201101碧桂园十里银滩营销策划报告BY世联.ppt

1、谨呈：碧桂园控股有限公司,世联地产 2010.12,碧桂园十里银滩营销策划报告,中国海岸线上的下一个传奇,竞争。,南中国最后的海岸线。 随着城市进程的推进，深、莞、惠已形成大深圳的区域格局，滨海开发向东延伸成为必然趋势。 万科、金融街、碧桂园、合生创展、合正、中信、华侨城等诸多众多品牌开发商进驻，预计整体建设规模将超过5000万平米，南中国最高档次的富人私家度假胜地已是呼之欲出。,大深圳东部滨海湾区格局 地产巨头齐进驻，建南中国最高档次富人私家度假湾胜地,目前在售滨海项目仅金海湾，2008年6月入市，是区域内规模最大、入市最早的项目，现开发已呈规模。 自2010年年底开始，东部滨海新增入市项目

2、将达六个，品牌开发商项目密集，供应集中爆发，本项目将面临激烈的竞争。 未来随着区域内开发力度的加强，将会有更多的项目参与到东部湾去的竞争中，如中信项目、华侨城项目，富茂威尼斯湾项目等。,大格局下市场竞争 市场供应密集，2011年将开启南中国东部滨海度假元年,合正东部湾， 建面56.7万，250-300独栋、双拼联排，50-150公寓， 100-200洋房,金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，1500套公寓,碧桂园.十里银滩，建面159万 ，别墅+高层，别墅160450 ，49-160洋房,海宸项目，建面11万，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积

3、区间在100500 ,万科双月湾，建面约22万，预计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层,合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套,皇庭波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套,市场主要竞争项目： 2011年东部滨海市场齐放量，本项目入市面临激烈的竞争,短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他项目的差异化产品竞争,A,高层产品竞争思考:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约9724套，以50130

4、为市场的主力供应产品，供应量大，本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。,别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直接竞争较弱，但面临差异化竞争。,B,别墅产品面积较小，总价较低，竞争优势明显， 高层产品竞争优势不明显，未来供应量大，消化压力巨大。 基于资源、区位、产品及规模等因素，确定金海湾、合正东部湾、万科双月湾为本项目的重点竞争对手。,微观市场小结： 2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层别墅,规模超大：24平方公里规划用地，一期容积率0.8,产品以度假为主：别墅+高层公寓的产品组合,度假配套丰富：喜

5、来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山地高尔夫、露天电影院、艺术家部落,资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场,项目位置：惠州大亚湾东岸，惠东巽寮旅游度假区,项目开发阶段：3个阶段完成,重点竞争项目分析1：金海湾 24平方公里南中国顶级大众度假湾区,北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园、山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫；,基本以市政配套建设和基础建设为主 基本配套建设：金海湾大道、喜来登度假酒店、高尔夫练习场,中区休闲娱乐设施、商业配套投

6、入使用 基本配套建设：银滩路滨海带、中区酒吧街开业，天后宫、内湾码头、五星级酒店群，金海湾喜来登度假酒店，金海湾海宸度假酒店，金海湾康帝度假酒店，金海湾嘉华度假酒店。世界非物质文化遗产的天后宫。,金海湾规划： 市政设施与配套先行大盘规划理念,规划理念：市政基础设施先行 、商业服务配套先行 、旅游设施先行 、环境景观提升先行,08年6月15日，凤池岛酒店式公寓开盘，建面2.9万，共442套，淡市下开盘销售率90%，实现均价8500元/平。 09年8月1日，凤池岛北山头别墅，32套，180-420平，售罄。 09年9月，推凤池岛休闲公寓，391套，50-100平，一个月售罄，9000-9500元/

7、平。 10年8月21日，推凤池岛南山头别墅，32套，204平双拼、联排，开盘销售16套，均价2.8万/平米。 10年9月18日，海尚湾畔54-120平公寓开盘，建面7万平，开盘推出763套，销售645套，销售率85%，实现均价1.2万/平米。 金海湾强势牵引珠三角客户，成交客户中深圳客户占到7成。,依靠强势的海景资源，高端的度假配套成功牵引深圳客户，本项目直接竞争对手,金海湾产品及推售： 别墅+高层公寓，11年中将推1500套60-120平高层公寓，30套300-500平别墅,金海湾营销定位： 中国.惠州.巽寮湾，中国的马尔代夫,项目的推广形象： 11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方

8、公里滨海大城，“中国的马尔代夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏,项目的核心卖点：海景+规划 资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。,3面环绕景观花园 7.6米开间，阔绰客厅 全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间 全海景豪华主卧套房，大尺度舒适浴室、衣帽间、海景露台,本项目与金海湾户型对比全套房海景公寓、更舒适,4米宽景阳台设计，一线海景、湾景。 主卧、客厅均享受一线海景。 户型方正，动静分区，舒适合理 大开间海景主卧，方正通透。,厨房 卫生间,约55平一房一厅海景公寓,金海湾,坐拥海湾，户户观一线海景，内部园景 海景主卧、客厅，观景阳台 户型方正，动静分区 卫生间可自

9、然采光，干湿分区 厨房操作面宽，更舒适合理,约220平双拼别墅,四房3厅3卫1厨,四房2厅5卫1厨,三重超大景观花园 豪绰双车位 7.2米开间 独立洗漱间，双观海客卧套房 全海景主卧、衣帽间、洗漱间、独立书房 双景观露台，豪气气派,资源：2公里海景风光带（亲海栈道）、银色贝沙滩 占地面积:133万m2 建筑面积:56.7万m2 容积率：0.89 产品： 公寓、洋房、联排、独栋。 地势起伏，形态丰富。 配套：标准18洞山麓高尔夫、东部湾游艇会、私家登山道、网球场、大型SPA中心、大型会所、海景酒吧、咖啡西餐厅、特色餐厅、无边际风情游泳池、风情商业街、五星级酒店等。,重点竞争项目分析 2： 合正东

