昆明大型农产品物流批发市场市调报告.pptx

1、昆明大型农产品物流批发市场市调报告,盛世神农云南麒麟实业有限公司营销部,前言,目前公司曲靖项目神农国际农产品物流商贸城项目已经进入规划设计阶段，为了能使项目在业态规划上体现项目优势，因此必须做好市场基础的调研分析，同时在市场面的基础上融入新的概念和思想，从而快速高效的完成公司的战略发展。根据公司和营销部的安排，营销部前期已经对曲靖的农产品物流批发市场进行了市场调查，并且完成了市调报告。近期，又对昆明大型农产品物流市场进行了为期10天的市场调查，以下为市场调查报告内容： 第一部分关于昆明。主要介绍昆明市的基本情况，包括昆明简介、昆明市2013年国民经济发展状况和昆明市农产品市场规划。第二部分为昆

2、明大型农产品物流批发市场。即市场调查内容，主要分析和整理了昆明市各大型农产品物流批发市场的各项市场调查信息。第三部分为市调结论。为市场调查后昆明大型农产品物流批发市场所体现出来的整体结果。第四部分为对本项目的启示。为本报告的重点，根据昆明市大型农产品物流批发市场的整体市场表现情况，结合本项目的基本情况，得出对本项目有益的各项建议，为本项目今后的规划和营销提供帮助。,营销部-李志华,前言,由于营销部前期仅有两位员工，而且在去昆明市场调查之前，由于策划专员的母亲病危请假，只好由一个人完成去昆明市调的任务。在做市场调查为公司省去聘请相关市调公司如风之铃、田野、世联等机构约50万元费用的同时，也由于一

3、个人的知识能力和视野的局限，可能存在一些问题和疏漏，请公司审核。 本次市调采用网络资料搜集、现场观察、现场资料收集、商家访谈、市场管理部门访谈、消费者访谈、拍照记录等多种方式结合的方法，以现场拍照记录、现场观察和商家访谈为主，其它方法为补充。在市场调查过程中，我事先准备好市调的相关表格和道具，在对市场了解和商家访谈的过程中，为了和商家更亲近，我使用了烟的道具，取得了良好的效果。以后如有其它部门和人员进行市场调查，建议可以继续采用烟的道具。,营销部-李志华,前言,当然，本次市场调查也不是一帆风顺的，在去昆明北苑农产品综合批发市场和云南龙城中泰农产品物流中心冷库区做市场调查拍照时，由于相机过显眼，

4、遭到市场招商管理人员的阻挠，还曾派遣保安跟踪我做市场调查，还好双方都比较冷静，没有爆发大的冲突。在这些方面，如果今后公司还有相关市场调查，要有所规避。其次，一个人去做市场调查在做商家访谈时，很多问题和内容来不及当时做现场笔录，只有访谈过后回到住所按回忆再做笔录，而且必须当天访谈当天回到住所迅速记录，因为隔天记忆可能会有模糊和偏差，这样做比较麻烦，如果能事先准备好一个录音笔，就可以减少一些当时的工作量，而且资料也更加准确可靠。如果今后公司还有相关市场调查，希望有所准备和考虑。 营销部：李志华 2014.11.22,营销部-李志华,目录,关于昆明,第一部分,昆明大型农产品物流批发市场,市调结论,对

5、本项目的启示,第二部分,第三部分,第四部分,营销部-李志华,关于昆明,第一部分,营销部-李志华,第一部分关于昆明,一、昆明简介,昆明，别称“春城”，是云南省会，云南省唯一的特大城市，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市，亦是中国面向东南亚、南亚、东盟开放的重要枢纽城市。 昆明地处云贵高原中部，是滇中城市群的核心圈、亚洲5小时航空圈的中心，国家一级物流园区布局城市之一。昆明市为山原地貌。地势大致北高南低，多溶洞和溶岩地貌，溶岩盆地有石林坝子。属北亚热带低纬高原山地季风气候。年平均气温16.5，年均降雨量1450毫米，无霜期278天，素有“春城”之美誉。

6、,昆明市行政区划图,昆明区位图,营销部-李志华,第一部分关于昆明,一、昆明简介,昆明市三面环山，南濒滇池，湖光山色，天然成趣。滇池是云南省最大的高原湖泊，全国第六大淡水湖泊，沿湖两岸风光绮丽。由于地处低纬高原而形成“四季如春”的 气候，特别是有高原湖泊滇池在调节着温湿度，使这里空气清新、天高云淡、阳光明媚、鲜花常开。 昆明市浓缩了云南的区位优势，从两千多年前的“南方丝绸之路”到开放的昆明一直是东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽。“中国昆明出口商品交易会”、“中国国际旅游交易会”、“中国昆明国际旅游节”使昆明成为中国主要的会展城市之一。,昆明市全貌,昆明市夜景

