梅河口基准地价最后综合报告11

第一章 梅河口市城镇基准地价更新工作报告第一节 梅河口市概况一、梅河口市概况梅河口市位于吉林省东南部，通化市西北部，地处长白山与松辽平原交汇处，平面地理坐标介于东经 125 15126 03，北纬42 0843 02，是我国吉林省的一座美丽新兴城市。全市土地总面积为 2174 平方公里，人口 62 万人。（一）区域概况 梅河口市位于吉林省东南部，通化市西北部，地处长白山与松辽平原交汇处，全市土地总面积为 2174 平方公里，人口 62 万人。农业发达，盛产水稻、玉米、大豆，工业发展速度较快，由于梅河口市地处公路、铁路的交汇处，交通便利，促进了整个国民经济的发展，城市基础设施建设更加完善。自梅河口市被批准为贸易区以来，随着商业服务业等产业政策的进一步放宽，致使梅河口市贸易区各行业得到了突飞猛进的发展，并以较高的速度逐年递增。（二）自然环境1、地势、地貌梅河口市境内地貌呈半山区、半丘陵地区，分为低山、台地、丘陵、河谷平原四种类型，海拔高度在 300 米至 900 米间，相对高度为 100 米至 200 米间，地势较为平坦。2、气候、水文梅河口市属温带大陆性季风气候。冬夏期长而春秋期短，冬季寒冷，夏季多雨而炎热，年平均气温 5.5，无霜期在 130 天左右。降水主要为大气降水，年平均降水量 712.0 毫米。（三）城市性质梅河口市是县级市，市区城市规划总面积为 48 平方公里（城市规划区） ，建成区面积为 18.8 平方公里。地处公路、铁路的交汇处，交通十分便利。 （四）行政区划梅河口市总面积 2174 平方公里，现辖十四个建制镇、五个街道、十个乡。（五）人口状况截止 2006 年底，梅河口市总人口 61.77 万人，其中，农业人口35.55 万人，非农业人口 26.22 万人。人口出生率 6.83，人口死亡率 4.44，人口自然增长率为 2.37，其中主城区年增长量控制在4.0以内。梅河口市辖各区人口规模、人口密度见下表梅河口市人口规模统计表2006 年总人口（人）城（郊）区 总户数（户） 合计 男 女非农业人口总 计 计189666617651 315589 302062 262233新华街 2072953268 26861 26407 51753和评街 1671245446 22778 22668 43281光明街 6253 16899 8535 8364 11539解放街 1716242888 21571 21317 38923福民街 6188 19310 9438 9872 7823山城镇 1274144312 22317 21995 22189海龙镇 1295246094 24302 21792 21116红梅镇 2187062426 32285 30141 47531新合镇 7996 31182 16779 14403 3191野猪河镇2697 9755 5001 4754 477曙光镇 4185 14947 7525 7422 1358中和镇 4106 14615 7373 7242 885黑山头镇3492 12869 6499 6370 672梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 3 -水道镇 2542 40862 5575 5287 679进化镇 3185 12887 6671 6216 1164一座营镇3521 12574 6513 6061 1218康大营镇3796 14465 7452 6923 446牛心顶镇3560 12657 6298 6359 979大湾镇 2748 10762 5441 5321 406双泉乡 1445 6454 3293 3161 284义民乡 3436 13539 6986 6553 354杏岭乡 4422 18450 9504 8946 652李炉乡 3363 13459 6828 6631 592湾龙乡 6009 24522 12279 12243 640双兴乡 4102 14983 7793 7190 441兴华乡 3497 12937 6654 6283 679小杨乡 2809 10329 5310 5019 1608姜家街乡1602 5143 2677 2446 315吉乐乡 2446 9617 4961 4656 1038（六）社会经济状况梅河口市 2006 年全市国内生产总值达到 40 亿元,其中第一产业12 亿元,第二产业 12 亿元,第三产业 16 亿元,人均国内生产总值6600 元。