2012年九江市都昌县扎花厂地块初步定位思路及建议

1、都昌县扎花厂地块初步定位思路及建议,谨呈：,对地块的基本认识,市场分析,定位与建议,1,区域属性,2,地块属性,3,都昌是九江市下辖的一个县城，整体占地面积在各县占中等，是鄱阳湖岸边的发展起来的城市，,都昌县位于江西省北部，北依武山，南濒鄱阳湖，东连鄱阳县，北邻湖口，彭泽县，西与星子县水相依，南与南昌县，新建县和余干县隔湖相望。全境东西宽52.7 公里，南北长 80 公里，国土面积为 2669.53 平方公里，约占全省总面积的1.6%。,都昌县共有户籍总人口816693人，非农业人口159630人，占总人口比例的15，非农业人口一直处于一个比较低的水平，按照国家目前县市城市化水平在20-30%

2、左右，都昌有较大的增长空间，城区人口扩展5万人，拉动房地产开发建设100万平米,目前，形成万里大道和东风大道为两个主干道和多条辅路为基础城市交通网络，迎宾大道穿境而过，是直通九江及其他各县的主要交通干线。,城市地位,4,项目地处城市规划的新旧区结合部，地理位置相对新城区较偏，目前项目周多为住宅小区和商铺，区域内人口较多,区域定位 1、建设全国大湖流域综合开发示范区； 2、建设长江中下游水生态安全保障区； 3、加快中部地区崛起的重要带动区； 4、国际生态经济合作重要平台。,城市发展（九江） 进一步发挥通江达海的区位优势，加快临港产业开发，积极发展商贸旅游业，建成赣北区域中心城市、现代化港口旅游城

3、市、区域性物流枢纽和长江沿岸重要工业基地。以九江城区为中心，联动发展瑞昌、沙河、湖口、彭泽沿江城镇板块以及德安、共青、永修、星子、都昌南部城镇板块。,产业基地 1、光电产业基地 2、新能源产业基地 3、生物产业基地 4、铜冶炼及精深加工产业基地 5、优质钢材深加工基地 6、炼油及化工产业基地 7、航空产业基地 8、汽车及零部件生产基地,本案,城市区位现状,5,项目地处交通要道万里大道和东风大道主干道之一的东风大道上，是新城及周边乡镇进入传统老城区的必经之地城市中心必经路,1万里大道 2迎宾大道 3东风大道 4县府路 5白洋路 6都蔡路 7人民路 8芙蓉路 9新秒湖大道,本案,1,2,3,4,5

4、,6,7,8,9,1,3,城市交通,6,6,项目地块方正，紧邻城市主干道，交通畅达，周边为住宅区和农村，无大型商业，临近项目入口电线密布，,项目四至： 东面：农村 西临：住宅区 南临：农村 北临：东风大道 项目周边无标志性建筑： 距离项目1200是都昌商业中心,东风路,本案,东风路,石桥邵家,住宅,农村,地块四至,7,项目地块内部为废弃的就扎花厂，进深300米，宽100米，内部旧建筑依然存在，各种废弃物存在,本案,地块内部,8,项目属性界定：四线城市、老城区片中部、规模较大综合体项目,项目层面：,区域层面：,城市层面：,9,对地块的基本认知,市场情况,项目定位与建议,商业发展,10,都昌县东西

5、宽52.7公里，南北长80公里，总面积2669.53平方千米，其中水域面积占一半左右。 总人口81万人，其中非农业人口不到16万人。 全县辖12个镇、12个乡，县城在都昌镇。 全县60%以上人口聚居在都昌东部。,1、城市陆地面积少，人口密度高，地产升值潜力大； 2、城镇化空间巨大，房地产需求巨大； 3、东部势必成为未来城市发展的方向。,1、城市中期规划预留空间在县城北部，合理性不足 2、中期东部城区住宅规划少，影响区域居住氛围，但凸显区域住宅稀缺性。,项目所在的区域在县城老城区中部，周边无其他用地出售，但位于县域人口密集的区域，升值空间和成长性突出。,新城,老 城 区,新城在东边和西边逐渐发展

6、，老城区改造未进行，城市发展格局向新城发展，城市化水平较低，县城区域人口所占比例较小，县城需要比较大的开发建设容纳农村人口向城市人口转移,城市布局,11,11,都昌整体经济状况保持快速增长，年增长率基本保持在10以上，高速增长的固定资产投资促使城市环境和公共配套得到改善，为商品房发展奠定了良好的基础。,城市经济,12,产业发展：工业经济特征突出，发展地方工业经济， 对外劳务输出是重要经济来源构成,2011年都昌工业所占比重仍高达40%，远远超过九江和江西的平均水平。随着产业结构变化，第二三产业比重的 提升，县城商品房需求将得到激发。,据不完全统计，全县逐年流出的务工人员就有20多万人，占都昌总