10、部湾强势配套打造全度假湾区，精品度假,项目的推广形象： 环球度假，奢享一湾。2公里海景风光带（亲海栈道）、银色贝沙滩，顶级配套打造滨海纯度假天堂。,东部湾营销定位： 合正东部湾全度假海湾，深圳再向东,项目的核心卖点：配套+精品度假 配套，最顶级齐全的度假功能配套，全度假滨海富人玩乐天堂,本项目与东部湾户型对比别墅入户花园大，观景更好,东部湾：246平3房2厅4卫联排,本项目：243平3房3厅3卫联排,10.6米开间，17米进深，单车位，二层 8米阔绰客厅，私家泳池 全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间 全海景豪华主卧套房，书房、衣帽间、卫生间、SPA,5.2米开间，12.4米进深，三层 28平米舒

11、适入户花园、多观景露台 全海景豪华主卧套房，书房、衣帽间、卫生间、超大观景阳台,重点竞争项目分析3： 万科双月湾2.5公里双海岸线，VO定制服务度假,一期展示,资源：约2.5公里双海岸线沙滩 占地面积:76.7万m2 建筑面积:120万m2 容积率：1.37 住宅建面：99.8万m2 酒店建面：2.64万m2 配套建面：2.68万m2 产品：西班牙式公寓、洋房、别墅 配套：游艇会、风情商业街、五星级酒店等 入市时间：11年6月 VO定制服务：借鉴国际club med度假体系，重点打造适合不同年龄层的服务体系，并配备自已的管理团队,核心卖点：品牌+服务，一线双海湾资源、万科品牌、VO服务,万科双

12、月湾产品： 高层+别墅+洋房，主力户型46-131平高层，一期约20万,产品线丰富，推货量大，与本项目构成直接竞争,本项目与双月湾户型对比全套房别墅，三层观海景,约55平一房一厅海景公寓,约220平双拼别墅,坐拥海湾，户户观一线海景，内部园景 大开间海景主卧、客厅，观景阳台 长方形户型，动静分区 卫生间可自然采光，干湿分区 厨房操作面宽，舒适合理,户型方正，实用 3.6米开间海景主卧，观景阳台 视线通透，采光好 厨房操作面宽 约15平米阔绰卫生间,3面环绕景观花园,三层 7.6米开间，阔绰客厅 4套全套房设计，卧室、衣帽间、卫生间、观景露台 全海景豪华主卧套房，大尺度舒适浴室、衣帽间、海景露台

13、,四房2厅5卫1厨,3面环绕景观花园，二层 室外烧烤、露天餐厅 9米开间，15.3米进深，舒适阔绰客厅 双全套房设计，卧室、卫生间、观景露台 全海景超大主卧套房，海景露台 270度主卧景观浴室,四房2厅3卫1厨,双月湾,点对点分析小结,区域内各大项目核心卖点及定位明确，,在规模大，资源强势、交通更便捷的优势下，,本项目的核心价值在哪里？,价值。,回答：我们自身价值是什么？,价值升级,区域价值挖掘、凝炼、提升,产品价值挖掘、凝炼、提升,项目价值挖掘、凝炼、提升,项目产品优势价值点有哪些？ 如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？,【巽寮湾pk三亚】,区域价值1：四季皆宜的旅游度假气候,三亚的热

14、带性气候使得旅游淡旺季明显。而巽寮湾更温暖更舒适的亚热带气候，使得全年温差更小，四季都能体验精彩的滨海度假生活,三亚之憾：明显的淡旺季之分 旺季：三亚最适宜的旅游时间从10月份到第二年4月。秋冬季温暖怡人，是旅游的最好时候，因此价格也非常高。 淡季：每年5月至9月，因为气温炎热，日照时间过长，非常不适合旅游度假。,【巽寮湾pk三亚】,区域价值2：高端城市圈下的黄金海岸,相比于三亚的岛屿型度假区，巽寮湾紧邻深港澳城市圈，更强的城市气质将这片黄金海岸变成圈层场、社交场。,巽寮湾便利通达的交通：与深、广、莞、港、澳、惠畅速连接，11.5小时深圳直达巽寮湾 ，1.52小时广州、东莞直达巽寮湾，距离香港

15、、澳门分别47海里、76海里,巽寮湾：广东最美海湾之一：国家一级（类）标准的海水水质和大气环境质量，16公里原生海岸线，11公里白色沙滩，60亩葱翠茂密的红树林，99个大大小小的洲岛。,【巽寮湾pk三亚】,区域价值3：高财富指数下的高端游乐资源,相比于三亚的岛屿型度假模式，巽寮湾背靠的都市圈，财富指数高，众多的高端游乐资源可供嫁接，提供更多元化的都市度假生活,2009年珠江三角洲9城市GDP规模超过上海总量两倍，广佛肇三市GDP总额达到上海市水平，深莞惠接近上海市水平。,高端都市圈下众多的高端游乐资源,【巽寮湾pk三亚】,区域价值4：高标准的综合服务体系,相比于三亚服务配套不完善，人才缺乏的旅

16、游产业体系，紧临都市圈下的巽寮湾，汇聚了深、港、澳等城市高标准的服务体系和服务人才。,三亚旅游业之困： (一)旅游产业体系滞后： 突出特点或优势的项目不多,相对来讲吃、住、行、游四要素发展相对较快，而购、娱二要素发展滞后,有特色的旅游纪念品少，娱乐场所较为单一，旅游产品开发不足、可参与性不强、缺乏特色等问题。 (二)旅游配套服务体系落后: 旅游公共服务平台和旅游信息服务体系相对落后； (三）旅游业管理水平不高，高端旅游业服务人才匮乏: 据调查，海南省旅游业人才年增长需求约20000人，但海南省实际的供应能力仅5000人左右，且人才流失率较高，再加上旅游业人才管理的长效机制尚未建立健全，极大影响

