华高莱斯2011年07月20日城市运营与大盘营销_W

1、 海量房地产资料下载 房商网 2011.07.202012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款城市运营与大盘营销 海量房地产资料下载 房商网 二、大盘营销2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款一、城市运营 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款国际大都市新城发展经历 r 新城是大都市发展的必经之路v 单中心形态的弊病 人口密度过高带来的城市环境恶化 城市中心房屋短缺，郊区配套设施不完善 交通拥挤，城市效率低下 v 开发城市远郊地区的新城以分散大城市压力 多年的

2、研究和实践，新城建设成为大都市圈形成的核心手段 时期19461980年19651994年19501976年19551976年19521955年19621990年国家 英国 法国 瑞典 荷兰 日本 韩国 新城数 32911153924城市 伦敦 巴黎 斯德哥尔摩 兰斯塔德地区 东京 汉城 新城数 1156137133 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款什么是新城？ “城市永远是先有磁极，后有容器。刘易斯芒福德城市发展史边缘组团 城市磁极 4 海量房地产资料下载 房商网 新城发展基本点新城发展关键在于

3、磁极的打造v 城市吸引力的核心在于磁极 城市的本质特点在于它的吸引力或者磁场，这正是近代城市研究的共识之一 人们来到一个城市中居住，一定是看中了这个城市的某种资源禀赋 能留住人群，城才可称之为城 大都市周边的新城，应快速从容器过渡到磁极，在产业发展和公共服务方面，形成一定反磁力中心，与老城保持平衡，留住人群52012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款新城发展基本点 r 新城磁极的复合化是成功的关键v 单一化磁极缺乏可持续发展条件 城市的吸引力是复合性的，单一的吸引力能够吸引人群暂留，

4、但不足以吸引人群常驻 形成心磁力需要类中心磁力的一种合力， 即，欲形成新城，必使其具备城市所具备的吸引力，能满足人群在城市中所满足的各类需求 v 复合化磁极及其表现形式居住 就业能提供工作岗位的产业 购物商业、办公、餐厅等休闲娱乐公共服务 公共服务教育、医疗、运动设施等 休闲娱乐公园、音乐厅、电影院、剧场等 就业购物 居住住宅、公寓、酒店、别墅等 6 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款新城发展基本点 r 新城中心应作为打造城市中心的载体v 新城中区最适合打造磁极 中心区的地理位置适于充分进行资源的共享 中心区是新城的区域中心

5、，代表着新城的整体形象 v 国际化大都市的新城开发经验 无论何种新城发展模式，均不约而同地将代表磁极的公建类设施布置于中心区 7新城案例与都心距离（km）中心区功能米尔顿凯恩斯60公园、购物中心、文化和娱乐设施、办公楼及部分住宅 多摩新城33商店、银行、企业、学校及公共设施 哥伦比亚48百货店、医院、图书馆、休闲花园等 马恩拉瓦莱少量住宅、公园、商业、办公及公共设施 40 海量房地产资料下载 房商网 各国大都市新城发展模式 英国 田园新城v 国际上大都市的新城发展之路 绝大多数大都市发展新城的最初目的是 为了疏散人口，缓解城市拥挤造成的生活条件恶化 由于各国经济发展

6、阶段不同，背景不同，城市具体情况也不同，因此其新城 发展模式也有所差别 美国边缘新城v 新城发展模式和典型案例借鉴 对这些新城的模式和典型案例的分析， 重点集中在对其新城核心区的情况进行 分析，以图对北京周边新市设有所借鉴 心的建 82012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款法国平衡新城东亚站点新城 海量房地产资料下载 房商网 英国田园新城有完整的社会和功能结构，低密度花园式新城 核心区特征功能上以大型购物中心为主，布置了酒店、教堂、娱乐设施等公建物业 核心区面积约2平方公里，位置居中，有着明显的边界 典型代表：英国斯蒂文乃奇（Steven age）英国米尔顿

