成全机构产品月报花园洋房专题研究150282010.ppt

1、,花园洋房（情景花园洋房）专题研究,花园洋房概念与特点,花园洋房的起源,中国的花园洋房源于上海，自世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。其特指有国外建筑风情的独栋别墅，而且坐落在繁华地段，代表着旧上海上流社会的生活方式。 然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。说“变质”，更可说是是进步。花园洋房把别墅的一些生活形态做了四到五层的小楼里。,花园洋房概念与特点,马勒别墅,白公馆,狭义的花园洋房就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层

2、小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的Town House，户型较大，居住舒适程度高。,当代花园洋房的概念,广义的花园洋房已不再是别墅，称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切，是介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。,花园洋房概念与特点,我们这里所研究的，是广义上的花园洋房。 “花园” 从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院等等。 从微观层面：属于

3、每户业主私有的花园或者类似花园的室外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。 例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。 “洋房” 更多地借鉴了西方建筑舒适度内容，从平面到造型立面、从局部到整体的思考，体现在建筑风格、造型设计、立面设计以及装饰细部等。 这两个要素缺失了任何一个都不能称为“花园洋房”。,花园洋房的要素,真正的花园洋房是“户户带花园”的，不仅强调公共景观，还要求将景观体系引入建筑体内，融入建筑肌理，即保证每一户花园洋房的私有景观。,花园洋房概念与特点,花园洋房属低层低密住宅，1.0左右，户户拥有花园，其建筑

4、风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式。 绿化率较高，强调景观均好，注重中央景观、组团景观与自家景观的有效结合。 强调开放式生活方式。如空中花园、露台等的运用。 目标消费者定位为中高收入人群。,花园洋房的特点,花园洋房概念与特点,花园洋房VS别墅,市场定位,别墅定位于市场高端产品，服务于社会高收入人群； 而花园洋房所定位的客群是中产阶级，而且具有一定文化品位。,可替代性,别墅最核心的竞争力是对土地的占有、对自然环境的依赖、社区私密性和身份的象征，这些是其他产品很难完全复制的，因此形成了别墅的无可替代性； 而花园洋房因其较低的市场定位，适中的价位，较大的市场需求，产品同质性稍强。,景

5、观环境,花园洋房将花园的概念引入其内，同样具备对周边景观环境的依赖性。,价格和位置,从价格上看，花园洋房的价格低于同地段别墅； 而相对于别墅，花园洋房更能吸人眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别墅更接近市中心的位置。 花园洋房大多4、5层，还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息； 同时，别墅大多处于郊区，住花园洋房的生活便利性要优于别墅。,花园洋房概念与特点,花园洋房VS多层,花园洋房实际上是一种多层住宅，不过是多层住宅在舒适度和环境美化方面的升级产品。 花园洋房的优点 一般一层只有两户，居住密度相对多层要低； 外观上花园洋房更具有创造空间，每户通过退台，空间错落等

6、手法，户型均有变化； 花园洋房将室外的景色引入室内，讲究室内外空间的衔接协调，一般一层带花园，其他楼层赠送露台，景观性更好 花园洋房的缺点 由于每层都要退台，建筑基底面积较大，建筑密度也相应变大 层数一般在四五层，容积率做不高，一般在0.81.0之间（对于开发商而言） 户均面积较大，总价较高,花园洋房概念与特点,本质区别：花园洋房能提供住户与外界接触和与自然交流更大的空间，创造了一种新的城市生活状态,情景花园洋房的诞生,以退台为主要产品特征的情景花园洋房在国内是近年来万科首创的，并且于2002年申请了专利。 如何实现“情景”？就是在本来生硬的街面上通过退台实现交流空间，增加邻里的沟通，改善社区

7、的邻里氛围，实现“情景”。,专利产品“情景花园洋房”,情景花园洋房的诞生,专利产品,层层退台,花园露台,私家花园,空中花园,观景露台,情景花园洋房的诞生,“情景花园洋房”产品特征,每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体室外水平空间，即户内自有的情景花园和景观露台。 其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，一层单元前面形成半围合的情景花园。 二层在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台。 三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台。 公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯,每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台。 四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半