17、了海南国际旅游岛的建设。,2010年10月13日广东正式公布的广东省现代产业体系建设总体规划（20102015年）提出 ：到2015年，广东将初步形成现代产业体系，服务业占经济比重超过50%。,巽寮湾之优势： （一）享有城市圈下完善的旅游配套 香港、澳门及珠三角都市圈的旅游业蓬勃发展，从旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素看，数量丰富、质量高，特色旅游项目、主题性度假场所已具规模，旅游公共服务平台及信息体系完善，旅游业体系与旅游业发展相适应，已达国际化水平。 （二）享有城市圈下高端的服务人才 体制完善下，管理制度完善，服务业高端发展下，人才充济。,区域价值KPI,亚热带气候，终年温暖，四季都适

18、宜旅游度假，而三亚只有10月至4月适宜旅游。,背临深圳、香港、澳门国际大都市，同时与广州、东莞、惠州等珠三角城市畅速连接恶毒黄金海岸线。,享有区域内部的旅游度假配套下，还有整个香港、澳门及珠三角的旅游游乐设施。,汇聚香港、深圳高端服务产业下的服务业体系及人才，打造高于三亚的综合服务。,【区域价值小结】：,如果将三亚比作夏威夷，,岛屿型产业夏威夷四季如春,雨量丰富,阳光充足,林木茂盛,各种热带植物争奇斗艳,成为世界上罕见的休憩的风景胜地。,热带气候夏威夷地处热带，气候温和宜人。在“夏季”白天的平均最高温度是华氏度；“冬季”为华氏度，海洋温度则终年温暖。,岛屿型区位太平洋中央的夏威夷群岛 规模：总

19、面积1.67万平方公里，523英里长海岸线,气质联想.,岛屿型度假区特征,岛屿型度假人群夏威夷四季如春,雨量丰富,阳光充足,林木茂盛,各种热带植物争奇斗艳,成为世界上罕见的休憩的风景胜地。,那么，巽寮湾区域价值定位,区位：美国佛罗里达州东南角比斯坎湾，美国著名的海滨旅游胜地。 规模：市区面积88平方千米，人口约38.1万。 市区沿比斯坎湾延伸19.2公里，宽13公里。,沙滩：白色沙滩，延绵不绝的白色沙滩占据全美国沙滩四分之一长度。 气候：拥有一年四季温暖、湿润的亚热带气候 。 旅游：海岸风景秀丽，每年吸引超过一千一百多万人次到此旅游，乘坐加勒比海游轮始发港。,“美国人最爱的都市旅游区”,东方的

20、迈阿密,三大都市气质成就迈阿密,都市气质1：紧邻繁华都市圈的滨海度假区,都市气质2：城市复合型产业下支撑,都市气质3：城市高端资源支持下的富人享乐天堂,国际性的迈阿密： 迈阿密是国际性的大都市，在金融、商业、媒体、娱乐、艺术和国际贸易等方面拥有重要的地位。 大都市圈下的迈阿密：迈阿密还是南佛罗里达州都市圈中最大的城市，这个都市圈是美国东南部最大的都市圈，也是全美第四大都市圈。 交通便捷的迈阿密,复合型产业下的迈阿密：以工商业为主；重要的金融中心；美国第三大服装中心； 旅游业为经济支柱；美国最大的客运港。 美国第三富裕城市的迈阿密：2008年，迈阿密被瑞士联合银行评为美国第三富裕城市和全球第二十

21、二富裕城市。,富人的天堂：现在的迈阿密是商界领袖与时装设计师、比基尼泳装模特儿和古巴移名的天堂。 迈阿密：美国最干净的城市 迈阿密：乘坐加勒比游轮的始发港：提供全程5星级服务，船上拥有各项娱乐设施，滑冰场，高尔夫，攀岩，篮球，戏水，剧场.游轮沿途经过海地，大开曼群岛，牙买加，墨西哥等国家。,迈阿密美国 MIAMI,交流的前沿,世界的焦点,财富的港湾,风情的街区,活力的人群,无限的惊喜,心灵的秘屋,度假的乐园,东方的迈阿密,“,”,高端的服务配套,这里 是城市，也是度假天堂,城市的繁华与喧嚣 自然的宁静 大海的宽广与博大 天人合一的境界与心怀 在这里，一并拥有,不仅仅是深圳的，更是珠三角，乃至全

22、国的优质海滨度假圣地。,价值升级,区域价值挖掘、凝炼、提升,项目价值挖掘、凝炼、提升,项目产品优势价值点有哪些？ 如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？,本体价值：距深圳近、黄金沙滩,相比于巽寮湾旅游度假物业，本项目拥有更加优质沙滩资源，距离珠三角主要城市交通也更为便利，迅捷。,黄金沙滩：本项目所拥有的海滩是广东东部数百公里海岸线上最环保洁净的海湾之一，素有长沙湾之美誉，并且还是2010年广东省省运会的帆板比赛场地。地块环境自然，景色怡人，海浪微拍着细沙，海水清澈见底，除了海天一色的景观、十里银滩外，还有众多山体、礁岩共同形成数十个大大小小的景观。,本项目相比周边度假物业更为便利： 深汕高

23、速、广惠高速延长线、已经通车的东部沿海高速均可以到达项目周边，实现与珠三角城市的轻松对接，是整个广东东部海岸线极为难得的度假湾区。目前，项目距离深圳仅20公里，广州200公里、佛山240公里，香港140公里，惠州65公里。,在全国拥有近80个地产项目，遍布全国，服务逾25万业主。,It was the age of BIGUIYUAN,PAST,十八年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。,FUTURE,碧桂园18年品牌与企业使命： 给你一个五星级的家,碧桂园首度滨海度假物业巨献： 延续企业18年品牌 给你一个五星级的滨海度假城,品牌价值碧桂园品牌,从东部海