全市居民消费 245,386 万元，政府消费 48,302 万元，居民消费水平 3,921.784 元/人。梅河口市工业基础比较雄厚，全市乡及乡以上工业企业和生产单位 71 个，梅河口市农业基础较好、交通便利、商业繁荣、城市基础设施比较完善。梅河口市工业以医药、造纸、食品、建材等为骨干也迅速发展。第二节 梅河口市城镇基准地价更新工作概况一、 工作背景近年来，随着经济体制改革的深入，全市的国民经济和城市建设有了较大的发展。一方面，城区作为全市的政治、经济、文化中心，要求土地利用、城市规划更趋合理；另一方面，为适应经济的发展，需要拓宽城市骨架加快基础设施建设及旧城区改造的步伐。因此，原土地定级估价成果与实际情况存在着一定的差距，影响土地质量的各种因素发生了不同程度的变化，因而造成土地质量也发生了不同程度的变化：整体提升，局部大变。按照中华人民共和国城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的要求，土地定级、基准地价成果使用三年必须更新，另外，根据国土资源部和吉林国土资源厅有关城镇基准地价更新、平衡文件精神，并为了使土地定级估价成果符合客观实际，保持定级估价成果的现势性和衔接性，所以在 2004 年修订成果的基础上重新确定梅河口市城镇土地级别和更新基准地价。经梅河口市人民政府批准，由市国土资源局组织开展此项工作。二、基本概念基准地价是某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平下和一定开发程度下的同一用途（商业、住宅、工业等）的法定最高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。基准地价具有全域性、分用途性、平均性、有限期性和时效性特点。梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 5 -土地定级是根据城镇土地的经济和自然属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级别。基准地价必须是设定在特定条件下的平均价格，它不同于具体到某一宗地的地价，计算宗地地价时，可根据基准地价成果，结合宗地的区域因素和个别因素及其它条件，运用基准地价修正系数法进行评估。基准地价更新是指在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均价格。三、 主要任务1、根据梅河口市城镇的自然、社会、经济状况，对梅河口市城镇国有土地进行综合分等的基础上分别评估、制定城区和各乡镇的商服、住宅和工业基准地价。2、以国土资源部 307 号文件确定的梅河口市城市等别为依据，根据我市的社会发展水平，评估、制定城区和乡镇各等级分用途的土地出让金标准。3、以国土资源部 307 号文件发布的全国工业用地出让最低价标准为基础，参考我市城镇基准地价和主要经济指标，结合实际制定各级别的城镇工业用地最低价标准。4、在评估、制定基准地价的基础上，制定相应级别和用途的土地年租金标准。四、工作目的与意义开展这项工作目的，在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动梅河口市土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进正常交易，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、进行土地估价及征收土地税费，制订土地利用计划、土地利用总体规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为梅河口市推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价更新与平衡制度奠定基础。城市土地使用制度改革的核心内容是变无偿、无限期使用土地为有偿、有限期使用土地，因此，评定土地级别和评估基准地价，建立科学的基准地价体系，显得尤为重要。具体表现在以下方面：l、为确定土地使用权出让金提供依据；2、为确定划拨土地使用权进入市场补交出让金或支付地租提供依据；3、为土地使用权抵押提供依据；4、为确定城市土地使用税和土地增值税提供依据；5、为企业股份制改造核定土地资产价值提供依据；6、为企业清产核资提供依据；7、有利于促进城市土地的合理利用和国家产业政策的实施；8、有利于政府合理调控地价，为政府创造更多的土地收益。梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 7 -五、工作范围城区工作范围为梅河口市土地利用总体规划（19972010 年）确定的总面积为 52 平方公里（规划区面积） ；乡镇工作范围为乡镇土地利用总体规划及乡镇规划所确定的乡镇（含乡镇政府所在地）行政辖区的国有土地。六、工作组织为了便于梅河口市城区基准地价更新工作的开展，梅河口市市政府专门成立了由梅河口市各相关部门领导组成更新工作领导小组，负责协调监督指导更新工作，并由梅河口市国土资源局组织实施，由梅河口市国土资源局耕保利用科负责具体实施，并采用深圳市凯立德计算机系统技术有限公司的土地定级估价系统为辅助系统来完成。各组成员表如下:领导小组（专家小组）组 长：白铁军（副市长）副组长：宋 双（国土局局长）成 员：孙刚（开发区国土局局长）安玉和（农业局副局长）杨松（计划局副局长） 王文琦（公安局副局长）杨笑竹（交通局副局长） 迟贵平（地税局副局长）唐羽（建设局总工） 王忠峨（教育局副局长）刘国君（工商局副局长） 杨贵玉（环保局副局长）田同福（房产局副局长） 李俊（卫生局副局长）张东晖（统计局副局长） 王照海（重工局副局长）张广成（民营局副局长）办公室（设在国土资源局）主任：宋双（局长）副主任：孙玉贤（副局长）成员：梁传惠 梁德斌工作组组长：梁传惠成员：梁德斌 杜育宏 赵忠玲 杨柳 刘小峰调查组组长：梁德斌成员：田延民 梁成文 丛岩 城区土地所和地产处人员七、工作计划1、前期准备阶段（1）向市政府上报梅河口市城镇土地定级及基准地价更新与平衡工作方案、技术方案。（2）成立城市土地价格调查项目领导小组、办公室、工作小组、专家组和调查组。（3）召开专家会议确定梅河口市城镇土地定级因素因子及其权重。（4）收集工作底图、打印土地定级调查表和市场交易样点调查梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 9 -登记表。（5）组织工作人员培训并赴外地学习考察。（6）购置开展城市土地价格调查项目的设备及落实工作场地。2、外业调查阶段（1）土地定级资料调查采集。（2）基准地价更新市场交易样点资料调查采集。（3）与基准地价更新有关的资料调查采集。3、内业处理阶段（1）土地定级资料分析处理及录入建库。（2）基准地价更新资料分析处理及录入建库。4、成果整理阶段（1）绘制土地定级级别图、基准地价图。（2）撰写土地定级与基准地价更新工作报告和技术报告。5、意见征询阶段（1）召开专家会议，对城市土地价格调查项目的文字成果和图件成果进行意见征询。（2）对专家提出的意见认真修改并完善成果。6、验收阶段（1）撰写申请验收报告。（2）准备验收资料。（3）移交梅河口市土地定级及基准地价更新项目工作成果。梅河口市土地定级及基准地价更新项目工作进度表日期工作阶段7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月前期准备外业调查内业处理成果整理意见征询验收第三节 梅河口市城镇基准地价更新工作内容一、准备阶段（一）工作组织为了确保梅河口市城镇土地定级与基准地价更新工作的顺利进行，梅河口市国土资源局成立以主管局长孙玉贤为行政领导的领导小组，耕保利用科具体负责。同时抽调了与土地估价有关人员组成了调查组，并聘请市直有关部门专家和各相关行业领导及技术人员组成专家组。（二）前期准备落实设备与工作场地、印制工作表格、印制工作底图梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 11 -（三）外业调查1土地定级资料搜集2土地估价资料搜集3其他相关资料搜集（四）内业处理对收集到的各部门的定级资料，逐一登记造册，进行了详细的整理、分析，从中剔除异常数据，通过“土地定级与基准地价更新系统”把可用数据标绘在图上和录入系统，建立了相应的图形和属性数据库。（五） 、工作成果1、梅河口市城镇土地相应级别和用途基准地价及出让金2、梅河口市城镇土地相应级别和用途的土地年租金标准3、梅河口市城镇基准地价图二、城镇土地定级1确定土地定级因素及其权重按照城镇土地分等定级规程的规定，结合梅河口市实际特点，选取体现土地区位差异的经济、社会和自然因素作为影响土地级别的定级因素。并三次组织召开梅河口市城镇土地定级因素因子征询、权重打分会议，充分征询专家意见，确定了影响商业、住宅和工业用地分类定级及综合定级的因素体系，并运用特尔菲法确定了其相应的权重体系。