7、凯恩斯（Milton Keynes）92012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 简述 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes） r 复合型新城的代表v 新城概况 密尔顿凯恩斯（Milton Keynes） 位于伦敦西北80公里处，是20世纪 英国建设规模最大、最成功的新城之一 1967年开始规划设计，1971年开始进行建设，建设周期约20年 在3 个小镇的基础上发展起来，原有 伯明翰 剑桥人口4 万，现在为20 万，建成区面v 发展背景 牛津 是三代新城的代表，吸收了前几

8、代新城的开发经验，最初规划是希望创建一个具有灵活性、可调整的新城，实 现居住和就业的社会平衡 10伦敦密尔顿凯恩斯 海量房地产资料下载 房商网 案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes）新城规划特点n 在一级开发阶段即确立了网格式社区单元的城市格局 n 利用轨道交通站点打造“超配套” 的商业中心 格局n 人车分流的路口设计 n 交通干道与社区的连接处理 交通 景观 配套n 大尺度的郊区购物中心 完善的教育配套n 通过配套设施的布置营造与市中心同样安全的生活环境 绿轴和公园的标志市形象 n 绿色廊道与道路的完全融合 n 主题化的树木选择 112012房地产营

9、销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes） r 城市格局v 网络式社区单元 每个网路1平方公里，即每1公里有1个交叉口，1个网格就是 1个社区 密尔顿凯恩斯区域网格式布局 1213 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款在区域中心，同样是网格式布局，每个网格就是1个社区14 海量房地产资料下载 房商网 密尔顿凯恩斯站点功能区 出火车站几百米就是密尔顿凯恩

10、斯的中心商业区，该商业区不仅满足本地消费，更吸引了周边大城市居民 新城的中轴线“仲夏大道”将站点与中心商业区连接起来，将来到新城的人群引导至商业区 站点与中心商业区距离仅几百米铁路购物中心密尔顿凯恩斯火车站仲夏大道剧院区公交换 乘中心超级休闲广场2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款15 海量房地产资料下载 房商网 中心商业区 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes）城市交通v 人车分流的入

11、口设计车行道 在每个主路口的街口都采用人车分行 设计，车辆从路面通过，而行人从四个方向的下沉斜坡通过16 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes）城市交通v 交通干道与主要建筑联接的处理 规划初期为每个社区建立入口，从每个社区都可直达城市主干道，搭建起社区交通的基本框架 社区内部交通社区 内部 通往 支路 支路通往主干道17 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes）

12、城市交通v 交通干道与主要建筑联接的处理 在社区入口处、甚至在每个主要建筑入口处搭建起黑色框架，通过框架廊道引导人们进入或穿越主干道 框架框架框架框架18 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes） r 景观v 绿轴和公园是标志市形象仲夏大道车行道景观绿轴 仲夏大道人行道景观绿轴 19海量房地产资料下载 房商网 坎贝尔公园202012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 Campbell Park 海量房地产资料下载 房商网 www.fdcsky.n

13、et坎贝尔公园园中湖人行小桥密林幽径草坪中央雕塑212012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款Campbell Park主干道绿廊主干 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes）景观v 绿色廊道与景观完全融合 22社区绿廊社区与主要道路之间用大面积绿带隔开，保 证了社区安静的环境 交通绿廊除了道路两旁有行道树外，道路中央也有较 大尺度的绿色廊道，景观效果极佳 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔

14、顿凯恩斯（Milton Keynes） r 配套v 轨道交通站点附近大尺度的郊区购物中心 该购物中心不仅成为本地居民常去的购物场所，也吸引了大量大城市居民来此消费 购物剧院艺术画廊餐饮中心坎贝尔公园中心商业区外景 23购物中心内景 海量房地产资料下载 房商网 剧院区饮中心中心242012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款餐健身 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes）配套v 完善的教育配套 Milton Keynes College社区内的儿童学