24、岸线上的竞品分析来看，各类项目都在寻求自身的差异化定位与价值，而本项目最大的优势在于碧桂园品牌下的造城，造家能力。,【产品核心价值1】首席滨海居所,滨海城邦：最好的家，最好的居所,最好的家，是最好的居所,因此，我们是,”,“,最好的家 最好的居所,基于区域开发相对滞后的现状，项目一期定位“度假”概念，但从整盘来看，我们的气质最终将是深圳东，滨海线上最好的家，最好的居所。基于此，我们得到本项目的整盘发展思路：,【产品核心价值2】综合型大盘升值潜力,启动期滨海度假区,发展期滨海居住区,成熟期滨海城邦,1.客户：度假、投资客为主，自住客为辅 2.配套：以高端体验型特色度假配套与基本生活的度假配套为主

25、 3.产品：以度假型公寓产品和别墅产品为主，兼有中大的居家户型 4. 价值体系：海景、度假配套、未来升值前景,1.客户：度假、自住、投资客三类 2.配套：以中高端社区生活的居住配套为主 3.产品：以中大户型的居家产品和别墅产品为主，包含一定的中小面积度假公寓产品 4. 价值体系：社区氛围、生活配套、未来升值潜力,1.客户：自住客占较大比例，度假、投资客占一定比例 2.配套：以小众圈层的高端享受配套与大众消费的生活配套为主 3.产品：包含小到大的各类居家产品，同时大面积高层与别墅等高端产品占据一定比例 3. 价值体系：成熟社区居住价值、高端圈层配套、产品价值,“卖愿景”,“卖社区”,“卖成熟”,

26、最好的家 最好的居所,成熟期 （大众）,成熟期 （小众）,启动期,发展期,启动期：滨海特色度假体系 1、度假基本生活配套： 社区会所 、社区超市 2、度假特色体验配套： 五星级酒店/spa中心；风情食街/商业街；海洋公园； 山体公园；游艇中心；客服中心,成熟期：滨海城市圈层体系 1、大众人气场： 体验型商业中心；公共休闲广场；城市公建配套 2、小众圈层场 私人俱乐部；商务会议中心；精品酒店；邮轮运输中心,发展期：滨海社区居住体系 1、精英教育体系：贵族幼儿园，双语学校（小学、中学） 2、完善医疗体系：社区医疗中心，医疗课程，医疗服务 3、健康运动体系：运动场、休闲场 4、社区权益体系：社区综合

27、管理体系 5、社区交通体系：社区对外、对内巴士服务 6、主题会所体系：艺术会所、中西菜系馆,【产品价值3】不可超越三大价值体系,1.度假基本生活配套多功能会所+超市,度假生活配套的自我循环功能：社区拥有完善的生活配套，满足可持续的度假与生活需求，无需依赖外界的配套支持。,第一阶段满足度假需求的生活配套,“以一期会所为载体，分区设置不同的生活功能配套。主要以餐饮为主：包含餐厅、生活超市、便利店、活动中心、室内运动场、棋牌室等”,“可以度假，更可以生活”,基于启动期客户定位下的配套建议：,2.体验型度假配套1五星级W度假酒店,引入W 酒店， W 酒店不止是一个酒店品牌，它已把自己确立为一个标志性的

28、生活时尚品牌，为客人们提供前所未有体验 - 通过时尚、夜生活、庆典活动和娱乐，带他们进入“Wow”的世界。,顶级而精品的度假配套，体现圈层感，不在于多，在于高端,“时尚度假的标志”,2.体验型度假配套2顶级SPA,基于五星级w酒店基础上，在酒店配套中引入国际顶级风情的极致营造，商务、养生spa的特色服务，给于客户特色的享受,为都市人缓解身心的重负：现代生活的快节奏，工作的巨大压力，空气污染的加剧，休闲度假是他们渴望的奢侈享受，在这里一并实现。,顶级精品SPA休闲养生馆,“抛开一切，尽情去享受”,2.体验型度假配套3风情食街/商业街/酒吧街,涵盖高中低档次的特色美食街,满足各类客户长期的饮食需求

29、，引入各国知名菜系，形成美食街。 特色餐饮体系：泰国菜馆、粤菜、日本菜、韩国菜、东南亚菜馆、以及名品小吃馆,“风情食街，每天都有新鲜感”,营造既有度假氛围又有商业氛围的具有趣味感与情调的风情商业街、酒吧街，通过高大的树木与浓密的植被点缀，将商业映衬其中，成为购物、休憩、交流的最佳场所。,风情商业街+酒吧街,2.体验型度假配套4主题型海洋生态公园,“海与娱乐的体验场”,携手政府，打造深圳东的全娱乐海洋生态公园，为业主提供更好的休闲度假体验场,海洋生态园位于大亚湾西北部、惠东县稔山镇范和港北端，处于海陆交接地带。 规划区总用地面积为928.4公顷（13926亩），生态园内现有红树林面积800亩，品

30、种主要有海桑、白骨壤、木榄等。,2.体验型度假配套5运动主题山体公园/高尔夫,室外瑜伽场,山顶慢跑径,热气球观景,山地自行车道,“畅想运动度假新生活”,充分利用自然资源，引入紧临项目的山体，将其打造成社区私家山体，丰富度假活动，提供运动场所。,山的充分利用：迷你高尔夫公园、登山道、慢跑道、室外瑜伽场、探险活动,Mini高尔夫推杆练习场,2.体验型度假配套6游艇中心,中国第一个真正意义上的游艇社区，为业主打造顶级的奢华、尊贵的生活； 游艇作为当今富豪的度假生活的身份标签，早已超越豪华汽车的地位，成为其社交和炫富的新载体。,在西方：游艇已经演变为一种顶级休闲模式，隐秘的私人空间+与自然的亲近融合，

