2013年贵阳楼市市场回顾

2013 年贵阳楼市市场回顾 导语 每到年底，我们习惯总结和回顾这一年的点点滴滴。翻开 2013 年的房地产市场记事本， 从“贵阳写字楼大放量。 ”、 “华润、中航入驻观山湖，观山湖大战开启。 ”、再到“贵阳别墅 市场大混战。 ”2013 年的贵阳房地产市场可谓“腥风血雨” 。 尽管如初，2013 年的贵阳房地产市场也取得了不俗的成绩，整体呈现供需两旺的局面， 下半年开始，贵阳楼市呈现供需两旺局面，竞争亦日趋。房价涨幅渐趋平稳，整个一年贵 阳的房价每平米涨了 190 元，同比上涨 4.15%。据某机构统计数据显示，1-12 月份贵阳全 年的商品房成交 87517 套总成交面积 879.08 万平米，成交均价 4767 元/平米。 数据 一、全年卖房 87517 套，两城区占 70% 2013 年的贵阳楼市并未有 2012 年那样火爆，全年共成交 87517 套房，相比去年还要 减少 7361 套房。从区域成交分析图来看，两城区十分抢眼，成交量占到整个市场的 70%以 上，共成交了 62437 套，取得这么优异的成绩其实并不意外，其中，花果园的火力出货仍 是今年房地产市场销量的主力军，购房者仍然迷恋老城区。另外，观山湖区以成交量 7921 套排在第二，乌当区以 6201 套排在第三。 二、金九银十显成效，10 月销量最高最月 从月份成交量图表上可以看出，贵阳楼市 1 月楼市成交平淡，共成交 5296 套房，而 3 月份传统淡季成全年成交最低点，共成交 4680 套。而接下来的几个月每月的成交都会有小 波澜，成交量都在 6000 套9000 套之间。而受金九银十的影响，10 月份达到了全年成交 的最高峰，全年成交 9698 套。如此直观的数据表明，贵阳楼市全年成交整体有小波浪。 三、均价 4767 元/平米，白云房价最低小河增幅最大 统计数据显示，2013 年贵阳楼市成交均价 4767 元/平米，相比去年的 4577 元/ 平米每 平米涨了 190 元。而各区房价表可以看出，乌当区房价在各区中最贵，主要受几个别墅项 目价格的影响，从而是乌当区价格最高，均价 6201 元/平米，而价格最低的是白云区，均 价 4016 元/平米。 从放假增幅情况来看，小河区均价以 4888 元，增幅 13.98%排在第一，其次是乌当区， 以 6201 元/平米均价增幅 12.28%排在第二。 市场 一、贵阳写字楼大放量 高密度供应、同质化竞争“猛药之后，虚火上升” ，贵阳写字楼正历经一场一线城 市都走过的“成长的烦恼” 。统计数据显示，2013 年贵阳写字楼推货量超过 200 余万方， 若加上还未取得预售的楼盘和项目存量预计超过 400 万方，而今年上半年贵阳写字楼仅销 售了 24 万方。 【详 细】 贵阳写字楼大放量 3 至 5 年将进入“稳定增长期” 导读 据贵阳中地行市场研究部统计数据显示，截至 2013 年 7 月，贵阳写字楼推货量有 200 余万方，若加上还未取得预售的楼盘和项目预计超过 400 万方，而今年上半年贵阳写 字楼仅销售了 24 万方。 现状：高密度供应、同质化竞争“猛药之后，虚火上升” ，贵阳写字楼正历经一场一线 城市都走过的“成长的烦恼” 。 未来：经济蒸腾、产业转型、合理规划贵阳写字楼等上三、五年时间来换成长空间。 功课：产业格局调整；开发商精准运营避开同质化竞争；租户看准市场窗口期最重要 的是所有参与者都不能丢掉市场信心。 自世纪金源集团和花果园的销售一开盘就遭抢购后，贵阳的写字楼如雨后春笋拔地而起。 2013 的贵阳写字楼市场，大手笔购买写字楼的投资者频现，资金资金动辄上千万元。 如此火热的写字楼投资市场，到底有多少机会？业内人士担心，市场现有和潜在供应量如 此大，贵阳市场恐难消化，以今年上半年的销售速度，在售写字楼项目需要四到五年时间 才能消化。但记者采访中了解到，在售写字楼项目的老总们却对写字楼市场保持了乐观的 态度，并表示未来三到五年贵阳写字楼市场将进入“稳定增长期” 。 