华融战略项目报告第二分册外部环境和行业分析

北京华融综合投资公司 发 展 战 略 项 目 报 告第二分册 = 外部环境和行业分析 = 2002年 11月 5日 中国 北京 机密 1保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 目录 一、报告摘要 二 、 宏观政策和环境分析 三 、 房地产开发行业分析 四 、 物业管理行业分析 五 、 金融行业分析 六 、 文化旅游行业分析 七 、 高科技行业分析 八 、 多元行业分析 九、问题和回答 2保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 外部环境和行业分析概述 外部环境和行业分析的内容包括宏观政策和经济环境分析，行业政策和发展趋势 分析，行业吸引力分析。所涉及的行业包括：房地产开发行业、物业管理行业、金融 行业、文化旅游行业、高科技行业和多元行业分析。 房地产开发为华融的核心业务。房地产开发行业研究的目的是为了确定华融今后 的房地产业务发展方向。 物业管理为华融现有业务。物业管理行业研究的目的是为了确定物业管理在华融 发展战略中的定位和相应的业务发展方向。 金融、文化旅游为华融 “四业 ”的组成部分。研究这些行业的目的是为了确定这些 行业在华融发展战略中的定位以及可能选择的发展方向。 对于高科技行业的分析主要着眼于华融曾经和现在考虑的宽带产业，判断是否值 得华融进入。 多元行业分析是通过扫描中国加入 WTO 后各行业的发展趋势，判断是否有值得 华融关注的业务。 3保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新华信土地政策分析认为：随着国家新的土地政策的完善和严格执 行，土地价格将高于原来的协议出让价格，长期的土地价格将趋向 市场化，理性化，政府不会人为抬高土地价格，以保持市场价格的 稳定和房地产市场的稳定 土地供应总量将受到严格的限制 土地供应方式和供应结构将在源头得到有效控制 土地价格比协议转让价格总体水平上升，但长期价格趋向市场化、理性化。 招标 、拍卖方式出让土地使用权不会人为地抬高地价，政府通过土地供应总量来调控地价 。 房地产开发行业竞争将趋向激化，实力决定开发机会 新土地政策对外来经营有利，但对本区域经营有较大的压力 新土地政策对华融短期经营有利，因为华融目前拥有的土地储备有更好的升值潜 力 新土地政策对华融在北京以外经营长期有利，可以较低的风险快速进入外地市场 4保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新华信房地产行业分析认为：现在的房地产业正处在一个周期内的快 速发展阶段，但开发的发展速度开始超过市场本身的增长速度，风险 积累不断增大，不可过分乐观 我国房地产业正处于成长期，产业处于 “有限竞争阶段 ” 房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性 我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，产业集中度低，房地产业的 主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低 商品住宅是房地产投资的主要组成部分；办公楼的投资额总体上无明显增长，比 例呈下降趋势；商业用房的投资额近年来稳步增长 长远来看，中国居民住宅市场容量巨大，发展前景看好。 购买方分析表明，个人 消费逐渐成为市场需求的主体，购房目的是为了改善住房条件 中国房地产企业未来发展方向是规模化、品牌化 现阶段我国房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大；部分地区商品房供给 出现结构性过剩，商品房空置率开始加大 近年来 “圈地运动 ”愈演愈烈，土地价格不断攀升，房地产相关贷款增加迅猛，政 府已经表示 “关注 ” 5保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新华信北京写字楼市场分析认为：北京写字楼市场供给总量充足， 需求增速减缓，地域之争加剧，风险逐步加大 通过对北京市场 8大商圈， 199座写字楼的统计发现：甲级写字楼市场竞争激烈， CBD一圈独大，顶级写字楼市场分化严重，乙级写字楼发展缓慢 北京写字楼市场的供应量在 2007年之前将继续保持强劲的供应量 中资机构、大型企业集团和部分跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，原有 的客户群体将出现一定的分化 金融街产品的市场定位建议：加大甲级写字楼大客户竞争力，完善商圈配套设施 ，提高商圈档次，拓展市场占有率 根据新华信对北京写字楼市场未来供需关系的三种预测：建议华融在这一市场应 该采取谨慎和稳健的发展策略，规避风险和回笼现金将是首位 6保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新华信北京住宅市场分析认为：对华融在住宅市场的建议是主要定 位中低档 “市民花园住宅 ”，实现统一规划投资、统一找地设计、统 一营销策划、统一宣传品牌、统一管理 城市人口的增加和改善住房条件的要求，使得北京住宅市场总需求量不断增长， 大规模的需求刺激越来越多的房地产商进入北京市的住宅市场 统计表明，伴随着供给的增加和价格的不断上扬，北京住宅市场供给的增长已经 开始超过销售增长，住宅的空置率有所上升 支付能力与住宅价格的矛盾，使得北京普通居民对住房的承受能力减弱，住宅从 必需品变成奢侈品：北京住宅 5000元以上的需求量占总需求 13%，但 5000元以上的供 给量占总供给的 75%。