15、校 25 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：英国密尔顿凯恩斯（Milton Keynes） r 配套v 公共设施的布置营造安全的生活环境下沉斜坡的人行道内安置路灯，为夜间行人提供方便，营造与城市中心同样安全的生活环境 26 海量房地产资料下载 房商网 东亚站点新城围绕公共交通站点进行的高密度和高质量的新城开发 核心区特征空间布局上，紧紧围绕车站为中心 核心区功能基本由公建组成，其中多数为商业物业 道路和不同的建筑外观可以明显勾勒出核心区的边界所在 典型代表：日本多摩新城（Tama New T

16、own ） 韩国 一山新城（Llsan New Town ）272012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 简述 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：日本多摩新城 r 轨道交通站点成就的新城v 基本情况 多摩新城是东京最大的城，位于东西部，距离都心30-40公里 v 轨道交通 多摩新城通过小田急多摩线和京王钟可到达东，地铁带动了多摩新城的发展 东京多摩新城28 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款主要商业步行街与站点垂直，形成一 站点为核心的单核结

17、构条主要轴线、两个空间节点 其他路网系统均匀布置，增加可达性 29 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：日本多摩新城 r 功能构成v 多摩新城规划之初是一个单纯的“睡城”，后来几经修改规划，现在已经是一个包括住宅、商业、教育以及娱乐等多功能的复合型新城v 多摩新城规划总面积约30平方公里，规划人口31万，有21个住区多摩新城各类性质用地面积比例住宅47%道路15.9%公园和绿地11.3%教育设施10.4%商业和服务业设施3.7%其他公共福利设施11.7%合计100%30 海量房地产资料下载 房商网 www.fdcsky.

18、netHELLO KITTY主题商城交通财团办公楼行政办公美术馆办公楼区域中心影院、卡通主题商业街停车楼帕提农神庙中央公园312012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款结合站点布置综合功能的区域中心，首先塑造出新城的“异境”感，使新城形成独有的品质32 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款区域中心地带的卡通主题商业街33 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中

19、货到付款富有现代感的住宅区时尚都市感的办公区多摩美术馆KEIO PLAZA酒店3435 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款r 区域特色v 卡通主题提升区域形象 HELLOKITTY主题乐园 海量房地产资料下载 房商网 从站点方向，站在卡通主题 商业街上望向中央公园，可多摩帕提农神庙 362012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款地面二层：人流地面一层：车流 多摩新城的人车分流立体道路系统

20、37 海量房地产资料下载 房商网 美国边缘新城城市功能郊区化，新城形成了大都市圈的外围组成部分 核心区特征核心区基本以高速公路和湖岸为边界，总面积约1.5-2平方公里 功能上以大型购物中心为核心，聚集了新城的公共配套设施，有少量居住 受主动郊区化影响，核心区的形成自发性较强 值得注意的是，随着大型购物中心的衰落，已出现将其改建为高质量街区的现象 典型代表：美国哥伦比亚（Columbia） 美国里斯顿（Reston）382012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 简述 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中

21、 货到付款案例：美国哥伦比亚 边缘新城v 新城概况 位于马里兰州，由Rouse公司于1963年开始规划开发，初始面积为56.7平方公里， 距离华盛顿特区约48kmv 发展背景 美国已由人口郊区化演变到产业郊区化阶段， 这种主动形成的郊区化最终自发形成了边缘新 城的发展基础 39，以购物中心为核心，总面积约1.5平方公里公共服务配套为主，辅以一定居住 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：美国哥伦比亚40 边缘新城v 核心区概况 核心区基本以高速公路和湖岸为边界 功能上，核心区以商业为中心，城镇 多宾购物中心Dobbin S

