房产税、契税和车船税

1、第十一章 房产税、契税和车船税,本章内容 第一节 房产税 第二节 契税 第三节 车船税,第一节 房产税,一、房产税的概念 二、房产税的征税范围和征税对象 三、房产税的纳税人 四、房产税的计税依据 五、房产税的税率 六、房产税的减免规定 七、房产税应纳税额的计算 八、房产税的征收管理,一、房产税的概念,(一)定义 房产税是以房产为课税对象，依据房产价格或房产的租金收入向房产的所有人或经营人征收的一种税。 (二)演变过程 1950年全国税政实施要则中规定在全国统一征收房产税和地产税。 1951年城市房地产税暂行条例，房产税和地产税合并。 1973年对企业征收的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个

2、人、外商独资企业和房产管理部门继续征收城市房地产税。 1984年恢复征收房产税。 1986年中华人民共和国房产税暂行条例。 2009年起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税 。,(三)房产税的作用 1.房产税税源稳定，作为地方财政收入的重要来源，可以支持地方市政建设； 2.房产税税负不易转嫁，可调节纳税人的收入水平； 3.通过征收房产税来加强对房屋的管理，提高房屋的使用权效益。,二、房产税的征税范围和征税对象,（一）房产税的征税范围 城市、县城、建制镇和工矿区。 坐落农村的房产暂不征税。 （二）房产税的征税对象是房产 所谓房产，是指有屋面和围护结

3、构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。,三、房产税的纳税人,房产税的纳税人为房屋的产权所有人。其中： 1.产权属于国家所有的，其经营管理单位和个人是纳税人； 2.产权出典的，承典人为纳税人； 3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或使用人为纳税人。,四、房产税的计税依据,房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征收的，称为从价计征； 按房产租金收入计征的，称为从租计征。 （一）从价计征 是指以房产余值为计税依据。房产余值是房产原值减除10%30%后的余值。具体减除幅度

4、，由省、自治区、直辖市人民政府决定。减除幅度的确定既要考虑到房屋的自然损耗，又要考虑到房屋的增值因素。 （二）从租计征 是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。 租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。,需要说明的两个问题： 1.对投资联营的房产，应区别确定房产税的计税依据。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据；对于房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租

5、方按租金收入计缴房产税。 2.对融资租赁房屋，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。,五、房产税的税率,产税采用比例税率。税率分为两种： 1.按房产原值一次减除10%30%后的余值计征的，税率为1.2%； 2.按房屋出租的租金收入计征的，税率为12%。 六、房产税的减免规定 1.房产税的减免项目主要有： 2.国家机关、人民团体、军队自用

6、的房产； 3.由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 4.宗教寺院、公园、名胜古迹自用的房产； 5.个人所有非营业用的房产； 6.经财政部批准免税的其他房产。,七、房产税的应纳税额的计算,(一)从价计征 应纳税额=应税房产原值（1-扣除率）1.2% 例题： 某企业固定资产账面房产原值100万元,所在省政府规定按原值减除20%后的余值纳税，每半年缴纳一次，计算该企业上半年应纳税额。 该企业上半年应纳税额 =100（1-20%）1.2%2=0.48(万元) （二）从租计征 应纳税额=房产租金收入12% 例题： 某城市一公民2003年出租房屋4间，年租金收入10 000元，适用税率为12%。计算年

7、应纳房产税税额。 年应纳房产税税额=10 00012%=1 200（元）,八、房产税的征收管理,房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。 房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方的纳税人应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。,第二节 契税,一、契税的概念 二、契税的征税对象 三、契税的纳税人 四、契税的计税依据 五、契税的税率 六、契税的减免规定 七、契税应纳税额的计算 八、契税的征收管理,一、契税的概念,（一）定义 契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 （二）演变过程

8、 起源于1 600年前东晋的“估税” 1950年契税暂行条例 1997年中华人民共和国契税暂行条例 （三）特点 纳税人为产权承受人；采用比例税率；属于地方税。 （四）开征的意义 增加地方财政收入，为地方经济建设积累资金；调控房地产市场，规范市场交易行为，保障产权人的合法权益，减少产权纠纷。,二、契税的征税对象,是境内发生使用权转移的土地、发生所有权转移的房屋。 （一）征税对象具体内容 1.国有土地使用权出让； 2.土地使用权的转让； 3.房屋买卖； 4.房屋赠与； 5.房屋交换。 （二）视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与的行为 1.以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵债；