价格层次分布与实际需求的不对称，使得北京住宅供需极不平 衡，需求与供给出现 20比 80的矛盾 从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份额，其中 4000元左右的住宅由于 市场和政策面的缘故，可能将会成为未来住宅市场的主流品种 高档住宅由于北京独特的背景，将继续延续其独特的市场魅力，但品牌和实力的 争夺将更加激烈，这一市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断 7保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新华信物业管理行业分析认为：对华融物业管理业务的建议为 明确 定位，主要为中高档写字楼提供物业管理服务；从服务型物业管理 向经营型管理过渡；充分利用华融集团优势，塑造物业管理品牌； 与华融整体战略相一致 中国物业管理行业的现状分析表明，物业管理行业发展时间短，市场规模较大，但行业 竞争激烈，整体盈利水平较低 中国房地产业的发展给物业管理行业带来了巨大的潜在机会，物业管理行业具有朝阳产 业的特征 从全国范围看，中国目前物业管理覆盖面小，且不均衡，一定程度上与地区经济发展相 关 中国物业管理行业存在四大问题：行业规范滞后、市场化运作不够、人员素质不强、专 业化程度不高 中国物业管理行业发展的 “五化 ”趋势：市场化、品牌化、规模化、专业化、标准化 物业管理行业从发展到成熟，从管理服务为主的物业管理观念到经营型物业管理观念的 形成，需要经历三种模式的转变， 物业管理行业的产品结构和利润贡献的分析表明，对技术要求较高的物管产品，其相对 利润回报较高 8保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新华信金融行业分析认为：金融行业是华融未来可以考虑进入的行 业，华融可以考虑以不同方式进入的领域有：集团财务公司、大中 型银行、房地产信托、大型综合类券商以及全国性寿险公司 金融业目前处在由管制垄断竞争向有限竞争的过渡阶段，行业的净资产收益率高于 社会平均水平； 中国 GDP高速稳定增长，经济发展水平不断提高，金融行业有着广阔的发展前景； 国家对金融行业的监管较严，行业的整体准入壁垒较高； 国家现阶段对金融行业仍然实行分业管理，但混业经营是大势所趋； 随着中国加入 WTO, 中国金融行业将逐渐对外资开放，面临着较大的国外竞争压力 ； 在金融行业内部的银行、证券、保险、信托四大行业中，大中型银行、大型综合类 券商和全国性人寿保险公司的行业投资价值较高，如果华融采取投资参股模式进入金 融业的话，应选择这三类金融机构； 新华信认为华融当前尚不具备条件以独立经营模式进入金融业中投资价值较高的领 域，如大中型银行、大型综合券商等，伴随着企业的发展， 2007年以后可以考虑； 如果华融采取整合经营模式进入金融业的话，可以考虑经营房地产信托投资公司， 如果国家对房地产产业基金政策放开的话，华融 2005年以后可以考虑进入； 华融也可以组建集团财务公司从企业内的金融开始做起，为将来采取全面进军金融 业打下良好的组织和人才基础，但时间也不会早于 2005年。 9保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新华信文化旅游行业分析认为：由于旅游资源质量劣势，阜景街区不 应是华融进入旅游业的切入点。在国家有关景点经营权政策明晰以前 ，华融的文化旅游产业应该是在打基础，培养能力阶段。阜景街区应 该考虑如何做好旅游商业房地产开发 l 旅游行业将成为我国的核心支柱产业之一，但目前产业还处在成长期，地域分布极 不均衡，西部开发将带动产业逐渐西移 l 加入 WTO将根本性地改变我国旅游行业的竞争环境 l 旅游饭店业经营不良，主要原因是产业结构不合理，供求矛盾突出和较高的退出壁 垒，但五星级酒店的经营状况要好于其他低档次酒店 l 旅游社业利润率连年在低水平徘徊，集约化经营成为行业的大趋势，未来小旅行社 在市场中的竞争地位将进一步减弱 l 旅游景点的特征是地域性资源垄断，而不是市场垄断，外资投入加大及景点经营权 市场化将成为行业趋势 l 旅游景点行业相比旅行社、旅游酒店业更有发展前景。 l 发展旅游景点行业的大前提是能否获得优质旅游资源，阜景街区不能说是优质旅游 资源，发展旅游景点经营业值得商榷。 l 在国家有关景点经营权政策明晰以前，华融的文化旅游产业应该是在打基础，培养 能力阶段。 10保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新华信高科技行业分析认为：华融可以将宽带的接入和增值服务作 为物业增值和获取投资收益的手段，但不是战略性业务方向 我国宽带网络产业建设处在一个低起点加速发展时期随着骨干网和城区网的相继建成， “ 最后一公里 ”成为宽带接入的关键问题。 宽带产业价值链分析表明：前端市场基础较好，后端极为薄弱。 在经历了 “宽带圈地 ”热 潮后，业界越来越意识到产业链的完整性。投资已经出现由基础设施转向运营和增值服务领 域。 由于体制和成本的原因， 宽带 ADSL和以太网是现阶段采用较为广泛的技术， 但有线接入 将在广电获取执照后迅速发展，未来我国宽带发展将呈现多种技术并存竞争的态势。 