建筑·户型解读(20071214).ppt

1、建筑 / 户型 解读,2007/12/14,2006-7-26,2,在我们的业务中，与产品直接相关的能力需求表现为,产品增值力提升价值 大社区，以公共、集合的方式提供资源占有、个性化、身份感等其他居住附加价值。,集合住宅价值分析1、以舒适度为核心的功能导向户型设计,除了少数的城市豪宅产品，目前主流的集合住宅产品基本上解决的还是居住“舒适度”层面的问题。,空间的充裕度,居住空间的充裕度体现在户型面积的大小与居住空间的数量。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是极为敏感的。 价值提升：面积增加，居室增加,空间利

2、用效率,由于面积的限制，空间的利用效率就显得非常重要，户型结构因此成为户型评价的关键。 价值提升：户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优化开门方式）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透）,空间功能分化,户型空间功能上的细分、完善与分区，是舒适度提升的重要标志。 价值提升：干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房等工作空间出现、主卧区出现、中西厨出现、主仆分道、客厅起居分离,空间的细节化,对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。 价值提升：凸窗、角窗、移步阳台、入户花园,空间弹性和变化,户型保持弹性可以更好的满

3、足住户个性化的生活需求；空间的立体化则不仅是对舒适度的提升，也同样可以体现居住空间的个性。 价值提升：空间预留、拆分组合、错层、挑空、阁楼、复式,专题1：京津沪三地住宅市场户型分析,注意户型竞争价值提升的两种方式 一种是“更舒适”，单纯的舒适度的增加； 另一种则是“更划算”，舒适度的保持或提升以“赠送”的方式出现,深京沪市场两房产品竞争特征分析,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,竞争价值轴,产品轴,户型紧凑,干湿分区,动静分区,客厅、主卧朝南,明厨明卫,南北通透,南北阳台,生活阳台,普通凸窗,挑空入户花园,挑空露台,落地凸窗,2700观景窗,双卫生间,半地下室空间,跃层,房型端正，南北通透，

4、客厅与卧室均采光良好，每间卧室都有观景外飘窗，是上海小高层紧凑户型的代表。,180度外飘窗，景观主卧,南阳台宽阔舒适，采光良好,厨卫全明，干湿分开,环球翡翠湾 2房2厅1卫96平米,基本舒适度提升,270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观,通过弧形窗或空中露台来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳。,基本舒适度提升,113m2,97m2,上海.苏堤春晓名苑,客厅弧形观景窗，享受生活，享受美景,主卧赠送大的具有私密性的空中露台，极富吸引力,全景式餐厅，美景伴美食,2房户型设计金地作品，最大亮点就是通过观景阳台、生活阳台等空间的大面积赠送沿展室内空间,上海金地系列作品,超大阳台,生活阳台

5、,92平,大阳台设计,基本舒适度提升,2房户型设计发展趋势常规2房,2房2厅2卫 面积89-93 双景观阳台设计 凸窗 卫生间和厨房全采光设计 主卧开间3.5米 客厅开间3.9米,深圳招商.依山郡,观景阳台，实现室内外空间的过渡，并沿展了客厅的空间,双卫设置，使主人私密等舒适度的要求进一步得到提升,超大生活阳台，不仅解决了餐厅的采光问题，也是生活便利起来,基本舒适度提升,中海.怡翠山庄：左右错的露台、落地凸窗使得户型成为性价比杀手,A: 两房两厅一卫 建筑面积63.41-65.02 套内面积57.24-57.6,B: 两房两厅一卫 建筑面积65.05-66.41 套内面积55.68-55.83

6、,亮点： 左右错的露台设计，空间全赠送（地域限制） 落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值,A,B,基本舒适度提升,2房户型设计发展趋势2房+地下室，赠送入户花园和地下室，不仅提升了2房的舒适度，也提升了整体的性价比,复式2房2厅2卫， 建筑面积104106， 地下室60 入户花园 阳光书房 双景观阳台 多功能地下室,深圳招商.依山郡,性价比提升,A: 两房两厅一卫 建筑面积84.56 套内面积67.91 主卧和客厅开间3.6 B: 三房两厅两卫 建筑面积103.11 套内面积85.21 主卧和客厅开间3.6,亮点： 入户花园和露台的挑空设计，保证单双层住户享受更多的过渡空间，沿展室内空间 主卧