7、人口的四分之一。外出务工人口相对更高的收入结余为本地经济带来了活力，也为县城商品房市场带来了更多的客观需求和支付能力。,城市经济,13,紧紧围绕建设环鄱阳湖地区宜居宜业生态园林城市的发展定位和“打造新区、提升老城、西控北延、开发东湖”的基本思路，大力实施“强工兴城”战略，,北 延,开 发 东 湖,西控,提升老城区,城市发展规划,14,万里大道为主要发展轴，城市的主要公共设施均布局在此二轴上，道路呈“三纵三横”的网络骨架。城市空间发展中心的选择山(南山，矶山，芙蓉山)，水(鄱阳湖，东湖，大沔池湖，矶山湖)旅游开发的整合等。,城市发展规划,15,城市发展分析总结,1、都昌位于鄱阳湖生态经济圈腹地，

8、地理位置优越，城市化水平较低，县城区域人口所占比例较小，县城需要比较大的开发建设容纳农村人口向城市人口转移。 2、鄱阳湖生态经济区以九江为主要区域，都昌作为拥揽鄱阳湖的主要县区之一，势必在鄱阳湖经济发展中拉动旅游、及工业基地的建设，成为房地产业一大发展契机。 3、城市布局三纵三横的城市骨架，城市中心向南山、鄱阳湖方向发展，该区域的城市基础建设将进一步成为都昌的亮点，该区域的房地产将成为热点。 4、城市经济稳步增长带动房地产业健康发展，市场供需两旺。 5、都昌从城市布局三纵三横的城市骨架，城市中心向南山、鄱阳湖方向发展，该区域的城市基础建设将进一步成为都昌的亮点,16,地块周边商业氛围不浓，多为

9、住宅下小店铺，主要提供日常生活所需，距离城市商业中心1000米左右,项目周边，多为商铺，但大多关门，没有商业氛围，无人气,距离项目1200米的购物广场，是县城人气最多和商业氛围最浓的地方,地块周边商业,17,大多集中在万里大道和东风大道中间的芙蓉路以西，集多家购物广场和其他商业，城市最大规模商业1万平米,东风大道上福德龙，三层，总建面在90000平方米,东风大道上派拉蒙，一层，总建面在3000平方米,东风大道上万宜购物广场，是都昌最大的购物超市，也是数量最都的广场，三层，总建面在10000平方米,东风路上周大生珠宝，一层，总建面在2000平方米,1、都昌商业发展的主力中心在东风大道上，这里还有

10、例如力天超市、特步、知名品牌服装鞋等。 2、主力商业街也带动其相衔接的例如芙蓉等商业的繁荣 3、都昌的另一条主干道万里大道，沿路无大型购物广场，多为店铺，经营汽车、五金、建材、服装等业态， 4、同时在城东形成2个专业的商业市场，珠贝城和建材市场，但目前未形成规模经营，商业发展情景不明朗,城市商业分布,18,商品房开发起步晚，发展落后，单体规模普遍偏小，中大型成熟社区缺乏；近年开始出现较大规模开发的楼盘,都昌作为欠发达四线城市，商品房市场起步晚，发展程度低，房地产市场较为落后； 城市商品房发展起点低，早期商品房单项目规模偏小，分布散乱，缺乏大规模成熟社区； 近年来出现大盘和超大盘开发，但数量有限

11、，且均处于初期开发阶段； 现有楼盘档次低，形象差，缺乏现代生活需要的居住氛围。,房地产开发历程,19,都昌属于典型的成本型城市内向型市场、容量有限、价格天花板、影响利润核心是成本、产品对价格影响小,房地产发展阶段,20,成本型城市的几个共性：,成本型城市特性： 1.内向型市场，容量有限 2.价格“天花板”明显 3.产品线窄 4.客户结构单一,成本型市场的几个重要结论： 1.价格“天花板”决定了控制好成本即是增加了利润 2.物业类型的选择（多层、小高层、高层）对利润影响非常大 3.产品附加值（如：节能环保、高科技等）影响的是销售速度，而非价格 4.营销/环境/品质等对销售速度影响非常大，对价格提