未来宽带运营商与房地产的合作模式将是风险和收益并存，具体的协议取决于双方的讨 价还价能力。 在宽带骨干网和城域网市场，由于进入壁垒极高，华融没有可能进入。从市场供求状况 分析，这两个市场也处于供大于求状态。 在小区接入市场中， ADSL 及 有线接入市场由于被电信及广电资源垄断，华融同样不可 能进入。华融可能进入的小区以太网接入由于市场开放程度高，竞争激烈。目前的市场参与 者全部亏损，未来的幸存者是目前资本雄厚的市场领先者。目前小区接入没有进入和直接运 营的价值。 华融可以参与写字楼和商业物业宽带的接入。华融可以将宽带的接入和增值服务作为物 业增值和获取投资收益的手段，但因为不确定因素很多，并且和具体楼宇的客户质量以及宽 带运营商的讨价还价能力有关，所以这个方向不是独立发展的战略性业务方向。 11保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新华信多元行业分析认为： 目前华融没有必要投资这些行业。主要 原因是其他行业的盈利水平和成长性并不比华融目前的主业更有吸 引力，而且和华融的资源、能力之间的匹配度及协同效应较差 经过和上市公司行业平均净资产收益率对比发现， 2001年华融公司的净资产收益 率相对较高达 9%，高于上市公司平均净资产收益率。 平均净资产收益超过或者接近华融水平的几个行业是农业、采掘业、公用事业、 金融、 交通运输等，主要集中在资源垄断和国家垄断的重要行业。 环保产业因为国家环保政策的严格实施，具有良好的成长前景。 根据中国加入世界贸易组织的承诺，逐步开放这些严格管制和垄断的行业，给华 融提供进入这些行业的机会 研究表明这些行业要求比较大的前期投入，投资回报周期较长，而且和华融目前 的主业的协同效应较差，囿于华融自身的经济实力和资源结构，新华信认为目前没有 必要进入这些行业。 12保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 目录 一、报告摘要 二 、 宏观政策和环境分析 三 、 房地产开发行业分析 四 、 物业管理行业分析 五 、 金融行业分析 六 、 文化旅游行业分析 七 、 高科技行业分析 八 、 多元行业分析 九、问题和回答 13保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 我国宏观经济政策主要由四个政策： “财政政策 +货币政策 +产业政策 +地区发展政策 ”组成，一般都是多种政策综合配套应用 我国的宏观经济管理目标既 多元又复杂 ,例如公平分配与 社会稳定、公共福利与社会 保障、环境保护与可持续发 展等。 按照西方经济学理论，市场经 济国家的宏观经济管理目标通 常是：促进经济增长、满足充 分就业、控制通货膨胀和平衡 国际收支。 宏观经济管理目标在一定意义上是矛盾抉择。例如在满足就业方面，一方面要满足宏观经济管理的 就业目标，政府要创造新的就业条件，拓宽就业渠道，保证适度就业；另一方面，政府又要加大企 业改革的力度，推动企业加快减员增效、下岗分流。 宏观经济政策的目标 财政政策：主要是涉及到国家的投资政策、收入政策 货币政策：主要涉及外汇政策、信贷政策等 产业政策：产业发展的引导和调控 地区政策：地区开发的鼓励措施 宏 观 经 济 政 策 14保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 过去五年宏观调控的主要手段是积极的财政政策和稳健的货币政策 强化中央银行宏观调控能力， 中央银行停止向财政透支，中央银 行的货币政策目标是稳定币值、支 持增长，对内保持物价稳定，对外 保持汇率稳定。 通过取消贷款规模限额管理， 代之以资产负债比例管理，注重运 用存款准备金、再贴现、再贷款等 多种手段对货币供应量的调节。 灵活运用利率手段，积极试点 公开市场业务；发行特别国债充实 银行资本金，降低不良资产，防范 金融风险。 核心内容是增发长期建设国债，扩大 政府支出，加强基础设施建设。 调整收入分配政策，提高低收入者 的生活水平，增加机关事业单位职工 工资和离退休人员的养老金； 提高部分产品出口退税率，加大退 税力度，支持出口 投资向中、西部倾斜，支持西部大 开发等等。 分税制和税制改革，加强预算外资 金的管理，加快 “费改税 ”步伐，扩大 中央财政收入，强化转移支付制度， 加大对社保基金的支持。 积极的财政政策 稳健的货币政策 15保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 为保持经济稳定发展，我国积极的财政政策将维持一段时间 积极的财政政策是中国经济保持较快增长的重要因素。 2002年高达 3098亿的预算赤字表明积极财政政策的力度在继续加大。 同时国家通过转移支付等手段调整了不同地区的可支配收入，扩大了社会的有效需求。 中国目前经济发展对国债投资的依赖程度在逐年下降，但是为实现国民经济持续稳定增长，中国政府 将继续采取积极的财政政策，继续发行长期建设国债，保持必要的投资拉动力度。 16保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 未来的投资政策走向分析表明，国家继续保持原有的国债投资力度 ，同时大力吸引社会资本参与符合国家产业政策和地区政策的投资 ，对华融涉足一些垄断的服务行业有利 2001年实施积极财政政策的主要内 容：一是增发 1000亿元建设国债， 用于弥补前期基础设施在建项目后 续资金不足；二是发行 500亿元特种 国债，以支持西部开发；三是继续 调整收入分配政策，提高机关事业 单位职工工资和离休人员的养老金 。 