家庭居住规划与购房抵押融资规划(ppt 23页).ppt

1、1,第6章 家庭居住与抵押贷款融资规划,本章包含如下内容： 家庭居住规划 购房抵押融资规划 购房及贷款融资规划案例,2,第1节 家庭居住规划,家庭居住规划的重要性 无正确的居住规划，影响居住质量 陷入低首付的陷阱，买自己负担不起的房子 优良的购房规划，可以强制储蓄 屋涯规划 指根据自己的支付能力和住房需求，在一生中随生涯阶段的改变而换房。 屋涯规划一般可分为： 成家前或新婚时的首次购房 中年前期的换房,3,中年后期的换房 退休后的换房 家庭居住规划流程（见下页的流程图） 购房与租房决策 购房与租房具有类似的居住效用 其决策，牵涉到拥有自己房产的心理效用和对未来房价的预期。 年成本法 购房与租房

2、的年使用成本 租房：房租和押金的机会成本 购房：首付款的机会成本和房屋贷款利息,4,家庭居住规划流程图,5,案例1： 王先生想购买位于上海莘庄地区的一套80m2的房产，开发商可租可售：若租，租金3000元/月，押金3个月；若购，总价80万元，首付30万，贷款50万，利率6%。（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%） 年成本法： 租房年成本：300012+3000 3 3% = 36 270 购房年成本：30万3%+50万6% = 39 000 分析：从年成本看，租房更划算，但需考虑以下因素： 房租的上涨：只要未来房租上涨超过7.6%，购房就将更划算。,6,房价的上涨：房价的上涨将对决策产生

3、什么影响？ 租房年居住成本率=36 270 / 80万 = 4.5% 购房年居住成本率=39 000 / 80万 = 4.875% 相差0.375% 只要房价的年增长率超过0.375%，房屋的资本利得将降低购房的居住成本，购买变得划算。 因此，当事人对房租及房价走势的判断是非常重要的因素。 贷款利率的降低 净现值法 考虑在一固定居住时期内，比较租房和购房的现金流量的现值。,7,案例2： 王小姐看中了淮海路附近的一处房产，可租可售：若租，租金3万元/月，押金3个月；若购，总价800万元，首付300万，贷款500万，利率6%，贷款期限为20年。假设她确定要在该处居住5年，预计房租平均每年调升1.2

4、万元（假设资金的机会成本是一年期的存款利率3%） 净现值法 租房净现金流量现值 = 1 767 725元,8,购房净现金流量现值 贷款的年还款额：500万(A/P, 20, 6%) = 435920 购房净现金流量现值= a 1.035 3 000 000 435920 (P/A, 5, 3%) = a 1.035 4 996 385 (设5年后售房净所得为a，a = 5年后售房价格 5年后的房贷余额 ) 分析 当租售的年现金流现值相等时： a 1.035 4 996 385 = 1 767 725，即：a = 3 742 017 其对应的售房价格应是： 5年后售房价格 = 3 742 017

5、 + 435920 (P/A, 15, 6%) = 7 975 672 因此，5年后售房价格只要高于798万，购房将更优,9,净现值法的结果受居住年数的影响：一般而言，居住年数越长，用净现值法计算的购房比租房划算的概率越大。参考经验是：若不打算居住3年以上，最好以租代购。 净现值法与年成本法的比较： 净现值法考虑得更全面： 考虑了居住年数 还可以考虑房租的调整和房价的变化 年成本法比较简单 购房规划 在购房规划中需决定家庭负担的起房屋总价、单价和区位。,10,购房规划的基本方法 案例3：郭先生家庭年收入10万元，目前家庭净资产15万元，打算5年后购房，贷款的年限为20年，利率6%。其购房储蓄或

6、负担房贷的上限为收入的40%；资金投资报酬率为10%。 估算5年后负担得起的房屋总价 可负担的首付款额 = 15 (F/P, 5, 10%) + 1040%(F/A, 5, 10%) = 48.6万 可负担的贷款总额 = 10 40% (P/A, 20, 6%) = 45.9万 可负担的房屋总价 = 48.6 +45.9 = 94.5万,11,负担得起的房屋单价 与家庭需要的房屋面积有关。 家庭需要的房屋面积取决于家庭人口及空间舒适度要求（一般人均50-80平方米的建筑面积，比较宽敞） 案例3中：郭先生是三口之家，选择三室两厅，150m2，则： 可负担的房屋单价=94.5万150=6 300元