7、和卫生间的凸窗设计，延伸室内空间 可封可开的阳光室设置,深圳.慢城,性价比提升,佳兆业可园：户型区间6873，赠送面积和舒适性达到极致。,露台变种：双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台；较好解决露台私密性问题,主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。,根据凸窗原理，赠送的衣柜,入户花园,性价比提升,深京沪市场三房产品竞争特征分析,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,竞争价值轴,产品轴,户型紧凑,干湿分区,动静分区,客厅、主卧朝南,明厨明卫,南北通透,南北阳台,生活阳台,普通凸窗,挑空入户花园,挑空露台,落地凸窗,2700观景窗,双卫生间,半地下室空间,跃层,功能空

8、间弹性,空间细化,空间预留 空间可分可合 可变空间：内庭院等,宽厅设计,衣帽间 中西厨 储藏室 功能间 工人房,房型方正实用，动静分离，干湿分区。多处赠送露台和飘窗，既美观又实用，6米横厅给住户充分想象空间,二级性价比挖掘,南北阳台 方正通透,6米横厅，留给主人多种创意空间,180度外凸窗，景观主卧,翡翠上南 “21”创新户型114平米,新浦江城：一梯两户、宽厅设计、大开间、短进深的典型案例,书房与客厅可分可合,超大面宽，营造豪华会客空间，并提供给客户自由改动的空间,更衣间设计显示主人气派,南北双阳台，前后均为别墅区，景观好,功能空间弹性与细化,弧形落地窗和露台最大化采光面和观景面，贴近自然，

9、可以较好享受景观资源。,二级性价比挖掘,134m2,145m2,多处弧形阳台设计，增加实用性和美观性,270度景观落地窗，豪华尊贵的享受,客厅两面采光，在暖暖的阳光下进餐,山水国际,超大入户花园，独享空中别墅，14米宽阔观景面。,166m2,性价比提升,14米宽阔观景面,深圳.纯海岸,4.5m高，7.4m宽的豪华客厅,4.5m高的宽大入户花园,错层设计，功能分区更为明确，同时便于客厅挑高，空间豪华,户型二：祥云阁A、祥瑞阁A3房2厅2卫；126m2,奇数层,深圳.天悦龙庭,功能空间细化，主卧室分别设置衣帽间,众多挑高露台，使房间处于真正的花园之中,性价比提升,超大入户花园及双阳台的设计，保证户

10、型在舒适度的基础上性价比进一步提升,3房2厅2卫 面积128129 超大入户花园 双景观阳台设计，保证餐厅和厨房的采光 主卧开间4米，舒适度极高,双景观阳台连接,生活阳台,招商.依山郡,性价比提升,预留户型的功能弹性，让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。,空间功能弹性,花园改餐厅,餐厅改次卧或书房,可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室,内庭院可改成一书房,3房户型设计3房+阳光地下室,双景观阳台,阳光地下室,入户花园与生活阳台相连接,空间功能细化,深圳招商.依山郡,金地未来域,三房两厅两卫 建筑面积140平 双门入户，主仆分道 确保每个卧室都有阳台空间，拓展室内视野 主卧卫生间

11、+衣帽间 拐角落地窗,空间功能细化,复式3房：在保证舒适度极大提升的前提下，追求可赠送面积的增加,复式3房3厅3卫 通过分层来划分动静功能区间 超大面宽的客厅设计，及部分挑高 空中花园,性价比提升,深京沪市场四房产品竞争特征分析,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,竞争价值轴,产品轴,户型紧凑,干湿分区,动静分区,客厅、主卧朝南,明厨明卫,南北通透,南北阳台,生活阳台,普通凸窗,挑空入户花园,挑空露台,落地凸窗,2700观景窗,双卫生间,半地下室空间,跃层,功能空间弹性,空间细化,空间预留 空间可分可合 可变空间：内庭院等,宽厅设计,衣帽间 中西厨 储藏室 功能间 玄关处理 工人房 主仆分道,

12、住户可根据自己喜好，组合客厅、书房和卧室，赠送南北双阳台和一步花池，为物业增加价值点。,功能空间弹性,南北双阳台，尽享阳光和风景,卧室与客厅可分可合，随意改动,金地.未来域 4房2厅2卫146平米,4房2厅2卫，157.2m2,深圳.天悦龙庭,2700观景圆形窗， 园林景观尽收眼底,6米高空中露台， 庭院生活尽情展现， 性价比进一步提升,拐角窗设计， 景观卫生间,性价比提升,4房工人房，面积区间222平,最大亮点：最大限度挖掘性价比 通过凹阳台和外部阳台的连通设计，使得凹阳台可以通过玻璃封闭成可以房间使用。,深圳御景东方,性价比提升,户型创新：4房2厅2卫+1工人房，199.5m2,空中四合院

