商业地产项目开发控制要点报告(ppt 55页).ppt

1、商业地产项目开发管理报告,G,2014-02,目录,商业地产概念,商业地产与住宅地产的区别,商业业态的形式,概念： Mall -林荫道， 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型综合体。 Shopping Mall - 规模在5万平米以上，由管理商统一经营管理，主要采用出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。,商业地产的元素及行为,商业地产的433即: 4元素 3种行为 3个层面,商业地产的商业模式,商业地产的经营模式,商业物业的管理模式,商业项目业态形式组成,商业项目的业态形式：,商业发展趋势,商业项目的发展趋势：,商业项目-体验式商业,所谓

2、体验式商业，就是除了购物以外，还有聚休闲、娱乐、美食、互动、健身、教育等业态于一体的商业项目。如:电影院、冰场、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、儿童游艺等都属于体验式商业的范畴;体验式商业最大的客户群体是儿童和青年人。,优势,商业发展趋势,商业项目未来的发展趋势：,商业地产新型趋势分析,实体店的发展,消费群体及趋势分析,商业项目运营趋势,未来业态比例的发展趋势,业态配比的变化，向体验性延伸，零售类的比例越来越小。,商业项目需要做到的三吸引：,1、商户关心的是什么，如何让商户相信项目的前景 2、怎么让顾客时刻想着去逛商城 3、怎么能吸引顾客和留住顾客 4、怎么让顾客主动掏腰包顾客

3、5、进入购物中心顾客最关注的是什么 6、商业项目中什么最重要，（客流、人气） 7、投资人的投资回报,商业项目的三吸引,商业项目提升的三要点,1、塑造购物中心吸引力：公共服务比例的提升（公共服务设施）体验式店铺（如餐饮，但不能够依赖餐饮），购物中心的功能定位（回归配套的本质），快时尚、慢体验。 2、如何更能够吸引租户和顾客：体验制胜、社交化消费成主力店、互联网思维改造商场。 3、创造自由、智能、乐趣的消费体验空间。,商业项目的三要点,商业项目成功的因素,一个成功的商业需要多方面资源的整合。 所有优秀的团队对于商业项目的成败来说至关重要。,商业项目运营成功的几个要素,商业项目的思考点,商业项目的流

4、程和需要考虑的几个方面：,1、投资人角度：投资回报率 2、商业的发展前景：是否适应市场、区域、及政策环境 3、招商推广与工程的衔接性：是否满足进度和现有工程条件等 4、运营管理与招商、工程的衔接性：是否能够适应招商、运营管理、及物业运行的需要 5、顾客：舒适感 6、租户：承受能力和需求,项目流程简述,政府部门沟通、工程手续办理,商业项目至少涉及到如下专业和项目 基 础：基坑支护及降水、桩基、土方工程 主体工程：结构（含地下室及人防结构）、土建、建筑初装修、门窗、初装修 装 修：公共区域精装修、后场区域及机房装修等 外立面：幕墙、入口门斗、外墙广告位、外立面灯光系统 暖 通：采暖、空气调节、排油

5、烟、送排风 强 电：高低压变配电、动力配电、照明、租户配电、室外景观照明 给排水：给排水、中水、太阳能热水、虹吸排水 消 防：防排烟、消防水、联动报警、防火卷帘、大空间灭火系统、气体灭火等 弱 电：楼控和安防系统、综合布线、客流统计、信号放大、无线网络、有线电视 标识及指引系统：室内外标牌、指示、导引系统 广 告：室内外广告位、广告悬挂系统、LED显示屏及广告 燃 气：室内燃气、外网燃气 市 政：供电、供水、供暖、通讯、市政排水、室外消防、有线电视、道路 景 观：铺装、绿化、小品等 商业配套：休闲区、座椅、花车、垃圾桶、卫生间附件,项目涉及的专业,管理要点 -业态规划及商场风格控制,管理要点-

6、设计管理,管理要点 -机电管理,管理重点 -施工管理,管理重点 -成本控制,管理重点 -开业支持,管理重点 文档管理,项目运营阶段需要注意的几个事项,商业项目-运营阶段的要点,商业项目的选址和定位,商业项目的定位的三部曲： 选址： 项目定位： 业态规划：,商业地产项目-饱和指数,人均饱和商业面积（国际惯例）： 一个城市的人均GDP超过3000，人均饱和商业面积是1.0平方米/人 ；低于 3000，人均饱和商业面积是0.8平方米/人。人均商业面积=城镇人口/为城镇本地人口服务的商业面积！）,商圈的零售饱和指数： 一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内对特定产品与服务的需要，饱和指数表面一个商圈锁能