现状： 20 余个写字楼在售 “贵阳国际金融中心、西南工业总部基地、大唐东源财富广场、金利大厦、雄峻国际、德 福中心”贵阳一房开一口气给记者数出了贵阳在售 20 多个写字楼项目， “贵 阳写字楼从未有这么多高端写字楼密集亮相。 ”该房开称。 据了解，贵阳市场上推出的不仅有纯写字楼项目，中渝中环广场、未来方舟、花果园金融 街、美的财智中心。等许多大型商住项目近两年也大批量推出写字楼。此外，除了在售的 20 多个项目以外，还有中建华府(资料 论坛 图库)、北大资源、华润置地等 10 余个待售写 字楼项目，商业地产似乎已成为贵阳房地产市场的重点角色。 来自贵阳中地行市场研究部统计的数据显示，2013 年贵阳在售写字楼推货量 200 万方，而 16 月份仅销售了 24 万方。 “贵阳高端写字楼正在进入高端井喷时期。 ”贵阳摩根中心营 销总监蔡立盛分析认为，一直以来贵阳市老城区写字楼老化严重，甲级写字楼配套不足； 另外，城市化建设的影响，由于观山湖区的崛起，贵阳城市格局产生新变化，城市双核发 展的必然；第三是城市化进程的加快，大贵阳建设速度加快，使得城市扩容，几个原因造 成写字楼井喷； 价格： 价格正追赶西南写字楼水平 贵阳写字楼放量大已经是一个不争的事实，再来看贵阳写字楼的价格。 来看看写字楼比较集中的观山湖区，位于观山湖高新区长岭南路与黔灵山路交汇处的德福 中心，折后起价 6800 元/平方米。同属高新区的金利大厦，近期推出的 LOFT 写字楼均价 9000 元 /平米。中渝中环广场均价 8000 元/ 平方米，除了美的财智中心打出的均价在 11000 元/平方米外，观山湖写字楼的均价每平米都不超过一万。 转播到腾讯微博 尽管如此，贵阳写字楼的价格也正在追赶西南地区其他城市。以成都为例，写字楼价格在 13000 元/平米以上，而昆明的写字楼也在 13000 元/ 平米左右。而广西的写字楼价格相比 这几个城市要高些，写字楼价格在 18000 元/ 平米以上。 悲观派： 写字楼市场蕴藏风险？ 其实，关于贵阳写字楼供应过剩摆“大白菜盛宴”一类的话题，已经不是贵阳楼市新鲜的 谈资了。记者采访的几位房开都承认贵阳写字楼井喷的现状， “别看现在写字楼行情火热， 但也蕴藏风险。 ”贵阳丹麦童话(资料 论坛 图库) 项目总经理彭方曾在接受媒体采访时表 示，贵阳写字楼风险非常大，目前贵阳写字楼的量太大了，这完全不是本土能消化的量。 他认为，大量的写字楼集中在观山湖区，更增加了观山湖区写字楼的投资风险。 对于贵阳写字楼的现状，正在售写字楼的中渝第一城(资料 论坛 图库)副总朱朝丹也非常 清楚。 “贵阳确实有那么大的存量，也不是贵阳本土能消化的。 ”据了解，中渝第一城写字 楼体量 60 多万方，而今年销售的量还不到写字楼总体量的一半。 有业内人士认为，贵阳无法消化这么大体量的写字楼，有些开发是无序的，也是没有产业 基础的，未来写字楼空置率会增加，即使政府有很多招商计划，以及打造西南金融中心的 雄心壮志，但是贵阳并没有一种产业支撑市场。 乐观派： 3 到 5 年市场进入增长期 “未来供应量会有爆发时期，市场有一个调节过程，这一两年市场的平稳会把压力转移到 市场。35 年后才是体现市场调整过程。 ”美的营销总监陈志贤认为，随着高铁的通车、 城市交通道路体系的完善，一二线城市距离缩短，贵阳迎来的将是一个新的快速发展时期。 “35 年后的成熟期带来的也是淘汰期，那些比较偏远的、地段差的写字楼最终肯定是不 能迎合市场的，最终将会被市场淘汰。 ” 有专家认为，随着 3 至 5 年贵阳产业的深入发展，写字楼终将被逐渐消化，而资本有逐利 天性，在这段时间内开发商的强力促销，价格拼抢等也会加快投资者持有从而加快写字楼 市场复苏，所以 35 年贵阳写字楼市场才将进入增长期。 熬到市场逆袭，吸取一线城市写字楼发展的成功经验，更为科学地去研究判断未来对办公 市场的新增需求量，有调节性地增加新供应，依靠市场规律来调节市场，贵阳特别是观山 湖区写字楼终究有熬出头之日已经成为业界的共识。 