不动产统一登记下的不动产权籍调查和测量.ppt

1、不动产权籍调查和测量,信息工程大学地理空间信息学院 门葆红,不动产统一登记下的,主要内容,1、目前的形势和我们的任务,2014年11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。 条例共6章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。 早在2007年就已将“国家对不动产实行统一登记制度”写入中华人民共和国物权法。 2014年5月，经中央编办批复，在国土部地籍司加挂成立不动产登记局。11月28日不动产登记中心,一、 不动产登记暂行条例颁布施行,1、目前的形势和我们的任务,不动产统一登记时间表： 2007年：物权

2、法正式实施，明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”。 2014年：基本完成各级职责整合，建立基础性制度。不动产登记暂行条例正式发布； 2015年：健全配套制度，平稳有序实施；3月1日实施 2016年：全面形成制度体系，正常有效运行。 2017年将实现信息共享，依法公开查询； 2018年前预计不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。,1、目前的形势和我们的任务,不动产权籍调查和测量的现状,1、目前的形势和我们的任务,农村土地确权,2011年5月，国土资源部、财政部和农业部下发了关于加快农村集体土地确权登记发证工作的通知，要求完成农村集体土地所有权证的确权登记发证工作 2

3、013年9月3日国土资发201397号国土资源部关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知 农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。 地籍调查规程农村地籍和房屋调查技术方案房产测量规范。,1、目前的形势和我们的任务,农村土地确权,主要任务是对农村范围内包括农村宅基地、农村集体建设用地等在内的每一宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行调查。主要内容包括土地权属调查和地籍测量，同步开展地上房屋及其附属设施的调查工作，建立农村地籍调查数据库。 农村地籍调查方法的选择要充分兼顾

4、宅基地管理制度改革、集体建设用地入市等农村土地制度改革的迫切需要，以充分保护土地权益、维护交易安全为基础，统筹考虑基础条件、工作需求和经济技术可行性，避免重复投入，因事、因地、因物，审慎科学地选择符合本地区实际的调查方法。 农村地籍调查工作主要包括：准备工作、权属调查、地籍测量、房屋调查和成果归档与建库等内容。,1、目前的形势和我们的任务,农村土地承包经营权,农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益、流转等权利 农村土地承包经营权确权登记是一种物权登记。就是依据法律规定，由县级以上地方人民政府将农户承包土地的地块、面积、空间位置等信息及其变动情况记载于登记簿

5、，颁发土地承包经营权证等证书，以进一步明确农民对承包土地的各项权利。 农村土地承包经营权证登记的主要内容：（1）农村土地承包经营权人姓名（名称）及基本情况（性别、出生年月）；（2）农村土地承包经营权证名称和编号；（3）承包经营期限和起止日期；（4）发包农村土地的集体经济组织名称、土地区位、土地面积、土地用途；（5）农村土地承包经营权变动情况；（6）核发农村土地承包经营权证的机关及日期；（7）其他应当注明的事项。,1、目前的形势和我们的任务,农村土地承包经营权,2012年6月农业部印发了农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行） 附件1：农村承包土地调查技术规范 附件2：农村土地承包经营权证书（

6、承包合同）和承包地块编码规则 附件3：农村土地承包经营权登记簿（样本） 附件4：测绘管理工作国家秘密范围的规定 2014年3月农业部颁布农村土地承包经营权调查规程、农村土地承包经营权要素编码规范和农村土地承包经营权确权登记数据库规范三项行业标准，宣告了全国性的确权项目的启动和开展。 调查规程规定了农村土地承包经营权调查的任务、内容、步骤、方法、指标、成果和要求等。适用于农村土地(耕地等)承包经营权确权登记颁证进行的调查工作。 已有农经版软件，如南方数码农经版软件。,1、目前的形势和我们的任务,农村土地承包经营权,农村土地承包经营权调查的任务 查清农村土地承包经营权状况：查清发包方、承包方的名称

7、,发包方负责人和承包方代表的姓名、地址、承包方土地承包经营权权属等信息;查清承包地块的名称、面积、四至、空间位置、土地用途等信息。 建设土地承包数据库和信息系统：建立集影像、图形、权属为一体的农村土地承包管理信息数据库和管理信息系统。 采用2000国家大地坐标系，采用1985国家高程基准。调查基本比例尺为1:2000。统一选择高斯克吕格投影,采用标准的3分带平面直角坐标系统。确有必要时,可按1.5分带或任意中央经线的3分带。,1、目前的形势和我们的任务,不动产权籍调查作为不动产登记的前提和基础，是“四统一” 的内在要求，是条例实施，薄册证统一和信息平台建设的重要支撑。 是保证已完成不动产登记职