13、，6米挑高的景观阳台,挑高入户花园，赠送空间无处不在,空间细化，设置家庭活动室,错层设计，室内空间变化丰富，功能分区更加明确,深圳.尚都,性价比提升,中信红树湾4房2厅2卫 174175m2,奇数层,空能空间细化，主仆分道，尽显尊贵,空能空间细化，主卧衣帽间设置,空能空间弹性，空中内庭院，庭院生活与封闭成室内空间，任意选择,空能空间弹性，书房和主卧可分可合,引入别墅元素,主卧空间的最大化设计:卫生间、书房、更衣室应有尽有，最大限度保证主人活动的私密性,空间功能细化,空间功能细化,中信红树湾：4房2厅3卫200207m2,奇数层,舒适度提升及功能空间细化，设置3个卫生间,主仆分道，功能细化,空间

14、功能细化,A 四房两厅两卫 建筑面积147.33 套内面积121.40 B 四房两厅两卫 建筑面积146.71 套内面积120.89,圆楼设计： 由于圆滑的特性， 透过圆楼的两栋向外看，景致变化要快而多，而方板楼容易形成一线窄带风景。,观景餐厅,挑高露台,深圳.熙园,市场多层及小高层、高层产品畅销户型特征总结,集合住宅价值分析2、利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大,由于户型集中解决的是居住空间舒适度的实现与提升，那么购房者对于居住空间的其他需求，如归属感的体现、个性色彩的表达、资源的占有等等方面，更大程度上要靠“公共”的社区空间加以体现利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和

15、放大，这是集合住宅的一个重要特点。 这也可以解释我们在市场中看到的许多现象： 为什么在集合住宅的社区中更常见对于“规划形式感”的强化，低密度社区中相对弱的多？ 为什么集合住宅社区中大绿地、大水面具有更为突出的价值意义？ 为什么大盘往往具有更强的产品能力？ ,专题2：浅析规划“形式感”,注意点： 学会区别“真形式”和“假形式” ； 正确看待规划的“形式”在市场中的“价值”。,1、为什么有些规划讲求“形式”？,更容易体现产品的差异性，引起市场关注 契合了人们对于“形式”的需求，强化某种空间氛围 设计师的“自发”需求，追求构图上的秩序和美感,市场角度,客户角度,设计角度,2、强化“形式感”的N种手段

16、,A、追求强烈和极致化的空间对比 B、经营“轴线” C、几何图案化的构图效果 D、超大尺度的构图元素 E、旋转与律动 F、单元复制 / 母题重复,2、强化“形式感”的N种手段,“通常”的社区规划,2、强化“形式感”的N种手段,A、追求强烈和极致化的空间对比,深圳淘金山,天津江胜天鹅湖,北京上元,2、强化“形式感”的N种手段,B、经营“轴线”,深圳桃源居,长春中海水岸春城,天津汐岸国际,2、强化“形式感”的N种手段,C、几何图案化的构图效果,上海未来湾,佛山万科山水家园,2、强化“形式感”的N种手段,D、超大尺度的构图元素,上海国际住宅竞赛,成都万科金色家园,2、强化“形式感”的N种手段,E、旋

17、转与律动,北京阳光上东,沈阳万科花园新城,2、强化“形式感”的N种手段,F、单元复制 / 母题重复,深圳四季花城,中山万科城市风景,成都博瑞光华,集合住宅价值分析3、对城市价值的充分表达,如前所说，集合住宅是城市化的产物 一方面，集合住宅体现了对于城市效率和城市资源的依赖：地段、交通、城市配套等等城市因素都成为产品价值体系的重要组成因素； 另一方面， 在表达城市意向方面，集合住宅也有着其他产品形式难以企及的“天生”优势，这同时也赋予产品形象鲜明的特征：,城市尺度 集合住宅社区易于体现出对土地的集约利用和高、大、阔的社区空间意向,工业美学 工厂化的而非手工的； 可复制的、规模化的、韵律重复的 理

18、性的、秩序强烈的； 高技术含量的、挑战常规的 现代材料和创新工艺的；,集合住宅产品形象示意高耸挺拔彰显城市意象,集合住宅产品形象示意突出现代感和个性色彩,集合住宅产品形象示意与各种风格的嫁接,花园洋房住宅产品,花园洋房的定义与特征,花园洋房的实质： 从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。,花园洋房的特征品质提升关键词： 1）内：情景往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和

19、从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。 2）外：花园社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。 3）形：洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。,花园洋房产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。 2）成熟郊区化板块中的经济性产品。 3）成熟城市板块中的改善型产品。 4）陌生区大盘的创新型产品。,花园洋房价值分析,目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让