7、,营销部-李志华,第一部分关于昆明,一、昆明简介,昆明市基本情况,昆明市在云南省的地理位置图,营销部-李志华,第一部分关于昆明,二、昆明市2013年国民经济发展状况,1、经济发展,经济总量,2013年，昆明市实现地区生产总值（GDP）3415.31亿元，按可比价计算，同比增长12.8%。其中，第一产业实现增加值175.27亿元，同比增长6.8%；第二产业实现增加值1537.11亿元，同比增长13.2%；第三产业实现增加值1702.93亿元，同比增长13.1%。三次产业结构为5.1：45.0：49.9。人均生产总值达到52094元。 2013年，昆明市地方公共财政预算收入完成450.75亿元，同

8、比增长19.1%，其中，税收收入395.91亿元，增长16.8%。在税收收入中，增值税55.22亿元，营业税161.06亿元。地方公共财政预算支出585.75亿元，增长11.5%。,2008-2013年地区生产总值及增长速度,营销部-李志华,第一部分关于昆明,农业,全年实现农林牧渔业总产值298.66亿元，比上年增长7.2。其中，农业产值165.24亿元，增长8.5 %；林业产值8.87亿元，增长13.7%；畜牧业产值106.63亿元，增长4.8%；渔业产值7.58亿元，增长5.3%。 全年粮食种植面积 27.39万公顷，产量 123.01万吨；蔬菜种植面积8.83万公顷，产量250.95万吨

9、；鲜切花种植面积0.7万公顷，产量47.78亿枝。 全年肉类总产量57.37万吨，增长3.7%；禽蛋产量 8.87万吨，增长7.9%；牛奶产量10.71万吨，下降1.4%。 全年农村用电量98274.8万千瓦时，增长8.6%。年末农业机械总动力 301万千瓦特，增长2.7%。大型拖拉机2911辆，增长 2.1 %。,主要农产品产量,2008-2013年农林牧渔业总产值,主要畜产品产量,二、昆明市2013年国民经济发展状况,1、经济发展,营销部-李志华,第一部分关于昆明,二、昆明市2013年国民经济发展状况,1、经济发展,工业,2013年，全年工业增加值比上年增长11.4%，其中，规模以上工业增

10、长11%。在规模以上工业中，轻工业增长8.4%；重工业增长13.1%。从行业看，烟草工业增长 6.6 %；冶金工业增26.5%；装备制造业工业增长11.4%；医药工业增长12.2%。 规模以上工业企业实现销售产值3102.46亿元，增长8.3 %；实现利税460.39亿元，增长5.7%，其中利润总额164.04亿元，增长1.9%；产品销售率97.57%；工业经济效益综合指数365.95%。,主要工业产品产量,规模以上工业企业主要经济效益指标,营销部-李志华,第一部分关于昆明,二、昆明市2013年国民经济发展状况,1、经济发展,建筑业,2013年，昆明市建筑业实现增加值437.04亿元，比上年增

11、长17.8%。建筑企业完成总产值1816.45亿元，增长20.8%。建筑业完成房屋施工面积9259.32万平方米，竣工面积 2968.32万平方米，分别增长17.4%和27.3%。,固定资产投资与房地产开发,2013年，昆明市规模以上固定资产投资完成2931.5亿元，比上年增长25.0%。在昆明市规模以上固定资产投资中，第一产业完成投资 14.54亿元，同比下降37.2%；第二产业完成投资599.49亿元，增长15.0%；第三产业完成投资2317.47亿元，增长28.7%。 全年房地产开发投资1291.71亿元，增长40.5%。商品房屋施工面积7705.66万平方米，增长30.9%；商品房屋竣

12、工面积602.68万平方米，同比下降4.3%。,2008-2013年建筑业增加值（亿元）,营销部-李志华,第一部分关于昆明,二、昆明市2013年国民经济发展状况,1、经济发展,国内贸易,2013年，昆明市社会消费品零售总额1702.3亿元，比上年增长14.0%。按经济成份划分，非公有制经济实现零售额1387.08亿元，增长12.9%；公有制经济实现零售额315.22亿元，增长18.9%。分地域看，城镇实现消费品零售额 1632.89亿元，增长14.1%；乡村实现消费品零售额69.41亿元，增长10.8%。按行业划分，批发和零售业实现零售额1458.47亿元，增长13.7%；住宿和餐饮业实现零售

13、额243.83亿元，增长15.5%。,中国昆明出口商品交易会,营销部-李志华,对外经济贸易,2013年，昆明市海关进出口贸易总额174.22亿美元，比上年增长20.8%，其中，出口104.1亿美元，增长83.1%；进口70.12亿美元，下降19.7%。全年新批外商投资企业56户，实际利用外资17.98亿美元，增长13.2%。,第一部分关于昆明,二、昆明市2013年国民经济发展状况,1、经济发展,昆明市海关,营销部-李志华,第一部分关于昆明,二、昆明市2013年国民经济发展状况,1、经济发展,价格水平,2013年，城镇居民消费价格总指数比上年上涨3.9%，其中，食品类价格上涨6.8%，衣着类上涨

