林甸商贸购物中心营销策划总案.ppt

1、林甸商贸购物中心营销策划全案,二八年四月二十二日,黑龙江华夏焦点文化传媒有限公司,一、林甸房地产市场分析,这是一片神奇的土地！虽地处高寒，却“满腔热水”！ 这神奇的土地，就是中国绿色温泉城黑龙江省林甸县。 她坐落在松嫩平原的北部，黑龙江省的中西部，南接著名石油城大庆，北邻黑龙江省第二大城市齐齐哈尔，西与世界著名的丹顶鹤之乡扎龙自然保护区毗邻，东有广阔无垠的大草原。全县总幅员3746平方公里，人口27万。,1、 林甸美丽的“温泉之乡”,2、林甸人热情、勤劳、积极向上,像温泉一样，这里的人充满激情，也十分勤劳，许多人都到大庆、齐齐哈尔等地打工，因此，对大城市的生活也非常熟悉，对高品质的生活也充满着

2、向往。 随着林甸城市化建设的加速，人们生活水平不断提高，这里的房地产开发也开始逐步火热起来。,3、房地产林甸发展的风向标,作为城市建设的先行者，房地产开发始终引领着城市发展的方向。 随着“王仔花园”“天兴广场”等大型小区的开发，林甸县已经迎来了崭新的“地产时代”，住宅开发带动着居住品质的快速提升，也推动着房价的上涨。,4、市场前景发展潜力巨大,虽然是县城，但与齐齐哈尔、大庆两大城市非常近，交通便利，地理位置重要。加上外出打工人员较多，消费能力正在不断提升，房地产市场发展空间巨大。 但受人口数量和生活习惯限制，房地产开发必须结合本地实际情况准确定位，不能照搬大城市开发模式，过于超前。,二、项目竞

3、争对手分析,1、竞争对手确定原则,可比性：该建筑内外部特点及推广策略，消费人群等具有一定的可比较性 相近性：在项目的软硬环境如建筑面积，景观，价格比，区域、地段等方面有相似性 差异性：对手在推广过程中的差异营销及效果 可操作性：运用策略的有效性与可操作性原则,2、竞争对手对比,三、项目目标消费者分析,1、目标客户分析（住宅）,2、目标客户分析（商业）,53%,50%,31%,28%,22%,9%,9%,6%,环境,价格,升值潜力,配套,房屋设计,楼盘形象,地理位置,小区设计,小区面积大小区规划好,楼盘大/规模大信誉好公司实力强,结构合理实用面积大/外墙美观,学校/超市/银行/活动场所,房价上升

4、空间大/区域发展潜力大,价格便宜/管理费便宜,绿化好/空气好/宁静,3、目标客户确定购买本案住宅的原因,中心区/交通方便/工作地点方便/离原住处近,商场环境,地理位置,经营管理,价格,品牌知名度,55%,50%,35%,30%,25%,4、目标客户确定购买本案商铺的原因,实力企业开发建设,布局合理现代时尚/商业氛围浓郁,商业中心/交通便利/人流密集,售价、租金合理/升值空间大,好的经营管理公司/盈利的保障,四、项目分析,本案位于林甸县林甸镇花园街上，为原商贸大厦扩建工程，是集居住、购物、休闲为一体的综合性项目。 项目占地面积xxxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，住宅总户数约xxx户，

5、商业面积xxxxx平方米，建有地下停车场。 地下一层及地上3层为商服，第4层至第14层为住宅。,1、项目概况,2、本案SWOT分析,优势（Strengthen） 位居县商业中心，地理位置绝佳，交通便利，周边商铺林立，种类齐全；各种生活配套设施遍布周边 品牌开发商建设，与现代化的生活、商业理念接轨，建筑品质与设计理念傲视群雄 商业配套齐全，商场、超市、停车场完备，生活极为便利。 项目临近市政公园，闹中有静，既有繁华，又清静幽雅。,劣势（Weakness） 位于商业中心繁华地段，人流、车流会带来较大的噪声和空气污染，对居住有一定影响 项目为单栋商住综合体，规模较小，缺少居民活动空间 由于3层以下为

6、商服，因此居民上楼时较为不便,机会点（Opportunity） 本案地理位置优越，附近无直接竞争楼盘 先进的规划设计理念，足以吸引所有追求高品质生活的人 林甸尚无大型现代化商场，投资前景不可估量 当前林甸最高建筑，也是身份和地位的象征,障碍点（threaten） 已有同类商业项目启动，能否抢占先机是成功的关键所在 “王仔花园”等项目的成功，让购房者会以其为标准进行对比，如果我们不能在品质上有实质的提升，就无法在价格上说服购房者 如此大体量的商业面积，在短期内能否有足够的商家进入，能否有众多知名品牌商家，招商的工作压力很大,小结 项目是好项目，但任何项目都不是没有缺点和风险的，强化优势，弥补劣势