2002的主要内容：新增的 1500亿 元长期建设国债投资，主要安排要 求今年建成的项目和西部地区的项 目。 1500亿元国债投资中安排西部 地区的投资占 40%以上。 国家鼓励投资主体多元化，鼓励民间资 本和国有资本以及外资在符合国家产业政 策和地区政策的前提下，扩大投资，促进 经济增长和就业。 根据建立社会主义市场经济体制和加入 WTO的要求，逐步建立 “谁投资、谁决策 、谁收益、谁承担风险 ”的投资决策体制 ，除国家重点项目和有特殊规定的项目外 ，企业投资的一般性的竞争性项目，符合 国家产业政策的，应逐步过渡到由企业自 主决策，政府主要通过制定产业政策、发 布投资信息等方式引导企业投资活动，并 对投资项目的土地、环保等方面进行必要 的审批。 扩大基础设施和公益性建设领域的开放 程度，除有特殊规定的项目外，允许和鼓 励不同所有制的投资者参与建设。 加入 WTO 后形成 全方位、 深层次、 宽领域的 开放局面 17保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 收入分配政策表明国家将继续加大对低收入家庭的帮助和加大农民 的收入，解决中国有效需求不足和社会稳定的问题 数据来源：国家统计局，新华信分析 中国的有效需求不足，主要是一个结构性需求不 足问题 中国农村人口占全国人口的 62%，广大低收入家 庭和农民收入过低。 根据国家统计局分析，城乡居民实际收入可能高 达 6： 1 解决农民收入问题，有几个途径： 减轻农民负担 加大对农业基础设施的投资 将农村剩余劳动力转移出来。而要转 移剩余 劳动力，就要通过解决城市通货紧缩的势头， 将过剩的生产能力消化掉。按照比较优势的原 则，发展以中小企业为主的劳动密集型产业。 中国目前的城镇失业人超过 800万，口增加就 业是十五时期经济发展的重要目标，也是保持 社会稳定的基础。把扩大内需同增加就业结合 起来，通过增加投资需求和消费需求，加快多 种所有制经济和服务业的发展，拓宽就业渠道 ，增加就业岗位，有利于形成扩大需求与扩大 就业的良性互动，解决当前的突出矛盾。 18保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 我国货币政策通过公开市场，充分利用利率杠杆，加强金融监管， 防范金融风险，增强货币的透明度 1、 加大公开市场操作力度，保持基础货币和货币供应 量稳定增长 2、充分发挥利率杠杆的作用，合理确定本外币利率水平 3、制定和实施信贷政策，引导商业银行贷款投向，发挥 调整经济结构的作用 4、加强金融监管，防范和化解金融风险 5、增加货币政策透明度，继续发挥窗口指导作用 自 2001年第一季度起， 中国人民银行定期发布 关于货币政策执行情况 的季度报告。这些措施 对增进社会各界对货币 政策的理解和共识，改 善货币政策的传导效果 起了积极的作用。 19保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要防止通货膨胀，预计利 率也将在一段时间维持较低的水平，对华融的经营发展比较有利 货币供应量平稳增长，与经济增长基本适应 由于通货膨胀率仍较低，国际上主要货币的短期利率持续下降，预计人民币利率在 今后一段时间内仍将维持在较低水平 今后国家将继续实施稳健的货币政策，进一步加大金融对经济发展的支持力度 M0 流通中现钞 M1 M0 企业 单位活期存款 农村存款机关 团体部队存款； M2 M1 居民 储蓄存款单位 定期存款单位 其他存款证券 公司客户保证金 20保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 产业政策主要是为了经济结构调整：产业结构、所有制结构、区域结构 、市场主体结构。现阶段我国目前有五种不同的产业政策：倾斜、鼓励 、竞争、限制、保护 调整经济结构、产业结构、所有制结构、区域结构、市场主体结构，提升国家竞争力 倾斜性政策 这类政策的支持对 象是，对提高国家 竞争能力、对产业 升级起重要作用的 特定产业、企业及 特定的产品。国家 将通过注入资本金 、财政贴息、发行 债券、债转股等手 段来支持这些行业 、企业的发展。在 市场经济条件下， 这个面会不断缩小 ，但支持力度将会 加大。 鼓励性政策 对于国家鼓励的 传统产业改造， 以及成长性的战 略产业、成长性 的战略产品，在 一定时期内，国 家将给予减免税 收的办法，鼓励 其发展。可以采 取减免税收、先 征后返的方法扶 持其发展。 竞争性政策 除了涉及国家安全 、骨干企业外，大 多数行业、企业、 产品都属竞争性产 业。对于竞争性产 业，国家将从公平 的投资税收政策、 严格的技术质量标 准、规范的反垄断 法规和快速的市场 信息服务等四个方 面创造公平、公正 和透明的政策环境 ，实现优胜劣汰。 限制性政策 对污染环境 、技术水平 落后、严重 供大于求的 产品，就实 行限制性产 业政策，坚 决予以淘汰 。 保护性政策 针对农业和服务 业这两个国际竞 争能力较弱的产 业，特别是针对 一些幼稚产业， 就可以实施既不 违背世贸组织法 律框架，又能适 度保护我国产业 安全，又有利于 加快幼稚产业以 及农业和服务业 发展的保护性产 业政策。 