14、1.9%，家庭设备及维修服务类上涨1.7%，医疗保健和个人用品类上涨1.7%，交通和通讯类下降0.3%，娱乐教育文化用品及服务类上涨2.6%，居住类上涨4.6%。 商品零售价格总指数比上年上涨2.5%，其中，食品类上涨6.2%。工业生产者出厂价格指数比上年下降2.1%。工业生产者购进价格指数比上年下降3.5%。,2013年昆明商品零售价格比上年有所上涨,营销部-李志华,第一部分关于昆明,二、昆明市2013年国民经济发展状况,1、经济发展,交通运输,2013年，昆明市公路旅客运输量9803万人次，货物运输量16176万吨，公路旅客周转量114.0亿人公里，货物周转量115.87亿吨公里；铁路旅客

15、运输量12515万人次，货物运输量18582.8万吨，铁路旅客周转量2747.61百万人公里，铁路货物周转量2741.51百万吨公里；全年昆明机场完成运输起降25.46万架次，同比增长27.1%；旅客吞吐量2968.82万人次，同比增长23.8%，货邮吞吐量29.36万吨，同比增长12%。全年共开通航线269条，其中国际航线39条。 2013年末，昆明市拥有机动车181.4万辆，同比增长7.5%。其中汽车拥有量134.7万辆,同比增长13.1%。,昆明交通辐射范围圈,营销部-李志华,第一部分关于昆明,二、昆明市2013年国民经济发展状况,1、经济发展,旅游,2013年，昆明市共接待海外游客12

16、3.13万人次，增长8.3%，旅游外汇收入4.03亿美元，增长18.9%；国内游客5479.06万人次，增长19.6%，国内旅游收入490.92亿元，增长21.1%；旅游总收入515.89亿元，增长20.9%。,金融,2013年，年末金融机构人民币各项存款余额10085.36亿元，比年初增长14.03%，其中，单位存款余额6177.52亿元，比年初增长15.23%；个人存款余额3493.28亿元，比年初增长14.52%。金融机构人民币各项贷款余额9148.63亿元，比年初增长11.97%，其中，短期贷款2582.45亿元，比年初增长23.04%；中长期贷款6294.34亿元，比年初增长7.87

17、%。,昆明旅游景点：云南民族村、世博园,昆明金融机构富滇银行,营销部-李志华,第一部分关于昆明,二、昆明市2013年国民经济发展状况,2、人民生活,人口,2013年，昆明市年末常住人口为657.9万人，比上年末增加4.6万人，人口自然增长率5.59，城镇人口比重为68.05%。,居民收支,2013年，昆明市城镇居民人均可支配收入28354元，增长12.3%。农村居民人均纯收入9273元，增长15.3%。,昆明市人口发展规划会议,昆明市2008-2013城镇居民收入状况,昆明市2008-2013农村居民收入状况,营销部-李志华,第一部分关于昆明,三、昆明农产品市场规划,1、昆明城市总体规划,昆明

18、市是中国面向东南亚的国家一级物流园区布局城市之一，中国面向西南开放的门户城市。昆明的发展首位度、产业支撑度、经济集中度、文化多维度、社会集聚度“五度”加权高，经济发展的市场体系覆盖全省，经济发展触角延伸全省，资源运作半径辐射全省。 昆明正在努力建设成为中国面向西南开放的区域性国际城市。 昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。,昆明区位优势图,营销部-李志华,第

19、一部分关于昆明,三、昆明农产品市场规划,1、昆明城市总体规划,在昆明城市总体规划（20112020）上报稿上，昆明定位为： 市域城镇体系：昆明市域城镇空间采用网络城市结构，形成中心城6个二级城市5个三级城镇的市域城镇体系。,营销部-李志华,第一部分关于昆明,在昆明城市总体规划（20112020）上报稿上，昆明定位为： 城市性质：中国面向东南亚、南亚开放的门户城市，国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市，西部地区重要的中心城市之一，云南省省会。 城市规模：昆明中心城区城市建设用地为430平方公里，常住人口430万人。,昆明城市总体规划图,三、昆明农产品市场规划,1、昆明城市总体规划,营销部

20、-李志华,第一部分关于昆明,在昆明城市总体规划（20112020）上报稿上，昆明定位为： 中心城区：由主城区、呈贡新区和空港经济区组成，总面积为1722平方公里。主城区是昆明城市的综合服务中心，重点完善公共服务设施、市政基础设施，改造更新旧城区，强化绿地建设，保护历史文化名城风貌；呈贡新区通过新型产业的集聚，形成功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的现代化新城区；空港经济区依托昆明新机场，以发展临空经济为核心，建成中国面向东南亚、南亚，连接欧亚的航空客运枢纽和航空物流中心。,昆明城市总体规划图,昆明城市总体规划图,三、昆明农产品市场规划,1、昆明城市总体规划,营销部-李志华,第一部分