22、hopping Center40 海量房地产资料下载 房商网 案例：美国哥伦比亚41 露天音乐厅购物中心中餐馆开放的空间412012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：美国哥伦比亚 边缘新城v 主要特点 重视公建，商业区面积超过20%， 另有23%的土地是永久的绿地和空 地，这也极大提升了住宅的价值 规划人口10万人，提供就业岗位9.1 万个，基本实现工宿平衡 主要公共配套设施聚集在新城核心 区，包括购物中心、景观中心、医院、图书馆、礼堂等，并有着大规

23、 模开放空间 在开发顺序上率先开发核心区的公建部分42 海量房地产资料下载 房商网 法国平衡新城追求就业和居住、规模与内涵的功能平衡 核心区特征 早期依然是为了满足人口增长的需求，进行区域空间的扩展， 此住宅开发速度过快 后期城市发展转向提高内涵，在新城开发中注重居住、就业和务的功能并举，通过保持高就业和高水平的公共服务设施来维持社会结构平衡 典型代表：法国马恩拉瓦莱（Marne la Valle） 432012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 简述 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例

24、：法国马恩拉瓦莱 平衡新城v 新城概况 大巴黎地区五座新城中最成功一座，距巴黎中心约40公里，占地152平方公里 初始规划于1965年，建设期达30余年 v 发展背景 为摆脱巴黎人口过度膨胀的困境，根据地区平衡政策而建 从开始就以职住平衡为目标，居住和就业得到同样的重视 规划着眼于整个区域，与多座新城共同组成了多中心的“大巴黎地区” 44 海量房地产资料下载 房商网 案例：法国马恩拉瓦莱 平衡新城v 开发次序 自西向东共分四期开发 首先由约2平 第一分区巴黎方公里的中心区开始，建立了 商业、办公、教育等公共服务设施 第二分区以产业园区、教育科研与住宅为主 第三分区增

25、加了住宅的比重 主题公园为标志的城市综合 体，打造了欧洲旅游休闲的知 名胜地 莫比埃谷 比西谷 欧洲谷 巴黎 452012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款案例：法国马恩拉瓦莱 平衡新城v 核心区概况 巴黎新城与其他新城发展模式不同，是从原有半城市化的地域上，利用新建城市中心的辐射作用，吸引工业产业、住宅、娱乐设施集聚，逐步向城市化转变，因此新城建设上主要以建设城市中心区为主，依托核心区吸引人群聚集 每个分区都有自己的核心区，四个核心区相互独立，之间以快速轨道交通RER联系 早期核心

26、区：在第一分区“巴黎”建设时，规划确定此分区的核心区承担中心城市的职 能，首先开发了约2平方公里的核心区，包括商业、办公、教育、体育等公共服务设施，随后围绕核心区建立了一批住宅 后期核心区：1994年以后，重新修订的规划扩大了新城辐射范围，计划将第四分区“欧洲谷” 建设成为新城市中心，其核心区规划了商务办公、商业中心及其他公共服务设施，与早期的核 心区形成东西遥相呼应的双核心区架构 46 海量房地产资料下载 房商网 巴黎欧洲谷472012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆

27、促销中 货到付款典型案例法国马恩拉瓦莱v 主要特点 着眼于区域整体，从始至终强调保持就业岗位与住宅建设的平衡 并非全面开花，而是以重点建设中心 区的方式迅速实现新城规模，尽快发挥集聚和辐射效应 以中心区建设起步，优先建设公共服 务设施、公园和住宅 48 海量房地产资料下载 房商网 新市镇（New Town） 能的纯居住城市，而是独立于大都市之外的综合性、多功能、独立发展的新城，其核心不同于单体 现为“居住、工作、娱乐和逗留”。 新市镇发展的关键内聚外独、内融外衡 新市镇内部具有高度的统一化和集中化，并且在相对多核化的世界城市基础上，与主城区之间有机联络，从而共同构筑