21保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 为了解决产业结构不合理的问题，政府一再强调重视发展第三产业，其中 中心城市 “退二进三 ”给华融提供了很多的房地产开发机会 中国的第三产业的比例偏低，表现在就业 人口的比重 27.7%，而发达国家都在 60% 以上。 国内生产总值的三个产业的构成可以看出 ，第三产业的增长缓慢。 国家鼓励第三产业的发展， “十五 ”期间服务业发展的目标是：占国内生产总值的比重由 2000年的 33.2%提高到 2005年的 36%；服务业从业人员年均增长 4%以上，累计新增就业人数争取达到 4500万人 ，占全社会从业人员的比重由 2000年的 27.5%提高到 2005年的 33%。 放宽行业准入限制，逐步改变电 信、铁路、电力、市政、金融、教育等行业的垄断局面，积极引导和规范社会资金参与竞争和发展， 鼓励和促进非公有制经济在更广泛的领域参与服务业发展。 鼓励中心城市 “退二进三 ”：调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重， 即 “退二进三 ”。中心城市要根据城市总体规划，逐步迁出或关闭市区污染大、占地多等不适应城市功 能定位的工业企业，工业企业退出的土地，要优先用于服务业。鼓励外资投向与 “退二进三 ”相关的城 市基础设施及回报率高、成长性好、带动性强的服务业项目。 22保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 我国吸引外商投资的产业政策有四个特点 ,从吸引外商投资从重视数量转向 重视质量 ,国家制定了鼓励和限制外商投资的目录 ,引导外商投资的健康发展 主要是为了引导外商投资于资本密集型和资本 产出效率比较高的行业，提高工业部门整体的 技术装备水平 吸引外商投资改造和提升传统产业部门的技术 水平、产品质量 允许外商风险资金参与创业型企业投资，促进 高新技术产业发展 放宽市场准入限制，吸引外商投资促进垄断行 业的改革和升级 继续鼓励外商投资于第三产业和资本装备程度 比较高的劳动密集型产业，扩大社会就业基础 一 、 利用外资的重点从引进资金 向先进技术、管理和专门人才转变 二 、 利用外资的领域将从加工工业 向服务领域大力推进 三 、 利用外资的方式从以吸引 外商直接投资为主的同时向多 方式引资拓展 四 、 利用外资的管理将从行政性 审批为主向依法规范引导、监督 转变 23保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 根据加入 WTO 后的发展要求，中国调整了限制外商投资产业目录， 在 “11类限制外商投资产业 ”中给华融提供了一段时间来培养自身的 能力和寻找合资合作的机会 证券公司、证券投资基金管理公司 保险公司 ： 1、非寿险保险公司 2、寿险保险公司：外资比例不超过 50% 代理公司 ： 1、船舶： 2、货运 3、外轮理货 4、广告 货物租赁公司 音像制品（除电影外）的分销：限于合作，中方控股 商业公司以及物流配送；图书报纸期刊的批售；成品油批发及加油站建设经营 电信公司 铁路货物运输公司 水上运输公司 出入境汽车运输公司 保险经纪公司：外资比例不超过 50%； 24保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 中国的地区政策是以东部沿海先行，分阶段分层次逐步向内陆地区推进 。中国目前的地区政策的中心是西部大开发，国家提供了一系列的配套 政策和优惠措施 中国的对外开放首先以 东部沿海地区先行，分 阶段，分层次逐步向内 陆地区推进的。东部地 区的投资环境比较优越 ，优惠政策比较多，绝 大部分改革措施率先在 东部地区进行。 5个经济 特区、 14个沿海开放城 市、上海浦东新区都在 东部地区。因此到目前 为止，绝大多数外商投 资企业设在此地区，外 商到中国中西部地区的 投资项目较少。 近年来，随着中国经济发展 战略重点逐渐西移。 中国政府对中西部地区制定 了相应的扶持政策，大大加 强了对这一地区的投资，加 快了水利、交通、通讯等基 础设施的建设； 在支持东部地区积极发展资 金、技术密集型产业和出口 型产业的同时，积极引导和 鼓励外资投向中西部地区。 西部各省市地方政府根据国 家的政策，纷纷制定了比较 完善的配套政策。 大大减少了市场准入方 面对外资、民营企业的 限制；简化了审批手续 ；提供了土地、税收等 方面的优惠 为了引导外商向中西部地 区投资，中国政府颁布了 外商投资产业指导目录 和 中西部地区外商投 资优势产业目录 。 以前的地区政策 现行的做法和趋势 25保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 西部大开发政策是一项重大的战略决策，为中国经济可持续发展提供了广阔 的空间， 鼓励东、中部企业和个人到西部地区投资。除法律有特殊规定外， 凡对外商开放的投资领域，国内各种所有制企业均可进入 西部开发放宽多种所有制企业市场准入，简化国内投资项目审批程序，相应简化外商 投资项目审批程序。 积极引导西部地区个体、私营等非公有制经济加快发展，鼓励东 、中部企业和个人到西部地区投资。除法律有特殊规定外，凡对外商开放的投资领域 ，国内各种所有制企业均可进入。鼓励个体、私营等非公有制经济主体以独资、合资 、合作、特许权等多种方式进行投资。 西部开发有广阔的空间 西部开发有配套的政策和地方政府 的支持 西部的土地和劳动力成本有优势 西部有独特的资源优势 优惠措施主要有以下几个方面： 扩大鼓励外商投资的领域。