21、关于昆明,三、昆明农产品市场规划,2、农产品物流批发市场规划,（1）昆明商贸物流发展目标,据昆明市商贸物流发展规划、目标和重点规划,昆明商贸物流发展总体目标是,到2020年，把昆明建设成为： 全国性物流节点城市和区域性国际物流中心 区域性国际商贸中心 现向南亚、东南亚的区域性金融中心 西南地区国际化购物中心 具有高原湖滨特色的游憩商业城市 2020年具体发展目标 借鉴新加坡的经验，按照建设大通道、组织大物流、培育大市场、培植大产业、建设大城市、推动大开放、实施大开发、赢得大发展的思路，加快昆明商贸物流业发展。 以GDP年均增长13%计，2020年末全市GDP达到6800亿元。以物流产业增加值占

22、GDP14%计，期末物流业增加值达到约1000亿元。 预测到2020年昆明市的货运总量达3.5亿吨左右。物流用地需求规模约为80-100平方公里。,营销部-李志华,第一部分关于昆明,三、昆明农产品市场规划,2、农产品物流批发市场规划,（2）昆明商贸物流发展规划,根据批发市场尽可能布局在内绕城线节点区域的原则，在具有较好区位优势、基础条件和发展潜力较大的区域新建14个泛亚商贸物流中心，为主城区批发市场搬迁改造提升搭建承载平台。 从规划布局、用地安排等方面，鼓励和引导主城范围内批发市场采取搬迁整合、关闭转向等方式，到主城三环外规划区域集聚发展。同时，确保涉及搬迁改造提升的市场经营户能找到新的发展平

23、台。要抓住中国-东盟自由贸易区全面建成的机遇，提前谋划经济发展方式转变，积极推进经济转型升级。打造与“国际化门户”和“桥头堡城市”相适应的商贸物流体系，形成“大通道”-“大流通”-“大商贸”-“大市场”构建昆明泛亚商贸物流中心。,14个新规划泛亚商贸物流中心分布,营销部-李志华,第一部分关于昆明,三、昆明农产品市场规划,2、农产品物流批发市场规划,昆明专业市场搬迁方向信息,服装百货、小商品、电子电器、文化体育用品、酒店用品、副食类市场,汽配、建材、家具装饰类市场,粮油、果蔬、肉禽蛋市场,花卉、水产品、林产品、中药材、茶叶、土特产品市场,五金机电类市场,农用机械、种子、化肥市场,钢材、橡胶、矿石

24、、金属物资市场,新螺蛳湾国际商贸物流中心；,晋城、金马-阿拉、西山区长坡工业品商贸物流中心；,嵩明、宜良农产品综合商贸物流中心；,空港经济区国际商贸物流中心、经开区清水生物医药商贸物流中心、呈贡斗南国际花卉交易中心搬迁；,杨林工业品商贸物流中心、晋城工业品商贸物流中心搬迁；,昆阳农业生产资料商贸物流中心搬迁；,向安宁工业生产资料商贸物流中心搬迁。,营销部-李志华,第一部分关于昆明,三、昆明农产品市场规划,2、农产品物流批发市场规划,（3）、昆明农产品市场规划,2009年，昆明市编制完成了昆明市农产品市场规划 ，其中称现有位于主城三环以内的农产品批发市场除适当保留具有一定特色和影响力并对城市交通

25、环境影响较小的特色批发市场外，应逐步迁出主城三环。 规划编制的要点体现在建立完善的流通体系、强化向外辐射的品牌化、规模化、园区化建设等方面。结合昆明城市和农业产业发展要求，合理布局农产品市场，构建完善的农产品流通体系；遵循农产品市场发展趋势，结合昆明实际情况高标准引导农产品市场建设，完善市场功能，强化市场管理，创新经营模式；结合昆明产业发展特色，研究特色农产品市场布局，带动昆明现代特色都市农业发展。 对农产品市场发展方向和流通模式转变的构想是，批发市场规模扩大、功能齐全、与物流设施相结合；批发市场向集团化、专业化发展模式转变；批发市场设施和经营管理向现代化、信息化发展；零售市场向超市、便利店或

26、连锁店方向发展，农产品市场零售职能将弱化。“农业园区或代理商农产品批发市场超市或连锁店消费者”将是未来昆明农产品流通的主要渠道。,营销部-李志华,第一部分关于昆明,三、昆明农产品市场规划,2、农产品物流批发市场规划,（3）、昆明农产品市场规划,关于农产品市场布局，规划的原则是，新建农产品批发市场应选址地租较为低廉、规模较大、市政基础设施配套完善的用地；新建农产品批发市场用地可布局于商业、工业、仓储用地；新建农产品批发市场应采取批发市场园区的形式，吸纳同类型或者有相互补充的农产品批发市场；新建农产品批发市场应向主城三环以外的城市外围布局，并尽可能布局在交通便捷、靠近物流设施的区域；现有位于主城三

