旅游地产与案例解析（PPT）[详细]

1、,旅游地产与案例解析,沟通内容,1,2,3,旅游地产研究切入点,4,标杆企业研究,标杆项目研究,旅游地产产业认知,旅游地产概念,旅游地产=旅游+地产,旅游地产概念,旅游地产,休闲度假产业,全新的产业模式,全新的人居生活模式,全新的产品消费模式,战略调整,资源整合,产业整合,时间重组,空间重组,产品创新,营销创新,房地产业,旅游地产三大分类,旅游区域开发,旅游综合体开发,旅游物业开发,特点,依托一个强势旅游资源，运用整合、创新等方式进行深度开发。通过部分经营性物业开发，提升房地产住宅类物业价值,依托成熟资源进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发,风险类型,盈利点,依托一个以上资源优势，通过系

2、统整合，重新建立区域价值体系。通常进行区域性的基础建设，掌握部分核心经营性物业的开发，实现大规模土地资源的控制，主要目的以提升土地价值进而影响核心物业价值为主。,系统性风险,度假项目经营性风险和陌生区物业销售,度假居住产品竞争风险,物业销售收入,物业销售收入、物业租赁收入、物业经营收入,基础建设收益、土地转让收益、物业销售收益、物业租赁收益、物业经营收益,【常见五大误区】第一大误区风险认识不足，盈利模式不清,能不能在前期就能卖一个高价,资金压力大，我们要快速回现,酒店经营很难盈利，我们不做或者做产权卖掉,培育期,项目及区域成熟度,成长期,成熟期,投入,大量投入基础配套建设,配套逐渐完善系统,后

3、续增值配套提升价值,收益,存在持续性的经营压力 前期设施（如酒店）资金沉淀的压力 非必需品，投资性质重，受政策影响大,房地产销售收入，随着项目成熟度价值拔升迅速 酒店及休闲设施的持续经营收益 土地升值拆卖盈利（一级开发）,风 险,收 益,【常见五大误区】第二大误区度假和旅游不分,观光旅游,休闲度假,VS,过境旅客，短期旅游 缺乏高端休闲配套 重点在于风景名胜 低级散乱的旅游服务业 ,大量中长期度假客户、出现重复消费 高端休闲配套 休闲度假形成产业链条 ,【常见五大误区】第三大误区企业能力支撑不足,【常见五大误区】第四大误区游戏规则不清,纵向竞争层级不明,区域内,区域外,全国,横向竞争关系不明,

4、竞争？,竞合？,【常见五大误区】第五大误区客户群体何在,谁会来买我们的房子？能不能吸引北京甚至海外的客户？,沟通内容,1,2,3,旅游地产研究切入点,4,标杆企业研究,标杆项目研究,旅游地产产业认知,旅游地产开发需首先对项目层级定位，旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类,根据不同层级的项目资源层级，确定旅游地产开发策略,国外顶级RESORT,国内大多旅游度假房地产项目,国内顶级度假项目,有资源的房地产项目,一次性销售住宅回款,持有部分配套物业， 二级开发为重要盈利,真正意义的旅游地产,已持有物业的回报为主，住宅仅为配套,不允许资金沉淀,盈利模式的转变,企业优质资产，形成产业链，

5、回报丰厚,借助所在区域旅游度假氛围和配套的成熟度，开发具有度假特点的房地产物业,陌生区域旅游度假项目开发需自主造势，大量投入配套设施，沉淀较多资金,旅游地产核心驱动力对世界各地休闲度假开发的热点区域和项目进行了广泛而深入的研究，总结出5种核心驱动力及其代表案例,Bintan，印尼 Amelia Island Plantation ，美国佛州 Laguna，泰国 Napa valley，美国加州 Cancun，墨西哥 愉景湾，香港 Homestead，美国密歇根 Seaside，美国佛州 La Jolla，美国加州 Wintergreen ，美国维州 亚龙湾，海南 夏威夷，美国 泰晤士小镇，上海

