2005年上半年深圳房地产市场发展报告

2005 年上半年深圳房地产市场发展报告 深圳市房地产研究中心 王锋 今年上半年，国务院出台了一系列加强房地产市场调控、稳定房价的措施；深圳市政府有关部门也 按照中央调控政策，结合本市实际，出台了相关政策。从上半年房地产市场的总体发展看，房地产市场的 总体运行态势良好，需求继续平稳增长，供应基本适当、充足，供求关系保持平衡，房地产市场继续保持 着健康、理性的发展局面。 一、上半年深圳房地产市场总体形势 从我市房地产管理部门统计的有关数据看，今年 16 月我市房地产市场的总体运行反映出以下几 个特征： （一）房地产投资增速减缓，商品房建设规模逐渐减小，空置房不断消化 今年 16 月，我市商品房投资 196.46 亿元，比去年同期下降 14.80；商品房施工面积 2216.87 万平方米，比去年同期下降 1.41；商品房竣工面积 214.91 万平方米，比去年同期下降 23.93。总体 来看，房地产投资及建设规模逐渐减少。在建设规模减少的同时，商品房空置量不断消化，至今年 6 月底， 商品房空置面积为 142.78 万平方米，同比减少 38.57。 （二）住宅需求持续旺盛并保持较高增长速度 最近两年，我市商品房需求基本保持 10左右的平稳增长。今年 16 月，商品房销售面积达到 488.68 万平方米，较去年同期增加 12.26，其中，住宅销售面积 434.32 万平方米，同比增长 11.03。从住宅销售的户型结构来看，三房以下户型占 75，别墅仅占 1，普通商品住宅需求仍为市 场主体需求（见图 1）。 图 1 2005 年 16 月不同户型住宅销售结构 从住宅销售面积各行政区分布来看，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位占全市销售量的 28；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近 20，居其次（见图 2）。 图 2 2005 年 16 月各区销售面积比例图 此外，16 月各区住宅销售面积变化较大，住宅销售量在 3、4 月份达到高峰后，6 月份在国家调 控措施作用下有所回落，除宝安区销售量环比增加 29.8%，其他各个区均有所下降，当月全市住宅销售量 环比下降 13.2（见图 3）。 图 3 2005 年 16 月各区每月住宅销售面积图 （三）住宅价格总体呈上升势头，但走势基本平稳 今年 16 月份，我市住宅价格继续呈现上升势头，全市商品住宅均价为 6547.89 元/平方米，同比 上涨 12.05。 从 16 月各月住宅销售价格变动看，全市住宅价格在 2 月份上升了 8.76%后，3、4 月份在我市一 系列规范市场措施的作用下小幅回落，两月住宅价格环比增长率分别下降了 2.79和 0.31。5 月份尽 管房价有一定回升，但随着国家稳定房价系列措施的实施，6 月份全市住宅价格又环比下降了 2.19。总 体来看，今年上半年我市商品住宅价格仍保持着上升势头，但波动较小、走势基本平稳。 图 4 2005 年 16 月住宅销售价格运行图 （四）特区内房价基本保持平稳波动；特区外房价在城市化加速作用下增长较快 从特区内住宅销售价格波动看，今年上半年，特区内房价基本保持平稳变动。16 月，罗湖区同 比小幅增长 2.45，福田区小幅下降 2.13；南山区房价在特区内可开发土地日趋有限的情况下，高端 住宅开发明显增多，并带动区域住房价格的上涨，16 月，南山区住宅均价达到 7920.39 元/平方米，同 比上涨 28.61（见表 1）。 从特区外住宅价格波动看，今年特区外两区房价增长明显较快。16 月，宝安区均价 5038.06 元/ 平方米，同比增长 27.89；龙岗区均价 4736.02 元/平方米，同比增长 28.83%。今年我市住宅价格上涨 的主要原因在于特区外城市化进程的加速，使得特区外房地产需求明显旺盛，进而引至房价较往年有较大 增长。由于近年来特区内可建设土地资源逐步减少，房地产市场需求逐渐向价位较低的特区外转移。今年 16 月特区外住宅销售面积占全市比例 47，高于去年同期的 36。同时，发展商的开发重点也逐步向 特区外转移，随着品牌开发商在特区外开发项目的增多，在需求快速增长、楼盘素质普遍提高的前提下， 特区外销售均价同比上涨 28.42，以往与特区内差距 2 倍的价格差明显缩小，价格总体差距减少到 1.6 倍。 （五）满足大众需求的普通商品住宅占主导地位，且价格上升幅度仍基本合理 从住宅价格结构看，尽管销售均价出现较大上涨，但占销售总量绝大多数的普通商品住宅价格上升 幅度仍基本合理。今年 16 月，全市住宅销售总量中，单套建筑面积 144 平方米以内的普通商品住宅销 售套数占全市总套数 88.83%，但实际均价仅比去年同期上涨 8.57；144 平方米以上的非普通商品住宅 尽管价格同比增长 17.82，但由于销售量仅占全部住宅销售量的 11.17，故而对普通消费者影响不大。 此外，16 月全市 8000 元以下的中低价位住宅占市场比例 78左右，10000 元以上的高价位住宅 仅占 7，低、中、高三个价位区间的比例基本合理，深圳住宅市场仍是满足中低收入消费者的大众市场 （见图 5）。 图 5 2005 年 16 月住宅销售面积价位结构 （六）二手房交易总体保持上升势头，二手房市场运行基本平稳 近两年，我市二手房交易量一直保持约 40%的较高增长速度，交易总量与新房销售面积逐渐接近。 今年以来，我市二手房交易继续保持较高增长，16 月二手房交易面积为 422.45 万平方米，比去年同期 增长 30.62；其中，二手住宅交易面积为 299.43 万平方米，比去年同期增长 37.06。此外，二手房住 宅价格比上年同期增长 14.55，基本与新建住宅价格保持同步波动（见表 2）。 从今年 16 月各月二手房交易面积变动看（见表 3），交易面积在 3 月份环比下降 26.35后，4 月份大幅上升 2.27 倍，当月交易面积高达 90.68 万平方米。5 月份，在国家有关税收调控政策的作用下， 交易面积继续增长，达到 104.73 万平方米的高峰。6 月份，随着新的税收征管政策的实施，二手房交易 数量明显下降，当月交易面积为 78.75 万平方米，环比下降 24.81，但交易面积并未出现较大幅度回落。 二手房交易状况表明，国家近期通过税收等经济手段抑制房地产投机炒作、保证房价平稳运行的系 列政策已初步显出成效。虽然政策的出台刺激了短期交易量的增长，但在深圳房地产市场长期理性发展的 大环境下，二手房市场仍然保持着平稳发展的局面，并未出现较大波动。 二、房地产市场宏观调控政策及其实施效果 今年以来，国家继去年通过土地政策对房地产市场进行宏观调控后，再次将加强房地产市场调控， 稳定住房价格作为政府加强和改善宏观调控工作的重要内容之一，并陆续出台一系列尤其是针对商品住房 市场的政策与措施。 3 月 5 日，温家宝总理在十届人大三次会议上首次在政府工作报告中提出抑制房地产价格过快上涨； 3 月 27 日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知；4 月 28 日，国务院根据 27 日温家宝总 理主持的常务会议精神，出台了加强房地产市场引导和调控的八项措施；5 月 11 日，国务院办公厅 转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见。一系列文件最终明确了重点以“进一步控制 房地产投资规模”、“抑制房价过快上涨”、“支持普通商品住房和经济适用房发展”、“打击炒作”等 宏观调控目标。 为了落实中央加强房地产市场调控的系列指示精神，我市政府有关部门结合本市实际，以规范市场、稳定 房价为目标，陆续出台了一系列措施，进一步加强我市房地产市场调控。从系列调控措施的实施效果看， 我市房地产市场秩序进一步得到规范，住房价格继续保持平稳，市场供求双方进一步趋于理性。这些措施 及其作用具体反映在以下几方面： （一）整顿房地产虚假广告，打击市场非法炒作行为 今年 3 月，英利达公司发布房地产虚假广告事件，引起了市委、市政府主要领导的高度重视。市政 府有关部门以此事件为契机，在全市范围内掀起了一场整顿房地产虚假广告、打击房地产炒作的大规模行 动，主要措施有： （1）出台了深圳市房地产广告专项整顿方案，全面开展房地产广告专项整治，规定凡未取得 商品房预售许可证的楼盘一律不允许发布任何形式的销售广告，对无证发布销售广告、广告内容缺失、广 告中含有虚假陈述、不良文化、乱评比、非法融资、不正当竞争等方面的内容进行严肃查处。在具体执行 中，对 9 家不按规定整改或整改达不到要求的开发企业进行公开处理；对 15 家中介机构的乱评比行为进 行公开曝光。 （2）出台了关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告，从 4 月 1 日起禁止一 切未取得预售许可证的开发企业以“内部认购”、“内部认筹”、“内部登记”等任何形式变相开展销售 活动。