8、责和机构整合地区顺利开展不动产 登记工作，实现日常不动产权籍调查有序运行的必要前提。,不动产权籍调查和测量的意义,四统一 ：登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台,1、目前的形势和我们的任务,不动产统一登记时间表：2017年将实现信息共享，依法公开查询；2018年前预计不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。 不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）第十三条规定：不动产界址坐标、空间界限、权籍调查表、权属界线协议书、宗地图或者宗海图、房屋测绘报告、房屋平面图等材料，申请人或者不动产登记机构可以委托专业技术单位通过权籍调查获得。,二、测绘事业的新机遇、新要求和新任务,1、

9、目前的形势和我们的任务,尽管在法规出台的最后时刻“废止”了不动产产权的“总登记”。但是，作为不动产统一登记工作的牵头部门，国土资源部并未放弃对全国不动产的产权产籍进行全面清查。2015年5月4日，国土资源部发出关于做好不动产权籍调查工作的通知（41号文件）附不动产权籍调查技术方案。 通知旨在指导各地有序开展日常不动产权籍调查，并不意味着开展一次全国性的不动产权籍调查。通知自下发之日起实施，有效期为8年。,二、测绘事业的新机遇、新要求和新任务,1、目前的形势和我们的任务,配合不动产登记暂行条例(以下简称条例)实施,已完成不动产登记职责和机构整合的地区将启动不动产权籍调查。 2015年10月15日

10、从国土资源部获悉完成职责整合，分别占全国市县总数的60%、42%。地方不动产登记职责机构整合情况专项督察已全面启动。 2015年8月3日：国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知。2015103号附不动产登记信息管理基础平台建设总体方案 数据整合领域里的最大项目。,二、测绘事业的新机遇、新要求和新任务,1、目前的形势和我们的任务,三、 我们怎么做？41号通知主要内容,一、统一基础，做好调查工作的有效衔接 （一）坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础。 以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作，避免因调查基础不一而可能

11、导致的权力交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。 （二）坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。 以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展不动产权籍调查。,1、目前的形势和我们的任务,二、多规程并行，保持调查工作的连续稳定 （一）继续沿用现行的不动产权籍调查标准。 为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平稳过渡，过渡期间继续执行现行的地籍调查规程、房产测量规范、农村土地承包经营权调查规程、海籍调查规范等标准规范。 （二）协调一致、避免现行调查标准间的差异。 现行不动产权籍调查标准在数据基础、精度要求等方面的要求存在差异，对于

12、不一致的，原则上以不动产权籍调查技术方案（以下简称技术方案）的要求为准。,1、目前的形势和我们的任务,三、规范调查，坚持调查工作的便民利民 （一）实施各项不动产权籍调查的一体化。 一个不动产单元的权籍调查事项应尽可能由一家调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。 （二）合理确定不动产权籍调查内容。 不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容。 （三）规范不动产权籍调查程序。按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、整理归档等程序完成权籍调查。

13、,1、目前的形势和我们的任务,四、严格要求，规范调查结果 （一）规范提交不动产权籍调查成果。以不动产单元为单位，按照技术方案要求的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式提交纸质成果和相应的电子数据 （二）确保不动产单元代码的唯一与完整。 不动产登记暂行条例明确规定不动产单元应具有唯一代码。 （三）认真审核确认不动产权籍调查成果。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。 （四）建立不动产权籍调查数据库和管理系统。 应以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。,1、目前的形势和我们的任

14、务,五、强化组织管理，保障调查工作的顺利实施 （一）加强组织领导，协同做好工作。（二）明确机构和人员。不动产权籍调查工作由现有土地、房屋等各类不动产权籍调查机构承担。调查机构应按照技术方案的要求开展调查工作，提交调查成果。继续保持现有各类不动产权籍调查人员、队伍和管理体制不变，通过全面、系统的业务培训，使得现有土地、房屋等各类不动产权籍调查人员、机构能够逐步综合承担不动产权籍调查工作，满足不动产登记的需要。各地应采用公开、公平、公正的市场竞争方式，规范不动产权籍调查行为，原则上，谁委托，谁出资，对于利用已有成果进行不动产权籍调查的，不得重复收费。,2、不动产权籍调查技术方案概述,不动产权籍调查