6、 帕拉德罗，古巴 博鳌，海南 华侨城，深圳 云顶，马来西亚 ,以休闲度假为主的热点区域的5种核心驱动力及相应的典型案例,自然/人文 资源驱动,主题产品 驱动,特殊娱乐 产业驱动,商务活动 驱动,核心驱动力,主题社区 驱动,华侨城，深圳,愉景湾，香港,云顶，马来西亚,博鳌，海南,坎昆，墨西哥,依托核心的驱动力，形成项目经营性和销售性物业的良性互动，旅游地产项目获得可持续性的开发基础，项目价值随区域成熟度逐渐拔升,抓住度假客户的生活需求，正确定位项目规划和产品,度假生活,城市生活,“静”生活,“玩”生活,“懒”生活,“慢”生活,“邻里”生活,“工作”生活,“便利”生活,“快捷”生活,VS,度假生活

7、与城市生活的区别，直接会导致产品层面的差异,沟通内容,1,2,3,旅游地产研究切入点,4,标杆企业研究,标杆项目研究,旅游地产产业认知,【标杆企业：南山集团】产业链整合的旅游地产综合服务商,南山集团始创于1978年，经过三十余年的艰苦拼搏，现已发展成为以民营股份制经济为主体，多产业并举发展的国家级大型企业集团。拥有铝业、纺织服饰业、旅游业、房地产等核心主导产业，并战略性地拓展了能源、建材、葡萄酒、高尔夫、教育、金融等六大产业。南山铝业A股股票（代码：600219南山铝业）1999年12月在中国上海证券交易所上市，它标志着企业发展已经驶入资本运营的快车道。 南山集团秉承“主业突出、链式运作”经营

8、理念，不断进行供应链的优化、产业链的整合和价值链的升级，目前已经打造了具有较强市场竞争力的三大核心产业链，分别为南山铝业、南山精纺服装和南山旅游。 其中南山旅游是集观光、休闲、娱乐、酒店服务、高尔夫等为一体的综合性休闲度假产业体系。这些战略性的产业链体系，最大化地降低了成本，提升了效率，提高了产品和服务品质，增强了企业的核心竞争能力。,【标杆企业：南山集团】南山旅游产业发展路径,核心开发资源包括宗教文化园和历史文化园两大部分，主要依托宗教及历史文化资源展开，南山旅游景区被立为国家首批授予的187处AAAA级景区之一。2002年南山的旅游企业全部顺利通过ISO9001国际质量管理体系和ISO14

9、001国际环境管理体系双重认证。,第一阶段：依托原有文化遗迹，打造佛教和传统文化圣地,南山东海海滨旅游区的开发，是一处集旅游、度假、休闲、购物、娱乐为一体的海滨型旅游区，开发项目包括东海高尔夫、金沙滩海滨浴场、海上游艇、海上垂钓、别墅休闲、海滨森林氧吧等设施。,第二阶段：打造休闲配套设施，由观光游转型休闲度假产品开发,打造欢乐峡谷主题公园，规划建设南山民俗文化园、瀑布广场、马术俱乐部、欢乐岛、观音岛、菩提岛、宠物园等，融参与性、知识性、观赏性、娱乐性于一体， 南山集团注重外延式配套开发，先后开发了南山宾馆、南山国际会议中心、南山文化中心、南山大剧院、月亮湾海景酒店以及老年休闲疗养中心等配套设施

10、。,第三阶段：休闲娱乐主题旅游地产开发,【标杆企业：南山集团】南山旅游产业链打造,除了上述硬件设施的建设，南山集团还注重下游的旅游服务建设，先后建设了国际旅行社、高尔夫球会以及酒店管理公司等。,“旅游+地产+高尔夫“的大旅游图景,【标杆企业：世博股份】世博园开发运营背景,昆明世博园是1999昆明世界园艺博览会主场馆所在地，总占地约3000余亩，总投资约60亿元，博览会结束后永久保留下来向中外来宾开放，是昆明市重要的旅游景点之一。 云南世博集团作为政府举办世博特定批准的国有企业，通过昆明世博园股份有限公司实现对于世博景区的经营和管理。 世博会主场馆运营前期，由于社会政策环境对世博会会址完整保留的