20、12层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。 代表产品如天津万科水晶城的南入户情景洋房。,2、居住空间前所未有的“丰富多元”,空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加： 前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。 后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。,1、入户方式开始趋于“私有”,花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。,花园洋房价值分析（续）,一方面，由于

21、建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切； 另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强； 所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。,典型案例 万科西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； 绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。,3、“院落感”的价值开始体现,集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。,4、造型

22、特质从“整体”走向“细节”,洋房产品社区空间关键词: 亲地、亲景、院落感,洋房产品形象关键词: 层次、错落、细节、风格化,专题3：花园洋房的三种产品类别分析,注意点： 各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越？,情景花园洋房产品的分类,目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：,1、以绿城产品为代表“花园化洋房”路线,、以万科情景洋房系列为代表“情景化洋房”路线,3、以万科宽景House为代表“叠拼化洋房”路线,上承多层产品,空间情景化,下启类低密度产品,客户目标 Objectives ,类低密度住宅产品,TownHouse的定义与特征,Town

23、house的构成： TownHouse是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。,Townhouse 的技术要点 1）TH单体的层数通常在23层，面宽范围：以68米居多，最小可至4.8米，北京汤House某户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。 2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制。 3）TH社区的容积率一般在0.60.8之间。,Townhouse 产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以价格差消化资源劣势地块。 2

24、）中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性，同时又可体现明显升级。 3）远郊别墅板块中的低总价度假产品。,TownHouse的产品价值分析,Townhouse 的价值要素 Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有地”的生活模式获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。 如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标这一点也是所有类低密度产品的共同特性。 1、“看齐独栋”的空间构成 2、“有天有地”的充分表达 3、兼顾私有和邻里的单元组合方式,TownHouse价值分析1、

25、 “看齐独栋”的空间构成,Townhouse住宅在功能空间的构成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，可以概括为5个组成部分： 1、礼仪接待性空间。包括：入口、客厅（有时与起居室合一）、餐厅等； 2、居家活动性空间。包括：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等； 3、私密性空间。包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等； 4、辅助性空间。包括：洗衣室、储藏、车库、地下室等； 5、景观性空间。包括：（前、后）花园、内天井、露台等。 礼仪性空间的分化独立，以及景观空间的比重加大，是TH产品的显著特征； 同时空间更加“立体”TH的内部空间往往表现的极为丰富与活跃，在有限的面积限制下，尽可能的营造出“别

26、墅感受”。,TownHouse价值分析2、 “有天有地”的充分表达,“有天有地”是别墅生活的典型特征具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有私有化的特征，即不仅“有天有地”，而且必须是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通过底层花园、入户平台、内天井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。,天井内庭院兼具功能意义和情景价值 大进深却没有暗室和暗廊 连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院,入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩,万科第五园三期TB户型 四房两厅四卫 221平米,首层 入户庭院,三层 主卧大露台,四层阳光房（阁楼）,TownHouse价值分析

27、3、兼顾私有和邻里的单元组合方式,传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式，虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于邻里氛围的创造。一些TH项目中通过“错联”、“对拼”和“合院”等组合方式，可以有效的改善社区外部空间。,普通的“山墙并联式”的TH产品，社区外部空间较为单调。,通过院墙和水系的处理，形成江南“水巷”的意向，呼应中式风格的产品形象，较好的弱化了线性空间的单调之感。,“错联”增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感,首层：89平米 二层：80平米 地上建面：169平米,错联使每户均有完整的体型和丰富的立面朝向入口和庭院。 单体来看，外墙面积增加

28、，有更好的采光、通风和观景效果，特别是中间单元的居住品质明显提升。 社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行列式的雷同格局。,首层,二层,“对拼”强化私家院落感，改善社区公共空间,新浦江城联院别墅,居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性； 提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。,“合院”化零为整，社区-邻里-私家的层次递进成为产品亮点,同时享有邻里院落和私庭，安全感归属感大为强化 整个合院抬高1.95米，又结合错层0.7米，蓝色区整体2.85米停车,万科第五园,联排社区空间与产品形象意向,专题4：TH产品常见的八种溢价方式,方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增

29、加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率。,南向下沉式庭院，和南向花园形成立体庭院；,亚运新新家园,中庭花园下沉；,亚运新新家园,半地下室，顶部高出水平面60工分以上；,美林香槟小镇,方式二：入户口和平台设计是TH“有地”生活有力表现入户口设置自然、大气，无论南向还是北向，不影响其他功能空间的使用；入户平台把握尺度感，结合花园布局，美观使用；,万科城,美林香槟小镇,万科蓝山,帕莎迪纳,中间套户型：南向入口避免直接入户，南向采光面尽可能大；主入户口平台要略大；,端头套户型：入户形式多样，结合花园布局统一考虑；入户平台放大可成为休憩区；,方式三：入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还可