15、技术方案共用五章及五个附录构成,一、适用范围 二、调查内容 三、技术路线与方法 四、调查程序 五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设 附录A 不动产单元设定与代码编制规则（试行） 附录B 不动产权籍调查资料协助查询单（试行） 附录C不动产权籍调查表（试行） 附录D 不动产单元图样式及编制要求（试行） 附录E 不动产测量报告格式及编写要求（试行）,2、不动产权籍调查技术方案概述,不动产权籍调查技术方案共用五章及五个附录构成,一、适用范围 二、调查内容 三、技术路线与方法 四、调查程序 五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设 附录A 不动产单元设定与代码编制规则（试行） 附录B 不动产权籍调查资料

16、协助查询单（试行） 附录C不动产权籍调查表（试行） 附录D 不动产单元图样式及编制要求（试行） 附录E 不动产测量报告格式及编写要求（试行）,2、不动产权籍调查技术方案概述,方案条款选择词：,各地根据实际情况进行条款的选择并展开，不能一味地照搬。实际情况是指已有资料和以开展工作的情况。 “应”表示：必需，应该。如果做不到，应作出必要的说明。 “宜”表示：最好，最佳。根据当时实际，也可做其他选择。 “可”表示：一般选择。带“可”的条款一般是选择性的，选其中的一种，或不选择规程的条款，可采用其他标准替代。 无“应”、“宜”、“可”的条款，根据前后语句的含义，确定其选择性。 “技术设计书”就是要根据

17、当地实际情况，尽可能地把 “宜”、“可”的条款变成“应”的条款。从而真正实现其可操作性。,2、不动产权籍调查技术方案概述,一、不动产权籍调查的意义 对土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查是不动产登记的基础，是不动产登记暂行条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑。慎重稳妥做好不动产登记暂行条例实施后的不动产权籍调查工作意义重大。,二、调查内容 以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。,2、不动产权籍调查技术方案概述,三、技术路线与方法 （一）主要技术依据 GB/T21010 土

18、地利用现状分类 （2007） TD/T 1001 地籍调查规程 (2012) GB/ T17986.1 房产测量规范(2000) GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程 NY/T2537 农村土地承包经营权调查规程(2014) HY/T 124 海籍调查规范(2008) 国务院令第656号 不动产登记暂行条例(2014) 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发201525号） 附录A：JGJ/T 246 房屋代码编码标准（2012） NY/T 2538 农村土地承包经营权要素编码规则,2、不动产权籍调查技术方案概述,三、技术路线与方法 （二）技术路线 以地（海

19、）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。,2、不动产权籍调查技术方案概述,三、技术路线与方法 （三）调查的基本方法 1. 不动产单元的设定与编码。应按照附录A的要求，设定不动产单元，编制不动产单元代码（即不动产单元号）。 2. 不动产权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用

20、途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。 3. 不动产测量。统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。,权属清晰：法律法规、证明材料、历史与现状、全覆盖 界址清楚：程序合法、签字盖章、丈量边长，图文并茂 面积准确：方法得当，精度合理，继承历史 登记的技术目标：权属合法、界址清楚、面积准确 权属清晰权属合法 权籍调查 权利登记 全覆盖 非全覆盖 调查成果应做到：权属清晰、界址清楚、面积准确

21、,2、不动产权籍调查技术方案概述,四、调查程序 不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量（详见后面）、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。,（四）成果审查与入库 不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等。 1. 不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经相关行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。,四、调查程序,2、不动产权籍调查技术方案概述,（四）成果审查与入库 2. 审查

22、的内容有六个方面：一是调查程序是否规范，即权属调查、测量、成果审查、整理归档等是否按照本方案及相关技术标准实施；二是调查成果是否完整，即测绘资料、权属资料、图件和表格资料等是否齐全；三是调查成果是否有效，包含调查机构是否具有相应资质、从事调查工作的人员是否具有相应资格、调查成果是否经过自检等；四是调查成果格式是否符合规定要求；五是调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；六是宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。,四、调查程序,2、不动产权籍调查技术方案概述,（四）成果审查与入库 3. 审查的方法。主要采用室内外复核的方法