11、压力，使世博园作为一个旅游产品较难随市场变化而变化，表现为产品模式单一，运营单一，思维单一。 在这样的背景之下，世博集团将其持有的园内全部资产以及相关公司股权作为出资发起成立了昆明世博园股份有限公司（简称世博股份）（002059）。,【标杆企业：世博股份】通过总公司的资产置换和注入，世博股份被打造成为世博园区核心资产的综合运营商,【标杆企业：世博股份】世博股份控股世博兴云房地产公司后，掌握世博生态城的房地产开发，实现集团收入快速增长，增强公司业务抗风险能力,营业收入较去年同期增长265.66%、营业利润较去年同期增长322.68%、利润总额较去年同期增长320.67%，增长的主要原因是公司收购

12、了云南世博兴云房地产有限公司部分股权后，将其纳入合并范围，营业收入中包含房地产销售及物业收入37,815万元，也逐渐使公司的收入渠道从单一的世博园园区经营收入向“旅游房地产”等多元化方向的转变,由于发生了冰雪灾害、国家取消五一黄金周长假，以及四川汶川大地震和10 月份后全球金融危机等对整个旅游业产生了很大的影响，相应世博园园内旅游收入下滑10.13%，世博园园内旅游形成净利润较上年同期减少996.94 万元，但公司控股子公司云南世博兴云房地产有限公司实现房地产收入、净利润较上年有所增长，房地产销售收入较上年同期增加14.28，净利润较上年同期增长9.69%，,【标杆企业：世博股份】在主营业务收

13、入与利润保证的前提下，世博集团将世博股份上市，通过资本市场运作完成了公司结构的转型,业务结构：旅游景区管理，以旅游观光为主 主营收入：门票,上市,上市成功以后，我们马上就实现了公司结构的改变。具体说，通过上市，我们马上就控股了世博园周边的房地产开发，实现了世博园和周边开发的一体化，整个公司的运行模式、财务结构和持续发展结构发生了根本性的变化 昆明世博园董事长彭少希,业务结构多元化、收入结构稳定化、持续化,【标杆企业：世博股份】公司收入的快速增长以及资本市场的融资保证公司对于世博园旅游项目的更新，实现世博园景区运营的长序稳定发展,【标杆企业：世博股份】同时，世博集团最终围绕世博园的持续开发和资本

14、运作，成为聚焦于旅游产业的省内龙头企业，实现以旅游产业为核心的业务多元化,2006年,按照云南省政府、省国资委的要求，世博集团参与重组并控股云南旅游产业集团，新公司充分整合现有的旅游优良资源，以产权清晰化和资本流动性为前提，打造一个资产实、企业活、品牌强、效益好的旅游集团公司，全面整合和推动云南旅游产业发展,推进观光、休闲、度假、商务、居住为一体的世博新区的创建，形成世博生态产业核心，打造主题城区运营商； 以世博企业重组的昆明国际会展中心为主体，推进昆明会展商圈建设，打造会展服务运营商； 以新组建的云旅产业集团为重点，整合省内重点旅游资源，构建完整的旅游产业链，打造旅游服务运营商。,沟通内容,

15、1,2,3,旅游地产研究切入点,4,标杆企业研究,标杆项目研究,旅游地产产业认知,从华侨城到东部华侨城,背景 华侨城二十年磨一剑，从1986年锦绣中华的旅游开发试水，到2005年波托菲诺高尚居住区的形成，华侨城地产“旅游+地产”的开发模式最终浮出水面；东部华侨城的成功复制，更加确立了华侨城地产“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势”的战略目标。,华侨城地产的主题旅游地产开发路径,发展阶段,时间节点,企业 战略,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,开发动作,华侨城位于深圳市南山区，是复合了居住、旅游和高端产业功能的区域组团,地理位置：位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里； 规模：占地面积450

16、公顷，其中旅游用地约130公顷，现状人口35000人； 城区功能：是复合城市资源与生态环境，以居住、旅游和高端产业为主要功能的、相对独立的城市组团； 规划状况：总建筑面积约为218.96 万，其中高层住宅 92.85万，多层住宅 45.48 万，别墅3.38万，市政41.60万，商业及工厂占地 34.56万，写字楼占地1.08万，旅游配套设施占地250万。,居住区,商业区,旅游区,文教,体育,居住区,产业区,产业区,居住区,旅游区,旅游区,早期：通过主题旅游设施的营造聚集人气，消除区域陌生感，与基础配套的有效补充，共同提升了区域价值,131.41%,区域发展初期开发的设施（1980-1991）