12、升作用非常少,房地产发展阶段,21,都昌2012年土地拍卖中，住宅和工业用地供需平衡，商业用地比重很小，住宅土地供应量大,土地供应,22,目前都昌县房地产供应货量为2262套，对于县城15万常住人及周边乡镇来说，供应量并不是很大，没有达到供过于求的程度，从销售来看，前11个月总共销售400套左右，去化量很慢,从目前房地产的市场项目来看，都昌的市场项目有7个，其中大部分销售加推或进入尾盘销售阶段，目前在售热销的项目只有4个。通过对在售项目的统计，都昌县城的房地产供应总面积在20万平米左右，供应住房套数为2262户左右，项目供应总量虽然较往年有所扩大。 从今年房地产的销售来看，推出的项目基本持续销

13、售，消化速度较慢，市场供应相对需要较多。,供需情况,23,目前都昌房价基本在3000-4000元/平米，与周边县市持平，相对县城来说，房价基本平稳，商业成交价格波动很大，受市场供求关系的影响和投资环境的影响,都昌的房价水平相对周边县市呈基本持平的态势，均价去年年底在3000元/平米左右，目前市场报价区间普遍为3000-4000元/平米，且都为前期预定项目，价格上涨空间比较大，上涨的势头非常明显，对市场的预期价格都比较高。从市场销售来看，在售的项目基本没有价格上的优惠，购买客户都被迫接受目前的市场销售价格，而且抓紧时机购买。接受预定的项目普遍收取10万元预定金，获取优先购买权，同时后期正式开盘时

14、可以享受100元/平米或总价3万元不等的优惠，待售项目前期一般都采取该方式。,价格情况,24,都昌楼盘均价34004100元/平米，楼盘的均价基本达到4000元/平米，最高单价为4700元/平米（胜发国际广场高层）,价格情况,25,市场以多层、高层为主体，例如城北春天规模大的盘不断出现，同时楼盘的设计规划不断创新，盛世西湖最高规划33层,26,都昌2012年前11个月各楼盘去化量为22000平方，其中城北春天去化量占总去化量的1/3，成为都昌县最有竞争性楼盘，,去化量,27,阳光府邸,住宅个案分析,28,阳光府邸规划情况,开发分期：共分两期开发，一期以多层为主，少量小高层为辅；,规划布局：传统

15、行业式布局，板式建筑，受地块影响，偏西南朝向居多；,内部配套：幼儿园、医疗站、临街商业,停车位：550个，其中地上250个，地下300个；,立面风格：新欧式（新古典主义）风格,该项目地块被城市道路分割，在规划布局上缺乏创新，内部配套及园林设计水平极其普通，无规划优势。建筑风格采用了目前发达城市较为普遍的新古典主义，但难以在实际效果上体现其特点。,住宅个案分析,29,阳光府邸户型设计,1、卫生间与入户门相冲； 2、相对于套型总面积，景观阳台过大，无实际用处； 3、主卧与次卧面积比例颠倒，未能尽量体现居住需求； 4、主卧凸窗设计不符合规范。,1、异型套型，房间使用不便； 2、相阳台大而无当，浪费严

16、重； 3、套内布局混乱，动静不分； 4、朝向杂乱，通风效果差。,整体来看，该项目户型设计基本上中规中矩，较为平庸，无创新亮点。部分小高层户型存在严重设计瑕疵。,住宅个案分析,30,城北春天,住宅个案分析,目前销售的主力户型期面积80140平米，赠送花架，折算面积的单价在3700元/,目前优惠每平少3050元不等。 项目介绍：城北春天位于都昌县加工城北侧，紧邻芙蓉工业园。是由兴盛房地产开发公司开发，总建面15万方。,31,观湖国际：都昌房地产市场较大型的项目，开发成周期开发模式，对市场冲击很大 ，售楼处包装展示较好，在都昌达到较高的档次水平,住宅个案分析,项目介绍：观湖国际由江西房上房开发公司开

17、发，项目位于原老造船厂旧址。 总户数约700户。分三期开发，第一期于2011年下半年开盘。,32,都昌在2011年前没有专业的商业市场，大部分为商住用地的商铺和部分开发较热的酒店， 2011年后出现想建材市场和珠贝城专业市场，在价格上和销售上也是跌宕起伏,都昌商业发展和房地长市场一样，处于起步阶段，在不断的成熟和成长中 从销售上看，都昌的专业市场销售并不是很好，收到市场成熟度、地段、投资环境等诸多因素影响 从价格上看，商业价格起伏不定，很难给市场一个稳定的信号，同时销售受价格的影响，出现同期波动，,商业去化量,33,商铺消化速度很慢珠贝城销售缓慢，建材市场销售停滞不前，且销售均价9000元/,