8、的景观露台。 四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。 露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。,花园洋房户型的演变,院底层的私家小院 错动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感 退退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面 露更多的室内空间暴露给自然,一层拥有私家花园,二层“退”一层书房形成露台,“退”客厅面积形成露台,“静” 卧室/书房,“动” 客厅餐厅/活动,转角飘窗，增大观景面,客厅与观景露台相连，室内外空间相错,一层,二层,三层,四层,花园洋房户型基本形态四要素,花园洋房户型的演变,花园洋房户型的发展演变,花园洋房户型的演变,形态功能,舒适

9、度、私密性、景观性、奢侈度升级。,退台方式,室内空间,退台方式新颖多变成都万科金色家园 南北露台交错退台无锡万科东郡,地下空间的利用金科十年城、金地格林郡 顶层复式私密性主卧金地格林郡 顶层三跃层复式苏州万科金色家园 紧凑型花园洋房上海万科白马花园,面宽放大成都万科金色家园 室内两步错层亿城天筑 三错跃空间复地别院,底层和顶层附加值增高（金地格林郡） 一层带地下室，顶层复式； 底层私家停车场，赠送储藏室； 一层、二层、三层独立入户； 顶层复式私密性高。,三层,两层,一层/地下室,四层/五层复式 162平方米,专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室,挑空下沉客厅,下沉庭院,南露台,侧露台,顶层主卧区

10、域 卧室+书房+衣帽间+卫生间,大面积露台赠送,南露台,花园洋房户型的演变,形态功能,一层/地下一层,二层/地下一层,地下空间的充分利用（金科十年城） 一层二层均带地下室； 一层二层独立入户，拥有南向花园、入户花园和下沉花园三重庭院景观。,超越苏州市场，借鉴国内产品花园洋房,入户花园入户,地下室入户,南花园入户,室外楼梯入户,入户花园入户,一层地下室，通过一楼室内楼梯进入,二层地下室，通过室外楼梯进入,二层地下室,一层地下室,下沉花园,下沉花园,花园洋房户型的演变,形态功能,顶层三跃层复式（苏州万科金色家园） 一层二层均带地下室； 四层、五层、六层，一跃再跃，一户三层形成空中美墅，192平方米

11、； 顶层挑空处可以灵活变动，改为家庭活动室； 南露台、侧露台、北露台，退台方式层层不同，立面丰富多变。,三层,四层,五层,两层/地下室,一层/地下室,六层,上五层,上六层,下五层,上一层,下地下室,下地下室,上两层,隔楼板，形成活动室,南阳台,南阳台,退两层卧室，侧露台,侧露台,退进深，南露台,退四层卧室，北露台,顶层北露台,花园洋房户型的演变,形态功能,一层 140平方米,二层 133平方米,三层 130平方米,四层 120平方米,五层 110平方米,入户花园,入户花园,工作阳台,工作阳台,工作阳台,主卧个性空间,主卧个性空间,二层 89平方米,五层66平方米,功能紧凑（上海万科白马花园）

12、小面积， 90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，布局紧凑； 面积虽小，功能齐全且布局合理； 户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质。,三层,以最小面积模块组合的干湿分离卫生间，强调功能性。,利用客厅和卧室的交错退台形成露台。,面积虽小，仍然具有储藏功能。,减少卧室达到退台效果。,厨房位于房型中部，北侧布置书房和卧室。,卧室/客厅,卫生间/玄关,厨房/餐厅,书房/次卧/储藏,四 进 深 设 计,花园洋房户型的演变,形态功能,退台方式新颖，放大面宽（成都万科金色家园） 南边从二层延伸出阳台+阳光房，利用阳光房和阳台退台的屋顶形成南向露台； 二至四层层层递退，户户有露台和阳光房； 总

13、面宽达到15米以上，南向采光面大； 立面形态层次丰富立体。,三层,四层,五层,两层,阳台,阳光房,露台,退二层阳光房为露台,一半阳台作为阳光房,阳台,退三层阳光房为露台,三层阳台作为阳光房,退四层阳光房为露台,花园洋房户型的演变,退台方式,南北交错露台（无锡万科东郡） 三层南面大露台，北面小露台； 四层北面大露台，南面小露台； 五层退四层卧室形成大露台。 南北均有观景场所，立面丰富有层次。,三层,四层,五层,退二层书房和卧室，南面大露台,退三层卧室，北面大露台,退四层卧室，改变布局，北面大露台,北面小露台,北面退客厅和卧室进深形成小露台,花园洋房户型的演变,退台方式,错层（亿城天筑） 室内增加