27、环以内的农产品批发市场除适当保留具有一定特色和影响力并对城市交通环境影响较小的特色批发市场外，应逐步迁出主城三环。三环路内适当保留的特色批发市场，要求进行改造升级，逐步向零售业转型。除此之外，对现有的规模市场集群，引导其向批发市场园区转型。让市场与居民区、文教区等保持一定的距离，对环境不能造成影响。,昆明目前主要专业市场分布,营销部-李志华,昆明大型农产品物流批发市场,第二部分,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,根据市调行程安排，营销部对昆明的云南农产品电子信息交易中心、昆明骏骐干菜副食粮油批发市场、云南龙城中泰农产品物流中心、永第民生农副产品批发市场、昆明北苑农产品综合批发

28、市场、小石坝新世纪大型综合批发市场、云南茶叶批发市场、金马正昌第二果品批发市场、凉亭粮食批发交易市场、新广丰食品批发市场、昆明南疆副食品批发市场等市场进行了市场调查，本次市场调查以各市场的市场功能规划、建筑结构特点、商业运营情况等作为重点，以给曲靖项目的前期物业规划、业态规划、建筑规划、项目定位等提供参考。而因为昆明离曲靖较远，租金和价格情况对曲靖项目参考价值不大，因此，在这次市场调查中，昆明市各大农产品物流市场的租金和价格情况虽有所涉及，但不作为重点考察，以下为各市场的基本情况：,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,一、云南农产品电子信息交易中心,云南农产品电子信息交易中心,

29、1、市场整体情况,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,一、云南农产品电子信息交易中心,1、市场整体情况,市场内单层大棚仓储铺面,市场内部三层建筑,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,一、云南农产品电子信息交易中心,2、市场基本情况,云南农产品电子信息交易中心冷库,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,二、昆明骏骐干菜副食粮油批发市场,1、市场整体情况,昆明骏骐干菜副食粮油批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,1、市场整体情况,二、昆明骏骐干菜副食粮油批发市场,骏骐内部1+2的商铺,骏骐内部1+3的商铺,营销部-李志华,第二部

30、分昆明大型农产品物流批发市场,二、昆明骏骐干菜副食粮油批发市场,2、市场基本情况,骏骐市场内部道路,骏骐市场内部一角,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,三、云南龙城中泰农产品物流中心,1、市场整体情况,云南龙城中泰农产品物流中心,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,三、云南龙城中泰农产品物流中心,1、市场整体情况,市场内生鲜商场,生鲜商场内部,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,三、云南龙城中泰农产品物流中心,2、市场基本情况,市场内冷库,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,四、永第民生农副产品批发市场,1、市场整体情况,永第民

31、生农副产品批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,四、永第民生农副产品批发市场,2、市场基本情况,农贸市场内部,农贸市场租金公示,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,五、昆明北苑农产品综合批发市场,1、市场整体情况,昆明北苑农产品综合批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,五、昆明北苑农产品综合批发市场,2、市场基本情况,昆明北苑农产品综合批发市场分区简图,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,六、小石坝新世纪大型综合批发市场,1、市场整体情况,小石坝新世纪大型综合批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发

32、市场,1、市场整体情况,正在加盖第三层的小石坝新世纪市场,六、小石坝新世纪大型综合批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,2、市场基本情况,C区兽药市场外部,C区兽药市场内部,六、小石坝新世纪大型综合批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,七、云南茶叶批发市场,1、市场整体情况,云南茶叶批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,七、云南茶叶批发市场,2、市场基本情况,云南茶叶批发市场外部,云南茶叶批发市场内部,云南普洱茶交易市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,八、金马正昌第二果品批发市场,1、市场整体情况,金

33、马正昌第二果品批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,八、金马正昌第二果品批发市场,1、市场整体情况,金马正昌第二果品批发市场内部,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,八、金马正昌第二果品批发市场,2、市场基本情况,金马正昌第二果品批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,九、凉亭粮食批发交易市场,1、市场整体情况,昆明市凉亭粮食批发交易市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,九、凉亭粮食批发交易市场,1、市场整体情况,昆明市凉亭粮食批发交易市场铁路专线,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,九、凉亭粮食

34、批发交易市场,2、市场基本情况,昆明市凉亭粮食批发交易市场内部商铺,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,十、新广丰食品批发市场,1、市场整体情况,新广丰食品批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,十、新广丰食品批发市场,2、市场基本情况,新广丰食品批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,十一、昆明南疆副食品批发市场,1、市场整体情况,昆明南疆副食品批发市场,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,十一、昆明南疆副食品批发市场,1、市场整体情况,昆明南疆副食品批发市场外部,营销部-李志华,第二部分昆明大型农产品物流批发市场,