7、支持的商店不可能超过一个固定数量 饱和指数可有公式求的 IRS=C*RE/RF 式中：IRS饱和指数 C-商圈内的潜在顾客数目 RE 商圈内消费者人均零售支出 RF-商圈内商店的营业面积 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有144000平方米销售面积，则该商圈的饱和指数为。 TRS =100000*25/144000=17.36 IRS 越大，则意味着该商圈内的饱和度越低，该数字越小则意味着该商圈内的饱和度越高，在不同的商圈内，应选择零售饱和指数较低的商圈开店。,商业项目规划设计,商业规划设计,商业项目功能规划,商业功能规划,投资回收评估,开发

8、计划,市场推广,综合比较,开发策略,确认初步方案,商业项目方案确认,商业项目功能设计的几个关键控制项目,业态确定：主次力业态、餐饮等的配比、位置、面积等 停车场：车位数量、限高、卸货区及通道的宽度、高度、回转半径等 动线设计：车流、人流、物流动线、 中庭位置、大小、数量及与项目的符合性、特色性 消防合规性： 电梯：满足动线需求及升级条件 机电及预留：（包括井道、设备间预留，容量预留） 装修： 标识：必须准确、清晰、人性化 景观：,项目升级的阶段： 1、开业前的升级 2、营业后的升级（根据投资商的投资策略）：,商业项目-改造升级,1、停业升级 2、营业升级,关于商业项目，在前期必需升级改造方面的

9、考虑：,未来追求更大的回报率，商业项目必须在运营中进行逐步升级，以应对市场的变化，故在项目建设初期务必考虑后期升级的基础条件，做到有级可升、灵活应对。这也是商业项目与住宅项目最大的区别之一。,所以：商业项目的设计、施工应该是有前瞻型的，设计时做到该留的务必留，该省的也必须得省，应该做到前期花小钱后期省大钱。 施工时根据招商进展情况，结合施工进度，做到灵活应对，合理判断后续施工风险，避免浪费和延误。,项目管理-流程与分工,项目规划-业态概念架构（参考）,停车场,主力业态（超市）,停车场,B2,B1,零售业态,次主力业态（快时尚餐饮）,特色餐饮，一拖二,儿童类,次主力业态及特色餐饮,主力业态-影院

10、或主题KTV,F1,F4,F3,F2,F5,主力业态-影院或主题KTV,设备机房,零售业态,次主力业态（零售类）,次主力业态（零售类）、一拖二,教育、娱乐、电玩等,零售业态,特色餐饮,项目规划-建议,针对本项目的初步方案，提出如下建议： 1、在规划许可的前提下，扩大楼体的占地面积， 2、将酒店和办公楼的的塔楼尽量摆放在项目的后侧，以增加临街面商铺的面积 3、酒店、公寓、办公楼的出入口和大门设置在项目两侧，可以在临街面设置酒店和办公室的LOGO； 4、需要考虑后期的物业管理形式，酒店、公寓、办公的机电系统与商业分开设置； 5、首层商铺尽量采用临街形式，可以增加回报率。 6、酒店、公寓、办公除大厅

11、设在首层外，其他使用空间建议从6层开始。,项目目标-租金收益预估,以上租金为在参考现阶段建筑面积及功能规划上给予的初步预估，仅为参考。,项目目标-租金收益预估,以上租金为在参考现阶段建筑面积及功能规划上给予的初步预估，仅为参考。,目标控制 目标单价组成,项目目标-总控进度计划,单个店铺面积过大，不利于后期的改造和招租，且会影响租金回报率。 商业项目被忽视的服务细节： 指示标识不清、休息区难寻，WIFI普及有限、储物设施稀缺、未设婴儿室、未设吸烟室、卫生间配置不合理及服务缺失、高峰时停车难、非机动车无处挺、整理台非标配、广播提示称鸡肋（声音过大或不清晰）； LOGO的高度应适合视距，并且中庭的栏

12、板高度尽量避免遮挡租户门头LGO，中庭栏板的高度不合适，及安全性问题 防火卷帘与装修的配合问题 最底层扶梯下方照明防触电处理 电气插座点位预留过少，给排水点位预留不够、消火栓的位置不合理影响租户和公共区域的装修,项目设计和施工中的通病,项目设计和施工中的通病,消防报警设备的安装位置不合理，影响美观和使用 综合天花的排布不整齐、杂乱，各自为政 租户装修与公共区域的协调性 租户内伸缩缝的处理 租户内机电管线的处理（考虑租户的装修方便和有效使用租赁面积） 卫生间保洁部到位，有异味、地面有水渍 租户内幕墙的收口 幕墙与装修的收口 扶梯安装后缝隙的处理 所有感应门电源及控制是否满足消防要求。 租赁线上的消火栓设置没有充分考虑租户的装饰效果及门脸布置,工程与招商的协调,工程与招商的协调要点,1、前期业态划分合理，共同研究前期业态； 2、工程与招商紧密沟通，避免反复修改， 3、招商信息更新及时跟进，避免信息不通造成损失 4、综合衡量招商、工程、运营等，合理安排业态变更 5、任何的变动和修改应以提高商业价值为前提，这可能需要