开封海宁三水成本动态分析

1、L/O/G/O开封上城项目、海宁住宅一期、台州三水润园一期 成本动态分析会杭州开元房地产集团有限公司2014年9月5日整体情况 总建筑面积88435m2 地下室面积14550m2 销售面积73435m2其中地上73885m2地下室占比16.45% 可售比83.04%开 封 上城项目 总建筑面积249204m2 地下室面积80887m2 销售面积160701m2其中地上168317m2地下室占比32.46% 可售比64.49%海 宁 住宅一期 总建筑面积94980m2 地下室面积24939m2 销售面积69648m2其中地上70066m2地下室占比26.26%可售比73.33%台州三水润园一期一

2、、招商地产：雍景湾13幢（7幢30层，3幢27层、1幢25层、1幢24层、1幢18层）。总建 筑面积127046M2，地下室27740M2,（占比21.83%），销售面积97446.5M2（可售比76.7%）二、徐州四期地下室占比25.7%，可售比75.28%；名郡地下室占比33.3%，可售比63.72%开封上城项目成本情况启动会情况动态情况总成本：34904.94万元总成本：33795.11万元销售单方：4602.06元/m2销售单方：4746.41元/m2差异：1、总成本减少1019.83万元上城项目-目标成本动态比对表2、销售单方减少144.35元/m2开封上城项目成本动态差异分析表序号

3、主要变动项目标总额(启动会）已发生预计发生合计差异总额（万元）差异原因分析1土建工程费14263.5815276.57-1356.57013920-343.58 原目标总额联系单估算920万；现联系单预计406.89万，其他为预算书内外墙涂料、保温及防火门拆项编制原因。2外立面石材1065382.00 50.00 432-633.00 原石材干挂估算：立柱1000元/平方*6600 方、墙面800元/平方*1268方、300高线条2500元/米*864米、1300高线条4000元/米*222米。总价1065万；现根据现场成本优化，节约633万元。3外立面涂料1100917.92 27.54 9

4、45.46-154.54 进行施工技术优化。4铝合金门窗890668.681420.06688.74-201.26 原铝合金门窗：平均综合单价540元/平方* 暂定面积16481平方=890万；现根据门窗优化结果已签合同予以调整5铝合金阳台栏杆、百16.00 原栏杆1.1米高：暂定240元/米*长度约5218米=125万，室外百叶窗：综合单价暂定280元/平方*面积暂定1957平方=55万， 合计180万元；现根据集采已签合同予以调整。6采暖工程00288.3288.3288.30 热力公司收费调整7人防设备0303030.00 目前人防验收较严，设备竣工前要求到位8

5、合计-1030.08开封城项目损益变动表开封上城项目损益变动表上序号项目启动会目标损益现预测损益差异（万元）各物业售价（元）总价（万元）各物业售价（元）总价（万元）1销售类型销售面积销售面积5300（5873）735413897766363520034509-4467.752高层7001（9537）68254778501070013507-1270.603多层14796（1480）225033292061140032886-442.66商业4138150000207013815000020705地下车位82754491547343542973-6181.016小计33213.1632103.3

6、3-1109.837开发成本总额1691.781691.780.00期间费用84043.512379.75-1663.769经营税费13095.586507.65-6587.9310税前利润3273.901626.91-1646.98企业所得税119821.694880.74-4940.9512税后利润土地增值税海宁项目住宅一期成本情况启动会情况动态情况总成本：156635.84万元总成本：152750.04万元销售单方：9505.23元/m2销售单方：9747.03元/m2差异：1、总成本减少3885.80万元海宁开元名都住宅一期项目-目标成本2、销售单方减少241.8元/m2海宁项目住宅一

7、期成本动态差异分析表，序号主要变动项目标总额13年11月已发生预计发生合计差异总额（万元）差异原因分析1电信及智能化工程1249.75663120783-466.75 原预算按50元/平方制定（参考项目：台州25元/平方，宁波D区114元/平方，三期52元/平方，徐州32元/平方），在 设计时规定单方造价不能超过45元/平方；且招标时为节约 成本部分设备品牌变更为中等品牌，根据设计提供的工程量实际招标后为598万元，原18#楼弱电智能化为65万元，合计663万元，单方造价为26.6元/平方（合同价）。2土建工程45951.7535958.007191.60 43149.6-2802.15 原预