2土地定级因素指标计算定级因素因子分析过程就是根据各种定级因素因子的影响特点、影响规律和量化方法进行分析的过程。主要是计算因素因子的规模指数、功能分、作用分和作用半径。按照梅河口市各定级因素因子的分布变化规律，计算各因素因子的功能分、作用分及作用半径。4定级单元划分采用 25m 25m 大小的固定网格作为土地定级的基本定级单元，生成商业用地网格图层、住宅用地网格图层、工业用地网格图层和综合定级网格图层。以固定网格作为基本定级单元，既适于计算机系统处理，又保证了土地定级成果应用的后续性，同时可以根据定级单元的属性确定任意形状宗地（或地块）的土地级别。5定级单元作用分值计算定级因素按其分布类型及对土地的影响方式不同，分为点状因素、线状因素及面状因素。各因素因子的作用分值衰减方式不同，主要分为指数衰减和线性衰减。6土地级别的初步确定采用总分频率直方图法，对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣的实际情况确定级别界限的总分临界值。在确定了总分临界值后，根据总分临界值绘出等值线，最后依据等值线确定各级别界限。将定级单元的作用总分值与土地级别的界限分值相匹配，确定定级单元的土地级别。7土地级别的检验、调整与级别界限最终确定为了从经济上真实地反映土地质量之间差异，我们利用外业调梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 13 -查的土地市场交易资料对商业、住宅、工业用地土地级别进行了检验同时，我们还聘请熟悉梅河口市市区情况的城市规划管理、房地产市场、土地管理等方面的专家召开咨询论证会，听取专家意见，并进行室外验证。最终商业用地确定级别。8各级别面积量算通过深圳凯立德公司开发的“土地定级及基准地价动态更新系统”直接获取综合土地定级与分类土地定级各级别土地面积和土地定级范围总面积情况。三、基准地价更新（一）基准地价内涵1、商业用地基准地价内涵：以 2008 年 1 月 1 日为估价基准日，在“五通一平” （宗地红线外通电、通水、通路，宗地红线内土地平整）土地开发程度下，法定最高土地出让年期 40 年及标准容积率 1.5等条件下的完整土地使用权价格。2、住宅用地基准地价内涵：以 2008 年 1 月 1 日为估价基准日，在“五通一平” （宗地红线外通电、通水、通路，宗地红线内土地平整）土地开发程度下，法定最高土地出让年期 70 年及标准容积率1.0 等条件下的完整土地使用权价格。3、工业用地基准地价内涵：以 2008 年 1 月 1 日为估价基准日，在“五通一平” （宗地红线外通水、通电、通路，宗地红线内土地平整）土地开发程度下，法定最高土地出让年期 50 年及标准容积率1.0 等条件下的完整土地使用权价格。（二）资料的整理归档通过对地价样点资料、各种税费、参数与指标情况的调查，在充分运用定级资料与成果的基础上，对估价需要的各种资料进行归类、整理、录入、建库。（三）样点检验剔除本次工作以土地级别为单位，采用均值方差法进行样点剔除，有效样点范围确定为正负 2 倍标准方差，即E+2一 E-2 。经过多轮次的剔除直到所有的样点都落在有效样点范围之内。（四）基准地价计算将商业用地、住宅用地和工业用地级别范围内有效样点地价采用简单算术平均值法计算出分用途分级别基准地价。（五）级别基准地价的检验通过上述方法计算的基准地价是否符合我市的地价水平，应进行级别基准地价的检验，为此，我们选择了近期收购、转让的交易实例成交地价进行了验证，并多次征询梅河口市国土资源局、梅河口市政府各部门有关专家的意见，从而得到符合梅河口市实际的级别基准地价。梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 15 -（六）基准地价更新成果梅河口市城区基准地价及出让金表 单位：元/平方米梅河口市城区土地年租金表 单位：元/平方米级 级 级 级商服用地 37 31 25 19住宅用地 18 15 13 11工业用地 13 11 8 6性质 级 级 级 级出让金 472 394 318 242商服用地基准地价 1700 1516 1337 638出让金 242 197 169 138住宅用地基准地价 1059 912 842 486出让金 167 138 106 76基准地价 370 285 220 178工业用地最低价 259 200 168 168梅河口市乡镇基准地价及出让金表单位：元/平方米商服用地 住宅用地 工业用地用地类别级别地价镇（乡）名 基准地价 出让金 基准地价 出让金 基准地价 