房地产法课件.ppt

1、房地产法,目录,一、房地产法概述 二、房屋拆迁法律问题 三、房地产登记法律问题 四、集体土地上不动产法律问题 五、小区物业管理法律问题,一、房地产法概述,我国房地产市场现状,第一部分,（一）近10年来房地产市场的发展情况,（二）全国整体房价浮动,（三）主要城市房价情况（2001年）,（三）主要城市房价情况（2010年）,1 杭州市 25840 7 宁波市 13438 2 北京市 22310 8 广州市 12560 3 上海市 19168 9 南京市 12016 4 温州市 18854 10 舟山市 10500 5 三亚市 18319 11 绍兴市 10105 6 深圳市 16978 52 长沙

2、市 5339,（四）衡量房价是否合理：房价收入比,2012年调查数据：上海30；广州与北京28；成都约为20。 瑞典斯德哥尔摩该11；澳大利亚悉尼低于10； 瑞士的苏黎世也低于10。,目录,第二部分,高房价背后的成因,（一）住房价格成本,（二）城市化（人口集中）,人口经济的聚集结构,农村,城市,2010年，我国城镇人口占49.68%；乡村人口50.32%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口比重上升13.46个百分点。,发达国家平均水平80%。,（三）土地供给原因,我国的土地制度,武汉市2010年建设用地需求1536.6平方公里；2020年2169.9平方公里。,（四）住房刚性需求旺盛

3、,2010年第六次全国人口普查主要数据公报 （1）人口净增长； 全国总人口为13.7亿。 比2000年增加1.1亿 （2）城市人口增长显著 北京：1961万 增加600万 上海：2302万 增加700万 （3）流动人口大幅度增长 同2000年第五次全国人口普查相比，居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致且离开户口登记地半年以上的人口增加116995327人，增长81.03%。,（五）政府政策,（六）投资与投机,2011胡润财富报告显示 中国千万富豪已达96万人，相比去年增长 9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。 在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选

4、择投资房地产,商品房空置率,我国自2002 年起,商品房空置率始终处在 20% 的水平上下。,商品房空置率,“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。” 2006年媒体消息 （ 当年国家电网公司坚决否认该消息的真实性）,目录,第三部分,房地产市场政府调控及其成效,2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况 国家统计局 （一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。 （二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有1个

5、，上涨的城市有53个。1月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过4.7%，涨幅比去年12月份回落的城市有1个。 00/image/infopic11/20130201.mht,Hold不住的房价,加息,提高存款准备金率,增加中小户型和 中低价位商品房供应,征收房屋交易税、 个人所得税,提高契税,（一）调控手段（2012政策重点）,房地产税,信贷紧缩,限购,保障性住 房政策,闲置土地 查处,针对房地产的行业政策 限购、限贷以及保障房等调控政策,供求关系,针对宏观经济的货币政策 加息和提高存款准备金率等,政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是由供求关系决定

6、。,Page 24,1,限购房对地产市场的影响,2,限贷政策对房地产市场的影响,3,保障房政策对房地产市场的影响,（二）政策的持续效应,（1）限购的影响： 通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大,市场调控对房地产市场的影响,市场调控对房地产市场的影响,（2）限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后

7、，仍然有相当部分的实力客户择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。,（3）保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有特别大的影响。,市场调控对房地产市场的影响,货币政策对房地产市场的影响,2012年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，对中小开发商是一个大考验。,调控下的房地产市场,2012年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。全国销售面积上涨47%。,结 论,从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。,补库存,去库存,目录,房地产法基本内容,第四部分,土 地,房屋,政府,主 体,（一）房地产法律关系,房地产开发商,建筑商,购房者,其他主体,1.专门性法律 1986年6月25日制定通过，经过1988年12月29日、1998年8月29日、2004年8月28日修订的土地管理法。 1994年7月25日制定