28、有统一结节中心地的星座配置结构。 492012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款空间实现 外部空间形态的“断裂与融合” 内部组织关系的“有机与聚合”新市镇国际化大都市新城发展的最新实践 海量房地产资料下载 房商网 新市镇应具备一个尽量紧缩的核心区核心区的范围应在人步行舒适极值15分钟以内由此推算核心区之“硬核”部分合理直径约1.2-1.3公 核心区的面积里，面积约1.2-1.4平方公里 核心区是形成城市磁极的心脏地带核心区的功能为带动中心区整体，形成复合化的反磁力，吸引人群停留，满足人群需求核心区的功能核心区的组成502012房地产营销策划大全 火爆促销中 货

29、到付款一个大型购物中心，往往具备核心地位绿化率高的公园和广场，满足人群休闲需要文化设施和公共服务设施，最大化利用核心区价值 海量房地产资料下载 房商网 二、大盘营销2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款一、城市运营 海量房地产资料下载 房商网 认识论与方法论的关系先有认识论，后有方法论 兼顾长期与短期的目标推广与销售在目标层面的分离 方案比选与多目标决策对于容积率、产品组合的沙盘推演，多目标的决策贯彻始终精准营销抑或面射大盘与小盘营销推广思路的差异 机构职责与权限的细分在长期的战斗中，需要有明确的立场 推广模式的选择与权衡可选择

30、运作自己的媒体，自己的代言人 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款大盘运作是一种系统化的思维和操作方式 海量房地产资料下载 房商网 v 从一开始，大盘的客户群就不能单一v 塑造一种全生猛周期的生活，建设一座客群多元复合的大盘v 失败案例：华南诸多大盘项目出现教育配套重复建设、闲置的情况2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款一、成功的大盘营销通过“户型多元”实现“人群多元” 海量房地产资料下载 房商网 v 大盘营销的用力重点在前半段，若操作得当，后半段能形成客户带客户的效果v 只能变形，不能改变前半段的广告投入应保持核

31、心调性的一致性成长期成熟期平稳期2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款大盘客群来源的进化轨迹二、大盘营销的用力是以不对称的尺度展开的 海量房地产资料下载 房商网 v 克服客户对于大盘的惯性认知“不着急，后面还有”v 如何制造紧迫感？ 价格？v 在当前的宏观形势下，可利用产品的特色来制造紧迫感2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款三、大盘营销通过多种手段制造客户购房的紧迫感 海量房地产资料下载 房商网 三、大盘营销通过多种手段制造客户购房的紧迫感v 阳光上东功营销的典型代表高档区域成 项目产品线丰富，共由10个不同风格的

32、包含多层、小高层和高层建筑组合而成的高档居住组团2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 v 通过提升所在区域的整体价值，从而实现了项目自身价值，成功实现了从区域价值提升到项目价值实现的营销全过程 德式风格组团 北欧风格组团 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款三、大盘营销通过多种手段制造客户购房的紧迫感 海量房地产资料下载 房商网 美式组团2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款三、大盘营销通过多种手段制造客户购房的紧迫感 海量房地产资料下载 房商网

33、西班牙组团 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款三、大盘营销通过多种手段制造客户购房的紧迫感 海量房地产资料下载 房商网 四、由“随行就市”到“造市”，制定大盘价值的自我标杆v 价值由我大盘开发之初就要考虑后期尚未开发的用地，前期的价格一定要推上去；这是因为后期土地资产评估价值的高低对于融资非常重要v 节奏由我大盘的开发不在是一个进度逻辑，而是节奏逻辑；节奏的快慢对于整 体价值非常重要v 标杆由我唯有大盘自身才有资格成为自己的参照系2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 城市后发区的大盘项