30、考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征；,侧进，形成入户玄关；,凹进，形成入户玄关，并挑高，具有独立别墅特征，气派；,选择侧面为主入口，保证南面的完整性，设进户门厅和玄关，体面气派；,将入口凸出，形成玄关，有鞋柜和换衣柜；,万科蓝山,万科蓝山,金地格林春晓,美林香槟小镇,方式四：客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适；,客厅二层挑空（6m）,利用客厅喝餐厅间的错层设计（33.9m）,利用二层的错层将一楼客厅层高拉高（33.6m）,利用双跑楼梯增加层高（3.6m）,利用夹层和客厅间的夹层增加（4.8m）,方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法,设置中

31、庭花园,万科蓝山,帕萨迪纳,帕萨迪纳,万科第五园,方式六：在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少；,直跑：节约面宽,双跑错层：最大化节约交通面积，但总要通过爬楼梯到达其它功能空间，且无完整的大平面空间，建议不采用,横向双跑：牺牲面宽，但不会使交通走道过于狭长，适用于面宽稍大、进深稍小的户型,竖向双跑：优劣势与横向双跑正好相反,方式七：端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等；,转角落地窗、转角阳台；,客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰,北有阳台、南有转角窗；,北有

32、阳台、南有转角窗并且主卧南北通风；,方式八：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是TH有别于高档公寓重要点,主卧专用层，南北双阳台，还带大露台,主卧室都配有阳光浴室,三层为主人专用层、主卧室4米层高，3.6米高落地玻璃窗，带阳台和大面积露台。,万科第五园,北京新新家园,各区域划分清楚，露台大而方正；,金地格林春晓,帕萨迪纳,功能区隔明显，南北露台，空间灵活；,专题5：经济性小独栋产品分析,小独栋别墅界定,地上面积区间：200-320平米之间,容积率：0.35-0.4,左右间距：3-5米,庭院面积：300-500平米,技术指标

33、,地下面积： 100平米,所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置业客户群体的独栋别墅产品,产品界定,产生背景,小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物业市场产品细分的结果即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的独栋别墅之间空缺的一种产品类型,小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决,独栋的产品形式 较低的总价范围,较高的建筑密度 紧凑的生活空间,产品策略： 在保持较低的总价范围的前提之下，产品全面在公共空间处理和私人空间的营造上发力,可以通过围合组团、建

34、筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。,可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题。,较高的建筑密度,紧凑的生活空间,客户敏感点,产品缺陷,较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避,较高的建筑密度,围合组团,建筑单体,联院处理,公共绿地,在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷）,短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）,山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积

35、率的前提之下增大了庭院的空间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）,大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题（典型案例：龙湾别墅、温哥华森林）,围合组团式排布,小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有； 解决方案之一是采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响 案例：纳帕溪谷小户型布局,建筑单体的朝向与体型,在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正南、正北约40度的夹角，增加了朝阳面。 项目的高容积率

36、决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题留出了窗子设置的空间 案例：龙湾别墅,联院处理院落空间集约化,联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性 在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果 三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感,典型案例：香江别墅,下沉式庭院院落

37、空间立体化,下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力，已经成为小别墅必备点： 增加地下室自然采光面 平添院落的层次感 半室内空间感，用途广 通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配备水泵,水印长滩2N户型,纳帕溪谷SA户型16m2,公共绿地,集中公共绿地可以散落分布在小区内，以解决小独栋别墅庭院空间小而产生的活动空间不足，同时为邻里之间的交流提供了良好的场所 零散分布的集中绿地可以缓解较高的建筑密度带来的视觉压抑和疲劳感 多处

38、集中绿地的开放性对于实现均衡物业价值有良好的效果 典型案例：温哥华森林,紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。,室内处理应该抓住凸现别墅特质的空间，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果,别墅特质空间的处理,彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/入口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。 充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间,功能空间布局处理

39、,玄关和吹拔,小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。,顺驰林溪a户型 入口玄关9平米,别墅特质空间的处理,大面积会客厅,客厅是待客会客的主要空间。 别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰 在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；在地上面积在200平米左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80左右,别墅特质空间的处理,客厅挑空,小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，,别墅特质空间的处理,独立主卧区,主卧

