第七章 不动产业(2).ppt

1、第七章 不动产业,一、房地产业的分类 二、房地产行业在国民经济当中的作用 三、社会各界对房地产业的认识,总结回顾,什么是不动产,土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行） ，1988 包括各种建筑物，如房屋、桥梁、电视塔，地下排水设施等等；生长在土地上的各类植物，如树木、农作物、花草等。 需要说明的是，植物的果实尚未采摘、收割之前，树木尚未砍伐之前，都是地上的定着物，属于不动产，一旦采摘、收割、砍伐下来，脱离了土地，则属于动产。,什么是不动产,北京的新古典豪宅,什么是不动产,广州的三年一小变，五年一

2、大变，CRAZY,什么是不动产,徽州民居，数百年不变的美丽,什么是不动产,老树也是不动产,不动产的特点,不动产的特点是，与土地不能分离或者不可移动，一旦与土地分离或者移动将改变其性质或者大大降低其价值。例如，建筑物一旦移动或离开土地就不成其为建筑物，其价值将大大降低。而动产则可以随意移动，其价值不受影响。,对不动产的不同认识,有些国家把船舶、飞机等价值特别巨大，产权转移需要到政府的有关部门备案的物品也称作不动产。,胡老师对不动产的最新定义,不动产：能够创造财富并存储价值的空间。 因此，我们需要从法律的规定到自然的空间、从自然空间到社会的功能，从生活与生产的物质平台到文化的载体、从生活的必须品到

3、社会财富的象征等多方面、全方位认识不动产。,不动产与房地产,我国解放前把房地产称为不动产 通常狭义地认为： 不动产=房地产,什么是房地产,房地产的定义 狭义（微观）：通过人类劳动建造的房屋和与房屋相关的土地。也可以说，房地产是房屋（含与房屋相关的其它建筑物、构筑物）财产和房屋相关的土地财产的总称。 广义（宏观）：经过开发的城镇土地是发展社会经济与改善人民生活的载体，是属于国家所有的财富，是一种广义的地产，该地产上有遍布的房屋。因此，广义上讲，城市就是一项大型房地产，城镇土地均应属于房地产范畴。,什么是房地产,房产+地产 不可分割性（法律所赋予） 房屋从建设开始，一直到买卖、租赁、赠与、抵押等活

4、动，始终与地产密切联系。,什么是房地产,房产+地产 房屋和与房屋相关的土地（而非所有土地） 衍生物：各种权益（使用权、所有权以及租赁、赠与、抵押、转让等权利）,一、房地产业的分类,什么是房地产业,产业划分的依据 国民经济行业分类国家标准（GB/T4754-2002） 国民经济行业分类与代码（GB/T4754）国家标准于1984年首次发布，1994年对其进行了第一次修订，2002年进行了第二次修订，并将标准名称改为国民经济行业分类,什么是房地产业,国民经济行业分类（GB/T4754-2002）,什么是房地产业,K 房地产业（GB/T4754-2002） 房地产开发经营 物业管理 房地产中介服务

5、其他房地产活动,什么是房地产业,房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。,什么是房地产业,房地产开发经营 包括： 土地使用权的转让、买卖和租赁活动； 住宅、公寓的开发、销售、出租等活动； 办公楼的开发、销售、出租等活动； 商业营业用房的开发、销售、出租等活动； 其他建筑物的开发、销售、出租等活动。,什么是房地产业,房地产开发经营 不包括： 房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入E（建筑业）的相关行业类别中； 房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入E（建筑业）的相关行业类别中； 家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列

6、入6690（其他住宿服务）。,什么是房地产业,物业管理 指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。,什么是房地产业,物业管理 包括： 住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理； 综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理； 工厂厂房、仓库等物业管理； 车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理； 房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理； 单位对自有房屋的管理； 其他物业管理。,什么是房地产业,物业管理 不包括： 独立的房屋维修及设备更新活动，列入E（建筑业）相关类别中；