34、目北京万年花城 位于北京西南三环，总占地面积82公顷(1200亩)，总建筑 面积约200万平米 明确城市功能定位地区的大规模居住物业的开发 处于北京传统的城市建设薄弱区西南三环周边城市环境与设施十分落后 地块零乱，内部直接嵌入大学园区 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款四、由“随行就市”到“造市”，制定大盘价值的自我标杆 海量房地产资料下载 房商网 v 运用公交导向的社区开发模式（TOD）对大盘开发理念进行开拓和创新v 借助TOD，促进实现了新都市主义的邻里思想，规划出了一系列更加符合人居行为模式的站点商业，使社区商业具有更高的增值潜力，形成对大盘中的

35、社区商业规划 和开发模式的创新举措v 将大盘开发和城市建设工作紧密结合，创建了市政、土地和开发商各方共赢的大盘开发模式2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款四、由“随行就市”到“造市”，制定大盘价值的自我标杆 海量房地产资料下载 房商网 v 初期就通过形象的亮点形成“大盘的故事”，一切为了解决前期销售问题v 大盘的故事要有画面感，利于口口相传 阳光100大盘研究项目长沙阳光100国际新城 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款五、一开始就要有故事，把大盘的“大”做出来 海量房地产资料下载 房商网 六、大盘的产品序列要顺

36、势而动，形成正确的价值预期大庆沿湖城项目位于城市新区的生态大盘位于位于大庆市萨尔图区滨州湖西侧，被两湖一河环抱， 是五湖新区中心位置2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 v 顺势而动最重要的一点就是做好产 品，形成一致的价值预期 v 在大庆沿湖城项目中，通过开发策略、开发节奏等顾问建议，帮助初次进行大盘开发的开发商确立合理 的大盘开发模式，风险与收益兼顾 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款六、大盘的产品序列要顺势而动，形成正确的价值预期 海量房地产资料下载 房商网 v 大盘的广告一定要

37、大气、统一、易 于上口，避免轻易改动，以形成一 贯的印象 v 进行准确的营销推广策略，使得项目运作顺利进行 v 项目的成功运作拉动整体区域价值进一步提高 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款六、大盘的产品序列要顺势而动，形成正确的价值预期 海量房地产资料下载 房商网 城市郊区大盘开发模式城市中心大盘开发模式2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款中心城镇开发模式紧凑城市开发模式产业驱动开发模式主题社区开发模式新市镇开发模式 海量房地产资料下载 房商网 新市镇模式NEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实

38、现对项目的规划和建设2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款市镇结构组成u 道路系统市镇四周均 适用条件有区域性干道环绕。 u 邻里单位邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施 ； 位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口； 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ；良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。 u 社区中心内设会堂、 银行、邮电局、医院等； u 商业设施市场及邻里 商业中心； u 公园绿地及运动场u 其它公共设施 汽车站、停车站、加油站等。 成功开发关键要素街区的建设：人性化的步行空间社区规划：独立的社区布局公共空间的营造：打造市镇社

39、区中心（Town Center） 模式一：新市镇开发模式 海量房地产资料下载 房商网 新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成 熟配套和便捷的生活设施2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款项目地处广州新塘镇，总占地面积8000亩。以“森 林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。 项目西距广州市区约38公里，总占地面积4800亩。多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等，形成以居住为主，集休闲娱 乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。 金地荔湖城碧桂园凤凰城模式一：新市镇开发模式 海量房地产资料下载 房商网

40、 主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社 区的影响力，支撑项目开发2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引 社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用 运用较多的主题主要有“体育运动主题”、“教育主题”、“养老”、“艺术”、“会展”等主题 成功开发关键要素 适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题 准确的市场细分 体现主题的硬件设施建设先行 注重营造符合项目主题的社区文化，宣传推广紧密围绕主题展开 模式概述模式二：主题社区模式老年、医疗服务老年、健康、运动健康、教育、文化教育、 海