出让金 最低价一级 1233 281 834 165 232 80 202山城镇二级 953 221 663 131 164 70 169一级 1146 239 746 146 229 79 195海龙镇二级 821 191 612 123 168 69 168一级 1180 246 762 151 221 78 195一等红梅镇二级 832 193 636 126 170 68 168曙光镇 一级 869 222 572 135 204 72 168黑山头镇 一级 855 219 566 134 201 72 168李炉乡 一级 838 216 558 132 198 71 168二等湾龙乡 一级 829 213 547 130 189 70 168牛心顶镇 一级 605 192 471 109 176 68 168新合镇 一级 594 191 469 109 176 67 168进化镇 一级 586 188 459 106 175 67 168中和镇 一级 579 186 455 105 174 66 168康大营镇 一级 575 185 452 105 173 64 168一座营镇 一级 567 183 446 103 172 62 168水道镇 一级 562 181 440 102 171 61 168杏岭乡 一级 522 167 417 96 169 58 168小杨乡 一级 510 164 406 93 169 57 168海龙水库 一级 510 164 406 93 169 57 168双兴乡 一级 503 161 395 91 168 55 168吉乐乡 一级 497 161 391 90 168 56 168三等兴华乡 一级 496 160 389 90 168 55 168梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 17 -梅河口市乡镇土地年租金表单位：元/平方米用地类别级别租金镇（乡）名商服用地 住宅用地 工业用地一级 22 13 6山城镇二级 18 10 6一级 19 11 6海龙镇二级 15 10 6一级 20 12 6一等红梅镇二级 15 10 6曙光镇 一级 17 10 6黑山头镇 一级 17 10 6李炉乡 一级 17 10 6二等湾龙乡 一级 17 10 6牛心顶镇 一级 15 8 5新合镇 一级 15 8 5进化镇 一级 15 8 5中和镇 一级 15 8 5康大营镇 一级 15 8 5一座营镇 一级 15 8 5水道镇 一级 15 8 5杏岭乡 一级 13 8 5小杨乡 一级 13 7 5海龙水库 一级 13 7 5双兴乡 一级 13 7 5吉乐乡 一级 13 7 5三等兴华乡 一级 13 7 5第四节 梅河口市城镇基准地价更新项成果一、主要工作成果1、梅河口市城镇基准地价更新综合报告2、梅河口市城区及各乡镇基准地价图3、资料汇编二、成果特点梅河口市城区土地定级与基准地价成果有以下特点：（一）基础资料现势性城镇基准地价应反映现时条件下的土地经济价值，因而对各种基础数据现实性要求较高。为此，调查的均为近期的土地定级估价资料，特别是工作底图的注记、路网、市场交易样点等，做到尽量反映城市现状，体现最新的城市建设成果，直接来源于市场交易，具有很强的现势性。（二）地价水平客观反映现实水平这次基准地价更新，从定级到定价全程采用土地市场资料进行校验和测算，通过各类渠道调查到的样点有效样点率超过 80%，从而保证级别划分和价格测定客观反映现实地产市场水平。这次基准地价更新，与近年来城市发展的客观情况是相吻合的。（三）广泛征求各部门和专家的意见，确保了成果的合理性这次基准地价更新工作聘请熟悉梅河口市土地市场发育水平和经济、社会状况的专家，充分发挥专家的作用，确保成果的合理性。梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 19 -三、成果意义梅河口市城区土地定级与基准地价更新工作在我市土地管理历史上具有深远的影响，它不仅是一项重要的基础工作，而且具有广泛的现实意义。（一）是一项重要的基础工作地价管理是国土资源管理的重要组成部分，是土地市场的核心，全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，不仅是国家制定土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同时也能引导产业的健康发展，是国内外投资者实现合理回报的前提和决策依据。