晶都项目整体营销推广方案

1、晶都项目整体营销推广方案前言：敝司于2004年7月7日，在瑞得广告公司，与发展商、酒店管理公司、瑞得广告公司共同商讨，将敝司就贵项目所写的项目初步营销策略简单介绍了一次，同时在推广策略、定位、定价等方面交换了相应的意见。现根据双方的意图及其资料的更新，再结合已交给贵司的项目初步营销策略建议书的内容，调整以下营销整体推广策略。敝司希望能随着双方进一步深入的沟通，对本项目的情况作进一步了解，从而有效地做好本项目的销售；同时亦希望贵司能就建议书及其附则给予宝贵的意见，最终实现最佳的销售业绩。第一部分 总体营销策略及营销目标通过前期对项目提交的策划报告综合分析，可以明确“晶都国际”在地理位置、周边环境

2、及自身规划、素质方面都有一定的可塑造性，但是在现时的交通便捷、开发商知名度等方面都有一定的欠缺。我们认为本项目要取得最终成功，达到我们在2004年年底前完成2.5亿的销售额，在2005年年底前完成项目95%销售率的目标，需要通过具有符合项目特色的营销手段进行针对性推广，我们认为在推售初期就必须引起市场的高度关注，务求使本项目成为北京楼市的又一焦点。继后再以不同媒介及炒家的宣传使本项目不断升温，配合并推动本项目的销售，真正树立项目品牌，并使开发商为社会所认知，在北京市房地产市场建立起自身形象品牌之余，使项目销售不断创造出佳绩。第二部分 营销策略（一）营销理念l 个性鲜明的形象包装l 营销手段的推

3、陈出新l 产品附加值的绝对体现（二）营销思路思路一 以公寓拉动住宅的高品质进行行政公寓模式销售公寓部分属本地区领先推出的市场空白产品，而且品质高，总价低，先行推出可提升整个项目的档次感及品质感，容易在短期内引起市场关注，有利于快速形成热销局面；同时由于其总价低，在销售时回款额有限；而提升品质后行政公寓部分的单价吸引力更强，总价较高，销售时回款额度有优势，因此建议行政公寓及酒店式公寓同期开始销售，以公寓带动项目整体品质感的确认，拉动住宅部分的销售，保证回款的额度及速度，最终实现既定的销售目标。思路二 确认公寓的“投资型公寓式酒店”属性，引导消费向投资方向靠拢从规划平面图及户型面积分配表上看，公寓

4、部分的面积不大，平面极其类似于酒店的标准间配置，而且比普通酒店的标准间更增加了厨房设施，对于需要长期住酒店的人来讲，这种类型的产品将更为适合他们的居住需求。根据我们对机场丽都酒店燕莎商圈周边的酒店调查情况分析，沿线多以高档气派的四、五星级酒店为主，价格一般在千元以上；另有北京燕翔饭店（将台路甲2号）、北京空港花园酒店（首都机场）等几家，价格约在400元左右。本项目所处酒仙桥区域临近首都机场、丽都等地，向来对高档酒店存在不小的潜在需求量，预计产权公寓式酒店的推出会迎来不少投资者的观注。因此，本项目公寓部分应积极的引导客户向投资方向靠拢。附表1：酒仙桥地区酒店价格一览表酒店名称地理位置门市价现付价

5、丽都假日酒店北京首都机场将台路1825元约980元北京凯宾斯基饭店北京亮马桥路50号2400元约1500元北京国都大饭店 北京首都国际机场1750元约620元北京二十一世纪饭店 北京市朝阳区亮马桥路40号1050元约500元北京燕翔饭店北京朝阳区东直门外将台路甲2号748元约450元北京空港花园酒店 首都机场480元另议从上表中可以看出，本地酒店价格基本是从南向北呈递减趋势（丽都除外），但最低的酒店价格仍在500元/天上下。如果将公寓部分包装成5星级标准的商务酒店形式，委托富有经验的酒店运营商进行经营，根据上表显示，回报将相当可观。思路三 以公寓式酒店“包租”方式为载体，承诺投资回报前景有的客

6、户会有疑虑，本项目位置相对较偏，目前区域改造还在进行当中，投资回报很难在短期内实现怎么办？这就需要给客户一定的信心。我们考虑以“委托经营”，即“包租”的形式，引导客户对公寓式酒店进行购买投资，之后委托给专业的酒店运营商经营，在约定期限内返还给客户双方认可的固定经营费用，以此作为客户的投资回报，打消客户疑虑，快速实现购买行为。思路四 实施行政公寓方案，以“自住+投资的双赢”为题，实现住宅与公寓的捆绑式销售所谓“1+1置业”方案即为购买一套住宅+一套公寓的方式，除实现酒店包租返利外，另对住宅部分的月供提供一定补贴。前面说过，我们的营销思路是以公寓拉动住宅的销售，因为住宅部分在本地市场价格偏高，销售

7、将会有一定的难度。而将两者有机的结合在一起，可达到项目内部销售有效互动的结果。对于投资型的客户，“包租”无疑是一种新型的理性投资渠道，也是目前本项目打开市场的主要突破口。对于“包租”这一新型营销手段的运用，我公司有着极其成功的案例金桥国际公寓。我公司接手后的金桥国际公寓凭借特色的营销手段、科学的销售管理和项目自身的产品实现力，从一个销售停滞的楼盘成为目前广渠门地区乃至建国门商圈最受追捧的热销楼盘。而本项目的特点与金桥国际公寓有着惊人的相似之处同处于北京市著名的涉外商圈外围；周边地区同样有着巨大的酒店需求量；产品特点相近。因此，在本案的营销方案执行中，“包租”投资是打开市场突破口的最佳手段。第三部分 投资包租方案对于该区域的投资客，包租无疑是该项目在项目全面升级后的最大的卖点，也是目前产品推广的主要突破口和未来重要的推广方向。（一）包租形式由业主与酒店管理公司签定委托租赁合同，由酒店管理公司从日常经营收入中支付业主合同约定的