7、/m2 区位的选择 房屋总价同时受区位和房屋面积的影响。 一般在可接受的面积下，选择适合区域 在比较区域时需考虑：交通成本、交通时间成本、房价差异部分的利息成本等因素。,12,我国(自用)住房抵押贷款的主要种类及操作方式 商业性个人住房贷款 贷款操作流程 贷款担保方式：抵押、质押、保证 还款方式 传统还款方式 一次性还本付息：期限在一年以内的贷款。 等额还款与等本还款 还款方式的创新 我国抵押贷款还款方式的多样化，是抵押贷款融资规划的基础。,第2节 购房抵押融资规划,13,专题：我国抵押贷款还款方式的创新（2005年10月前）,等额递增(减)还款 操作方法：在初始时，银行会根据客户的贷款总额、

8、期限和资信水平测算出一个首期还款金额，客户在期初按此额度还款；此后根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。 推出银行：建设银行北京分行（2005年9月） 组合还款法 操作方法：还款人可以将整个还款期设定为多个期限，每个还款期限的还款额度可根据自己的情况决定还款额的多与少。比如先少还后多还，先多还后少还，甚至选择一段时间内停止归还贷款本金。 推出银行：民生银行（2003年）,14,专题（续）,无障碍还款法 操作方法：购房者在还款期内不限次数、不严格限制金额地在资金充裕时提前还款，资金紧张的时候还可及时取得二次抵押贷款，以此减少业主的利息支出。 推出银行：浙商银行（2004年10月）；民

9、生银行 宽限期还款法 操作方法：银行允许客户在一定期限内（称为宽限期，如：入住前）只归还贷款额本期利息，以后再开始归还本金。 推出银行：浙商银行（2004年10月）；中国银行,15,住房公积金贷款（参见第3章） 个人住房组合贷款 公积金贷款不足的部分用商业贷款补充。 贷款流程：一般在同一个银行进行 住房储蓄贷款（参见第3章）,16,购房抵押贷款的型态选择 购房抵押贷款的型态选择是考虑购房者个人的家庭状况作出的，可分为以下几类： 到期还款型 若预计家庭收入在很长时期只能勉强支付月还款，就应选者利率较低，不允许提前还款的贷款品种；或选择住房储蓄贷款 提前还款型 若家庭常有额外的收入来源，收入起伏较

10、大，且无较好投资能力，可选择交款有弹性，可根据收入多少选择交款额，无提前还款罚款的贷款品种。 这类贷款的利率可能较高,17,理财型 若家庭有较好的投资能力，可向贷款人申请一定的房地产抵押授信额度，以循环使用。 可在以下两种情况下获得： 购房时，未用足银行给与的购房贷款额度 开始偿还贷款后，贷款本金余额小于银行给与的购房贷款额度 此类贷款的利率通常较高 超额贷款型 主要指装修贷款、家具贷款等 适用于目前家庭资金不足，但在今后有足够的偿还能力的情况。,18,购房抵押融资规划案例 住房储蓄与商业贷款进行组合购房贷款的示例 目标:以较低的成本迅速获得20万元贷款。 1.利用商业抵押贷款迅速得到购房贷款

11、20万元，还贷期为20年，需首付4万元，贷款额为16万元，月均还款额为1059.47元，还贷总额为254272.29元，支付利息总额为94272.29元。 2 .同时购买一份合同额为13万元的住房储蓄（中德住房银行）， 类型为AB，月存款额为1040元，5年6个月后得到13万元的全额贷款，在以后的6年8个月时间内，每月还贷额为910元，直到还清全部贷款，贷款利息总额为7800元。,19,3.六年后，抵押贷款已还本息76282元（其中本金31961元；利息44321元），还差128039元，此时用住房储蓄得到的贷款还清按揭剩余的所有款项，将直接节省按揭贷款利息49951元。 4. 二者的贷款利息

12、差额为42151元（即为您节省的贷款利息总额），同时为您节省了还贷周期，贷款利率的绝对稳定，又有利于您的长期资金规划。,20,第3节 购房及贷款融资规划案例,已确定购房总价后的筹资规划 案例4：郭小姐看中一期房项目，总价100万，设签约付款额、工程期付款额和贷款比例分别为：15%、15%、70%，工程期3年。她该如何进行筹资规划？ 购房需要的现金流为： 签约1年2年3年以后每年 15万5万5万5万6.1万(70万, 20年, 6%) 若其家庭有20万现金及每年5万元的储蓄能力。 第8年后的困难，可通过提高储蓄率或依靠收入的增加来克服。若估计不具备这样的能力，可通过延长还款期限(?),21,若其家庭有15万现金及每年5万元的储蓄能力？ 运用宽限期还款法：假设贷款期20年,宽限期5年