因此，科学合理制订地价体系，实施土地定级与基准地价更新是土地管理部门的一项重要的基础工作。（二）为政府出让土地、进行价格调控提供依据在国有土地出让时，其出让价格如何确定，政府应该收取多大的出让金关系到国有土地的收益是否流失、受让方的承受能力、以及国家的产业政策是否能够得到顺利实施。基准地价作为一个地区的平均价格，反映了该地区的价格水平。因此，基准地价为国家出让国有土地提供了一个可以参照的价格依据。但是，随着土地市场的发展以及经济、社会的发展，以前的基准地价可能就不适应当前经济社会发展的需要，就可能没有真正反映当前地价水平的变化，因此，基准地价的及时更新能够为政府出让土地、确定出让金提供价格依据。同时，随着土地市场的发展，各种土地交易也日益活跃起来。由于土地是非常稀缺的资源，因此，在土地交易中会经常发生土地投机情况，可能产生泡沫经济，更有甚者可能导致严重的经济危机，损害经济的发展。因此，基准地价及时更新，为政府调控土地价格，消除非法价格，规范土地市场发展，抑制土地投机等发挥了基础性的作用。（三）有利于土地价格体系的完善，为政府对地价的宏观调控提供依据价格反映市场，市场的供求状况及影响市场的因素是通过市场价格来体现的。在现阶段，我国大部分城市土地市场的发育还相对滞后，一方面，还存在着巨大的隐性市场，瞒价现象严重，使得市场价格难以真正体现土地的价值，同时由于各种寻租行为及权利介入这一市场，更加剧了它的不完善性。另一方面，由于土地的稀缺性，土地投机者炒卖地皮的情况就会经常出现。投机者通过囤积土地，哄抬地价，会造成地价的暴涨暴跌，给国家和人民的财产造成巨大损失。基准地价作为城镇土地的平均价格，对市场价格的形成起到指导性的作用，政府可以依据基准地价，对土地价格进行宏观调控。一方面，可规范和纠正不完善的土地市场；另一方面，可以打击市场上的不法交易，抑制土地投机行为。此外，还可根据基准地价制定价格政策，以价格杠杆加强对土地的宏观管理，而且还可以制定优惠价格政策，以支持某些产业的发展。梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 21 -第五节 梅河口市城镇基准地价更新工作体会一、领导的重视，是完成任务的关键梅河口市城区土地定级估价工作，领导非常重视，市国土资源局成立了专门的工作领导小组，由领导挂帅，并解决了工作经费。在工作过程中，市国土资源局成立了工作组，领导亲自抓，精心组织、统筹安排，严格审核工作方案和技术方案，认真检查工作的每个环节。多次召集领导小组成员开会，听取工作汇报，提出了许多指导性的意见和建议，及时解决了工作中的重大难题。正是由于各级领导的重视和支持，此项工作才得以顺利完成。二、责任心强、敢打硬仗是做好工作的前提土地定级估价是一项政策性强、涉及面广、工作量大、技术要求很高的系统工程，也是一项新工作、新任务。没有一支责任心强、敢打硬仗的专业队伍，很难胜任此项工作。为此，领导决定，组成一支既有专业理论，又有实际估价工作经验的专业技术队伍。工作中，专业技术人员密切协作，团结奋战，发挥了各自特长。实践证明，组织一支过硬的技术队伍至关重要。三、部门协调是外业调查的关键外业调查搜集的资料包括商业、服务业、交通运输、城市基础设施、社会服务设施、环境条件、商品房开发以及国民经济发展等资料，涉及二十多个部门。搞好部门协调非常重要。借鉴外地成功经验，充分发挥工作领导小组的作用，争取他们的支持，采取按行业，由各委、办、局归口牵头，建立联络员制度，发表回收、条块结合的办法。在短短两个月内，就顺利地完成了调查任务。在调查中，市物价局、市房地产管理局、市商业局、市教委、统计局、市园林局等单位领导非常重视，召开专门会议，下发文件，指派专人对商业企业、工业企业用地效益、房屋交易、文教、园林绿化等资料进行了整理，及时到位，从而大大加快了资料搜集的进度，可以说，若没有各部门支持配合，这项工作是不可能完成的。梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 23 -第二章 梅河口市城区基准地价更新技术报告根据吉林省国土资源厅、吉林省财政厅、吉林省发展和改革委员会文件关于开展全省基准地价更新与平衡工作的通知 （吉国土资用发200726 号）的要求，经市政府专题会议研究批准，成立了由主管市长领导，各相关单位负责人为成员的梅河口市城区基准地价更新工作领导小组，并在市国土资源局下设办公室，由国土资源局负责组织实施和协调工作，具体开展梅河口市城区土地级别和基准地价修订更新工作。