17、,早期华侨城的区域增值,核心旅游设施开发锦绣中华,1986年，中旅集团和华侨城筹资1亿港元兴建 “锦绣中华”； 1989年9月，“锦绣中华”正式对外开放，当天入园人数就超过3000人，国庆期间，每天游客在万人次以上； 从1989年9月到1990年底，锦绣中华共接待游客430万人次，15月收回投资，一举成为深圳的标志性建筑，当时深圳大部分冲印照片都以其为背景。,基础生活配套的落实弥补了区域价值低陷的短板； 旅游主题配套使区域成为城市的另一极，大幅提升区域认知度,中期：旅游发展使区域人气持续增加，人文配套的营建与运营增添了区域的生活气息，逐步建立高档人居的区域形象,世界之窗与锦绣中华形成旅游聚集效

18、应，使区域人气持续提升的同时为区域开发提供稳定的现金流支持至2002年底，世界之窗共接待游客2300多万人次，营业收入28亿元，利润总额连续3年超过1亿元； 若干居住小区共同强化了区域的居住氛围，促进了区域生活配套的建设进程。,区域发展中期的开发项目（1992-1997）,人文配套的典范何香凝美术馆与华夏艺术中心,何香凝美术馆,华夏艺术中心,建于1996年3月，是继中国美术馆之后的第二个国家现代博物馆，深圳市艺术展览的中心地点之一。,建于1991年9月30日，是城市文艺表演的核心场所之一，拥有的特级影院至今接待人次在80万以上。,美术馆与艺术中心等人文配套的营建虽然对片区住宅价格没有直接拉动，

19、但却赋予了区域更多的人文价值，为其吸引高端人群奠定基础； OCT广场 人文雕塑 社区标识系统 ,后期：随着区域逐渐融为城市的一部分，其配套城市化，生态资源的稀缺性日益明显，都市生态区的地位得以确立,分别于2001、2006年开始运营，都是深圳目前最顶级的酒店之一，较好地提升了区域形象；,威尼斯皇冠假日酒店、洲际酒店开业,于1998年开始运营，至今接待游客人次在2000万左右，与锦绣中华、世界之窗共同成为国家5A级景区；,分别于2001、2002年进入华侨城区域，形成辐射周边的区域商圈，与逐步形成的食街、酒吧街共同构成城市化的商业体系；,于2004年12月28日开通，从罗湖火车站至世界之窗，作为

20、连接深圳城市东西两端的主干线，使华侨城进入轨道交通时代。,欢乐谷开放进一步强化主题游乐区的地位,近期区域发展的开发项目（1998-2007）,沃尔玛、铜锣湾百货的进驻形成了区域商业中心,地铁一号线的开通，大幅缩短华侨城与城市的时间距离,区域发展以挖掘生态资源为中心，以波托菲诺为典型的高品质社区建立，使得华侨城资源效应进一步放大,在城市化配套逐渐成熟的同时，区域发展走向以挖掘资源为中心，如燕晗山、燕栖湖等，使其效应放大。,楼盘：波托菲诺 作为华侨城地产奠定其高品质住宅开发的楼盘，在深圳豪宅项目中占有重要地位，伴随着波托菲诺的成功开发，华侨城片区的生态居住价值得到进一步提升,波托菲诺分为纯水岸与天

21、鹅堡两大产品系，其中纯水岸通过原味意大利小镇风情营造，建立了区域价值标杆,引进意大利生活方式，向国际化接轨； 大量营造自然资源和休闲空间，社区价值以挖掘资源为中心； 休闲商业街位于社区中心，档次上与区域形象匹配，反映了一种生活方式； 建立区域价值标杆，提升区域整体形象。,休闲商业街,休闲商业街,纯水岸居住区,燕栖湖,社区会所,区域内最终形成以自然资源为核心，以配套资源参考因素的价值分布体系,红树西岸,中信 红树湾,锦绣中华,世界之窗,波托菲诺,沙河高尔夫,燕栖湖,天鹅湖,欢乐谷,华侨城生态广场,红树湾小区,白石洲小区,白石洲农民房,深圳湾畔,1,3,2,华侨城居住区,4,华侨城居住区,燕晗山,