外商投资西部 地区优势产业项目，可享受外商投资鼓励 类产业的优惠政策。 对外商投资企业实行税收优惠。 扩大服务贸易对外开放。 拓宽外商投资渠道。 放宽利用外资条件。 西部开发的优势 鼓励外商投资的优惠政策 华 融 机 会 26保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 现阶段我国宏观经济环境良好，目前的高成长，低通胀的趋势将持续一段时 间，人民币汇率保持稳定 在世界经济增长明显放缓的情况下，中国经济保持了快增长、高效益、低通胀的发展势头，中 国政府将坚持扩大内需的方针，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策， 2002年中国经济 仍将维持较高的经济增长率 7.8%左右。 中国已连续五年实现低通货膨胀率，目前没有潜在的通货膨胀压力 外汇收支表现良好，外汇储备继续增加，外债余额下降 说明： CPI=CONSMUER PRICE INDEX 27保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 社会文化发展趋势分析表明，中国的人口构成和结构变化比较大，贫富 差距在扩大，社会结构和消费倾向以及意识都发生了较大变化 人口趋势 收入趋势 社会结构 消费倾向 意识趋势 中国人口的自然增长率逐渐下降到千分之七，家庭人前已经下降到 3.44。小家庭趋势非常 明显；中国人口老龄化的趋势非常明显；目前中国的人口流动大军高达 12107万，城镇人 口由 17245万人增加到 45594万人，占全国总人口的比重由 17 92上升到 36 09。 整体收入水平不断提高，但是贫富差距不断扩大，两极分化现象严重。 新的社会阶层逐步形成，原有的身份阶层被打破，经济分层的地位在上升。 中国富裕阶层的消费弹性很小，大量的资金不知道如何投往何处；中间收入阶层由于住 房、医疗、子女教育等未来开支压力增加，不确定因素大，而住房、汽车等消费门槛较 高，消费结构在提升，目前的消费热点集中在住房、教育、汽车上；低收入阶层人均可 支配收入比较低，仅能满足温饱。 随着对外开放的深入，个人意识、自由择业和平等竞争以及法律意识在不断增强，社会 的宽容程度也在不断上升。 28保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 中国人口的增长趋势减缓，家庭小型化和城市化进程以及就业的流 动和收入水平对华融的核心产业房地产业务带来比较大的影响 中国家庭平均人数的不断降低 ，表明中国小家庭化趋势非常 明显，在一定程度上增加了住 房的需求。 城市化进程将对中国房地产市场 最大的影响因素。大量的农业人 口向城市迁移，使房地产需求的 最大的支撑。 目前中国的流动人口高达 1.2个 亿，主要是从农村向城市流动 , 向经济发达地区流动 ,对流入地 区的房地产的需求又比较大的 刺激作用。 收入水平和房价的比值有扩大的 趋势。有收入支持的消费需求才 是真正的需求。 华融的核心房地产业务 29保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 总结：宏观政策和环境分析对华融有四大机会和三大威胁。华融可以采 取四大应对策略 国家宏观经济将维持一个高速稳定的增 长态势 相当长时期能维持一个相对低的利率水 平 国家鼓励竞争，很多经济领域将对内外 开放 平等的竞争机会 华融经面对更多的竞争对手如外资和民 营企业 开放和放松管制，市场化竞争对华融的 冲击 人才竞争更加激烈，华融的非市场化的 人才结构 华融的四大应对策略： 利用目前的有利机会，培养市场竞争能力 充分利用现有机会加大对即将放松的垄断领域的投资 利用国家产业政策和地区政策的优惠，扩大对国家鼓励的产业和地区投资 注意国家宏观经济调控的动向，及时调整经营方向和策略 四大机会 三大威胁 30保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 目录 一、报告摘要 二 、 宏观政策和环境分析 三 、 房地产开发行业分析 四 、 物业管理行业分析 五 、 金融行业分析 六 、 文化旅游行业分析 七 、 高科技行业分析 八 、 多元行业分析 九、问题和回答 31保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 房地产行业分析 思路 国家土地政策分析 房地产行业概述 北京房地产市场分析 32保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 我国土地利用结构显示：我国土地的可利用的潜力有限 我国土地总面积居世界第三位。但人均土地面积 0.777公顷 (11.65亩 )，相当于世界平均水平的三分之 一；人均耕地面积 0.106公顷 (1.59亩 )，不足世界人均数的 43%。 我国土地资源供应有限。适合人类居住生产的土地比较少，人口和环境压力比较大，可利用的潜力 有限。 资料来源： 1996年全国土地利用现状调查 33保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 我国各省（区、市）人均耕地比较，东部沿海和经济发达地区的耕地极有限 。