我局在接到通知后，召开局务会议研究决定成立了工作小组，制定了相应的工作方案和技术方案，依据城镇土地分等定级规程城镇土地估价规程和吉林省国土资源厅印发的吉林省市、县（市）基准地价更新与平衡技术细则的具体技术要求，对我市城区基准地价进行了更新。第一节 梅河口市城区概况一、梅河口市城区概况（一）交通条件1、公路梅河口市有国道202线、303线等主干道通过，乡级公路连接于各乡镇间，市区内路网发达，有和平大街、沿河街、建国路、北环路等交错纵横。2、铁路梅河口市火车站是国家一等客货混合编组站，沈吉、长通铁路在市区交汇，是东北地区重要的交通枢纽之一。（二）基础设施条件1、供水梅河口市城区内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自市区周围的河流和水库,综合生活用水指标 92.20 升/人日,用水普及率为 99.87%.城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率较高。2、排水利用排水泵站通过地下排水管道，采取雨、污分流方式自城市周围的河流、洼塘排放。3 供电梅河口市城区内电源来自东北电网,由梅河口市供电局统一供应，供电量 15 亿千瓦时,供电保证率达到 90%。4、通讯梅河口市城区内通讯与市政通讯网相联，市话普及率 80%,长途交换机容量 20 万路,长途线路 15 万条，通讯线路畅通。5、供暖梅河口市实行大面积集中供暖，主要供暖方式由市热电公司集中供热，部分为企业单位和居民自行供暖方式。6、供气梅河口市燃气公司已经运行，并且为部分楼房安装管道开始供气。（三）环境条件梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 25 -梅河口市是工业城市，工业对大气和水源污染较为严重。近年来城市加强对“三废”的综合治理，环境质量大大提高，我市现有园林绿地面积202公顷，公共绿地面积19公顷，人均公共绿地面积1.26平方米。（四）产业集聚规模梅河口市企业较多，门类齐全，市区内主要工业企业有市造纸厂、市啤酒厂、市热电厂、市酒精厂等，并在开发区建立工业园区主要有吉林金宝药业、吉林威威药业等。第二节 梅河口市城区基准地价更新工作概况一、基准地价更新成果更新的必要性(一) 本次基准地价更新成果更新的历史背景近年来，随着土地使用制度改革的逐步推进，梅河口市地产市场日趋完善，2005 年定级估价成果已不能满足新体制下政府对地产市场宏观管理与调控的需求，特别是新的土地管理法的颁布，对耕地保护、建设用地等方面都有了新的规定，在这种情况下，为保证地价评估结果的客观性和科学性，为地产市场的规范与发育提供更为合理的价格调控依据，以达到显化国有土地资产，合理配置城市土地资源，充分发挥梅河口市土地的经济、社会效益的目的，实现政府对土地市场及其价格管理与调控的需要，2007 年梅河口市国土资源局对原定级估价成果进行了更新，该项目与原成果紧密衔接。(二) 、本次基准地价更新成果更新的内在要求1. 城市社会经济发展的宏观要求经过 20052008 年近 4 年的发展历程，梅河口市市场经济建设的成效显著，整个城市在社会生活、经济、科技文化等各个领域都发生了深刻的变化，尤其城市基础设施建设方面变化巨大。在这种宏观形势下，为适应社会经济发展的要求，加强城市地价管理、更新完善以城市基准地价更新为基础的地价管理手段已势在必然。梅河口市城镇基准地价更新综合报告- 27 -2.城市土地市场及房地产市场发展的要求梅河口市城市土地市场、房地产市场的发展要求是开展基准地价更新成果更新工作最直接的作用因素。经过政府公布实施的基准地价更新成果是城市地价管理的主要政策依据，而开展城市地价管理工作又必须依据市场的变化去不断地调整政策及策略以适应市场的发展。通过政策作用于市场，而市场又反作用于政策，给政策决策者反馈信息，两者存在着一个相辅相成的辨证关系。因此，历经四年中发生显著的变化，市场、政府、投资者等均迫切需要对 2004年基准地价更新成果进行更新。3.基准地价更新成果更新完善的自我要求由于城市基准地价更新成果在应用上具有时效性，因此为确保其成果现势性和可持续使用，就需要根据土地市场、房地产市场以及社会宏观经济形势发展的要求，及时对成果进行更新和完善。同时，在土地管理科学研究领域中，对基准地价更新理论和方法的探讨有了很多新思路和新做法，这要求要做好基准地价更新成果的动态更新完善工作，就必须紧跟市场和学科发展的新趋势、新形势，在理论研究和技术手段上寻求突破点，确保成果的可持续使用价值。二、工作范