7、，抓住机会点，扫除障碍点，这是我们当前工作的方向。 总体来说，住宅销售的难度相对较小，商业的压力较大。,四、项目定位分析,本案是针对林甸中高端市场进行开发的，从住宅到商业都不是面向普通大众，而是面向有实力、有品位、有追求的高端人士，我们要做的就是领跑林甸的新城市生活方式，因此我们的市场定位是：,新城市生活领跑者,1、项目的市场定位,2、项目的推广主题,新生活，新开始,这里是一种崭新的生活方式，开阔的视野、舒适的居室、幽静的公园、现代化的商场、各种休闲娱乐项目都汇集在这里，来到这里，就是开始新的生活。 这里是一种崭新的经营方式，良好的规划、合理的布局、现代化的设计、时尚大方的装修，加上绝佳的位置

8、和火热的商业氛围，新的财富梦想，也将从这里开始。,3、项目推广主题的含义,新城市生活，从这里开始 现代财富梦想，从这里开始 有限的旺铺，无限的财源 这里的生活，与世界同步,4、项目推广主题延伸,五、项目推广策略,1、推广目标,强势树立本案高档次、高品位、有潜力的项目形象。 在开盘前做到全城皆知，并积累足够的意向客户 根据销售和招商情况，随时进行宣传方向的调整 配合销售计划，顺利完成阶段性销售目标,2、推进思路与策略,根据房地产的运作规律，把推广阶段划分为四个阶段,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,（开盘前）,（开 盘）,（开盘后）,（尾盘）,启动期,公开期,强销期,扫尾期,项目形象宣传

9、树立知名度与认知度,活动宣传 营造火爆抢购氛围,强化卖点，配合营销活动,促销活动,六、媒介计划,1、广告目标,达至最大范围的到达率,让目标消费者关注本案，使之进入他们的选购名单,让目标消费者了解本案，使之成为他们的购买目标,我们需要考虑的因素,媒体选择,投放波次,可行性,目标消费群,到达率,媒体比重,接触频率/视点,2、媒介的选择策略,根据林甸本地情况，主要宣传媒介选择如下：海报 / 招商手册 / 户型图 / 路牌 / 售楼处,海报：内容丰富，简单明了，便于派发，是本案最主要的推广媒介 招商手册：针对商业所做，内容详细，信息量大，成本高 户型图：卖房必备之物 路牌：最原始也最实用的媒介，树立知

10、名度和项目形象的最佳选择 售楼处：项目的脸面，也是体现企业实力的地方，做的好对提高销售 率有极大的推动作用,各媒介特性,户外路牌的选择,项目楼体上，直接体现项目位置和名称 售楼处上方或附近，便于找到售楼处 附近人流密集区，大型广场或商场附近 客运站附近,七、规划建议,1、商场规划建议,根据林甸现有的城市格局以及商业布局和人群消费习性，综合考虑，为将本案建设成一个地标性建筑，我们建议： 1.地下一层为超市、停车场； 2.地上一层为开放式环岛阳光购物街； 3.二三层为产权式购物商铺； 4.四层与原商贸大厦连体改造成综合商服； 5.住宅部分将采用板式结构，建设成集空中别墅、空中花园、花园洋房等为一体

11、的围合式高层住宅；,1层布局,1.采用开放式环岛阳光 购物街的形式进行布局； 2.分为金街、金色阳光 大厅、环岛步行街、 音乐喷泉等组成； 3.黄金位置采用一拖 二的格局，增加商业 价值；,二、三层布局,二三层通过连通原商贸城与现有商业形成互动，利用阳光大厅等共享空间与一层黄金商业形成拉动，提升后续经营人气，改善投资价值，降低销售风险。,四层平面,1.建设空中花园，增加项目绿化空间和景观效果； 2.利用四五层挑空设计，增加本项目大户型配比率；,2、外立面规划建议,我们建议本案采用“现代主义风格”的外立面设计，既体现出项目的高档品质，又便于与商场设计相融合，不至于产生视觉冲突，破坏了整体和谐。

12、此外，外立面材质建议以中高档面砖为主，因为面砖比较容易凸显档次，而且购房者都比较认同，如从成本方面考虑，可适当在局部采用涂料，但不能过多。,3、户型设计建议,为了提升项目档次，我们建议将层高做到3米，客厅面宽大户型不小于4.2米，小户型不小于3.6米，主卧室面宽不小于3.2米。客厅有大面积的落地阳台，主卧室部分户型有凸起的飘窗或弧形窗。大户型卫生间尽量做成明卫，复式的客厅上方要露空等等，这些细节对提升产品档次都有重要的作用。,4、售楼处设计建议,售楼处选址建议在市政花园临路一侧，既显而易见，又出入方便，可以起到更好的形象宣传效果。 售楼处材质主要为玻璃幕墙，通透明快，占地面积在70左右即可，可做成2层，1楼为接待区和展示区，2楼为办公室。 售