41、量房地产资料下载 房商网 重庆奥林匹克花园： 重庆市北部新区经开区内的蔡家沟片区，总用地3373亩，总建筑面积达250万平方米 体育为主题的复合性大型地产项目， 集运动娱乐中心、娱乐商业中心、生态休闲区、区域教育中心、国际标准健康住宅区为一体 深圳桃源居： 深圳市宝安区西乡镇，占地近2000 亩，规划建筑面积180万平方米，规划人口5万人 建设“终身教育体系”，包括以清华实验学校为代表的学历教育，以女子学校为代表的妇女素质培训教育，以老年大学、老人颐养园为代表的老年教育。 涵盖了从小到老各阶段的各种教育形式，将社区变成了一所“大学校” 。 绿地21城尊老社区： 项目

42、位于上海昆山花桥镇，占地2万亩，建筑面积210万m2 配套：中国福利会幼儿园、社区自备中小华超市、多业态蔬果市场、大型综合医疗机构、香榭丽大道风情商业街、生活广场、国际会议大酒店等 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 海量房地产资料下载 房商网 产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影 响力，并保证项目持续开发2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款休闲产业社区发展：第一阶段：单一大中型文化主 题园； 第二阶段：综合性、区域性开发； 第三阶段大型旅游休闲区的出 大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利； 项

43、目所在地生态环境好，周边的环境破坏与工业污染少。 开发企业资金雄厚，能够较长时期的持续开发 。 Business Park发历程成功开发关键要素第一代：工业园区 第二代：商务与社区第三代：邻里商务区第四代： Business Town. 总体规划，分步实施，先确定产业，在确定开发思路； 综合开发，全面收益 ：通过分散开发降低风险，提高盈利能力； 规划合理衔接：着重处理好前期与后期、各子项目之间的衔接。 适用条件模式三：产业驱动模式 海量房地产资料下载 房商网 产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要 的是要总体规划，确定前后期开发关系休闲旅游产业

44、驱动模式商务花园驱动模式产业整合驱动模式杭州世界博览园丰台总部基地长春汽车城2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款模式三：产业驱动模式 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款1、项目区位：休 位于中国杭州，钱塘江南岸， 临江近海，距机场和西湖分别只有15分钟车程。 2、项目规模：杭州世界休闲博览园，占地3700亩。整个休 分为海滩区、游乐区、生态园区、水城区、湖畔区、地中海别墅区、苏黎士区、奥兰多区等八个区域 。 3、项目亮点1）杭州乐园目前是华东地区最大的游乐主题公园， 占地20万平方米，主要分为狂欢嘉年华区、水公园

45、区、特色主题商业街区等五个区块； 2） 第一世界大酒店（超五星级标准建造，总建筑面积达8万平方米），第一世界大剧院紧邻杭州乐园， 是一个大型室内场景式水剧院； 3） 大型演艺广场（渔人码头），可以容纳观众约 1.5万人，舞台的背景再现了著名的旧金山渔人码头； 4）浙 江 省 文 化 创 意 产 业 实 验 区及动漫馆； 杭州世界博览园杭州宋城集团5）具有异域特色的住宅及商业项目：威尼斯水城酒 店式公寓、苏黎士小镇山地别墅、奥兰多小镇、奥 特莱斯商业区等。 休闲旅游产业驱动模式模式三：产业驱动模式 海量房地产资料下载 房商网 2012房地产营销策划大全 火爆促销中 货

46、到付款1、项目区位：北京中关村科技园丰台园，地处西南四环交汇处 ； 2、项目规模：总占地约1000亩，总建筑面积140万平方米，总体容积率1.59。分西区和东区两 期开发，目前西区303栋12006000平米 的总部楼已开发完毕并全部进驻，东区正在开发； 3、项目亮点：国内首个提出总部概念的business park项目，对总部经济理及商务花园产品在中国的发展有所贡献。 丰台总部基地 商务花园驱动模式模式三：产业驱动模式 海量房地产资料下载 房商网 1、项目区位：长春汽车新城位于长春汽车产业开发区核心区。 2、项目规模：项目占地面积为2.99平方公里。 3、项目定位： 汽车之城，生态之城，明日之城。集汽车研发、制造、零