万科发展战略.ppt

1、2010.11.07,让建筑赞美生活,1,王石：现任万科董事长,2010.11.07,让建筑赞美生活,2,认识万科,万科中国房地产企业领跑者 1984年公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。开发大陆专业视频器材市场，成为深圳市最大的进口销售商。营业额一度占国家计划外市场的60%。87年公司更名“深圳现代科仪中心”，与日本SONY等公司建立了承销关系。88年政府批准股份化改组方案，定名“深圳万科股份有限公司”。91年公司正式在深交所上市，是大陆首批公开上市公司之一，代码“0002”。现公司以经营住宅房地产业务为主，并被评为“中国房地产上市公司十强”之首。万科企业股份有限公司成立于1

2、984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业. 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市，为20万家庭提供了住宅。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标.公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠司中山城市

3、风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。 万科的成功并不是偶然。为了深究万科成功的根源，我们从万科的企业发展战略着手。,2010.11.07,让建筑赞美生活,3,2007年前万科的标志“建筑无限生活”,2010.11.07,让建筑赞美生活,4,2007年后万科的新标志“让建筑赞美生命”,2010.11.07,让建筑赞美生活,5,标识的涵义,2007年，万科集团更换LOGO标识。标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。新标识由四个V组成。其寓意如下： 1、四个“V”旋转围

4、合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。 2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。 3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。 4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。 5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。,2010.11.07,让建筑赞美生活,6,建筑为了生命 住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。

5、只有在适宜于个人的生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。我们所有的努力都是为了满足各种人群多样化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可能。 建筑延拓生命 住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。优秀的建筑不仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保持与自然的和谐。在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自然和谐的方式使用各种资源。

6、建筑充满生命 住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独特创意而让自身充溢着生命。我们看到，很久以前我们前辈留下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通风、人居交流的设计灵感；在城市化进程中，人们也越来越重视保留更多“都市的记忆”，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的住宅建筑更多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。 因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一栋住宅。,2010.11.07,让建筑赞美生活,7,万科发展简史,1984,1991,1993,混沌期(无战略),边缘期 (战略形成),调整期 (战略实施),84年公司成立，经营办公设备、视频器材,87年兴办工业,8

7、8年进入房地产,90年，初步形成商贸、工业、房地产、文化传播四大经营架构,91年确定综合商社发展模式,93年否定原模式，确立城市居民住宅为主导业务,97年转让属下工业项目,98年转让属下广告公司,2001年转让属下万佳百货，资源集中于房地产业务,2010.11.07,让建筑赞美生活,8,混沌期的膨胀伴随改革开放的高速、多元化扩张,2010.11.07,让建筑赞美生活,9,混沌期的陷阱高速、多元化扩张背后的问题,所有项目规模都很小，市场占有率极低。 面对激烈竞争不得不不惜血本，等到品牌打响，成本也上去了，这时想追加投资扩大规模，集团的资金和人才储备却无法满足，各分公司被迫继续小打小闹。 业务不稳

8、定，企业短期赢利掩盖了缺乏长期持续发展动力的隐患。,2010.11.07,让建筑赞美生活,10,边缘期的反思(多元vs专业)1992年经营情况分析,88-93年万科东一榔头西一棒,净利润、净资产收益率连年保持20%以上，但实际上业务并不稳定、没有竞争力。91-93年中国又进入泡沫经济时代。市场中充满了对暴利的躁动，但王石开始了对万科战略的思考。,2010.11.07,让建筑赞美生活,11,边缘期的反思(多元vs专业)1992年经营项目分析,2010.11.07,让建筑赞美生活,12,边缘期的反思(多元vs专业)1992年经营项目分析,2010.11.07,让建筑赞美生活,13,边缘期的反思万科