23、审查不动产权籍调查成果。 （1）应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。 （2）应将调查机构提供的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地物、地貌是否存在空间位置矛盾。 （3）对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。 （4）对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。,四、调查程序,2、不动产权籍调查技术方案概述,（四）成果审查与入库 4.成果入库和地（海）籍图更新。成果通过审查后，审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成果管理机构，在完成不动产登记后，更新相关数

24、据库和不动产登记数据库。,四、调查程序,2、不动产权籍调查技术方案概述,3月20日不动产登记数据库相关技术标准研讨会： 不动产登记信息管理基础平台建设总体方案、不动产登记数据库标准、不动产登记数据整合建库技术规范征求意见稿 2015年8月3日 国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知国土资发2015103号 附不动产登记信息管理基础平台建设总体方案（两附件）,（五）成果的整理与归档 不动产权籍调查工作结束后，应该对成果进行整理和归档。 1. 不动产权籍调查成果经相关部门审查确认后，调查机构应以宗地、宗海为单位，按照统一的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式

25、，形成不动产单元调查成果，提交纸质成果和相应的电子数据。 2. 不动产权籍调查成果应按照统一的规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档。,四、调查程序,2、不动产权籍调查技术方案概述,2、不动产权籍调查技术方案概述,五、不动产权籍调查数据库和管理系统建设 以现有的地（海）籍数据库为基础，对接与整合土地、房产、海域、土地承包经营权、林木等各类不动产登记数据，建立统一的不动产权籍调查数据库和管理系统，实现不动产权籍调查成果一体化管理。 应及时更新不动产权籍调查数据库，并做好数据库的运行和维护工作。,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,2015年8月3日 国土资源部关于做好不动产登记信息管理基

26、础平台建设工作的通知国土资发2015103号 附件：不动产登记信息管理基础平台建设总体方案 建立统一的信息平台是不动产登记暂行条例的明确要求，是落实不动产登记制度的重要技术支撑，是保障交易安全和实现信息共享的重要手段，对于规范开展不动产登记业务，促进职责机构整合和工作流程再造，提升管理能力和治理水平，强化产权保护和便民利民具有重要意义。,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,各地要紧紧围绕不动产登记暂行条例关于信息平台建设的要求，依据总体方案，对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通

27、共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询。 各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行，2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台的总体部署，上下联动，协调配合，加快推进信息平台建设。,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,加快推进重点工作 （一）编制省级信息平台建设实施方案。 各省级国土资源主管部门应于2015年10月31日前将省级信息平台建设实施方案报部。 （二）做好平台、系统改造开发。 信息平台2015年下半年上线试运行。确保2015年年底前各省（区、市）均有不少于2个市县登

28、记信息接入国家级信息平台 （三）开展不动产登记数据整合建库。 力争2016年底前基本完成存量不动产登记数据的整合建库工作。 （四）健全网络系统环境。 2016年底前，要基本完成各级国土资源主干网改造及与同级部门间的网络改造建设。,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案 一、基本定位与目标任务 二、总体思路与建设原则 三、总体框架 四、信息平台运行和应用 五、工作部署 六、进度安排 七、保障措施 附件1：不动产登记数据库标准（试行） 附件2：不动产登记数据整合建库技术规范（试行）,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,不动产登记信息管理基础平台服务对象与

29、服务内容,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,总体目标 到2017年底，基本建成覆盖全国的不动产登记信息管理基础平台。基本形成标准统一、内容全面、覆盖全国、相互关联、布局合理、实时更新、互通共享的不动产登记数据库体系； 主要任务 1.建立技术标准体系 2.建立数据库体系 3.建立应用服务体系 4.建立基础保障体系,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,不动产登记信息管理基础平台总体构成,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,国家级平台组成,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,相关技术标准 不动产登记数据库标准； 不动产登记数据整合建库技术规范； 不动产登记数据汇交规范； 不动产登记

30、数据共享交换规范； 不动产登记信息管理基础平台接入技术规范； 不动产登记信息系统建设技术规范； 不动产登记信息管理基础平台服务规范。,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,国家级平台应用服务部署,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,国家级平台登记应用模式一,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,国家级平台登记应用模式二,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,不动产登记数据库标准 标准规定了不动产登记数据库的内容、要素分类与编码、数据库结构等。适用于不动产登记数据库建设、数据交换和共享等。 不动产登记数据库标准以条例、登记制度和簿册样式为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域等