35、十一、昆明南疆副食品批发市场,2、市场基本情况,昆明南疆副食品批发市场内部商铺,营销部-李志华,市调结论,第三部分,营销部-李志华,第三部分市调结论,关于昆明部分,1、昆明是云南省会，云南省唯一的特大城市，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市，亦是中国面向东南亚、南亚、东盟开放的重要枢纽城市，国家一级物流园区布局城市之一，中国主要的会展城市之一。 2、2013年，昆明市实现地区生产总值（GDP）3415.31亿元，按可比价计算，同比增长12.8%。其中，第一产业、第二产业、第三产业都有所增长，人均生产总值达到52094元。2013年，昆明市年末常住人

36、口为657.9万人，城镇居民人均可支配收入28354元，农村居民人均纯收入9273元。,昆明,营销部-李志华,第三部分市调结论,3、昆明城市的总体规划为：中国面向东南亚、南亚开放的门户城市，国家级历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市，西部地区重要的中心城市之一。 4、昆明商贸物流发展总体目标是：到2020年，把昆明建设成为全国性物流节点城市和区域性国际物流中心，区域性国际商贸中心，面向南亚、东南亚的区域性金融中心，西南地区国际化购物中心，具有高原湖滨特色的游憩商业城市。 5、昆明商贸物流发展规划为：根据批发市场尽可能布局在内绕城线节点区域的原则，在具有较好区位优势、基础条件和发展潜力较大的区

37、域新建14个泛亚商贸物流中心，为主城区批发市场搬迁改造提升搭建承载平台。从规划布局、用地安排等方面，鼓励和引导主城范围内批发市场采取搬迁整合、关闭转向等方式，到主城三环外规划区域集聚发展。,关于昆明部分,昆明主要商贸物流中心分布,营销部-李志华,第三部分市调结论,关于昆明部分,6、昆明市关于农产品市场布局，规划的原则是：新建农产品批发市场应选址地租较为低廉、规模较大、市政基础设施配套完善的用地；新建农产品批发市场用地可布局于商业、工业、仓储用地；新建农产品批发市场应采取批发市场园区的形式，吸纳同类型或者有相互补充的农产品批发市场；新建农产品批发市场应向主城三环以外的城市外围布局，并尽可能布局在

38、交通便捷、靠近物流设施的区域；现有位于主城三环以内的农产品批发市场除适当保留具有一定特色和影响力并对城市交通环境影响较小的特色批发市场外，应逐步迁出主城三环。三环路内适当保留的特色批发市场，要求进行改造升级，逐步向零售业转型。除此之外，对现有的规模市场集群，引导其向批发市场园区转型。让市场与居民区、文教区等保持一定的距离，对环境不能造成影响。,昆明特色农产品-花卉,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,7、市场面积、投资金额,在所调查的市场中，目前，昆明市大型农产品物流市场占地总面积近2199亩，体量巨大，投资额巨大。其中，占地面积最广,投资金额最高的是云南农产品电

39、子信息交易中心,市场占地面积500亩,投资金额约6.6亿,由昆明金秋元贸易有限公司联合云南省福建商会、昆明市工商联十堰商会、云南省副食果品集团有限公司等四家公司共同投资开发。面积最小的是云南茶叶批发市场，仅有15亩，其余市场面积大多在200-500亩之间。投资金额最小的是云南龙城中泰农产品物流中心，总投资8339.14万元，原因是此市场是在原址上做改扩建，其余市场投资额在1-3亿之间。,各市场占地面积、投资金额对比表,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,8、年交易额,在所调查的市场中, 昆明市大型农产品物流批发市场年交易总额390亿元。其中，年交易额最高的有两家,

40、分别是新广丰食品批发市场和昆明南疆副食品批发市场,交易金额都上百亿,与之最接近的是云南农产品电子信息交易中心,交易总额90亿元。可能是由于市场刚开业不久、产品定位独特和受季节因素的影响，在所调查的昆明市大型农产品物流批发市场中，年交易额最低的是昆明北苑农产品综合批发市场，只有近亿元，其余市场交易金额基本都在10-30亿之间。,各市场年交易额对比表,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,在所调查的昆明的大型农产品物流批发市场中，各市场的经营业态都比较丰富齐全,11个市场的农产品业态几乎涵盖了农产品中的蔬菜、水果、水产品、干菜、副食品、粮油、禽蛋、野生菌、调料、土特产、

41、肉类、食品、兽药、饲料、茶叶、大米、面粉、油脂、大豆、包谷、快消品、食品饮料等各种门类。而且各市场都有自己的主要批发产品和独特产品。比如云南农产品电子信息交易中心以蔬菜、水果为主；昆明骏骐干菜副食粮油批发市场以干菜、副食品为主；昆明北苑农产品综合批发市场以野生菌批发为主；昆明市凉亭粮食批发交易市场以粮食作物为主；新广丰食品批发市场以食品批发为主。,9、经营业态,各农产品市场经营业态对比,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,10、定位、运营情况、市场影响,为了规避竞争、突出特色和降低市场招商难度,也为了把握住老市场搬迁的机遇，昆明很多新农产品物流批发市场都在老市场整