9、的选择以及券商的建议,93年1月，万科上海务虚会决定放弃综合商社模式，提出加速资本积累迅速形成经营规模的方针，确立城市居民住宅为主导业务。 万科实际战略调整包括： a、从多元化经营向专营房地产集中； b、从多品种经营向住宅集中； c、投放资源由12个城市向北京.上海.深圳.天津集中。 94年3月，君安证券公开向万科提出改革倡议： 收缩工业、贸易、股权投资 保留文化公司 全力发展和充实房地产业务,2010.11.07,让建筑赞美生活,14,明智的选择我国住宅建设的成长回顾,2010.11.07,让建筑赞美生活,15,调整期的变化1994-2000年经营情况回顾,2010.11.07,让建筑赞美生

10、活,16,调整期的变化2000年经营情况分析,93-96年，国家紧缩银根，股市暴跌。96-98年，国民经济增速减缓，经济低迷，通货紧缩。但93-98年间 万科逐步走上专业化道路，利润稳步增长、净资产收益率稳步下降到10%左右的合理水平。万科的稳步发展让股东、管理层和员工心里有了底。,2010.11.07,让建筑赞美生活,17,调整期的变化2000年经营项目分析,经过调整，毫无意义的“万科”已经变成了“城市花园”和“万佳百货”的代名词。万科地产被视为中国住宅地产第一品牌，万佳百货也雄居广东零售行业销售总额首位。2001年万科将万佳转让给华润公司，最终完成其由多元化公司向专业住宅地产公司的转变。,

11、2010.11.07,让建筑赞美生活,18,盘点万科2000年公司内部状况分析,财务状况：2000年末总资产56.2亿，净资产29.1亿，资产负债率47%(行业平均70%)。可动用资金约7亿。股权分散，使得融资渠道十分狭小。 市场营销：2000年楼盘竣工53.6万平方，结算销售面积54万平方。住宅地产销售收入24.5亿，比99年增长24%，但应收帐款仅增加3.5%。物业管理率先通过ISO9002第三方国际认证。“城市花园”成为优秀住宅品牌。 土地储备：2000年土地储备450万平方，预计2001年新增年土地储备300万平方。预计3年内需用30亿补充土地。 组织管理：形成了以房地产业务为核心的管

12、理总部，新设立了设计部工程部、物业管理部，使项目开发的每一个环节都得到了有效控制。新设立了信息中心，使集团内外的信息资源进入全面整合和共享阶段。 企业文化：建立万科周刊、 万科新闻网，并建立“人才是万科的资本；尊重客户，让客户满意；学习是一种生活方式；创新是生命之源”等理念。,2010.11.07,让建筑赞美生活,19,盘点万科万科SWOT分析,S 1、有明确的战略； 2、良好的企业文化、优秀的企业品牌； 3、市场分析、定位、营销能力强； 4、物业管理水平较高； 5、建立A-house系统，有效控制采购成本。,2010.11.07,让建筑赞美生活,20,W 1、股权分散，决策难； 2、土地获取

13、成本高； 3、土地储备少； 4、与政府沟通不好； 5、融资渠道窄。,盘点万科万科SWOT分析,2010.11.07,让建筑赞美生活,21,T 1、政府参与低价房供应； 2、公司整体规模小(市场占有率在深圳也仅5%)； 3、入关后，原有管理、营销等优势丧失； 4、国内、外竞争者不断加入。,盘点万科万科SWOT分析,2010.11.07,让建筑赞美生活,22,O 1、住宅商品化、产业化政策出台； 2、土地出让政策的改变； 3、住房金融改革,既扩大需求又扶持供给； 4、国民收入增长、国家人口增长； 5、市场出现分化（中产阶级增长）。,盘点万科万科SWOT分析,2010.11.07,让建筑赞美生活,23,展望未来地产市场发展预测,政治、经济体制改革,公平机制完善,收入结构层次差距公开化，收入量化度提高,需求层次化： 高档住房（企业开发） 中档住房（企业开发） 低档住房（政府、企业共同开发）,房地产企业如何根据市场外界环境的变化，制定符合市场演变的战略，已成为企业在未来激烈的市场竞争获得优势的重中之重。,消费群体层次化,2