22、中学小学,华侨城居住区,产业区,康佳集团,碧海云天,锦绣花园,红树湾,未开发地块,未开发地块,5,6,华侨城居住区,何香凝美术馆,华夏艺术中心,洲际大酒店,威尼斯皇冠假日酒店,沃尔玛,益田购物广场,1,2,3,4,5,6,华侨城片区的价值实现经历了从旅游价值到城市价值，再到都市生态价值的的进程，区域价值的确立历经了20年的时间,华侨城的区域发展过程也是深圳城市中心外扩与西移的过程，在此过程中，华侨城与城市的距离迅速缩短，逐渐成为城市的一部分； 2004年地铁一号线的开通以世界之窗为终点站，进一步缩短了华侨城与城市中心的时间距离。,都市生态区,高档住宅区,普通居住区,产业配套居住区,城市外扩是区

23、域成熟的外部驱动因素,配套建设是影响区域成熟的内在关键因素,配套投入分为基础性配套补充与关键性配套建设； 初期投入基础性的生活配套设施，补足区域短板； 分阶段营建关键性的重点配套，确立区域特色与价值平台。,华侨城20年磨一剑，最终通过旅游切入到整体区域成功开发，华侨城地产的“先旅游，后地产”的区域开发模式也从这里起步,生态治理与再造,将蛮荒状态的原生资源整理成为可观赏体验的生态资源，使区域的生态景观得到广泛认可；,基于区域已经形成的生态基础与认知，重新营造强势的资源价值点，提升区域价值；,基本面,东部华侨城是旅游地产开发模式的又一复制，相比华侨城，其实现了3大突破与创新，丰富了华侨城旅游地产产

24、品线,项目空间上，从城市中心向郊野地带突破,项目性质上，从“做单个项目”向“打造旅游聚集区”的突破,项目类型上，从观光旅游向休闲度假突破,东部华侨城在旅游地产创新的理论和实践上实现了一种战略性突破，拓展了华侨城旅游地产产品线，延伸了价值链的同时，提高了旅游地产的附加值。,东部华侨城位于大梅沙，占地近9平方公里，距离城市中心不到1小时车程，集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性生态旅游示范区,区位：位于深圳东部的盐田区大梅沙，占地近9平方公里，距离城市中心不到1小时车程。 由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生

25、态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区； 是华侨城集团在生态旅游领域的首次尝试，也是华侨城从都市娱乐旅游向山地休闲度假旅游的探索。,整体分为云海谷、茶溪谷、大峡谷3大片区，细分为6大主题板块,由三大部分构成： 大侠谷 (Knight Valley) 以山林、云雾、峡湾、海岸四大元素为主线，集山地郊野公园和都市主题公园的优点于一体 三洲茶溪 (Sanzhou Tea Stream) 以“18世纪中欧名镇”的优雅环境为背景，以自然、健康、生态、环保为追求理念 云海谷郊野体育公园 (Sanzhou Sports Park) 以户外运动和郊野健身为主题，是一个集山地、丛林、湖泊于一体的多功能

26、、高品质的户外健身体育公园。,6大主题板块： 板块一：大侠谷生态公园；板块二：茶溪谷休闲公园；板块三：云海谷体育公园；板块四：华兴寺 ；板块五：主题酒店群落；板块六：天麓大宅 。,作为生态旅游的首次尝试，开发过程中将原生资源与项目定位结合进行配套设施再造,东部华侨城开发原则： 1在项目规划时，尽量不扰动山、水、植被; 2在开发建设时，加强对山、水、植被的保护; 3在产品选择时，充分利用无污染、可循环的产品。 典型代表：茶溪谷借助原来的茶山进行了重新，增设了茶园，集采茶、炒茶等为一体,修整后,原面貌,先期进行旅游休闲娱乐设施开发，其中配套占地面积超过80，通过综合配套来吸引人气,住宅部分散布于用

27、地内部，总建面约15万平方米，占地总面积为1.5平方公里，容积率为0.1 大峡谷占地面积约5平方公里 茶溪谷占地面积约1.5平方公里 云海谷占地面积约2.5平方公里,通过茶翁古镇、茵特拉根酒店、云海谷高尔夫球场等大规模休闲配套设施运营，实现了从观光旅游到休闲度假旅游的转变,休闲度假设施的开发： 茶溪谷休闲公园：包括茶溪古镇、三洲茶园等； 茵特拉根主题酒店群落：撷取欧洲瑞士阿尔卑斯山麓茵特拉根的题材和元素，实现了中欧山地建筑风格与优美自然景观的完美结合。包括主题街区、度假酒店、矿泉SPA、东部华侨城大剧院、水上高尔夫以及网球馆等； 云海谷体育公园：休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体