42、体搬迁的基础上考虑规划定位，以最大程度的吸纳老市场中的商家，大都以一种商家和资源丰富的特色农产品或主力农产品为主导,其余农产品为补充的方式进行招商和运营,收到了良好的招商效果和运营效果。因为突出了市场的差异化，规避了部分竞争，提高了市场的知名度和影响力。,各市场定位、运营情况、影响情况,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,11、交通路网,昆明大型农产品物流批发市场目前大多布局在城市的二环变和三环区域，外部交通大多可连接城市主干道和高速公路，交通便利，物流顺畅。内部交通各有优劣，其中，出入口严格区分进口和出口，主干道、建筑的栋间距较宽、交通流线相对合理、停车位充足的

43、市场内部交通相对通畅，反之，则会造成拥堵。在所调查的市场中，昆明大型农产品物流批发市场内的道路宽度和栋间距最大的是云南农产品电子信息交易中心，主干道宽25米，栋间距15米；其次为昆明骏骐干菜副食粮油批发市场，市场内道路宽15米左右，栋间距10米左右。其它市场道路宽一般在10-25米之间，建筑栋间距在10-15米之间。,各市场交通路网状况,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,12、商铺情况,昆明大型农产品物流批发市场内的交易主体一般都以商铺为主，普通市场大都布局有几百个甚至上千个铺面。据调查，铺面最多的市场为昆明骏骐干菜副食粮油批发市场，有商铺1800余间，铺面最少

44、的昆明市凉亭粮食批发交易市场也有商铺232间，其余市场大多都有商铺1000余间。商铺的面积区间在20-100，以50左右最多，其中，商铺面积最大的是小石坝新世纪大型综合批发市场和金马正昌第二果品批发市场，商铺最大的优近100；商铺面积最小的为云南农产品电子信息交易中心，面积最小的商铺只有20-30。商铺的租金范围在20-120元/月,平均租金在45元/月左右，其中，商铺租金最高的市场为新广丰食品批发市场，商铺租金最高120元/月；商铺租金最低的是昆明市凉亭粮食批发交易市场和昆明北苑农产品综合批发市场，租金只有20-25元/月。各市场的招商优惠政策有补偿搬迁商户、租一层送一层、一定时间的免租期，

45、承诺一定时间内不涨租金、申请地方退税政策等，其中，租一层送一层的政策使用最广。,各市场商铺情况对比表,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,13、功能分区、物业结构特点,昆明大型农产品物流批发市场的功能分区不是特别严格，市场门口也一般不悬挂市场平面图或鸟瞰图，一般分区按A、B、C、D或一期、二期划分，不同区域有不同的交易业态及功能，但较为模糊。虽然分区不是特别明显和严格，但一般都会包含商务办公、现货交易、冷库保鲜、物流配送、仓储交易、大棚交易、铺面交易、信息服务、质量检验等功能。昆明大型农产品物流批发市场的物业结构特点为市场内商铺的建筑几乎都为1+2联排和1+3联排

46、的建筑，约9成为1+2联排商铺，约有7成为1+3联排商铺，冷库、大棚等多为单层结构，部分市场有少部分多层和小高层建筑，极少市场有高层写字楼，部分市场内一层商铺层高较高，方便商家自行搭建存放货物。,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,13、功能分区、物业结构特点,各市场功能分区及物业结构特点对比,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,14、市场配套,昆明的大型农产品物流批发市场很少考虑和注重市场内的配套建设，大多只有停车场、餐饮等一般配套，很少有酒店、超市、写字楼、银行、邮政、休闲娱乐等相关配套，有些市场还连停车位都不是十分充足，给市场内

47、的经营和交易的商户带来诸多不便，为市场的综合竞争带来一定隐患。,各市场配套情况,营销部-李志华,第三部分市调结论,昆明大型农产品物流批发市场部分,15、优缺点,昆明的大型农产品物流批发市场各自都存在一定的优缺点。优点集中在市场定位独特、产品种类丰富、外部交通便利、商铺租金不高、市场运营良好、生意兴旺等方面。缺点集中在分区不明显、露天交易市场卫生环境差、停车位不足、交通动线不理想、堵车、容量有限、招商及管理能力有待提高等方面。,各市场优缺点分析,营销部-李志华,对本项目的启示,第四部分,营销部-李志华,第四部分对本项目的启示,用现代科技提升农产品加工,1、据调查，昆明很多大型农产品物流批发市场的

