泥岗片区市调报告(修改意见).ppt

1、1,泥岗片区市调报告,2010-6-25,深圳*地产咨询有限公司策划部,2,目录,片区总体状况,1,片区住宅物业分析,2,片区商业物业分析,3,片区总结与发展展望,4,3,片区总体状况,片区界定,本次任务分配时的界定：罗湖与福田交界处，具体范围为银湖汽车站以东、泥岗路以北、金湖路以南、红岗路以西所围合的区域。,城市规划的界定：罗湖区一共分为六个大片区24个小片区，泥岗片区为24个小片区之一，隶属于LH05片区（包括泥岗和银湖两个小片区），编号为LH05-01，具体范围：凤凰岭以南，泥岗西路以北，红岗路以西，北环大道以东的围合区域，总用地面积133.29公顷。,两者的差别： 城市规划所指的泥岗片

2、区更大一些，包括银湖汽车站和金湖路以北、凤凰岭以南的狭长地带。,4,片区总体状况,片区界定,5,片区总体状况,位于罗湖区最西北角，属于罗湖区的边缘和相对落后区域 处在罗湖与福田交界处，与福田区关系非常密切 周边片区非常有特点：北面为罗湖银湖（以高档住宅为主），南面为福田八卦岭（全国最大的印刷产业基地）和华强北片区（全市商业中心、全国最大的电子产品交易市场），东面为清水河-笋岗片区（以物流、建材家居、汽车交易为主）。 除银湖外以上片区均为密集的产业区，且缺乏配套住宅。本片区为这些片区提供了很大一部分居住配套。,区位特点,福田,华强北,八卦岭,笋岗,清水河,泥岗,银湖,6,片区总体状况,交通配套,

3、道路： 现状：片区临近城市主干道，对外联系的道路为北环大道、泥岗西路和红岗路，内部交通为二线公路、各街坊出入口及内部支路。 评价：对外交通发达，但片区内部道路不完善。 公共交通： 1、公交站点：片区一共有两个公交站点（泥岗村、金湖花园），但以泥岗村站点为主 2、公交线路：一共有23条路线 华强北方向： 58、365、238、9、373路 中心区方向：50、373、398、237路 火车站方向：7、8、321路 南头宝安方向：373、379、323、356、319路 梅林关方向：374、373、336路 盐田方向：328、53、85路,7,片区总体状况,交通配套,公共交通： 3、地铁：目前没有，

4、规划中的地铁9号线（预计今年动工，路线为罗湖火车站-八卦岭-梅林-景田-车公庙）将设立泥岗村站。 对公共交通评价： 尽管线路很多，但基本上分布在片区最南面的泥岗路上的泥岗村站，因此片区居民需要步行较长距离才能出行，算不上方便；基本为过境路线，人多车挤，很难有座位。,8,商业配套,片区总体状况,表 片区商业配套一览表,片区相对封闭、规模较小且居住人口收入水平有限，因此片区内的商业配套基本以服务片区、满足日常所需为目的，因此业种业态比较完善，整体档次较低（具体参见下表）。,9,教育配套,片区总体状况,表 片区教育商业配套一览表,教育资源基本情况：一共有4所幼儿园、2所小学、5所高中及职校，还有一所

5、高校（主体将迁往龙岗体育新城）,10,教育配套,片区总体状况,教育资源评价： 对购房者来说，最重要的是幼儿园到高中阶段的教育资源质量。因此，尽管片区学校数量很多且各层次的均有，但是总体而言规模和教学质量偏低，没有吸引力。,11,配套空间分布,片区总体状况,泥岗片区主要配套分布图,银湖学校,侨乡学校,凤光小学,泥岗幼儿园,武警幼儿园,一建幼儿园,华润万佳,金湖超市,民润市场,宜佳时装城,好日子购物广场,泥岗村公交站,金湖花园公交站,片区配套分布情况（如图）,12,配套空间分布,片区总体状况,片区配套分布特点 教育配套主要分布在金湖路；商业配套比较分散，泥岗村相对比较集中；交通配套主要分布在泥岗路

6、。,13,功能定位,片区总体状况,根据深圳市城市总体规划（1996-2010）、深圳市罗湖区分区规划，泥岗区将严格控制开发强度及人口规模，主要通过完善片区的配套，改造旧村，来提高环境质量。泥岗片区的定位是：以生活居住为主，兼具教育科研、对外交通等功能的综合性生活居住区。,泥岗片区现状图,14,目录,片区总体状况,1,片区住宅物业分析,2,片区商业物业分析,3,片区总结与发展展望,4,15,片区一共有13个小区楼盘，一个城中村。小区楼盘主要分布在金湖路沿线与金碧路沿线。目前无新在售项目，小区入住率高。小区大部分楼龄较长，大约15-20年，以多层结构为主。居民主要以八卦岭片区工厂员工和上班白领为主

7、，少量当地居民和华强北商业圈上班族构成。,金湖花园,凤岗花园,星湖花园,大地苑,银晖名居,碧清园,金银园,片区住宅基本情况,泥岗村,红岗花园,军产房,片区住宅 1数量和空间分布 2、开发时间时间 3、结构（多层高层） 4 价格和租金 5、主要租住人群 及动机,16,片区二手房价格与租金总体状况分析,二、片区住宅分析,17,从表格可以看出，该片区二手房价格均价在8700元/M2-1200 元/M2之间，较新楼盘高层均价在11000-12000之间，楼龄较长多层楼盘均价在8700-9600之间。片区内租金：2房租金在2000-2800之间，3房租金在2400-2800之间，租金与售价比为1：340

8、，单位租金高层达到35/M2左右，多层也达到了30/M2左右，可以看出片区楼盘升值潜力较小，片区楼盘租金上涨可能性不大。 另外该片区有一城中村，以民房居多，商品房相对较少，但由于周边工业区较多，拥有较大的客户群体，虽然租金较高，但入住率仍然较高。 片区红岗花园以确定为旧改项目，均价达到了11000M2，体现出了较大的升值空间。该片区小区楼龄普遍较长，未来旧改项目会相继增多，楼龄较长的小区，会有一定的升值空间。,片区二手房价格与租金总体状况分析,二、片区住宅分析,18,三、片区商业分析,片区商业概况 片区商业分析,19,三、片区商业分析,片区商业概况,片区内商业主要分为两类： 为片区居民服务的商业 专业性质商业（汽车产业商业） 片区商业分布现状： 以点-线-面的形式分布整个片区 以丰田产业园为依托逐步形成的专业市场,20,三、片区商业分析,片区商业分析,居民服务的商业分析：片区商业主要以大型购物中心好日子购物广场为核心，以街铺的 形式成线状分布，面积大约在10-20平米左右，涉