40、区是凸现别墅主人居住尊贵的区域；独立主卧区有两种处理手法： 方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室； 方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要；,案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型，局部二层，作为主卧区，另配合一层设有一间次卧室。,案例2：纳帕溪谷SA户型，二层设有2个独立主卧区；,别墅特质空间的处理,地下室、半地下室,小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。,半地下室与室外,别墅特质空间的处理,地下室功能与面积,纳帕溪谷SE户型地下室 84.18 地下室包括：家庭活动室和下沉式庭

41、院,观唐E户型地下室 98.65 地下室包括：健身房、影音室、双卫生间、洗衣间、设备间、备用间和下沉式庭院,晴翠园F户型地下室 94.91 地下室包括：起居室、娱乐室、洗衣房、卫生间、工作间、保姆房、设备间,别墅特质空间的处理,室内空间交流处理,功能空间布局处理,注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向/横向的空间交流缓解由于功能空间布局紧凑带来的压抑感 通过室内栏杆/半墙/室内窗户来为横纵的交流提供空间依据，这种通透的视觉感有助于减少各个空能空间较小面积而带来的紧凑感,小独栋别墅户型设计要点,首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，地上面积在200左右的户

42、型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。,厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。,地上200平米左右的户型可以布置3个卧室。250左右则可以布置4个卧室,建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。,二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+ 2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。,地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽

43、量采用下沉式庭院采光。,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室,地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室,地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层,客户目标 Objectives ,独栋住宅产品,独栋的定义与特征,独栋的产品特征： 独立住宅Single House，集中体现了房、地、产的统一性：1）“独门独院”，自我独立的建筑形体；2）“有天有地”，“地”也是产品价值的一部分；3）因其较大的面积占有和资源占有，而获得较高价值凝结，“产业”的特征很强。,独栋

44、产品在解决方案中的常见角色 1）混合社区中的价值标杆。 2）强势资源的价值兑现产品。 2）陌生资源区的启动产品。 3）城市中实现高额开发利润。,独栋的产品价值分析,几种常见的居住理想原型 1、倚居山水的隐逸生活原型 2、归隐郊野的田园生活原型 3、高尚而自在的欧美小镇生活原型 4、复制童话的城堡/庄园生活原型 5、浮生半日的度假生活原型,独栋的核心价值 独栋产品的核心价值在于对居住理想“原型”的再现。独栋产品具备了基本的舒适度平台，因而其产品价值在于对寻常生活方式的进一步完善甚至超越。应该说，是对终极居住理想的一种接近或实现。,独栋的产品价值分析,1、功能完备之上的特色化追求 2、对资源的倾斜

45、性 3、私有专属的强烈体现 4、产品形式集中体现“原型”、“传世”与“作品”精神,The Portabello Estate 美国 总价7千5百万美元 绝大部分房间能看到宽银幕式的太平洋无敌海景； 配有两个海水泳池、泳池吧、两间spa、烧烤区、剧院、汽车博物馆、健身房、蒸汽室、咖啡馆、保龄球道、面积1英亩的私人海滩、车库可停放16辆汽车,独栋产品在规划上体现对资源极致性的利用与分配,不同物业类型住宅产品成组团分区，保证别墅生活的私密性,2.高大绿植在遮挡视线同时还为业主带来尊贵的领地感,1.制造地形起伏以遮挡视线,车道的设计可以利用代征绿地以及河堤，道路线形应尽量曲折，以增加道路长度，增强神秘

46、感与领地感,每一个别墅组团之前设计私家车道,支路和组团路可多采用尽端路形式强化私密感,关于支路和组团路： 建议多采用尽端路的形式 尽端路的设置，能很好的保证沿路别墅居住的私密性，特别是尽端路顶端的别墅的能够满度高端客户对私密性和身份感的要求，销售速度很快。因此建议在路网设计中尽可能增加尽端路设计。,尽端路规划示意,独栋产品形象意向关键词：原型、传世、作品,集合住宅产品卖得是“集合” 如何发挥“集合”带来的优势，如何弱化“集合”带来的问题与不足 洋房产品卖得是“不是集合” 如何体现与集合住宅的差异度 TH产品卖得是“别墅” 如何在产品形式与面积的制约下，尽量实现别墅生活的感受 别墅产品卖得是“原

47、型” 如何在产品中通过对“原型”的再现，来激发消费者对于居住理想的价值认同。,户型评价,住宅产品基本价值规律分析,规划评价,规划评价,120,用地勘测,方案设计,施工,施工图设计,竣工验收,可行性研究 立项,前期策划 定位、物业发展建议,营销执行策划 开盘筹备,销售执行 执行与调整,设计任务书,方案评标,规划设计沟通,设计细部沟通,单体设计沟通,展示沟通,规划设计方案评价应用范围,规划设计方案的评价与选择（评标） 推动规划设计方案的修改与定案 规划设计方案解读与营销应用,121,工具一：,物业组合对盈利模式的表达,遵循不同物业的市场运营规律,项目分期开发和启动的合理性,规划结构的逻辑及其合理性