二、观山湖区楼市大战再升级 2013 年，万达、中航、万科、华润等全国知名房企纷纷抢占金阳最后的“蛋糕” ，它 们或高调入驻或低调潜入，观山湖区的楼市大战又将再一次升级。据贵阳某权威机构统计 数据显示，观山湖区目前在售及待售项目住宅存量已超过 1800 万方，这相当于一个花果园 的总建筑面积，观山湖楼市将陷入一场厮杀当中。 【详 细】 华润、中航等名企低调潜伏 观山湖区楼市大战再升级 近年来，观山湖区的房地产发展速度有目共睹，市政、交通、生活等各种配套都在不断完 善，新世界、世纪金源、远大集团、中铁、中渝等全国知名房企相继布局此地，这些知名 房企在此开发的大多是百万方的大盘，区域的开发建设正在如火如荼地进行着。 而今年，万达、中航、万科、华润等全国知名房企纷纷抢占金阳最后的“蛋糕” ，它们或高 调入驻或低调潜入，观山湖区的楼市大战又将再一次升级。据贵阳某权威机构统计数据显 示，观山湖区目前在售及待售项目住宅存量已超过 1800 万方，这相当于一个花果园( 资料 论坛 图库 微博)的总建筑面积，观山湖楼市将陷入一场厮杀当中。 转播到腾讯微博 众多名企抢滩进驻 据了解，十年前的观山湖区，还属于尚未开发的不买之地，成片的荒地。随着城市格局的 发展，贵阳城市发展的需求，政府将发展的重心落在了观山湖区。北京西路、黔灵山路等 快速的城市通道成为了该片区价值的基础。 最早进入观山湖区的是新世界中国地产 3300 亩打造的金阳新世界( 资料 论坛 图库) 。 “2006 年，贵阳市政府香港的招商引资会召开后，我们实地考察了一次就决定在这里干了。 ”金阳新世界相关负责人告诉记者，当时的金阳一片荒芜，但看到政府的规划以及政策支 持力度，对金阳非常有信心，最终成为第一个在金阳拿地的外来房企。 同年，在该片区非常具有代表意义的楼盘世纪城出现，这是世纪金源集团投资逾 100 亿元 兴建的超大型复合型地产项目，总建筑面积 600 万平米，该区域楼市从此便一发不可收拾， 价格直线上涨，短短四年世纪城全部售罄，创造了贵阳楼市的销售奇迹。 此后，远大集团、中国中铁、美的地产、中渝等开始在观山湖区抢地，总建筑面积都在 100 万方以上，远大生态风景(资料 论坛 图库)造总建面 110 万方、中铁逸都国际(资料 论 坛 图库)总建筑面积约为 230 万方、美的林城时代( 资料 论坛 图库)总建筑面积达 150 万方、 中渝第一城(资料 论坛 图库 )总建筑面积近 107 万方的。目前，观山湖区在售的楼盘 24 个， 待售楼盘 10 个，已成为贵阳楼市最热的一个区之一。 转播到腾讯微博 近些年多家名企进驻，观山湖区的“蛋糕”已刮分得差不多，但仍有名企盯着观山湖区不 放，努力在寻找最后的机会。 而在售热盘中，许多还没有完成一半的销量。据不完全统计，目前在售及待售楼盘的住宅 目前存量就超过 1800 万方，相当于一个花果园，观山湖楼市大战再升级。 楼市上演厮杀大战 2012 年， 2 月 4 日晚，中航地产公告宣布，公司在贵阳市公共资源阳关交易中心举办的的 国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得贵阳 G（12 ）153 号地块及 G(12）154 地块的 土地使用权，土地面积合计为 64.28 万平方米。公告显示，三地的成交总价为 13.57 亿元。 今年 4 月有消息传出，有着全国知名的城市综合体商业品牌的万达 47.8 亿元签约观山湖区， 选址在观山湖区观山西路与云潭南路交叉口西南侧，将在观山湖区投资开发万达广场项目。 据了解，目前，已在全国开业 66 座万达广场、38 家五星级酒店、6000 块电影银幕、57 家 百货店、63 家量贩 KTV。 而早已在观山湖区占有一席之位的中国中铁，除了已开发的中铁逸都国际之外，又在该区 西侧的十二滩水库区域竞拍得一地，命名中铁阅山湖。项目总占地面积 4905 亩，预计投资 160 亿元，分为两期开发，规划综合容积率 2.23，建筑密度不大于 30%，绿地率不低于 35%。 