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1、房地产企业融资,金融（三）班 谢炳仕 08050349,房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。,一、房地产企业融资现状 （一）融资规模持续增长 20012005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍 （二）银行信贷是房地产融资的主要渠道 （三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小 （四）房地产资金信托活跃,二、房地产企业融资存在的主要问题,（一）融资渠道过于单一 （二）银行体系所承担的风险与收益不对称 （三）缺乏多层次房地产金融体系 （四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 （五）房地产企业融资瓶颈亟待突破 (六)中小企业融资困难,房地产信托融资,一、房

2、地产信托概论 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托，代人理财 ”,二、房地产信托融资模式,房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。 （一）贷款型信托融资模式 1、操作流程 在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还

3、本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。,操作流程图,投资人,信托投资公司,开发商,信托资金,信托收益本金,信托收益贷款,支付利息偿还本金,资产抵押 股权抵押 第三方担保,（1）,(2),(3),(4),2、特点及优势,（二）股权型信托融资模式,1、操作流程,投资人,信托投资公司,开发商,信托资金（1）,收购股权或增资扩股 （2）,信托收益及本金（4）,溢价股权回购（3）,股权质押 第三方担保,2、特点及优势,（三）财产受益型信托融资模式,1、操作流程,投资人,信托投资公司,开发商,信托资金（2）,信托收益及本金（

4、4）,信托资产（1）,优先受益权收入（3）,溢价回购优先受益权,有限受益权,2、特点及优势,股权+回购,优势：在项目资本金不足的情况下，信托资金以股权方式注入项目公司，使其满足项目资本金不低于35%的要求，为银行开发贷资金的进入扫清障碍 。 劣势：照银监会的规定“申请贷款的房地产开发项目资本金比例应不低于35%（经济适用房除外）”，且必须“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全。 对于开发商而言，如果项目资本金比例已经达标，且“四证”齐全，从银行获得开发贷已经不难，没必要要信托“昂贵”的资金。,“无本取贷”模式,对应在房地产开发领域，要让本来就

5、缺乏现金的开发商拿出现金，显然不太可能。因此，新的模式就是开发商用自己的存量资产（如已开发尚未销售的楼盘），认购信托计划，享有劣后受益权。这样，开发商的存量资产变相充当了“质押”的作用，普通投资者掏真金白银参与。,案例,中信信托发售的“聚信汇金地产基金号集合信托计划” 1、地产开发商昆明星耀控股以其持有的昆明星耀体育城公司100%股权（评估价值约为48亿）认购信托计划，成为一般受益权人。普通投资者则以现金认购不超过20.4亿元，成为优先级受益权人（优先受益权内部再分为3级）。 2、运用信托资金0.3亿元向昆明星耀体育城收购其持有的昆明星耀房地产开发有限公司（简称“星耀房产”）100%的股权，6

6、亿元用于向星耀房产增资。,3、星耀房产获得增资后将用其中的1亿元向星耀体育城购买嵩明项目公司全部股权，并继续向嵩明项目公司增资5亿元，星耀房产的钱基本花完，成为“壳”公司。 4、这样，嵩明项目公司的注册资本达到6亿元，达到商业银行开发贷对资本金以及开发资质的要求。（工商银行将向该项目提供10亿元的开发贷。而嵩明项目公司总的投资额为43亿元，不足部分，信托资金可以再对项目提供信托贷款 ）,纵观整个产品设计，昆明星耀控股投入嵩明项目公司的资金仅仅为前期的1亿元，此后，股权安排中还被安排套现。而嵩明项目开发所需的现金全部来源于普通投资者提供的信托资金和银行贷款。地产商的资金运用杠杆率高达43倍！近似

7、于“无本取贷”。 而在收益的分配上，尽管普通投资者享有优先受益权，但是收益相对固定而有限。优先级年化收益率为6.5，优先级年化收益率为8.0，只有在嵩明项目公司开发的楼盘达到1万元/平米以上时，优先受益权人才能增加“（实际售价-1万元/平米）/1万元/平米10”的浮动收益率。,如果嵩明项目成功，楼盘价格如预期的超过1万元/平米，获益最大还是开发商昆明星耀控股。在整个信托计划中，优先级受益权+中间级受益权与一般级受益权比例为 3：7。 昆明星耀控股不愿意将自己的大部分身家质押给银行贷款的原因：如果是从银行贷款，资金不能够作为新的项目的资本金。,风险,如果大势不好，可能资金链断裂 这样做的原因 1、对2010年房地产市场的乐观预期 2、暴利的诱惑 2010年3月919日受托人已经完成对昆明星耀房地产有限公司以及昆明星耀（国际）俱乐部有限公司的100%股权收购及增资，收购和增资完成后，昆明星耀（国际）俱乐部有限公司注册资本达到6亿元，满足商业银行开发贷发放条件，商业一行10亿元开发贷审批已经通过。,事后看该项目,2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33