31、成为西方文化中有钱有闲阶层的休闲首选之一,“富人的享乐标签”,2.体验型度假配套7客服中心,“给您一个五星级管家服务”,基本服务：保洁、餐饮、洗衣等 咨询中心：为您提供港、澳、珠三角最完整的度假信息 高档预约服务：高尔夫、温泉、游艇出海等 专署定制服务：由高级管家安排度假,五星级的客服中心，贴心、省心、放心、温馨、高贵的服务。,五星级的客服中心,1、四季差异化定制服务 A.秋冬：定制食疗进补餐饮服务 B.夏季：儿童夏令营 C.春季：运动季(瑜伽、太极、SPA课程) D.冬季：温泉,2、珠三角顶级私人定制旅游 以尊贵客人的要求为核心，由资深的旅程专家设计，24小时私人旅行管家服务，让您以普通人难

32、以知晓或无法一探究竟的视角或深度去享受到非凡的旅行体验，感悟生命之美、生活之美、世界之美。,居住社区完善配套体系1精英教育体系,双语精英幼儿园、小学、中学教育体系,引入国际少儿全程教育系统，成立英式贵族学校，从英国聘请专业老师，从幼儿园开始培养小孩，为高中到英国留学做准备，包括基础学科、英语、特长、生活技能等的培养；,与知名学校合作，建立从幼儿园、小学到中学的双语教育体系，倡导精英教育模式。,“国际接轨的精英教育”,基于发展期客户定位下的配套建议：,居住社区完善配套体系2完善医疗体系,通过完善的服务机制，让每位疗养者都能在更短的时间内，接受最好的疗养，提高服务效率和质量。,完善的医疗设施和专业

33、私人医师，为顾客提供全方位的治疗和体检服务，私密且人性化。,除医疗、体检服务外，健康养生中心拥有其它一系列配套设施整合珠三角高端医疗机构，提供预约服务，定期邀请名医进行健康讲座。,医疗中心、康体理疗中心、育婴中心,“健康保障，让生活更幸福”,居住社区完善配套体系3健康运动体系,中心健身广场、散点布置运动设施，为业主提供充分的健康运动场所，满足度假休闲的同时，加强对身体体质的锻炼。,运动中心场,沙滩排球场、跑步道、自行车道、网球场、壁球中心、篮球场,“健康运动，健康生活”,居住社区完善配套体系4社区权益体系,建立以业主主要参与的社区管理服务机构 社区信息中心生活信息/社区运转的监测与反馈（环境报

34、告/安全报告） 社区Hall、社区Pavilion社区大会/委员会日常办公 明确社区业主的权利与义务 社区业主有参与、建议和监督开发商规划社区等各项权利； 社区业主有关于社区重要区域、设施改造的参与、建议与决定权利； 社区业主有关于本社区公共环境、公共设施、公共资源共同保护与促进发展的义务； 社区公共基金 物业管理费的部分累积，用于公共活动的组织、公共设施的修葺 社区爱好同盟 以居民爱好组织建立的各种俱乐部：车友俱乐部/社区高尔夫球队 社区安防体系 维护业主安全,社区业主管理体系建立,“有小家，更有大家”,居住社区完善配套体系5社区交通体系,社区对外、对内的巴士服务体系,“方便、快捷、人性的服

35、务”,对外：在区域还不成熟的情况下，方便业主外出，提供服务社区外到达深圳、惠州等地的车辆。,对内：环保型代步车，完善的交通配套体系，方便居住生活，体现社区人性化关怀。,居住社区完善配套体系6主题会所体系,主题会所体系：艺术会所,以艺术为空间主题，形成以中外艺术品、古玩字画等收藏品为主题，提供小型的收藏社交场，同时这里可以作为业主、会员的小型收藏博物馆，也可以提供会员进行艺术品出租服务。,“艺术，让生活充满格调”,居住社区完善配套体系6主题会所体系,主题会所体系：美食会所,特邀各地顶尖的烹饪大师，以最讲究的厨艺，挑选不同时令的新鲜材料，设计出十里银滩住户尊享的食谱； 提供名牌厨具、美食，让业主享

36、受味蕾的奢华。,“味蕾的觉醒、美食的奢华”,度假社区体验型商业：,满足大社区度假及居住客户购物的需求，具有特色及主题的商业购物中心，汇聚人气，给人滨海度假体验的购物中心。,大型Shopping mall,基于成熟期客户定位下的配套建议：,城市人气场配套1体验型商业中心,“购物，让生活更精彩”,城市人气场配套2公共休闲广场,休闲的、方便交流、逗留的交流空间,以“共享和交流”为主题，用滨海特色的雕塑元素，趣味生动形象的呈现综合体人文关怀的生活内涵。,滨海风情的邻里交融、公共休憩空间,“造一个活力的人气场”,城市人气场配套3城市公建配套,艺术广场/图书馆/电影院,艺术广场：邀请一些著名画家、雕塑艺术

37、家，将其作品在广场展出； 图书馆：为业主提供文学与知识提升场。 电影院：汇聚人气，同时丰富娱乐生活。,“造一个娱乐的人气场”,游轮接送香港、澳门、深圳、珠海等港口游乐目的地城市，碧桂园十里银滩客服中心提供游轮接送服务，体现高端度假服务。 咨询中心为您提供港、澳、珠三角最完整的度假信息。,“城市圈高端资源的整合共享”,城市人气场配套4邮轮运输中心,小众圈层场1私人俱乐部,交流红酒生活的私家Salon 雪茄馆：奢侈的抽象世界,专为业主设立私人储酒窖，由著名酒评家定期举办试酒会品尝会，以供住客及专家互相交流心得；,在雪茄吧内甄选最上乘的古巴雪茄，可馆内在半开放式包房享用，更配有多个私人雪茄珍藏阁，为

38、客人提供珍藏雪茄的服务。,“私享的品位世界”,小众圈层场2商务会议中心,培训会议中心,“财智阶层的思想碰撞”,顶级的商务场所，多功能的会所配套，会晤贵宾或开展独特会议、新闻发布会、时尚展示，提供多种风格的会议场所。 同时，在会议之余，呼吸大自然的气息；更可在紧张的会议之后，享受SPA治疗。,在体系成熟、城市感建立的情况下，可以考虑开发写字楼物业,小众圈层场3精品酒店,小而极致的特色精品酒店,极具现代感的外观设计，服务也一样超前。 极致而精品，房间不同主题、国家的室内装饰风格，每一间都是一种体验，仿佛身临其境。,“小的世界，更精致”,属性定位 寻找中国城市圈富裕阶层的下一个理想度假与居住地,中国