可开发为耕地的约 667万公顷主要分布在西北和东北地区 资料来源： 1996年全国土地利用现状调查 目前我国人均耕地比较多的地区都是集中 在中西部经济比较落后的省份，随着国家 的西部开发和环保政策的落实，西部 14省 市的生态建设的退耕还林、还草的面积扩 大，我国的耕地面积将还会下降。 中国是一个人口大国又是一个农业大国， 国家的粮食安全和农业的稳定对国家未来 的经济发展非常重要，因此国家非常重视 耕地保护问题。但是经济的快速发展导致 目前的耕地面积不断减少，已经接近警戒 状态。 我国耕地总体质量不高，全国大于 25度的 陡坡耕地有 607.15万公顷 (0.91亿亩 )，有水 源保证和灌溉设施的耕地面积只占 40%， 中低产田占耕地面积的 79%。 我国可开发的后备土地资源不足，其中可 开发为耕地的约 667万公顷主要分布在西 北和东北地区。 34保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 近年我国耕地呈继续减少趋势，全国共有 916个开发区， 158万公顷规划面 积，土地开发中存在的圈地和违法现象必须得到有效控制 1999年全国耕地面积减少 84.2万公顷 (1262.5 万亩 )，其中：非农业建设实际占用耕地 20.5 万公顷 (307.9万亩 )，占 24.39%；生态退耕减 少耕地面积 39.46万公顷 (591.9万亩 )，占 46.88%；农业结构调整占用耕地 10.7万公顷 (160.7万亩 )，占 12.73%；灾毁耕地 13.5万公 顷 (202万亩 )，占 16%。 目前全国省级以上开发区共有 916个，批准规 划面积达 158万公顷，其中已开发面积 84万公 顷，已建成面积 17万公顷。开发区完成基础 设施投资 2669亿元，完成项目投资 13697亿元 。 1992年的 “开发区热 ”使得各类开发区一哄 而起，超出了实际发展需要和经济承受能力 ，占用了大量耕地，沉淀了巨额资金，造成 大量土地闲置和浪费。 资料来源：国土资源部土地利用通讯 35保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 为了保护土地资源，国家进一步完善国土资源规划体系，强化了规划的实施 管理，制定了一系列的比较严格的规范的管理办法 国家法律和国务院文件 中华人民共和国农村土地承包法 (2002年 ) 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 (2000年 ) 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 (2000年 ) 中华人民共和国土地增值税暂行条例 (2000年 ) 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 (2000年 ) 大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条 例 (2000年 ) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例 (2000年 ) 土地复垦规定 (2000年 ) 基本农田保护条例 (2000年 ) 中华人民共和国土地管理法实施条例 (2000年 ) 中华人民共和国城市房地产管理法 (2000年 ) 中华人民共和国土地管理法 (2000年 ) 部门规章 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (国土资源 部令第 11号 )(2002年 ) 土地利用年度计划管理办法（中华人民共和国国 土资源部令 2号） (2001年 ) 建设用地审查报批管理办法（中华人民共和国国 土资源部令 3号） (2001年 ) 地质灾害防治管理办法（中华人民共和国国土资 源部令 4号） (2001年 ) 闲置土地处置办法（中华人民共和国国土资源部 令 5号） (2001年 ) 在京中央国家机关用地土地登记办法（中华人民 共和国国土资源部令 6号） (2001年 ) 建设项目用地预审管理办法（中华人民共和国国 土资源部令 7号） (2001年 ) 国土资源行政复议规定（中华人民共和国国土资 源部令 8号） (2001年 ) 1997- 2010年全国土地利用总体规划纲要 于 1999年 4月 2日经国务院批准实施。需报国务院审批的 112 个省、市级土地利用总体规划， 31个省级规划和 64个市级规划经国务院批准实施。 1999年全国土地利用 计划实施效果良好，有效地控制了建设占用耕地。 36保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 已经基本形成了完善的土地管理体制和政策体系 资料来源： 新华信分析 农村集体 /村集体决策 国务院行政法规 法律 地方政府规章 中华人民共和国土地法 中华人民共和国城市房产经营法 中华人民共和国农村土地承包法等 国务院颁布的条例 国务院的通知、命令 国土资源部的文件 建设部文件、国家计委等 各省市自治区人民 政府的相关政策和文件 集体土地的实际决策 集中在村民委员会， 但是受地方政府左右 程度较大 37 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 国家关于国有土地管理的总体指导思想体现在：两个 “严格 ”、两个 “ 加强 ”、一个 “规范 ”、一个 “推行 ” 1、严格控制建设用地供应总量 2、严格实行国有土地有偿使用制度 6、规范土地审批的行政行为 3、大力推行国有土地使用权招标拍卖 5、加强地价管理 4、加强使用权转让管理 38保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 国家重新制定了划拨土地目录，严格界定了获得划拨土地适用的范围和 使用要求，经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌出让 适用的范围 基本原则 2002年 7月 1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方 式出让。 