31、登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库建设、数据交换与数据共享。不动产登记数据库标准主要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登记业务需要。,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,不动产登记数据整合建库技术规范 规范规定了不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法、程序。规范适用于指导各级不动产登记机构开展不动产登记数据整合建库 依据不动产登记数据库标准，面向不动产统一登记制度实施前各级（主要是市、县级）已有的各

32、类不动产登记存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,不动产登记数据库标准侧重于数据库成果的信息表达规范性、逻辑性和完整性。 不动产登记数据库整合技术规范 强调可操作性，主要解决如何利用现有的资料（电子和纸质） ， 建成能支撑管理平台运行， 又符合 不动产登记数据库标准 ，同时还要保持登记信息的完整性、连续稳定,不动产登记信息管理基础平台建设总体方案,不动产登记数据整合流程图,2、不动产权籍调查技术方

33、案概述,六、权籍的有关概念,1、土地 不同学科的学者，从各自研究的角度，赋予土地以不同的含义。一般认为： 土地是指地球表层的陆地部分(包括内陆水域和沿海滩涂)及其以上一定高度和以下一定深度范围内的土壤、岩石、大气、水文和植被所组成的自然资源综合体。,土地是多学科的研究对象 土地概念有狭义和广义之分，平面土地和立体土地之分,不动产包括土地、房屋、林木、矿藏、海域等多种类型，但处于基础性地位的是土地。土地是其他各类不动产的载体。 从实践层面看，以土地为基础和核心的统一，是自罗马法以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家和地区的共同做法。,与土地相关的概念,土地与土壤 土地与国土 土地与土地资源 土

34、地与土地资产,2、不动产权籍调查技术方案概述,2、不动产权籍调查技术方案概述,2、 海域 原意是指包括水上、水下在内的一定海洋区域。是“海的区域”的简称。,海域使用管理法规定海域指的是中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。海域中的内水，是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。,房屋: 土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。,定着物: 固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。,2、不动产权籍调查技术方案概述,3.不动产real estate 土地、海域以及

35、房屋、林木等定着物。,2、不动产权籍调查技术方案概述,4. 地籍 不同的历史时期,不同的专家学者对地籍概念的认识有所不同。当前我们可以认为： 地籍是记载有关土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图薄册及数据。（见地籍调查规程）,2、不动产权籍调查技术方案概述,地籍的特性： 地籍是国家建立的：国家产生导致地籍产生，征收土地税费、 保护土地产权、提供决策依据。 土地权属是地籍的核心：地籍回答的首要问题：这块地是谁的，即土地的归属。 以地块为基础建立地籍：地籍的内涵之一就是以地块为基础，准确地描述每一块土地的自然属性和社会经济属性。 重要地块：宗地、图斑、丘等。 地籍记载土地及其附着物

36、：土地和附着物是不可分离的。 地籍是土地基本信息的集合：土地清册、土地信息系统,5.海籍（见海籍调查规范） 指记载各项目用海的位置、界址、权属、面积、类型、用途、用海方式、使用期限、海域等级、海域使用金征收标准等基本情况的簿册和图件。,2、不动产权籍调查技术方案概述,4. 地籍 不同的历史时期,不同的专家学者对地籍概念的认识有所不同。当前我们可以认为： 地籍是记载有关土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图薄册及数据。（见地籍调查规程）,7.宗海 指被权属界址线所封闭的同类型用海单元。,8.不动产单元 权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。 权属界线：具有明确的界址或界线

37、封闭空间：地理空间是的确定性与唯一性 具有独立的使用价值,2、不动产权籍调查技术方案概述,6.宗地 土地权属界线封闭的地块或者空间。（丘、图斑、承包地块）,9.不动产单元代码 即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码。,七、不动产单元的设定有关概念,2、不动产权籍调查技术方案概述,1、地籍区 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。,2、地籍区和地籍子区划分 a）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。 b）在地籍区内，以行政村

38、、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。 c）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。 d）海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。,2、不动产权籍调查技术方案概述,3、宗地划分 在地籍子区内，按照以下情形划分宗地： a）依据宗地的权属来源，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地和其他使用权宗地等。 b）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。 c）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难

39、以划清的，应设为共用宗。 d）土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。,2、不动产权籍调查技术方案概述,4、宗海（含无居民海岛）划分 在县级行政辖区内，按下列情形划分宗海和无居民海岛使用权范围： a）依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。 b）依据无居民海岛的权属来源，划分无居民海岛使用权范围。,2、不动产权籍调查技术方案概述,5、定着物单元的划分 在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。,1、不动产单元设定 a）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。 b）无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。 c）有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个