39、首席都市滨海度假城”,“,海沙软细洁白,满足你所有,对于滨海度假的梦想,在这里,27公里私家黄金海岸线,海水清澈碧绿,四季适宜气候,营销。,采用营销推广模式？ 采用营销策略部署？,超女营销案例借鉴,超级女声是中国湖南卫视在04年至06年间举办的针对女性的大众歌手选秀赛，05年风靡全国。通过独特的产品设计, 联合蒙牛，借助电视直播和流行音乐双引擎，成功开创中国特色的娱乐营销与产品营销相结合的全新模式。,Smart空间设计大赛,超级女声节目发展历程 2003年，超级男声 2004，首次举办超级女声 2005，举办第二届超级女声， 节目达到高峰 2006，举办第三届超级女声 07年停办超级女声，改办

40、快乐男声 08年停办 09年重新举办，改为快乐女声 2010年，举办快乐男声,超女超女产品特点突出，老少皆宜，风格多样化,准确抓住客户特质，打造老少皆宜的多样化产品,多样化产品激起大众的梦想 ，逐步形成超女粉丝文化。例如玉米：李宇春的粉丝； 笔迷，笔亲：周笔畅的粉丝 ；凉粉：张靓颖的粉丝 ；盒饭：何洁的粉丝 ；荔枝：黄雅莉的粉丝,产品多样化策略,潇洒帅气的李宇春,中性率真的周笔畅,执著自我的张靓颖,活力四射的何洁,大气沧桑的纪敏佳,央视16套、卫视等各地强势电视台、广播、杂志、网站、户外等 蒙牛在包括央视在内的各强势电视台，以及广播、杂志、网站和户外等媒体，投入大量资金刊播“蒙牛酸酸乳”广告和

41、超级女声比赛内容。 “超级女声”在设赛事的城市都选择了当地人气超旺的报纸，如南方都市报、潇湘晨报、东方今报、成都商报、都市快报等都对活动进行了详细的宣传。 在举办赛事的城市设置路旗，户外广告迫，灯杆旗,超级女声大赛、各类活动 对于五大赛区之外的市场，蒙牛在34个城市，蒙牛酸酸乳开展了大型路演活动，把当地的优秀选手输送到五大赛区参加比赛。全国做了300场“超级女声迷你歌会”，还设立了“超级女声”夏令营进行促销,各大超市终端铺货、抢占市场占有率 蒙牛向市场投放20亿袋印有“2005蒙牛酸酸乳超级女声”的产品，印刷了1亿张海报在各个赛区散发,三 层 推 广 平 台,与蒙牛企业整合营销，“蒙牛酸酸乳超

42、级女声”，选取张含韵作为品牌形象代言人，建立三层立体推广平台，借助主流媒体和大众主动传播的力量，将超女上升社会现象，公关造势,立体整合推广策略,五大分唱区让品牌效应得于层层延续,海选,复试,晋级赛,晋级10名,长沙唱区,广州唱区,郑州唱区,成都唱区,杭州唱区,50名,50名,50名,50名,50名,30名,30名,30名,30名,30名,晋级10名,晋级10名,晋级10名,晋级10名,淘汰20名,淘汰20名,淘汰20名,淘汰20名,淘汰10名,50进20,50进20,50进20,50进20,50进20,20进10,20进10,20进10,20进10,20进10,10进7,10进7,10进7,1

43、0进7,10进7,7进5,7进5,7进5,7进5,7进5,5进3,5进3,5进3,5进3,5进3,05年超级女声赛程设置五大分唱区选拔图,比赛时间进程,波浪式推广策略,设置五大分唱区，波浪式比赛时间进程安排，让品牌效应在五大分唱区得于层层延续传播，保持各区的市场热度。,病毒营销策略,新浪网影音娱乐世界”、”中国湖南卫视”、”超级女声站”等各大网络媒体均出现了”超级女声”及 蒙牛的整版宣传报道。 超女比当年的周杰伦、刀郎更具病毒性，首先担当强力性喷嚏能手的是超女们的FANS，他们不仅自己投票和号召亲朋好友投票，在网站、QQ群等场所也向陌生人宣传拉票，更是上街疯狂宣传拉票来传播病毒，接着其他媒体人

44、员的喷嚏能手一起来传播病毒，使超女成为05最热门的话题，迅速 传播。,何为病毒式营销？ 依靠用户自发的口碑宣传； 营销信息像病毒一样传播和扩散，,似病毒般快速蔓延,随处可见的病毒式营销：免费邮箱、免费空间、免费域名、免费FLASH、 Q Q网上及时交流软件等；,口碑传播实现“营销杠杆”,先是超女的亲友团，粉丝等通过网站，QQ等迅速进行病毒式传播，接着各大媒体人员也加入传播病毒,“让大家告诉大家”，你的客户就是你的传话筒,通过比赛过程设置情感交流环节，举办超女的公益型活动等，感人真“情”，取得了事半功倍的传播效果，让超女活动富有人情味,情感营销策略,1、亲友团。“超级女声”的亲友团也成为活动的一

45、项重要特色，选手的亲朋好友和所谓的歌迷组成了强大的亲友团支持他们。 2、母亲眼中的“超女”。在决赛阶段，设置一个环节，采访舞台上各位选手的母亲，并说说心里话，并制造了一种非常温馨、非常柔情的场面。 3、超女之间友情。“超级女声”活动中，参赛选手们一起接受训练，一起生活，节目特别在意展现她们作为朋友的让人感动的感情而弱化她们之间竞争者的关系。 4、对社会的爱心。“超级女声”积极参与社会公益，把歌声送到居委会、工厂、幼儿园，还把快乐带到社会的每一个角落，社会公德心打动观众。,超女营销模式案例总结 1.产品策略：打造老少皆宜的多样化产品 2.立体整合推广：与蒙牛企业整合营销,建立三层立体推广平台，全