9、2.以无形资产方式承受土地、房屋权属； 3.以获奖方式承受土地、房屋权属； 4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属； 5.财政部根据契税暂行条例确定的其他转移土地、房屋权属方式。,三、契税的纳税人,契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。 境内是指中华人民共和国实行实际税收行政管辖范围内； 土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权； 单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织； 个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。,四、契税的计税依据,是不动产的价格。具有以下几种情况： 1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖

10、，以成交价格为计税依据。 2.土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据，由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换、房屋交换的计税依据，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，即交换价格相等时，免征契税；交换价格不相等时，由多交付的一方交纳契税。 4.以划拨方式取得土地使用权、经批准转让房地产的计税依据，为补交的土地使用权出让费用或者土地收益，由房地产转让者补交契税。 五、税率 实行3%5%的幅度比例税率。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内根据各地实际情况确定。 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在

11、地县（区）住房建设主管部门出具。,六、契税的减免规定,契税的减免政策主要有以下几个方面： 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教育、医疗、科研和军事设施的，免征契税； 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税； 3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免； 4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免； 5.承受荒山、荒沟、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税； 6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华

12、机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。 以上经批准减免税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不在减免税之列，应当补缴已经减免的税款。,七、契税应纳税额的计算,应纳税额=计税依据税率 例题： A企业卖给B企业一套房屋，契约上的成交价格为100万元。契税征收机关经过核实，确定计税价格为100万元。假设当地规定的契税税率为4%。计算B企业应纳税额。 应纳税额=1004%=4（万元）,八、契税的征收管理,纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间。 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所

13、在地的契税征收机关办理纳税申报，并在核定期限内缴纳税款，索取完税凭证。 土地、房产管理部门凭完税凭证办理变更登记手续。,第三节 车船税,一、车船税的概念 二、车船税的征税范围 三、车船税的纳税人 四、车船税的税率 五、契税应纳税额的计算 六、车船税的减免规定 七、契税的征收管理和纳税申报,一、车船税的概念,（一）定义 车船税是对在中华人民共和国境内的车辆、船舶的所有人或者管理人征收的一种财产税。 （二）演变过程 1951年车船使用牌照税暂行条例 1973年只对不缴纳工商税的单位、个人和外侨征收，征税范围大为缩小。 1984年国务院决定对车船征税 1986年车船使用税暂行条例 2006年颁布并于

14、2007年实施车船税暂行条例。 （三）征收的意义 1.开辟地方财源，为地方财政筹集资金； 2.调节财富分配，促进社会公平； 3.加强对车船的使用和管理。,二、车船税的征税范围,是指依法应当在我国车船管理部门登记的车船（除规定减免的车船外）。 1.车辆，包括机动车辆和非机动车辆。 2.船舶，包括机动船舶和非机动船舶。 三、纳税人 是指在中华人民共和国境内，依法在我国车船管理部门登记的车辆、船舶的所有人或者管理人。,四、车船税的税率,对应税车船实行有幅度的定额税率。 即对各类车辆分别规定一个最低到最高限度的年税额，同时授权国务院财政部门、税务主管部门可以根据实际情况，在车船税税目税额表规定的税目范

15、围和税额幅度内，划分子税目，并明确车辆的子税目税额幅度和船舶的具体适用税额。车辆的具体适用税额由省、自治区、直辖市人民政府在规定的子税目税额幅度内确定。 （参见教材P232车船税税目税额表）,五、契税应纳税额的计算,（一）计税依据 分别有辆、净吨位和载重吨位三种。 1.乘人汽车、电车、摩托车、自行车、人力车和畜力车，以“辆”为计税依据。 2.载货汽车、机动船，以“净吨位”为计税依据。 3.非机动船，以“载重吨位”为计税依据。 （二）应纳税额的计算方法 1.载客汽车、摩托车的应纳税额=辆数适用单位税额 2.载货汽车、专项作业车、三轮汽车、低速货车的应纳税额 =自重吨位数适用单位税额 3.机动船的

16、应纳税额=净吨位数适用单位税额 4.拖船、非机动驳船的应纳税额=净吨位数（适用单位税额50%） 5.客货两用汽车应纳税额=自重吨位数适用单位税额 6.购置的新车船，购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。 应纳税额=（年应纳税额/12）应纳税月份数,六、车船税的减免规定,（一）法定的免税车船 1.非机动车船（不包括非机动驳船）； 2.拖拉机； 3.捕捞、养殖渔船； 4.军队、武警专用的车船； 5.警用车船； 6.按照有关规定已经缴纳船舶吨税的船舶； 7.依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。 （二）经财政部批准免税的其他车船 1.残疾人专用的车辆； 2.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的车船，如果能够明确划分清楚是完全自用的，免税；划分不清的，应照章纳税；