40、定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。 其中： 1）独立成栋以及区分幢、层、套、间等房屋与宗地（宗海）应设为一个不动产单元。 2）同一宗地（宗海）范围内同一权利人拥有的全部整栋房屋等建筑物、构筑物以及定着物与宗地（宗海）可设为一个不动产单元。,2、不动产权籍调查技术方案概述,2、不动产单元编码 1）代码结构 按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据GB/T 7027规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。,2、不动产权籍调查技术方案概述,2、不动产单元编码 a）宗地（宗海）代码为五层19位层次码，采用TD/T 10

41、01规定的编码规则，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。 b）定着物代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。 c）不动产单元代码结构如下图所示：,2、不动产权籍调查技术方案概述,八、不动产单元的设定与编码,2、不动产权籍调查技术方案概述,340103 002001 GB00025 F00280016,2、不动产单元编码 2）编码方法 a）第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。 b）第二层次为地籍区，代码为3位，码值为0

42、00999；其中，海籍调查时，地籍区可用“000”表示。 c）第三层次为地籍子区，代码为3位，码值为000999；其中，海籍调查时，地籍子区可用“000”表示。,2、不动产权籍调查技术方案概述,2、不动产单元编码 d）第四层次为宗地（宗海）特征码，代码为2位。 其中： 1）第1位用G、J、Z表示。“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。,2、不动产权籍调查技术方案概述,2、不动产单元编码 2）第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建

43、设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示使用权无居民海岛，“W”表示使用权未确定或有争议的土地（海域），“Y”表示其它使用权土地（海域），用于宗地（宗海）特征扩展。,2、不动产权籍调查技术方案概述,2、不动产单元编码 e）第五层次为宗地（宗海）顺序号，代码为5位，码值为00001 99999，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。 f）第六层次为定着物特征码，代码为1位，用F、L、Q、W表示。“

44、F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。 g）第七层次为定着物单元编号，代码为8位。,2、不动产权籍调查技术方案概述,2、不动产单元编码 3）代码变更规则 宗地特征、界址未发生变化的不动产单元代码变更 宗地特征发生变化、界址未发生变化的不动产单元代码变更 宗地特征未发生变化、界址发生变化的不动产单元代码变更 宗地特征、界址均发生变化的不动产单元代码变更 县级行政区界线发生变化的不动产单元代码变更 宗海（含无居民海岛）特征、界址未发生变化的不动产单元代码变更 宗海（含无居民海岛）特征、界址发生变化的不动产单元代码变更 不动产灭失的不动产

45、单元代码变更：原不动产单元代码不再使用,2、不动产权籍调查技术方案概述,集体土地所有权宗地案例说明：如某宗地位于某县第3地籍区，第6地籍子区，宗地顺序号为12的土地属于某农村集体经济组织所有。 宗地代码：340123003006JA0012 定着物代码：W00000000 不动产单元代码：340123 003006 JA00012 W00000000,2、不动产权籍调查技术方案概述,九、不动产单元编码及案例,2. 无地上建筑物、构筑物的国有建设用地使用权宗地案例说明：某国有使用权宗地，位于某县第2地籍区，第3地籍子区，宗地顺序号为4，且该宗地上无建筑物。 宗地代码：340123002003GB

46、00004 定着物代码：W00000000 不动产单元代码： 340123 002003 GB00004 W00000000,2、不动产权籍调查技术方案概述,3. 住宅小区（例一）案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地 籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12 户进行编码。以地籍子区为单元编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：340123007008GB00009 定着物代码：F03400012 不动产单元代码：340123 007008 GB00009 F03400012,2、

47、不动产权籍调查技术方案概述,4. 住宅小区（例二）案例说明：某县第7地籍区第8地籍子区，宗地顺序号为9的国有土地使用权宗地上建有一住宅小区，内有多幢住宅楼，其中一幢楼在第8地 籍子区内的编号为340；在宗地内的顺序号为25。现对该幢楼中的第12 户进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：340123007008GB00009 定着物代码：F00250012 不动产单元代码：340123 007008 GB00009 F00250012,2、不动产权籍调查技术方案概述,5. 农村单户独院宅基地案例说明：某县第9地籍区第11地籍子区的集体所有权土地，宗地顺序号为12的宗地为一