14、两步错层，划分私密与活动空间，也让居家更多动感； 一步阳台/飘窗，衔接室内外空间； 转角窗，室内更多与自然接触。,两步错层,两步错层,两步错层,私家前庭,私家后院,一步阳台/飘窗,一步阳台/飘窗,转角窗，阳光浴室,多功能房,阳光房,阳光房,一层阳光房退为露台,二层阳光房退为露台,三层,两层,一层,花园洋房户型的演变,室内空间,三错跃层（复地别苑） 三个层面两户； 三错跃立体户型； 两户客厅均挑空4.5米。,半地下室/一层为一户,二层/三层南面为一户,三层北面/四层为一户,五层/六层为一户,二层,二层上跃层,四层下跃层,四层,东面剖面示意,2-4层西面剖面示意,下层挑空客厅,上层挑空客厅,4.5

15、米,4.5米,3.0米,3.0米,3.0米,3.0,6.0,6.0,7.5,9.0,客厅挑空4.5米,客厅挑空4.5米,花园洋房户型的演变,室内空间,花园洋房的变迁时间,2000年2002年,20032005年,花园洋房的诞生：初具雏形，摸索期 代表作品：万科四季花城、城市花园 具体特征：退台基本集中在南面，外立面以单色为主,花园洋房的成长，稳定期 代表作品：万科水晶城、顺驰美澜湖 、金科天湖美镇 具体特征：建筑风格以现代为主，前园后院，大面积等,20062008年,花园洋房的成熟，改良期 代表作品：复地别院、金科十年城、金地格林郡等 具体特征：面积两级分化、大面宽、顶层跃两层、错层，客厅挑空

16、、一二层均带地下室，建筑风格各异，更随意，交流空间更多,花园洋房的变迁地域,南北的差异，城市发展的差异，地理环境的差异，历史文脉的差异、地区需求的差异，消费习惯的差异决定了房地产开发必然是一个本地化运作的行业。好的花园洋房，也必须遵守本地相关政策，尊重本地客户喜好，因地制宜。,北京,深圳,上海,成渝,对日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑间距大，户型方正，大面宽，建筑面积较大,对日照要求不高，东西、南北向排布均可，可做成一个“U”字型的组团，形成围合式布置，全部向中心退台,对日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度（东南）旋转，但也不能接受东西向，小户型较受欢迎,对日照要求不高，通风即

17、可，不考虑朝向问题，可错落布局，形成多层次庭院围合空间，退台方式可以创新，由于市场竞争激烈，产品升级较快，产品力提升较迅速,U型布局,花园洋房未来发展趋势,地下层附加值的利用，一层或一、二层均带地下室 顶层三跃户型紧俏 入户方式转变，每户均独立入户，营造类别墅的专属入户感受 退台方式多样，倾向于南向退台，以及退台与错露台结合 内部空间布局向别墅空间靠拢，大面宽、客厅挑空、私密主卧、内部错层等元素的融入。 合理控制或放大面积，改变原有花园洋房户型区间范围小的局面，形成了洋房市场的细分，小面积每户90平方米以下，类别墅洋房超过200平方米/户。,花园洋房户型的演变,花园洋房建筑风格,花园洋房的建筑

18、风格包括现代、古典、中式、北美、北欧、地中海、乡村风格等，丰富多彩、不拘一格。 其中以现代风格、地中海风格最为常见。规划设计中多以追求的是小镇风情、异国情调，或是小资和时尚为主。,花园洋房建筑风格,花园洋房常见建筑风格,平屋顶，简单的檐部处理，少用或不用装饰线脚 大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比； 红色面砖，光洁的白墙； 通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。,现代风格万科水晶城,花园洋房建筑风格,古典地中海建筑风格； 底层石材贴面，二层以上驼色涂料； 通过石材、浮雕、雕花铁艺、弧形大窗等典型符号的质感，表达了更多的宫廷元素，显得庄重、内敛、大气。,地中海风格复地别苑,花园洋房建筑风格,建筑施工强调的是一种手工、生态的感觉； 高低起伏的