引进该类型的企业。 2、新材料类企业：金属材料、无机非金属材料、有机高分子材料及制品复合材料；新能源类企业：新型能源及装备、高效节能产品、LED。 该类型企业对于政策依赖性较强，开创初期需要政府政策大量支持，园区可依托奉贤区产业定位导向和政策倾斜的优势，并通过园区提供的相关服务支持进行引进。 3、电子信息类企业：电子商务、互联网、物联网、信息科技。 该类型企业对于初期创办压力较看重，园区可凭借房租补贴、税收优惠等减少企业经营成本的优势，吸引企业进入。,四、项目目标客群,主要将以招商阶段定价机制执行，将整体园区分为4个阶段，预计整体满租时间节点为18个月。,五、园区整体进

10、度计划表（含定价机制）,对于企业实行按税收达成300元/年，补贴房租0.50元/日，参与的企业，须在园区实体注册实体经营，年初上交上年缴税凭证，园区审核后，发放相应补贴。未满一年的，按租期比例计算相应标准。该计划期内签约客户，租赁期限尽量控制在3年内，为3年后的租金结构调整作准备。 如引导期结束前2个月时，规划给文广集团的区域还没未完成招商，我们将首先对该区域进行招商。,A、建立统一的VI标识体系，将整体园区中的各个区域，进行有机整合和分离。 B、建立科技中介和第三方服务商的合作关系，建立供应商数据库。 C、确定政策扶持力度，主要是税收扶持、注册公司方面、产业导向方面。 D、建立相应的园区运营

11、管理体系，分工协作，使用规范的流程化表格管理。 E、建立良好的政府关系，争取更多的园区服务授牌和认证，提高园区的品牌形象。 F、争取组建创业苗圃、孵化器、加速器三级企业发展架构，为园区和企业拿到更好政策平台。,六、项目运作方案1、运营管理,2、园区组织结构,3、园区服务内容（八大服务平台）：,所有服务均是免费咨询辅导的，但是实际操作均是收费的。 科技中介部分名录：上海创新投资管理有限公司；上海鼎嘉创业投资管理有限公司；上海汉世纪创业投资有限公司；上海同华投资有限公司；上海兆信会计师事务所；上海智星财务发展有限公司；上海震业财务咨询有限公司；上海华炬会计师事务所有限公司；上海上晟会计师事务所有限

12、公司；上海求信会计师事务所有限公司；上海沪中会计师事务所有限公司；上海沃能投资管理有限公司；上海协诚企业管理咨询有限公司,4、营销策略,A、制作相关的广告宣传资料，看板，DM，宣传册等，建立起相应的VI体系 B、园区内做小范围的导引指示，规划区域。 C、招商人员的话术培训，建立起一套完善的话术方案（上海润广文化产业园答客问汇总和上海润广文化产业园企业政策汇编。） D、通过标准化的管理流程（上海润广文化产业管理套表和物业管理系统）来确保招商人员的工作量，确保来电量和来访量，再通过话术培训确保成交成功率。 E、建立企业营销推广数据库，采购信息数据库，收集企业信息，为该项目和以后集团下属的项目提供相

13、应的数据支持。（初期可考虑采购推广软件，信鸽软件套餐1980元，可采集数据库，群发邮件、QQ群、QQ空间、微博等功能）,使用分类网站或房地产类网站的付费端口(58同城，赶集网，百姓网)进行推广。 行业协会拜访，对上海所有的行业协会进行拜访，就项目进行推广拜访。 商业地产中介推广 展会收集企业信息，通过整合分析企业信息数据库，对目标客户电话拜访和上门拜访 园区周边道路园、外墙、使用实体广告推广。 借助政府平台，青村镇，奉城工业园区，奉贤区政府，上海文广集团(SMG)的相关网络平台进行推广。 在相关行业的业内论坛和高流量的论坛，进行网络软文广告植入推广。使用微博、微信、QQ群、QQ空间、博客等等高