48、,设计理念的独创性和审美性,地块资源的最优化使用与物业价值最大化,开发价值层面,设计价值层面,城市价值层面,对区域价值和城市功能表达的准确性,城市角色的标志性和活跃度,对物业价值的提升,122,KPI体系,价值构面,营销构面,价值最大化,均好性,合理性,价值标杆,形象展示,启动与分期,开发构面,经济性,竞争差异化,工具二：,分期开发,客户体验,123,我们从哪些角度进行规划评价？,124,资源的最大化挖掘和最大化利用,1、我们找到地块最大的优势了吗？ 项目资源有没有得到有效的利用？ 备忘录： 充分利用资源，规避劣势；地块的形状、面积有时也能成为项目的资源优势 规划协调资源、创造资源；容积率有时

49、也可以挖掘项目价值,125,资源配置的效率,2、我们有没有把最优的资源分配给最好的产品、最好的户型？ 有没有因为位置和资源分配的原因，产品价值梯度出现重迭和错位？ 备忘录： 要“均好”还是要“极致”我们和设计单位最容易形成争论的焦点,126,案例- 华侨城.波托菲诺,燕栖湖,天鹅湖,欢乐谷,天鹅堡2期 2区,天鹅堡2期 1区,纯水岸TOHO,纯水岸多层,262-288 三层TOHO,多层170-206 平面五房,31层， 229四房 253五房,12-20层, 170三房 205四房 245平面五房,127,案例- 廊坊华夏项目,规划思路建议,高层瞰景，低层拥景，充分体现住宅与景观的互动,围绕

50、景观资源中心，形成孔雀开屏式、多层次、多角度的观景面，不仅在整体规模的“总量”上，而且在“户均占有量”上，真正成为市场的No.1。 同时形成资源强势点，为设立“价值标杆”的产品创造条件。,“三万英尺”，是视野的开阔度 也是景观的奢侈度,130,案例- 临沂兰波湾,131,案例- 临沂兰波湾,132,案例- 临沂兰波湾,133,目标客户需求的体现,3、设计方案与目标客户的基本认知、取向、感受吻合吗？ 备忘录： 是“引导”，还是“挑战”？是“创新”还是“看齐”？尺度不是方案的“美感”，而是我们对市场的“敏感”。,134,展示与体验,4、设计方案对我们项目的“杀手锏”作了充分的强调与展示吗？我们拿着

51、图纸对客户“有话可说”吗？ 备忘录： 能被体验的价值才是价值。项目价值的展示是个持续的过程，但至少在方案阶段能尽可能的提供价值提炼和演绎的可能,135,案例- 大连恒德机场项目,占地面积：7.7万平米 建筑面积：11万平米 容积率：1.45 项目限高：75米 （绝对限高，项目旁 道路海拔高度约42-43米） 基础建设用地：约 2500平米，规划为变电站 地势：南高北低，较小坡度,136,案例- 大连恒德机场项目,137,建议1 高价值物业（类低密度产品）位置,不建议：高价值的类低密度产品被小高层环绕在社区中间，部分高端客户会形成“被俯瞰”的购房抗性，物业私密性受到影响；且不利于形象展示。,高价

52、值物业位置选择原则： 1、需要集中布置，保证相对独立的位置 2、需要临近景观资源，配合产品高价值实现 3、作为项目的形象标志，便于对外作展示,建议： 1）形成组团； 2）有一定的临街面展示形象,规划布局,138,建议2 社区主题景观布置,社区主题景观的布局原则 1、尽可能的带动更多的住宅（包括低密度和小高层），实现局部物业的价值提升 2、强调景观的可展示性、可参与性，避免观景游线对低密度价值物业区的影响,建议： 1）景观呈现带状布置，尽量贯穿社区； 2）景观带作为低密度物业和小高层的自然分隔和过渡，都可借用又避免相互影响,景观节点,景观带,景观带,规划布局,139,建议3 商业和公建位置,机场