此外，华润置地奥体五彩城，也就是奥体二期地块，项目总占地面积 40.84 万平米，总建 筑面积 131.77 万平米，总投资逾 80 亿人民币。开发周期分为四期，计划于 2013 年一期开 工，2018 年全部竣工。 转播到腾讯微博 贵阳万科城(资料 论坛 图库 )是全功能幸福大城，于 2013 万科城正式落户贵阳。总占地约 520 亩，总建筑面积约 120 万方。 观山湖即将进入繁华时代 从中铁十二滩(资料 论坛 图库)到万达广场，从华润奥体五彩城到中航城，这些中国房地 产的领军企业。据了解，万达广场以商业为主，目前的方案是，商业面积约 25 万平方米， 其中购物中心约 17.5 万平方米；甲级写字楼约 22 万平方米；一座 400 个房间的五星级酒 店；公寓约 35 万平方米；停车位 4550 个。 而贵阳奥体地块五彩城项目，是集大型城市购物中心、商业步行街、高品质住宅和高端商 务公寓于一体，项目建成后将成为贵阳新地标。通过引入区域内最大的生活卖场，豪华五 星级影院，大型真冰溜冰场，儿童娱乐城，高端餐饮品牌，时尚零售卖场，将五彩城打造 成观山湖区域内规模最大、业态最丰富、最时尚的家庭娱乐购物中心。 中铁阅山湖打造的是户外体育旅游休闲项；而贵阳中航城融合了商业、办公、文化产业、 酒店、公寓、住宅等多种形态，打造贵阳市具有国际品质的城市综合体项目。 “观山湖区在在这些强大房企的纷纷进驻下，势必会带动观山湖区的第二次腾飞，带领观 山湖区进入最繁华的的时代。 ”贵阳一业内人士认为，虽然观山湖区的房地产竞争更大，但 同时带来的是新的机会，因为所进驻的房开开发的项目类型不同，产品有一定的差异化， 消费者的选择更多了，反而会吸引更多的市民关注观山湖区。此外，观山湖区房开商可以 抱团取暖，从而带来的是正的效应。 该业内人士称，尽管世纪城已带动了该区域的发展，但紧靠一两个商业中心是无法支撑整 个观山湖区的发展，万达、华润等入驻无疑给观山湖注入“强心针” 。 三、贵阳楼市别墅大混战 除了品牌开发商扎堆鏖战别墅市场外，一些本地开发商也在今年加入“别墅战团” ，价 格低- 至普通商品房价格，令别墅市场大战显得更有“看头” 2013 年的贵阳楼市，花果园的刚需房占领了贵阳大部分市场，为抢市场“蛋糕” ，许 多房开避开刚需，走起了高端路线。据统计，目前贵阳在售与待售的楼盘项目中近 30 余个 项目有别墅产品。 【详 细】 贵阳楼市别墅大混战 “现房别墅，压轴局限，最大赠送面积达 299 平米，折后单价 5897 元/平方米起。 ”昨日， 某报刊头版出现了一个别墅广告，其价格引起了贵阳市民的热议。今年下半年以来，随着 花溪碧桂园(资料 论坛 图库) 、乐湾国际( 资料 样板间 图库) 、保利公园 2010(资料 论坛 图库)、丹麦童话(资料 论坛 图库) 等别墅入市，别墅项目风起云涌，贵阳别墅市场的战争 就已经拉响。 转播到腾讯微博 中天托斯卡纳(资料 论坛 图库 ) 别墅效果图 30 余别墅项目抢“蛋糕” 除了品牌开发商扎堆鏖战别墅市场外，一些本地开发商也在今年加入“别墅战团” ，价格低 -至普通商品房价格，令别墅市场大战显得更有“看头” 。 2013 年的贵阳楼市，花果园( 资料 论坛 图库 微博)的刚需房占领了贵阳大部分市场，为抢 市场“蛋糕” ，许多房开避开刚需，走起了高端路线。据统计，目前贵阳在售与待售的楼盘 项目中近 30 余个项目有别墅产品，如：中铁国际旅游度假区(资料 论坛 图库)、乐湾国际、 兴隆珠江湾畔(资料 论坛 图库)、中天未来方舟 (资料 论坛 图库)、中渝第一城(资料 论坛 图库)、花溪碧桂园、弘宇纽森堡、中铁逸都国际( 资料 论坛 图库)、远大生态风景(资料 论坛 图库)等项目。 打折赠送力度史无前例 在别墅战之前，贵阳别墅价格大多在 1 万/平米以上，有楼盘甚至卖到近 2 万元/平。可让 房开们想不到的事，原本平静的“避风港”现在也不再平静。别墅市场逐渐升温，甚至出 现“混战”状态。从去年以保利公园 2010 开盘开始，大赠送，低总价苗头就开始出现，开 盘当天推出的“