48、处农村宅基地，且该处宅基地上建有3栋住房，房 屋同属于一个产权人。这3栋房屋可构成一个定着物单元，该定着物单元的幢顺序号可标识为9999，编制不动产单元代码方法如下：宗地代码： 340123009011JC00012 定着物代码： F99990001不动产单元代码：340123 009011 JC00012 F99990001,2、不动产权籍调查技术方案概述,6. 农村多户共用宅基地案例说明：某县第11地籍区第12地籍子区内宗地顺序号为13的宗地为宅基地，其上建有4栋房屋，分属不同产权人所有，针对其中的第2 栋房屋进行编码。该栋房屋在地籍子区内的顺序号为14；宗地内的顺 序号为2。以宗地为单元

49、编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：340123011012JC00013 定着物代码：F00020001 不动产单元代码：340123 011012 JC00013 F00020001,2、不动产权籍调查技术方案概述,7. 大学或机关大院用地案例说明：某县第13地籍区第14地籍子区为国有土地使用权宗地，宗地顺序号为15，该宗地使用权人为某大学，建设有多幢房屋及其附属设 施（办公楼、学生宿舍、教师宿舍、图书馆、食堂、体育场等）。学校 内全部设施作为一个完整的定着物单元，该定着物单元的幢顺序号可标 识为9999，编制不动产单元代码方法如下： 宗地代码：340123013014GB00015

50、定着物代码： F99990001 不动产单元代码：340123 013014 GB00015 F99990001,2、不动产权籍调查技术方案概述,8. 大学或机关大院用地案例说明：现学校将若干栋教师宿舍依规定给予部分教师，其中张老师获得第2栋中的第15户房屋所有权，现对该不动产单元进行编码。以宗地为单元编制不动产单元代码方法如下：宗地代码：340123013014GB00015 定着物代码：F00020015 不动产单元代码：340123 013014 GB00015 F00020015,2、不动产权籍调查技术方案概述,9. 土地承包经营权宗地上的森林、林木案例说明：某县第17地籍区、第18地

51、籍子区、宗地顺序号为19的土地承包经营权宗地内种植有一片林木，该片林木的顺序编号为33，属于权 利人王某所有。 宗地代码：340123017018JE00019 定着物代码：L00000033 不动产单元代码：340123 017018 JE00019 L00000033,2、不动产权籍调查技术方案概述,10. 宗地不变，新增楼栋案例说明：某第2地籍区第3地籍子区内，宗地顺序号为15的土地上建有20幢房屋，宗地内最大房屋幢号为20。现在该宗地上新建一幢楼房，对新建楼 幢中的第10户进行不动产单元编码。变更说明：该宗地内已有不动产单元代码不变；新增不动产单元编码中的宗地代码段不变，若幢号在宗地内

52、统一编制，该定着物单元编号中的幢顺序号 由宗地内最大幢号后续编。 即新建楼房中的第10户的不动产单元编码为 340123 002003 GB00015 F00210010,2、不动产权籍调查技术方案概述,（一）准备工作 根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整理和分析所调查的不动产登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点坐标、界址点坐标等相关资料（包括图件、表格、数据和文件等），制定调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工作。 不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单（见附录B），到国土、房产、林业、农业、海洋、水务、规划、档案等

53、部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。,3、不动产权籍调查,（二）权属调查 权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属调查工作的主要内容包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表（见附录C）等。对界址线有争议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片。 1. 核实确认不动产的现状：确定权属调查具体方法。 2. 新设界址与界址发生变化的不动产权属调查 3. 界址未变化的不动产权属调查,3、不动产权籍调查,为了按计划正确地指导调查工作，避免调查工作中的重漏现象，

54、应制作调查工作底图。 基础图件：比例尺、坐标系统 地籍图、地形图、土地利用现状图、 航空航天正射影像图 作业步骤：在GIS平台上，按照下列次序制作工作底图。,工作底图的制作,第一步：在基础图件上叠加乡镇、行政村、地籍区和地籍子区界线，并处理好各级界线与影像的有效衔接。可按照村庄范围或图幅方式打印输出，用于现场作业。 注意事项： 比例尺（精度）的差异引起各类界线与影像不一致。 日常地籍变更的基本要求之一：高精度替代低精度。 依所有权数据库的点、线描述进行修正。 第二步：在基础图件上标注所有自然村的名称和村名小组的名称。,第三步：在室内，把收集到的已有宗地，依不同情形在基础图件上标绘出来。 （1）

