深圳地铁地下商业物业经营策略研究83.doc

1、谢谢阅读写字楼市场调研报告2006 年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见）市场回顾2006 年 1-5 月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006 年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。供应量CBD和长安街商圈供应量近10 个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006 年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4 万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下， 外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6 万平方米， 虽较 2

2、005 年第四季度有所下降， 但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到 18.3%。 长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4 万平方米的办公面积。北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT 产业如火如荼，景象万千。但现在IT 产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑， 这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150 万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。谢谢阅读谢谢阅读需求北京写字楼投资市场在1-5 月份表现尤为活

3、跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006 年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约 2.7 亿美元的价格购置华普中心总面积为13 万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38 万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在 28 亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。此外， 2006 年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例， 浙大网新科技股份有限公

4、司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼； 美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以 3.65 亿元签下海兴大厦28000 平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000 平方米的办公面积。空置率根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3，为近年来最高。租赁市场租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5 月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看，由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐，纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地， 金

5、融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中， 去年第四季度入伙的科技大厦成为该区域吸纳的一个亮点。本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。谢谢阅读谢谢阅读销售市场销售市场方面，随着央视东迁日期的临近，CBD区域内未来供应的写字楼继续受到大量传媒广告公司的欢迎。本季度，多家媒体广告公司纷纷签约定位于服务传媒企业的东方梅地亚中心，表现出很强的市场活跃性。此外，作为北京外向型经济最为发达的区域，CBD还吸引了许多贸易公司在此购买写字楼用于自用。预计在短期内， 该区域的购买力量仍将主要来自于这两个行业。相比较而言

6、，其他区域的高档写字楼销售市场表现不如CBD活跃。市场展望供应方面， 继承过去一年的趋势，本年度北京甲级写字楼市场将继续迎来供应高峰。据戴德梁行统计，2006 年北京预计将有近160 万平方米写字楼面积供应市场，约为过去三年供应的总和。 其中，金融街和CBD是供应最多的两个区域。在去年大量入市项目仍没有被市场完全消化的情况下，市场整体还将承受新增供应带来的压力。因此，总体租金预计仍将面临下调压力。 但值得注意的是，在这些新增楼盘中，能满足最高端客户需求的顶级项目仍是极少数，预计此类项目租金将会继续保持稳定。业内人士认为北京写字楼市场现今和未来租售情况，市场持续放量， 存量写字楼已为数不少，这些

7、新增楼盘面临的市场形式较为严峻。2006 年 2007 年写字楼的租售价格都会在原地徘徊。2006 年是中国加入WTO过渡期的最后一年，市场开放进一步提速，尤其在服务贸易领域，将逐步取消外资进入时在地域、数量、股权方面的空置，北京市国民生产总值交连续八年保持两位数的高速发展，可以预见， 政策开发和经济的稳步发展，将给北京写字楼带来持续稳定的需求。人济大厦营销中心2006 年 5 月 30 日谢谢阅读谢谢阅读附件2006 年上半年北京各商圈新项目序项目名称地理位置开发商总建筑使用率入住日期物业费售价租价商圈面积（￥ / m 2/ 月）（￥ / 平米）（ $/m2 / 月）号1华贸中心商务楼朝阳区

8、西大望路 6 号北京国华置业有限公司2000080%2005-1023175002国际创展中心朝阳路与青年路交汇处北京利晖房地产开发有限公司7000072%2005-125.95100003万通中心朝外大街与关东路交汇处北京万通世界房地产有限公司13600071%2006-122822000CBD商圈4300070%2007-524.8200004北京国际中心朝阳区东三环京广桥东北角首创置业股份有限公司5非中心朝阳北路沿线， 定福庄常营乡北京中弘兴业房地产开发公司44650085%2006-55.683006东方梅地亚中心朝阳区光华路 4 号北京东方梅地亚置业有限公司11977568%2007

9、-12819500朝外12433270%2007-1240007第五广场东四十条西南角北京第五广场置业有限公司待定商圈8CBD国际大厦建外永安里北京达美房地产开发公司7373072%2006-42620000长安街100 米5917570%2006-12216800209通用国际中心朝阳区永安里地铁站南北京通润房地产开发有限公司商圈10光彩国际中心建国门内大街北京光彩物业发展有限公司25000070%2005-122820谢谢阅读谢谢阅读2006 年上半年北京各商圈新项目商圈序项目名称地理位置开发商总建筑使用率入住日期物业费售价租价号面积（￥ / m 2 / 月）（￥ / 平米）（$/m2 /

10、 月）11长安兴融中心西城区闹市口大街1 号北京长安兴业房地产开发有限公司2331070%2006-3292100025金融街12盈泰商务中心金融街 G区 8 号地北京盈泰房地产开发有限公司2300070%2006-42524-26商圈13财富西环西二环广安门南滨河路北京豪威嘉业房地产开发有限公司4300070%2006-52.98940014中坤大厦高粱桥斜街北京中坤锦绣房地产开发有限公司6000070%2007-619.4213000中关村上地15总部大厦西直门北大街北京金悦鑫房地产开发有限公司5240070%2006-4待定13800整栋出售商圈16第三极海淀南大街北侧中关村文化发展股份