14、流量的网络工具空间进行网络软文植入推广。,5、推广计划,六、项目进度计划表,第五章 项目效益分析,据2012年第一太平戴维斯分析报告，市场目前整体产业园的年化投资回报率为6-7%，投资回报周期为14-17年。营销运营管理费用占租金收入的15%。,一、项目收入预计,A、服务收入：需根据与科技中介的合作协议而定，以200家企业的孵化器，一年的服务收入大约为200万元 B、企业投资回报：这是比较长远的，需要建立创业投资基金（投资融资模块），对企业进行投资，成功案例的投资回报率一般是10-50倍。以上海通路快键网络科技公司而言，2010年入住张江创星园新能源孵化器，得到园区50万元的股权投资（创星园得

15、到股权25%）,2012年底其得到第二轮风险基金融资，得到5000万的风险投资，创星园执行股权退出条款，得到现金货币1200万元，2年投资回报率2400%。,二、其它可行收入,C、税收奖励的部分：按一般园区的提成比例，为企业实收奖励部分的8%左右，以每家企业年缴税10万，政府奖励比率30%计算，每家企业每年实收奖励部分为30000元，园区实际提成为2400元。,C、政策扶持：如果企业数达到一定数量，可以向上海市科技创业中心成立科技企业孵化器，可以得到相应的一系列政府补助。以额定面积2万方的孵化器，一年政府补助，大约在300-1000万元。 例如：奉贤区2013年关于加快推进科技创新和科技成果产

16、业化的实施意见中： 1、鼓励孵化器建立“创业苗圃”。 经上海市科技创业中心认定的“创业苗圃”，一次性给予30万元资金资助。 对纳入“创业苗圃”培育的项目（产品）且在本区注册成立公司的，给予相关孵化器服务费补贴1万元。 2、鼓励孵化器载体建设。 （1）对获得国家级孵化器认定的一次性给予50万元奖励。 （2）经上海市科技创业中心年度考核获优秀和良好评定的孵化器，分别予以年度30万元和15万元奖励。 （3）孵化器建立专业技术实验室、技术测试等共性平台，为入孵企业提供服务的，给予其项目总费用10-30%的补贴，同一项目最高不超过30万元。孵化器建立科技创新服务平台，为企业提供各类咨询服务所发生的费用，

17、给予其10-20%的相应补贴，最高不超过10万元。 （4）对实际入驻孵化器的创业企业在3年入孵期间，根据孵化器所在同区域房租标准，每年按孵化器实际补贴予以1：1配套支持，且单个企业补贴面积最多为100平方米。 （5）对孵化器在孵企业毕业后在本区落户的，按每家毕业企业5万元的标准给予孵化器奖励。 3、鼓励加速器提供加速服务。 （1）成立加速器并获上海市科技创业中心认定通过的，一次性给予50万元资金补贴。经上海市科技创业中心考核获优秀评定的加速器，予以年度30万元奖励；经上海市科技创业中心考核获良好评定的加速器，予以年度15万元奖励。 （2）鼓励孵化器、加速器对实际入驻企业开展股权投资。对孵化器、

18、加速器参股高成长性企业，按银行同期贷款基准利率的标准给予为期3年的补贴。 （3）对孵化器、加速器内企业在国内外资本市场成功上市的，按每上市一家企业30万元的标准奖励孵化器、加速器。对孵化器、加速器内企业在新三板挂牌交易的，按每挂牌交易一家20万元的标准奖励孵化器、加速器。,D、企业投资回报：这是比较长远的，需要建立创业投资基金（投资融资模块），对企业进行投资，成功案例的投资回报率一般是10-50倍。以上海通路快键网络科技公司而言，2010年入住张江创星园新能源孵化器，得到园区50万元的股权投资（创星园得到股权25%）,2012年底其得到第二轮风险基金融资，得到5000万的风险投资，创星园执行股权退出条款，得到现金货币1200万元，2年投资回报率2400%。 E、房租补贴所产生的财务利息收入：按0.5元/日，40000，1年期市场金融利率10%计算，按实际预计到账率60%，年财务利息收入可达262800元。,上海润广文化产业园项目预计总引入企业数135家，园区年实现销售额4亿元，利税总额超过3600万元，地区用工人数超过3000人。5年后预计园区年销售额1