符合目录的建设用地项目，由建设单位提出申请， 经有批准权的人民政府批准，方可以划拨方式提供 土地使用权。 对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用 地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营 利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等 基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用 权。 以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地 使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的 ，应当实行有偿使用。 党政机关和人民团体 军事用地 城市基础设施和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利、等 基础设施用地 其他特殊用途如监狱等。 39保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 经营性土地的供应方式发生了大的变化 开发商 回收闲置土地 土地供应 土地供应 土地供应 招标 挂牌 拍卖 土地市场 和 土地储备 中心 市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值 。 保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败。 市场的完善和市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水 平。 40保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 规定经营性土地必须采取公开招标等方式。全国各地开始严格执行，效 果明显，目前有 31个省市开始展开。随着土地供应制度改革的深入，全 国土地拍卖收入增长迅速 截止 2001年： 全国已经有 1142个市县建立了信息发布制度 ； 1515个市县建立了土地登记信息可查询制度 ； 1212个市县制定了协议出让最低标准； 1087 个市县建立了土地有形市场； 1604个市县建立了土地资产管理重大事项集 体决策制度； 1002个市县建立了土地收购储备制度。 土地供应制度改革 资料来源：国土资源部， Chinainfobank 41保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 我国土地资源的权属构成表明，未来土地供应的主要来源是集体土地。 北京土地权属调查显示：集体土地占绝大多数，未来发展的土地供应主 要来自集体土地 资料来源：国土资源部 我国的土地构成中适宜人类生活和生产的比例不高，大多数集中在农业活动的集体土地上。 根据国务院批复的北京总体规划，到 2010 年，确保全市耕地保有量不低于 34.427 万公顷，实现市域 内耕地总量动态平衡；中心城（包括主城区和 10 个外围组团）城市建设用地规模控制在 610 平方公里 以内。北京未来的土地供应将进一步受到限制 北京市土地权属示意全国土地权属示意 42保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 集体土地的供应方式变更是大势所趋 集体 土地 以前的办法 由用地单位与但地集体土地所 由人协商，签订用地协议，保 国家有关部门立项、调整规划 ，办理征地手续，然后才可以 开始建设。 缺点：周期长，容易滋生腐败 ，农民的安置容易出问题，不 稳定因素 。补偿在 1万 -50万 / 亩之间不等。但是大部分被截 留。 优点：可找到有利的地段 /成本 优势。 以后的发展趋势 国家变为土地供应方，首先按照 土地的利用规划和建设需要征用 集体土地，经过开发平整后，公 开转让。 各地政府将制定有关的征地补偿 标准。公开 优点：价格波动小，建设周期短 纠纷比较少，开发风险小。比较 有利于农民安置和利益保护。 缺点：转让价格可能高，竞争激 烈。而且调整规划难度比较大。 江苏省率先在全省范围内各项建设需征用集体所有土地或使用国有土地的，均实行统一征地、统一供 地。省、市、县人民政府土地行政主管部门依照有关法律法规和政策规定，代表同级政府对集体所有 土地实施征用，代表同级政府将国有土地使用权以出让、租赁、划拨等方式提供给土地使用者。其他 任何单位和个人不得征地、供地或擅自与被征地单位私下协议征用土地。 43保密文件、版 权 所有 北京 华 融 综 合投 资 公司 发 展 战 略和 实 施方案咨 询项 目 新土地