18、1.非城市商业中心地带租金少，投资商铺人群一般很在意投资回报,2、招商失败，缺乏人气，不能给予商户及投资者信心，,商铺消化 慢分析,除了专业市场外，都昌县商业供应就是商住型的商铺为主，目前市场供应例如阳光府邸、城北春天、圣发国际广场等一批商住楼盘，但是去化率很低，价格在5000元/左右，,商业存量,34,本项目处于老城区中心偏后地段，周边无大型商业，主城区商业中心到本项目出现断层，没有延续性，影响了与城东商业发展的呼应和联系，因此在本项目建立大型综合体有几个大利好,1、本项目位于城区主干道东风大道上，交通便利，人流和车流量大 2、东风大道本为都昌县商业发展的重要支持和集中点 3、城东专业市场目

19、前销售状态差，无法形成专业商圈，同时缺少与主城商业的呼应 4、城西及城南沿河地域，为政府强力打造的新城区，但目前属于新开区，人口入住率很低，人流量少，想与本项目形成竞争至少需要5年以后， 5、本项目所在地，多为住宅区，有足够的消费人群，同时目前都昌几个购物广场规模较少，同时项目所在周围1000米没有大型购物中心， 6、本项目建立城市综合体，有力促进整个都昌商业的延续和发展，有助于提高和促进都昌商业的成熟度，,本项目商业利好,35,项目区位解析,项目位于江西省九江市都昌县鄱湖大道。 都昌县距离九江市约60公里；距离南昌约220公里；距离景德镇市约100公里。,在建中的鄱阳湖大道,项目西临都昌县在

20、建中的鄱湖大道，北临都中公路。所在区域为都昌城郊结合部，距离都昌县城核心区约3公里。,从城市区位来看，都昌自身区位并不突出，但项目位于南昌、九江和景德镇三个城市的中心，使项目区位素质得到了一定的提升。,本案,本案,现阶段的项目内部区位条件较弱，但项目紧邻的都中公路以东沿线聚居了都昌约70%的人群，项目往南沿鄱阳湖大道距鄱阳湖水岸仅仅2公里。随着都昌城市建设的加快，未来项目内部区位优势将得到彰显。,商业案例分析珠贝城,36,区域交通条件,瑞杭高速,外部交通条件： 高速公路：瑞杭高速贯穿境内；拟建设的西部加密高速公路将缩短到南昌的车程； 普通公路：贯穿境内的省道S304线连通九江和湖口。 空港：周

21、边有南昌昌北、九江庐山和景德镇机场等三个空港。加密高速建成之后，都昌到周边三个空港的距离均在一小时车程之内。 水路：与南昌隔湖向望，沿鄱阳湖抵长江沿岸个城市；拟建鄱阳湖水运中心码头。 铁路：建设中的九景衢铁路横贯都昌县28.5公里，将在都昌蔡岭设站 。,拟建设的加密高速公路,都蔡公路,在建中的沿湖公路,贯穿都昌境内的省道S304线,内部交通条件： 除都蔡公路等城市主干道外，建设中的沿湖公路、鄱阳湖大道等城市交通道路不断完善。,现阶段的区域内外部交通条件一般，但随着加密高速公路、水运码头、九景衢铁路以及都昌沿湖公路、鄱阳湖大道等交通项目的建设，区域内外部交通条件将得到极大的改善，形成水、陆、空全

22、方位的高速立体交通体系。,案例分析珠贝城,37,项目资源条件,项目南侧邻近中国最大的淡水湖鄱阳湖，西侧的鄱阳湖大道直抵鄱阳湖水岸，具有良好的景观资源和丰富的水资源。,项目所在的都昌县县域三面被鄱阳湖环绕，拥有县域面积一半左右的鄱阳湖水域和漫长的湖岸线，是鄱阳湖生态经济区水资源最为丰富，湖岸线最长的城市。 项目所在的都昌县县域内具有丰富的旅游资源，除鄱阳湖外，还有朱袍山、老爷庙定江神庙、候鸟保护区、南岸洲、枭阳古城、东方百慕大水域、风力发电厂以及朱元璋手迹“水面天心”的摩崖石刻 等众多可供开发的风景名胜。,案例分析珠贝城,38,项目技术指标,项目总用地面积约6.5万平米，共分两期建设。,由于项目二期建设需在一期主体工程封顶或道路、绿化设施完备之后才能开工，本报告仅针对项目一期进行分析。因此，后文提及的本项目均指项目一期。,案例分析珠贝城,39,项目属性界定,综合项目自身基