对继续违规“认筹”的，主管部门责令其限期改正、给予年审扣分、暂停相关业务，并视情节依法 进行查处。 以上措施有效遏制了市场炒作问题，对规范市场、稳定房价起到积极的作用，并获得了广大消费者和众多 房地产开发经营企业的好评与积极响应。 2加强房地产信息建设，为市民购房提供全面、及时、准确的市场信息 为了保证我市居民了解全面的市场信息，方便市民买房，我市房地产主管部门充分利用房地产信息 系统的强大功能，及时发布全面的市场信息，为市民购房提供方便。如： （1）商品房房源信息公示系统，将 2001 年以来批准销售的全市近千个商品楼盘、总面积近 4000 万平方米、总套数近 45 万套的房源，通过网站（）向市民公示。公示内容包括了 项目信息、预售证信息、楼盘信息及每套房屋的基本状况（包括待售、已签合同、已备案、已办房地产证、 被查封或抵押等 9 种状态）。该系统的开通，使我市的房源信息更加透明，使一些不良企业或机构营造的 虚假的房源紧张信息不攻自破，得到了广大市民的好评。目前，该系统的最高日访问量达到 20 万人次， 最多时有近 7000 人同时在线查询。 （2）商品房成交信息公示系统，包括了全市及各区前日成交商品房的总套数、总面积、总金 额、成交均价及成交前十名的项目名称。通过这些公布的成交信息，市民可以清楚地了解到全市及各区前 日商品房成交的真实情况，特别是成交均价，对市民购房有着一定的参考作用。 （3）网上曝光系统，采用该系统，房地产开发企业、经纪机构、评估机构的违规行为一经查 实，一律在网上曝光，有利于保证消费者利益，促进房地产行业规范发展。 以上系统，为我市民购房提供了全面、及时、准确的市场信息，对我市房地产市场持续健康发展起到了积 极的促进作用。6 月底，该系统在建设部全国 36 个重点城市房地产信息系统建设检查验收中获得优秀奖。 3积极盘活存量房产及土地资源，促进市场供应，满足市场需求 在我市新增建设用地继续严格控制的前提下，为保证市场供应、满足居民住房需求，市政府有关部 门采取积极措施，通过烂尾楼整治和城中村改造，促进城市存量房产及土地资源的盘活与利用。如对烂尾 楼整治，主管部门已将 2004 年划定的 52 个问题楼盘基本解决了 38 个，一批在市区主干道两侧重点地段 的烂尾楼清理顺利，目前已进入复工阶段。城中村改造方面，已于 5 月下旬拆除了渔农村，并在下半年将 更多的城中村改造项目推开。 我市盘活存量房产及土地资源的若干措施，不仅有利于改善城市环境，也能够在特区内建设用地匮 乏而人口持续增长的前提下，有效地增加房地产供应，满足全市居民不断增长的居住需求。 4积极落实中央宏观调控政策，合理引导住房发展，进一步规范市场秩序 为落实今年 5 月国务院转发的七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，我市政府有关部门采 取了以下措施： （1）制定并公布我市普通商品住房标准。根据七部委要求，结合我市实际，我市制定了普通商品 住房的标准，即：容积率 1.0 以上、单套建筑面积 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房 均价 1.2 倍以下。此外，还于 6 月份向社会公布了全市各区普通商品住宅的价格标准。 （2）出台房地产税收征管政策，严控投机性购房。6 月初，市房地产、地税、财政等主管部门， 按国家有关部委的要求，出台了关于加强我市房地产税收管理的通告，制定了个人销售住房的营业税 征管办法。 （3）进一步加大土地供应调控力度，加强普通商品住房建设。据悉，为落实中央加强普通商品住 房建设的有关规定，我市将在今明两年土地供应计划中，着重增加普通商品住房建设用地供应量，将年度 经营性房地产用地中的 80用于普通商品住房项目的建设。 （4）加强经济适用房建设，完善廉租住房制度。据悉，为落实中央加强经济适用房建设的规定， 我市主管部门已制定了今后几年开工建设一定规模的经济适用房的具体方案；同时，进一步明确经济适用 房的指导价格、套型面积、销售对象、开工和竣工日期，并尽快向社会公布。此外，结合我市实际人口结 构，正在加紧研究和制订“政策性保障住房”制度，着力扩大廉租住房制度的覆盖面。 此外，鉴于商品房预售中产生的“货不对板”、“期房炒卖”、“烂尾楼”、“一房多卖”、“重 复抵押”等种种弊端，广大购房者对于改革商品房销售管理制度、尽快实行现房买卖的愿望日益强烈。对 此，有关部