53、新区区域内已建成主干道，为城市中心到机场与抵达第五郡的主要道路，道路沿途分布城市级公共设施、区政府等，昭示性良好，商业价值最高。,公建位置选择原则： 1、作为社区形象的重要展示，必须符合优先展示、提前展示的原则地块南侧道路为未来区域主干道，也是与第五郡项目直面竞争的主战场，公建应临街布置，并在位置上予以强调 2、必须充分考虑后期经营的灵活性和可能性公建早期兼作销售中心，必须有很好的昭示性和通达性，项目不是低密度项目，不必强调过于隐密的位置和过长的展示路线；临街而建，还有利于后期安排对外经营项目，降低开发资金压力。,道路东侧为规划中的区域级商务与商业中心，区域核心形象展示区，但规划道路尚未形成，

54、且商业核心区形成尚未启动，商业价值较高,临近已形成中低档次居住区，且道路尚未形成，商业价值一般,建议：1）商业临南侧干道布置； 2）商业、会所尽量与入口广场整体设计，结合设置； 3）会所置于变电站用地西侧，前期便于形成开阔的环境展示，后期可以消化资源不利地段。,规划布局,140,案例- 沈阳长青项目,141,案例- 沈阳长青项目,142,案例- 沈阳长青项目,143,案例- 沈阳长青项目,144,案例- 沈阳长青项目,145,案例- 沈阳长青项目,146,案例- 沈阳长青项目,147,案例- 沈阳长青项目,148,兼顾销售与建设的合理分期,5、设计方案可以进行合理的分期吗？ 备忘录： “图纸”

55、必须“一蹴而就”，多数开发却必须“分步”实施；分步意味着工程上后期建设减少对前期住宅的影响；销售上保证每期在数、质、量上都能与销售目标相契合；整体上保证项目价值的延续和提升。设计师往往关注前者而忽略后者。,149,启动区的特殊要求,6、我们拿什么在市场亮相？ 备忘录： 是该“藏秀于内，耐人寻味”，还是要“光华尽现，一鸣惊人”，这完全是基于项目战略要求主动的营销路线设计。多数情况下， “碰头彩” 很重要，投射到规划方案上便是针对性的倾斜、序列化的引导和 “场所” 的营造。,150,案例- 沈北大规模项目,技术指标 用地面积：746亩，约50万 容积率：不超过2 总建筑面积：不超过100万 建筑密

56、度：不超过25% 公建比例无明确要求 限制条件 项目临203国道一侧，要求建设公建和高层建筑 无限高要求 无70-90政策要求,项目地块被规划路分割为不等大小的三块，分别为351.89亩、190.35亩、204.21亩。 净地取地成本55万元/亩，另市政配套费183元/平米。,2006-7-26,151,优势： 高层纵向排列，土地使用效率较高，容易实现较高的容积率； 有选择地将蒲河引入部分地块，充分利用了蒲河水资源，同时将优势资源最大限度赋予给高价值的联排产品。,劣势： 高层与多层过于混杂，将影响到一部分多层产品的销售； 地块南侧没有与古城新都雅苑形成明显的隔离。,方案一,2006-7-26,

57、152,方案二,优势： 规划形式感极强，对水资源利用极其充分，容易形成鲜明的营销概念； 南侧高层与古城新都雅苑形成明显的隔离； 南北组团分隔清楚，容易界定档次。,劣势： 高层排在地块最南部，土地利用效率较低； 水系体量较大，可能造成日后维护成本较高； 不利于分期开发，按照正常的开发顺序项目前期高层产品占比较大，且品质不高。,2006-7-26,153,方案三,优势： 规划形式感很强，容易被客户认知； 小镇中心的概念很符合社区的定位，同时将社区的各项配套提炼升级； 规划弹性较大，为以后向南侧拓展开发提供了可能。,劣势： 将高层公建置于社区内部，未来市场风险极大； 地块南侧没有与古城新都雅苑形成明

58、显的隔离。,2006-7-26,154,2006-7-26,155,规划设计原则,原则一：做足容积率 由于地块进深较短，因此将高层排布在南侧降低了地块的使用效率，因此建议将部分高层、小高层排布在地块北边缘。 原则二：有利于分期开发 为了降低初期开发的风险，东侧地块中应尽量减少高层，可以增加高品质的板式小高层以提高容积率； 西侧地块3由于开发时间较晚，可提高整体容积率，以高层为主。 原则三：符合项目的整体定位 项目整体定位为服务城市中端客户的中高端产品，且出于品牌要求，后续需保留一定的升值空间，为了增加项目吸引力必须有一定的价值增值举措，因此建议保留引水入园的规划理念。 但另一方面，由于项目主流客户为城市外溢的中端客户，他们最关注的仍然是性价比，因此在环境和设施的投入上应适度控制成本。,保留方案二的核心规划理念，即引水入园和组团式规划； 但同时根据我们对市场的理解重新考虑物业配比和产品分布，建议调整如下：,2006-7-26,156,方