55、位置确切的宗地，在图上标绘出准确的位置，以备实地查看核实。 （2）位置不确切的宗地，在图上大致圈定其范围(如房屋的轮廓，或构筑物的轮廓)，以备实地查看核实。 （3）无法定位的宗地，则到实地询问，获取调查所需要的联系人信息。 第四步：从影像上判读，对没有标绘到的集体建设用地区域和宅基地区域，则到实地询问，获取调查所需要的联系人信息，并在数字影像图上大致圈定其范围。 第五步：对标注到图上的宗地预编宗地号。,(一) 宗地的含义 地籍调查规程：宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间。 地块是可辨认出同类属性的最小土地单元。 地块的特征如下： (1) 空间的连续。 (2) 空间位置是固定的，界线是相对明确

56、的。 (3) 宗地、图斑等都是具有确定的“同类属性”的地块。 因此，宗地是指权利上具有同一性的地块。 权利要素：权利人、权利类型、取得方式、用途、取得时间 终止时间、土地等级、权利限制，等等。,宗地的划分方法,(二)宗地的划分 1. 宗地划分设立的基本方法 (1) 在集体土地所有权宗地范围内划分设立集体建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地。 (2) 两个或两个以上权利人共同使用的地块，且界线难以划清的，应设为共用宗。 (3) 集体建设用地使用权或宅基地使用权有争议的地块可设为一宗地。城镇村庄内部的广场、停车场、道路、绿地、设施用地、空闲地等可分别单独设立宗地。,（4）房屋与附属设施以院落(围墙

57、、活树篱笆、铁丝网等)的形式相连在一起的，应设为一宗地；同一权利人的房屋与房屋、房屋与附属设施分离，且相距较近的，各地可以实际情况和四邻权属界线确定是设立一宗地或多宗地。 注意：深刻理解宅基地的含义 一宅多基一宅多宗 2. 同一权利人拥有或使用的相连成片的用地，可设立若干宗地。按照宗地的定义： (1) 权属来源不同的。 (2) 权利的起始时间、或终止时间、或使用年期不同。 (3) 存在经济独立核算单位的。 (4) 能够明显区分不同用途的。 (5) 符合法律法规的其它情形。,(一) 调查的方法 采用核实和调查相结合的方法调查土地权属状况。 1. 对土地权属来源资料完整的宗地，实地核实清楚土地权属

58、状况。 2. 土地权属来源资料缺失、不完整的宗地，实地核实调查清楚土地权属状况。 3. 对无土地权属来源资料的宗地，实地调查清楚土地权属状况。,土地权属状况调查,(二) 调查的内容 1. 土地权利人。权利人的信息。 2. 土地权属性质及来源。权源、性质、类型、期限等。重点注意以下几点： a、因继承取得但因历史久远等原因无书面遗嘱等证明材料 的，由村委会调查清楚情况并出具证明； b、对涉及转让但无书面协议的，由村委会组织相关权利人 按照当地村规民俗约定确定使用权人，并补充签订协议； c、1982年前形成的老宅基地，因保管不当等原因导致证明 资料缺失的，由村委会召开村民代表大会确定老宅基地 座数、

59、位置、面积、建设年限等，统一出具权属证明资 料报乡镇政府确认。,d、确实无权属来源或属于违法用地的，按照实际情况调 查并填写地籍调查表，并备注情况说明。 3. 土地位置。坐落、四至、所在图幅等。 4. 土地用途。批准用途：权源材料或用地批文确定。 实际用途：现场调查确定。 利用农村宅基地开办的食杂店、饭店、旅店、浴池、药店、诊所、老年公寓等用地，应在调查表说明栏中说明情况。 5. 其他。包括土地的共用、土地权利限制等情况。,界址调查包括指界、界标设置、界址边长丈量等工作。 （一）指界 经过室、内外核实或核查权源资料中的界址，依情况分别处理： 无变化的宗地： 无需指界 界址不明确的宗地： 需要指界 界址与实地不一致的宗地： 需要指界 无土地权属来源资料的宗地：需要指界 与未确定土地使用权的土地相邻的宗地，或本宗地界址线临街、临巷，可邀请集体土地所有权人代表见证，根据权属来源资料单方指界。,界址调查,注意事项： 1. 宅基地分布较为分散的地区，宜委托村民委员会或村民代表通过村内广播、召开村民大会等形式下发通知。 2. 对土地权利人不在本地居住或在外务