46、面覆盖 3.波浪式推广：设置五大分唱区，波浪式比赛时间进程安排，让品牌效应层层延续传播，保持各区的市场热度。 4.病毒营销： 通过网站，QQ等超女亲友团,粉丝,各媒体人员等迅速进行病毒式传播， 5 .情感营销:通过比赛过程设置情感交流环节，超女的公益型活动等,让超女活动富有人情味,本项目三大营销策略部署 一、采用立体化推广，迅速建立全国影响力； 二、设置多样化主题产品，满足各种类型需求； 三、采用人浪式营销，全国重点布局逐步渗透；,1、业内网络渠道的渗透轰炸,搜房网在世联分公司所在区域均设有分支网站机构，重点财富聚集地也有布局，可统一协调当地的网络宣传工作,搜房简介： 全球最大的房地产家居网络

47、平台，2010年9月正式于美国纽约证券交易所上市，业务覆盖全球104个城市及地区，日均独立访客搜房网超过1200万人次，房地产门户网站访问量全球排名第一，至2010年全国注册的购房者用户超过2000万，日均浏览量排房地产门户首位 ，成为全国最大的房源展示平台。,104个城市，2000万购房用户的全面覆盖！,世联中国搜房的战略合作,合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的全国性网络推广 推广时间：2011年57月份 推广地区：世联分公司所在地（华中、华南、华东、西北、东北） 高端财富聚集地（鄂尔多斯、温州、太原等地）,2、全国范围的电视萤幕轰炸,合作目的：借助凤凰卫视在国内电视荧屏的新闻品牌

48、传播影响力，通过短期高频率的广告推广项目。Cctv2定位财经高端人士的专业频道，通过植入宣传广告片或碧桂园高层访谈节目，推广项目在高端财智阶层的影响力和知名度 合作方式：世联与凤凰卫视、cctv达成战略合作伙伴关系，为本项目的营销推广建立合作基础。 推广时间：2011年57月份 节目形式：1.邀请碧桂园高层录制访谈类节目播出，强调十里银滩在企业转型中的巨大作用：凤凰卫视鲁豫有约；cctv2商道；2.在凤凰卫视或cctv2插播项目宣传片广告。,世联凤凰卫视cctv2的战略合作,对1.75亿电视家庭用户的短期高频覆盖！,CCTV-2是以专业财经信息为核心内容的频道。以专业内容服务大众。财经频道要成

49、为“财经政策的窗口、投资理财的指南，经济生活的帮手”。,凤凰卫视可面向全国1.75亿个有线电视用户家庭，有包括访谈、评论、历史人文、咨询、财经等多个知名栏目，诞生了一批如陈鲁豫、胡一虎、窦文涛等多个知名节目主持人，深受光大观众喜爱。,以腾讯为平台，开展“碧桂园十里银滩 滨海度假生活”互动活动，引爆qq传播热潮,以巽寮湾夏季滨海旅游度假节为契机，传递“碧桂园十里银滩滨海度假新生活主题”，以腾讯qq好友、qq群的庞大用户群为基础，采用病毒式传播。,操作关键点： 在活动期间，腾讯QQ客户端RichBotton、客户端视频窗口、AIO广告位以及腾讯网对本项目活动都要进行了强势硬广告曝光和软性植人，发布

50、相应的活动信息，为项目制造声势，带来全民普遍的关注，从舆论上制造轰动效应。 2、在活动内容的设置上，突出与好友分享的活动。用户登录QQ参与活动后，可向自己的qq好友发送相应项目视频以及Flash形式广告片，用户每给50个qq好友转发，即可获得1Q币的奖励。 用户还可以在Qzone发布相关的项目资料和宣传片，以增加项目的关注度。,3、QQ平台利用,中国移动手机早晚报简介： 新闻早晚报是中国移动手机报业务的一种时事新闻业务的一种。为订户提供综合新闻资讯，包括国际、国内、体育、娱乐等各类新闻，以及笑话、心理测试和天气预报等休闲实用信息。每天早晚给用户发送2条彩信。,世联中国移动的战略合作实现全国5.

51、75亿客户群的信息覆盖！ 与中国移动建立合作关系：以手机早报晚报等形式对5.75亿手机用户实现定向植入式广告投放 广告植入方式： 以举办“滨海旅游文化节”、“海洋休闲旅游欢乐节”、“惠州国际高尔夫旅游节”，邀请国内著名经济学家参加“惠州国际休闲度假经济高峰论坛”等形式制造新闻，植入项目的形象和基本信息。 以一句话新闻的形式发送项目新闻短信，覆盖全国大部分地区。 活动时间： 2011年5月-6月,4、手机用户的大面积通讯轰炸,植入方式： 独立设计程序：以单独程序形式植入ipad、iphone主界面，提供楼盘查询，楼盘信息介绍等多重功能。 播放器附带广告：通过在播放器界面植入专门拍摄的项目楼盘广告

52、信息，实现对客户的点对点覆盖 合作方式： 世联中国与苹果公司进行战略合作谈判，并通过程序或广告方式进行整合，将本项目推广植入到苹果数码产品中，对高端使用者进行传播覆盖 客户群： 据苹果公司调研，70的ipad、iphone用户年收入超过30万人民币，多为高端商务人士或财智阶层。 合作时间： 基于项目的推售时间，可考虑在2011年3月份ipad2代推出时，进行植入，程序可一次性设计安装，广告投放可从2011年36月份,世联苹果的战略合作 潮流数码单品ipad/iphone的网络植入！,5、时尚数码新品内的有效信息植入,航美传媒简介：目前国内惟一一家专业经营机场、以及飞机客舱电视的广告传媒机构。已