11、有限公司6000070%2006-32514000安定门商17中青旅大厦东直门立交桥西南中青旅控股股份有限公司6500070%2006-128.97只租24圈三元桥18时间国际三元桥东北北京颐德房地产开发有限公司3800073%2005-125.51300012商圈望京19卷石天地大厦望京桥东北角中非地质工程勘察研究院2166170%2006-62114商圈注：以上项目入住日期为 2005年 12 月以后（仅供参考）谢谢阅读谢谢阅读CBD商圈项目序号项目名称地理位置开发商总建筑使用率入住日期物业费售价租价面积（￥ / m 2 / 月）（￥ / 平米）（ $/m2 / 月）1国贸中心建国门外大街

12、一号中国国际贸易中心物业管理公司43000070%1990-84242-65( 使用 )2中服大厦朝阳区建国路 99 号中服集团3934868%1996-1028.98143招商局大厦朝阳区大北窑东环南路 2 号招商局航华科贸中心有限公司6000270%2000-29274新保利大厦东二环东四十条桥西南侧北京新保利大厦房地产开发有限公司10330870%2006-1030300005LG 双子座大厦建国门外大街 12 号LG集团15000070%2005-1131.45306新华保险大厦长安街建国门桥东800 米新华人寿保险股份有限公司7000070%2005-133.1128-40( 使用

13、)7北京万达广场二期朝阳国贸中心正东500 米北京万达广场房地产开发有限公司13600070%2006-1228240008中环世贸中心朝阳区建国门外大街6 号北京华熙新苑房地产开发有限公司23500076%2005-102926500309富尔大厦朝阳区东三环中路25 号北京美迪亚房地产有限公司5173270%2005-525165002110东环国际中心朝阳区东三环路 18号北京嘉利恒德房地产开发有限公司13000070%2004-1020156001811世纪财富中心朝阳区嘉里中心的西侧世源光华房地产开发有限公司14200070%2006-1228.982680035.5-42谢谢阅读谢

14、谢阅读CBD商圈项目序号项目名称地理位置开发商总建筑使用率入住日期物业费售价租价面积（￥ / m 2 / 月）（￥ / 平米）（ $/m2/ 月）12温特莱中心朝阳大望桥西北角世纪恒丰房地产开发有限公司9200070%2005-624200002313嘉都大厦朝阳区光华路 14号北京柏宏房地产开发有限公司2700070%2004-1222160001414优士阁商务 MALL国贸桥正南 1500米，双井桥华润置地（北京）股份有限公司9090070%2004-23.99000西南角15外企大厦 A 座朝阳区西大望路与广渠路交北京市新地房地产开发有限责任公司2579470%2006-812600叉

15、路口的西北角16富邦国际大厦朝阳区东三环中路16 号北京德嘉置业有限公司4300070%2004-72016谢谢阅读谢谢阅读金融街商圈项目序号项目名称地理位置开发商总建筑使用率入住日期物业费售价租价面积（￥ / m 2/ 月）（￥ / 平米）（$/m 2/ 月）1盈泰商务中心金融街 G区 8 号地北京盈泰房地产开发有限公司2300070%以上2006-42524-262长安兴融中心西城区闹市口大街1 号北京长安兴业房地产开发有限公司2331070%2006-32919000253鑫茂大厦西城区金融街中心处金融街控股股份有限公司13000070%2005-524194新盛大厦金融大街 5 号北京

16、新盛房地产开发有限公司10700070%2005-102617500245英蓝国际金融街 A 区七号地金融街控股股份有限公司10000070%2004-112920金融中心6国际投资大厦西城区阜成门北大街北京亚华房地产开发有限责任公司14700070-75%2003-1228197富凯大厦金融街中心区 , 月坛南桥东金融街控股集团12000070%2003-122522100 米路北8平安大厦西城区复兴门金融街北京平安房地产开发有限公司5500070%1997-1029209投资广场西城区金融大街 27号新协国际有限公司6400070%1998-231410通泰大厦金融街南端金融街股份有限公司

17、11200070%1998-281611远洋大厦西城区复兴门内大街158 号北京远洋大厦有限公司11700070%2000-2926谢谢阅读谢谢阅读望京商圈项目序号项目名称售价租金物业费位置出租率性质（￥ / 平米）（￥ / 天/ 平米）（￥ /m2/ 月）1洛娃科技大厦2.9包含在租金内利泽中园二区85%写字楼2爱慕大厦2.8包含在租金内望京产业区80%写字楼3博泰大厦8800（均价）2.8不含在租金内望京新兴产业开发区100%写字楼4叶青大厦2.8包含在租金内经济技术开发区90%写字楼6望京大厦3.6包含在租金内望京中环南路90%写字楼7众运科技大厦2.5包含在租金内望京新城75%写字楼8

18、娜丽莎大厦3包含在租金内望京广顺南大街70%写字楼9望京科技创业园3包含在租金内望京高新技术产业区70%写字楼利泽中园10电子城科技大厦3.210.5酒仙桥路 12 号75%写字楼11卷石天地大厦11000( 均价 )3.921望京桥东北角新楼写字楼12蓝涛中心2.8包含在租金内大山子万红路60%厂房改造谢谢阅读谢谢阅读望京商圈项目序号项目名称售价租金物业费位置出租率性质（￥ / 平米）（￥ / 天 / 平米）（￥ /m2/ 月）14丽园中心427朝阳区芳园西路5 号70%写字楼15鑫佳泓大厦9500（整售）324新兴产业区 19 号60%以上写字楼16星城国际1250028大同子环岛东南无写字楼17兆维大厦3.2包含在租金内酒仙桥路