办公及酒店式公寓专题研究分析.ppt

1、LOFT办公及酒店式公寓,目录,1. LOFT 经典案例鉴赏,中信虹港名庭,案例摘选,滨江45,宝华城市花园,上海风景,上海风景,闵行区龙茗路2835号,多选择小户型5.5米层高、精装修酒店式公寓,滨江45,浦东大道2740号（近金桥路）,中环内地铁沿线小户型,滨江45主力产品37-49平米，4.5米挑高酒店式公寓,中信虹港名庭,虹口区通州路248号,内环内4.5米挑高，多轨道沿线,宝华城市花园,虹口区株洲路395号（近广中路）,精装LOFT 5.5米挑高,禹州金桥国际,地铁沿线,酒店式 公寓，5.2米挑高,浦东金湘路201弄15号,2. LOFT 产品特点分析,LOFT特点分析,优缺点分析,

2、1.土地性质及年限 2.户型不合理，得房率低 3.付款比例和利息较高 4.没有煤气接入 5.税费较高 6.定价比周边公寓偏高,缺点,1.精装修拎包即住 2.层高优势，使用空间大 3.总价低，购房门槛低 4.酒店式服务 5.租金回报率高 6.地理位置佳，处于繁华地段,优点,优势-精装修,优势-挑高户型,优势-总价低,酒店式公寓便宜快买吧,优势- 酒店式服务,优势-租金回报率高,拥有一套产权归属自己的酒店公寓同时享受酒店服务，想住就住，不想住就委托经营者出租以收租金，三全其美，岂不比住传统酒店或者普通公寓强百千倍。,优势- 繁华地段,上海风景-近中环,滨江45-中环内,宝华城市花园-近内环,地块稀

3、缺性保证升值稳定性,中信虹港名庭-内环内,禹州金桥国际-中环内,缺点-土地性质及年限,土地性质皆为商业用地，使用年限一般为40年和50年两种。,户型不合理,1,得房率低，公摊面积大，实际使用率不高。,每层户数多，私密性较差,3,2,点状建筑，朝向不如公寓理想，通风采光效果一般,总房款的40%或者50%,基准利率或1.1倍,贷款年限最长10年， 公积金无法使用,首付高,无利率优惠,付款比例利息高,无煤气接入,大部分商业立项的酒店式公寓无天燃气。使用电磁炉和灌装煤气,罐装煤气约为100-120元/罐,税费较高,契税一律按3%交付,0.9元/度（商业立项） 1.2元/度（工业立项）,0.48元/度,

4、5.1元/吨,3.7元/吨,在4元/平米- 8元/平米之间/吨,大多在3.5元/平米以下,定价不宜偏高,定价过高，投资存在风险，压缩升值空间，价格与市场出现严重背离,3. LOFT 产品抗性解决,LOFT缺转优,土地性质及年限 户型不合理，得房率低 付款比例和利息较高 没有煤气接入 税费较高 定价比其他产品高,3、5年房价就能翻番，即可转手 层高优势，使用空间大 总价低，购房门槛低 酒店式服务，可用电磁炉代替 租金回报率高，出租以日计算 地理位置佳，处于繁华地段,4. LOFT 购买人群分析,5. LOFT 产证办理手续,房产证办理简要程序,开发商取得大产证后，个人到管理部门领取房屋所有权登记申请表,个人到开放商指定房屋面积计量站申请并领取地点领取测绘图,填写申请表，领取必要申请文件至开放商处审核并盖章,缴纳公共维修基金，3%契税,提交申请材料(包括申请表，房屋买卖合同以及其他相关文件等）,规定时间内领取房产证，缴纳印花税，产权登记费，工本费等,如向银行贷款，需办理抵押登记,LOFT酒店式公寓产证办理与普通住宅办理流程相同,6. LOFT 主要转让税费,LOFT酒店式公寓转让税费,个人所得税,增值税,营业税,