48、土地用地性质都为商业用地，因为用地性质与容积率有很大关系，希望公司尽快与曲靖市政府相关部门对接，拿到曲靖市总规划图。如果在曲靖市总规划图上本项目的用地性质不是商业用地，需报有关政府部门做适当调整和修改，否则后期难以更改。 2、据调查，昆明大型农产品物流批发市场的用地面积最高的才500亩，投资仅6.6亿，开发商还采取联合开发的形式。本项目位置和周边城市人口的支持力度都不如在昆明的项目，而用地面积却近1000亩，建议以500亩做大型农产品物流批发市场即可，其余用于衍生市场（如农机、农具、籽种、饲料、肥料、兽药、花卉、茶叶、野生菌等）和做居住、商业、办公、餐饮、休闲等市场配套的开发。,营销部-李志华

49、,第四部分对本项目的启示,曲靖用地规划图,3、公司应时刻关注曲靖市政府的城市规划动向和曲靖市农产品物流批发市场的动态，如果有城市中心的老市场准备搬迁，可以和政府接洽让市场整体搬迁到本项目，这样，一来可以减轻部分招商压力，二来老市场商家带来的客户也可以迅速增加本项目的人气，有利于市场的迅速炒热。 4、公司应该时刻关注曲靖市政府对三宝轻工业园区和农产品物流市场的利好政策，如有对入驻项目园区商户的优惠政策（如减免税费等政策），积极为商户申请。这样，不仅可以减轻入驻项目商户的负担，增加商户经营好市场的信心，也有利于招商宣传。,营销部-李志华,第四部分对本项目的启示,1+2式商铺,单层商铺,1+3式商铺

50、,单层仓储铺面,5、项目市场内的交通动线一定要合理规划，部分商业区域要做到人车分流，项目占地面积大，进出口应至少规划4-6个，并且同一个进出口应该严格区分进口和出口，市场内的主干道应该尽量宽敞，建筑间的栋间距要规划合理，设立充足的停车场，避免物流高峰期交通拥堵。 6、项目的建筑规划除单层的大棚和冷库外，商铺建议采用1+2和1+3的形式，一层做铺面经营，二层、三层居住或办公。这样，一次性为入驻商户解决了经营、居住和办公的问题，减少了商户还需租房居住的后顾之忧，而且市场也不用为大量商户设立大片的居住区域而增加更多成本。此外，市场还要建设一定的多层和小高层为在市场工作及管理的人员做商务办公区、住宿区

51、和休闲娱乐区。,营销部-李志华,第四部分对本项目的启示,曲靖特色农产品-罗平油菜花,7、项目的建筑功能区规划初步建议需配备大棚交易区、仓储区、冷库区、露天交易区、商铺交易区、综合办公区、酒店及餐饮区、停车区等区域。 8、项目的业态定位建议以一至两种在曲靖资源丰富或临近县份或省份资源丰富的农产品为主力产品，其它农产品为补充的形式（如以果蔬为主、干菜类为主、粮油副食为主、食品为主、野生菌为主、花卉为主、茶叶等为主，其它为补充的各种形式），但农产品品种要相对齐全。这样，既突出了市场的差异化，降低了同类市场的竞争，提高了自身的影响力，也有利于招商和后期运营。,营销部-李志华,第四部分对本项目的启示,云

52、南农产品电子信息交易中心市场内配套,9、项目市场内主力一层商铺的面积建议在30-50之间，这样，商铺的整体租金算下来不高，商户乐于接受。如果有商户想要租大面积商铺，可以让商户2-3个商铺合起来租，也可以在特定区域建设一些50-100的大面积商铺，满足不同商户需求。 10、项目要重视市场内的配套建设，如停车位、餐饮、酒店、银行金融服务、生活购物、休闲娱乐、产品质量检测、市场价格监测、市场卫生管理、垃圾清运处理、市场危机公关处理等，人性化考虑，多为市场内经营的商户着想，否则，将影响市场整体形象。,营销部-李志华,第四部分对本项目的启示,曲靖万宇国际招商销售团队,11、项目的招商优惠政策初步建议为：

53、一、低租金吸引入市；二、设立一定时期的免租期；三、承诺一定期限内不涨租；四、商铺租一层送一层使用；五、为入驻商家申请政府的相关减免税费政策。以上政策仅适用于市场起步阶段的前3-5年的养市期内，市场成熟后可以取消。 12、公司应组建专业的团队或聘请专业的公司为项目做统一规划定位、统一策划、统一招商、统一推广、统一运营管理，确保项目的成功运作。 13、项目今后的推广重点和招商重点初步建议为曲靖市的各大农产品物流批发市场和农贸市场、昆明各大农产品物流批发市场，然后才是其它区域。推广方式和招商方式有待进一步思考。,营销部-李志华,第四部分对本项目的启示,公交站台样式,农产品市场内鸟瞰图样式,14、建议和曲靖市政府或曲靖市公交公司接洽，让公交车在本项目项目地设立停靠点，并且站点以