7、 贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入7470（市场管理）； 社区服务，列入8290（其他居民服务）,什么是房地产业,房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。,什么是房地产业,房地产中介服务 包括： 房地产价格评估机构活动； 房屋买卖居间、代理活动； 房屋租赁居间、代理活动； 房地产咨询活动； 房屋置业担保； 其他房地产中介代理。,什么是房地产业,房地产中介服务 不包括： 房产测绘，列入7640（测绘服务）。,什么是房地产业,其他房地产活动 包括： 房地产交易管理； 房屋权属登记管理； 房屋拆迁管理； 住房及房改积（基）金的管理； 其他未列明的房地产活动。,什么是房

8、地产业,其他房地产活动 不包括： 房地产行政主管部门的活动，列入9425（经济事务管理机构）。,什么是建筑业,房屋和土木工程建筑业 房屋工程建筑 土木工程建筑 铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑 水利和港口工程建筑 工矿工程建筑 架线和管道工程建筑 其他土木工程建筑,建筑安装业 建筑装饰业 其他建筑业 工程准备 提供施工设备服务 其他未列明的建筑活动,三次产业的划分,依据： 国家统计局三次产业划分规定国统字200314号,三次产业的划分,第一产业是指农、林、牧、渔业。 第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。 第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运

9、输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。,建筑业与房地产业的企业在资产上的区别,建筑业企业 固定资产比例相对较大（设备、机械等） 房地产业企业 流动资产比例相对较大,建筑业与房地产业的企业区别（2008.06）,房地产企业经营模式：公鸡型、母鸡型、鸡窝型,房地产业在发展国民经济中的重要地位和作用,为国民经济的发展提供了重要的物质条件 为改善人们的居住和生活条件

10、作出了重要贡献 住宅、公共场所、居住区环境 发展房地产业有利于改善投资环境 生产、生活用房，基础设施等 发展房地产业有利于推进城市的综合开发 统一规划，分期开发,房地产业在发展国民经济中的重要地位和作用,发展房地产业有利于为政府开辟重要的资金渠道 加强土地管理，增加土地收益和税费；房地产可多次进入市场买卖、租赁，每次交易，政府都可以收取一定的税费 有利于带动相关产业和国民经济的发展 建材、设备等,房地产业在发展国民经济中的重要地位和作用,发展房地产业有利于产业结构的合理调整 每个行业都离不开房地产业的参与 功能社会化（厂区、宿舍、配套等） 发展房地产业符合我国推进第三产业发展的战略 房地产业内

11、部的产业结构调整（功能、级别） 有利于吸引外资（投资） 外资游资，投机，热钱,发展房地产业有利于增加就业机会 行业内的就业机会 关联行业的就业机会 活跃房地产市场又可创造新的职业（咨询、顾问、评估、代理等） 房地产业可以成为支柱产业 能够在国民经济中发挥重要作用 上海的十五规划首次把房地产业列为支柱产业，但十一五规划中又把房地产业列在支柱产业之外。（政策导向，并不妨碍房地产业的支柱产业地位。）,房地产业在发展国民经济中的重要地位和作用,房地产业的行业特点,房地产行业的回顾效应 回顾效应是指产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。（从产业链的角度看，下游对上游的影响） 回顾影响范围：钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、运输、电力等 回顾影响地域：国内，国外 2003年消耗了世界30%的铁矿石 2005年中国进口铁矿石2.75亿吨,占铁矿石国际海运贸易量的43% 2006-08年国际铁矿石价格大幅上涨,房地产业的行业特点,房地产行业的前瞻效应 产业链的前向影响 为其它产业的发展提供活动基础 会展中心与展览 体育场与甲A 商业中心与服务业 为更大范围的经济活动提供了可能性 工业区建设与世界工厂 CBD与全球金融中心,房地产业的行业特点,房地产行业的旁侧效应 旁侧效应是指对产业链之外的产业、