8、算编制时施工图纸尚未出具，按地上1500元/平方，地 下2500元/平方编制（参考项目：徐州四期地上1450元/平方，地下2680元/平方），实际设计时对钢筋、混凝土等主 要材料单方含量给予明确约定，导致总价下浮明显。3消防工程1999.591310.00 157.00 1467-532.59 原预算编制时考虑到本项目为地下两层，消防工程单方造价会比单层地下室有所提高（一般单层地下室消防工程单方造价在50元/平方左右），经咨询产业稽核管理部后按80 元/平方暂估，招标后合同造价为1310万元（不含18#楼）， 单方造价为53.21元/平方，低于原先暂估价。4（截住宅一期销售金额至7 月21日）

9、15633116457115191131648-24683.00 1、原项目启动会中销售单价（一期均价）为10211元/平方 而实际根据市场情况4月份首开盘（2#、4#、6#三幢楼）均 价仅为8435元/平方，一期（1-7#）平均价格预计为8603元/平方，因此从销售单价上比预期降低了将近1600元/平方， 故而住宅一期总销售金额与原目标总额差异较大。5一期商业销售金额预计18743.480.00 13727.2713727.27-5016.21 2、一期商业原销售面积（10480平方）为设计图纸数据， 现经预测会得出可售商业面积（7675.3平方），故可销售 面积相差2804.7平方，从而一

10、期商业销售金额存在差异。6合计-33500.70海宁项目住宅一期损益变动表序号项目启动会目标损益现预测损益差异（万元）各物业售价（元）总价（万元）各物业售价（元）总价（万元）销售类型销售面积销售面积1153101102111563291530268603131648-24680.91高层217885（24422）104801874476751788513727-5016.423商业1851120000222121851120000222124地下车位（个）163581197285160701167587-29697.335小计150518.06146632.26-3885.8开发成本总额661

11、17.786117.787期间费用15181.0812873.91-2307.16经营税费825467.811963.44-23504.379税前利润6366.95490.86-5876.09企业所得税1019100.851472.58-17628.2711税后利润9.68%0.88%12销售净利润率高层开盘价8300元/m2现一期可售比64.49%，地下室占比32.46%；如果能达到可售比73%（三水、 徐州数据），地下室占比26%。则地下地上差额建少65元/M2，可售比差减少成 本1254元/M2,整体降低1319元/M2，按此折算一期可获利2.1亿元（14%）。台州三水润园项目一期成本情

12、况目标成本动态情况总成本：该项目无启动会三水一期总成本81487.70万元参照名郡销售单方12668.61元/m2三水一期销售单方11699.97元/m2差异：1、该项目无启动会数据。土建部分名郡2650元/M2，三水2658元/M2；建安成本名郡4356 元/M2，三水4963元/M2（幕墙部分多出580元/M2）2、销售单方与名郡项目比较，低968.64元/m2土地成本名郡5667元/M2，三水3302元/M2，高三水项目-目标成本动态比对表2365元/M2。财务成本三水高出650元/M2。台州三水润园项目一期与名郡项目销售单方对比差异表序号与名郡相比，差异较大项名郡项目（万元）三水润园一

13、期项目（万元）名郡项目销售单方三水润园一期销售单方1幕墙设计费27124.08销售单方1.71元/平米销售单方17.82元/平米2市政、道路、排水及综合管线设计费0 73.27 未考虑销售单方10.52元/平米3景观、绿化设计费155.00 195.69 销售单方9.83元/平米销售单方28.10元/平米4城建配套费-防雷费23.8549.03销售单方1.51元/平米销售单方7.04元/平米5城建配套费-其他065.78未考虑销售单方9.44元/平米，考虑（物业维修保修、管理费）6前期工程费-其他01262.59未考虑销售单方181.28元/平米，考虑（人防费用）7安装工程材料(甲供) 配电箱0273.16无此项销售单方39.22元/平米8外立面石材2065.645572.5165销售单方130.98元/平米销售单方800.10元/平米9样板房设备2397.47销售单方1.46元/平米销售单方13.99元/平米10泛光照明0100未考虑销售单方14.36元/平米11桩基检测80147.44销售单方5.07元/平米销售单方21.17元/平米12配套设施费会所0120.13未考虑销售单方17.25元/平米13开发间接费2039.616305.48销售单方129.33元/平米销售单方2341.13元/平米台州三水润园项目一期损益表序号项目三水