53、经成为全国52家机场和国航、东航、南航、深航等多家航空公司的近2000多条航线、20000多块屏幕的电视节目编辑制作与广告经营机构。,合作目的：借助航美传媒的强大影响力，在机场和机上的报刊杂志、户外广告、电视栏目进行大力宣传，对高端商务客户、高端区域外圈层客户进行强势牵引拉动 合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的广告制作和航空覆盖 推广时间：2011年57月份 推广地区：航美所在的52机场和20000多航线上,世联航美的战略合作,52个机场，2000条航线的信息覆盖！,6、航空领域的全面覆盖式轰炸,7、高端写字楼的商务轰炸,世联分众传媒的战略合作,深圳甲级写字楼的LED信息覆盖！,植入

54、方式： 甲级写字楼：以电梯间楼宇广告的形式播放项目广告宣传片 高层公寓：LED广告屏，插入播放项目广告 合作方式： 世联中国与分众传媒进行战略合作谈判，建立长期合作关系。通过广告方式进行整合，将本项目推广植入到分众传媒所覆盖的高端写字楼或公寓LED广告屏中，对高端商务办公人士进行传播 客户群： 深圳、北京、上海、广州一线城市顶级写字楼商务办公人士，以及深圳、广州地区的高端公寓客户。 合作时间： 2011年45月份,分众传媒创始人江南春先生,8、高铁动车组高端交通渠道覆盖,世联CRH的战略合作,全国200列条高速航路的信息覆盖！,渠道利用1制造影响力 政府渠道：打造区域价值影响力,惠州2011年

55、旅游节，向全国展示巽寮湾！ 活动方式：碧桂园与惠州政府合作举办第六届惠州国际旅游节，开幕式主会场设在惠东县亚婆角 主题：休闲惠州度假胜地 筹办单位：由惠州市政府、广东省旅游局联合主办，碧桂园集团等承办 举办活动：惠州滨海旅游国际论坛、2011年中国职业模特大赛总决赛以及CCTV惠州专题晚会等系列活动 活动时间：2011年4月-5月,渠道利用1制造影响力 论坛炒作：打造区域价值影响力,活动内容： 区域论坛：联合品牌开发商邀请经济学家和地产知名人士参与惠州区域价值论坛，给惠州区域价值画出一个美好的未来。 滨海民俗文化节：联合品牌开发商在惠东县海滨温泉度假区举办惠东滨海民俗文化节，以品味渔家海鲜为卖

56、点的滨海动感一日游，共同炒作惠东区域价值。 联合国专家评点：邀请联合国世界旅游组织有关方面专家亲临现场，对惠州滨海生态进行实地考察，体现惠州滨海度假休闲价值。 中国黄金海岸线评比活动：邀请知名人士评出2011年特色稀缺海岸线top10，并建立网上评比平台。 活动时间：2011年5月,广东省国际旅游节上，世界旅游组织官员参观惠州展位，并给予高度评价,万科、华侨城、中信、金融街为世联长期战略合作伙伴，合作知名项目包括万科东海岸、华侨城波托菲诺、中信红树湾、金融街金海湾等。基于海岸线上的共同的区域价值基础，以世联名义发起联合炒作行动,世联战略大客户携手，打造“东方迈阿密”！,渠道利用2目标客户拓展

57、金融渠道：银行高端财富阶层,1、合作目的 强强联合，向银行金葵花及以上的高端客户群进行重点推介，进行银行VIP客户圈层营销 2、合作形式 与招商银行总行合作，深圳在各分支行贵宾厅摆放项目宣传资料； 个人贵宾客户推介会，对金葵花以上高端客户进行重点推介； 招商银行内部推介会，借其新产品发布会之际，向VIP客户宣传本项目，或与银行联手举办讲座； 招商银行企业内宣传：内部邮件、企业内网； 招商银行账单DM项目资料。 3、沟通时间 2011年6月，与招商银行经理进行详细沟通，确定合作事项,世联招商银行的战略合作 46万 “金葵花”高端客户群的有效植入！,贵宾客户推介会,渠道利用2目标客户拓展 信托渠道

58、：高端金融投资阶层,世联新华信托的战略合作 发行地产私募信托，制造跨界震撼影响力,1、合作目的 通过绑定信托，将住宅产品收益明确化，吸引投资客。同时将购房折扣与信托产品收益捆绑，可以起到蓄客作用。 2、合作形式 1.成立信托。与新华信托公司合作，发起成立信托基金，以碧桂园项目作为信托投资项目，面向大众公开发售，地区以深圳为主。面额设定为50100万不等。 2.收益设计。规定信托产品年收益率；810，为期13年不等。同时规定信托购买者可在项目发售时，享受公示价格的9折优惠，权益可转让。 3.到期赎回。信托到期后，由信托公司统一回购赎回。 3、发售时间 2011年46月份，项目发售前的蓄客期。,渠

59、道利用2目标客户拓展 机关渠道：公务员客户,工作思路：依托世联资源，通过陌拜等方式，全面打开政府机关渠道，以团购方式实现批量销售。 拓展对象：以深圳公务员聚集区为主，惠州等其他区域公务员为补充。 团购折扣方式：10人团购9.2折优惠，50人以上团购再打9.8折。 拓展方式：销售人员手提电脑上门给客户推介项目、挖掘直接购买客户群体，着重培养源点客户。 奖励机制：通过带客上门奖励，成交奖励的方式进行激励，让其带来他的圈层客户的客户。 拓展时间：2011年5-6月,依托政府资源，实现公务员群体团购,世联机关合作,渠道利用2目标客户拓展 商会渠道：私企业主客户,邮轮出海一日游，震撼高端财富阶层 活动目的：对高端财富聚集地的私企业主等圈层客户进行重点异地推介，形成区域外客户拉动 参与人员：私营企业老总、圈层客户 活动内容：以一日游体验活动为主题，邀请商会私企业主高端客户前往项目现场，以