28、运动为主线，体现户外运动旅游文化。包括两个18洞的山地球场和高尔夫练习场。,休闲度假,观关旅游,云海谷高尔夫球场,茵特拉根小镇,茵特拉根酒店,小镇会所,住宅项目天麓，散布在东部华侨城各个片区，分别占据山巅、临湖、果岭景观等绝版资源，刷新深圳豪宅纪录,依托主题生态公园，是有别于传统物业的低密度山海大宅，以“平方公里”为价值单位，建构于东部华侨城9平方公里之上。天麓分为七个区，分布在东部华侨城不同区域。为世界建筑大师理查德迈耶在中国的首部作品。,天麓一区简介 天麓一区相关经济技术指标 占地面积82899.18m2 建筑面积8269.97 m2 容积率：0.1 建筑覆盖率：15 栋数：20栋山海大宅

29、 户型面积：241-730平方米 停车位：44个,在售双拼别墅均价2200-2600万元/套，独栋别墅均价8000万元/套，以绝版资源刷新豪宅总价记录。,天麓开发不仅有效兑现豪宅价值，更重要的是通过顶级住宅开发，形成区域标杆，奠定了区域休闲度假的绝版价值,山顶独栋户型尺度极致放大； 70m2主卧套间。,地下一层,地上二层,地上一层,天麓,休闲度假配套,华侨城地产开拓出了“旅游+地产”的综合开发运营模式，并通过先旅游、后房地产的开发路径，从旅游角度切入是该模式成功的关键因素,通过把“欢乐谷”品牌打造成具有自主知识产权的、全国第一连锁的主题公园品牌， 再依据欢乐谷对人流的拉动及周边基础设施的改善（

30、如交通等）带动地产升值。华侨城通过“欢乐谷”主题景区的全国扩张，实现了其地产业务的全国扩张。,按照“先治理、后建设”的原则，华侨城先投入巨资整治和提升深圳湾湿地及欢乐海岸周边的生态环境，然后分步实施工程计划。与主体公园不同，欢乐海岸是免费的，但生态环境的改善无疑会带动周边地产的大幅升值，从而带动周围华侨城房地产项目的整体发展。,三洲田模式,欢乐海岸 模式,欢乐谷模式,华 侨 城 模 式 旅游 + 地产,华侨城在深圳三洲田和大梅沙地区建立的一个总规划面积6.55平方公里的旅游生态区，总投资为20-25亿元，生态区内建设高尔夫球场、休闲度假酒店等设施， “三洲田模式”是一个依靠生态环境建设而带动休

31、闲娱乐产业发展的模式。,与一般房地产开发企业以土地开发带动旅游形成良性循环的开发路径不同，华侨城先行发展旅游业，通过长期的经营与持续投入，改善区域自然、人文环境，从而有效提升土地和房地产价值。,由于旅游开发先期投入大、注重持续性收益与产业协调效应，导致华侨城运营模式在普通房地产开发企业难以复制，华侨城地产业以此塑造了企业独特的竞争力,1土地资源的获取优势 华侨城在拥有成功运营旅游地产的前提，容易与地方政府达成协议，以较低的成本获取土地资源。 2资本优势 华侨城自身强大的实力与多渠道的融资平台满足了其大规模成片开发产生的资金要求。 3旅游开发的先机 长达20余年的旅游开发，为华侨城积累了丰富的经验，并形成了旅游品牌优势。 4混业经营的优势 多产业协调发展不仅为华侨城带来了财务结构优势，也提升了其抗风险能力。,华侨城地产的核心竞争力,1普通开发企业不具备旅游设施可持续性的营业能力与经验； 2前期大量资本沉淀，一般实力的企业难以具备大规模区域运作资金实力； 3缺乏旅游产业的协调效应，即使是房地产开发企业具备上市融资能力，但由于前期旅游大规模投入导致暂时性的收入结构难以调整，降低了公司抗风险能力，因此多数实力型开发商也难以涉足该类开发模式。,先旅游