04年理论和答案

2004 年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价理论与方法考试试题 一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请 在答题卡上涂黑其相应的编号） 1房地产具有供给有限特性，本质上在于（ ） 。 A土地总量有限 B规划限制 C房地产不可移动 D价值量大 2某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内阳台建筑面积为 10 m2， 套内墙体面积为 20 m2，分摊的共有建筑面积为 25 m2。该套住宅每平方米建筑面 积的价格为（ ） 。 A1667 元m 2： B1765 元m 2 C1875 元m 2 D2000 元m 2 3某宗土地面积 2000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度 30。 在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ） 。 A建筑物地面一层建筑面积为 800 m2，总建筑面积为 5000 m2 B建筑物地面一层建筑面积为 1400 m2，总建筑面积为 6000 m2 C建筑物地面一层建筑面积为 600 m2，总建筑面积为 5500 m2 D建筑物地面一层建筑面积为 600 m2，急建筑面积为 2500 m2 4房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、 该实体的质量以及（ ） 。 A相应配套的基础设施 B土地的形状 C组合完成的功能 D立体空间 5在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加 盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。 A宅基地所有权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系 6某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 08，楼面地价为 700 元m 2。现按规 划拟改为商业用地，容积率为 50，楼面地价为 960 元m 2。理论上应补地价（ ） 。 A78 万元 B882 万元 C1210 万元 D1272 万元 7某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5000 元m 2 ，现房出租的年末 净收益为 500 元m 2。若按折现率 10和风险补偿值 100 元m 2 计，该幢房地产目前的价格应为（ ） 。 A4400 元m 2 B4409 元m 2 C4445 元m 2 D4455 元m 2 8一套建筑囤积为 100 m2，单价为 2000 元m 2 的住宅，首期付款 5 万元，余款在未 来 10 年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为 531，则该套住宅的 （ ） 。 A实际单价为 2000 元m 2，实际总价为 3016 万元 B名义单价为 1950 元m 2，实际总价为 20 万元 C实际单价为 2000 元m 2，实际总价为 20 万元 D名义单价为 2000 元m 2，实际总价为 3016 万元 9同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10时，需求量变化百分 比分别为 30、10、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分 别是（ ） 。 2 A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D富有弹性、单一弹性、完全无弹性 10 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ） 。 A存量十新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为 其他种类房地产量拆毁量 B存量十新开发量十 该类房地产与其他种类房地产之间转换总量十拆毁量 C存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D存量十新增竣工量一拆毁量 11城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换己所调换房屋为期房的，为结清 产权调换的差价而对该期房进行估价，则（ ） 。 A估价时点为未来，估价对象为未来状况 B估价时点与房地产状况均为现在 C估价时点为现在，估价对象为未来状况 D估价时点为现在，估价对象为过去状况 12某建筑物的建筑面积为 2000 m2，占地面积为 3000 m2，现在重新获得该土地的价格 为 800 元m 2，建筑物重置价格为 900 元m 2，而市场上该类房地产正常交易价 格为 1800 元m 2。则该建筑物的成新率为（ ） 。 A 44 B 50 C 67 D 94 13按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2； 而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5。若改为直接比较 判定，将出现（ ）的情形。 A估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7 B可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低 7 C可比实例价格的房地产状况调整系数为 1071 D可比实例价格的房地产状况调整系数为 0933 14现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500 元m 2，成交日期为 2004 年 1 月末，该类房地产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6 月末平均每月价格递增 1，2004 年 6 月末至 2004 年 10 月末平均每月比 上月价格上涨 20 元m 2。该可比实例在 2004 年 10 月末的价格为（ ） 。 A2648 元m 2 B2688 元m 2 C2708 元m 2 D2734 元m 2 15为评估某住宅 2004 年 10 月 I 日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例 的有关资料如下：成交价格为 4000 元m 2，成交日期为 2004 年 5 月 1 日，成交 价格比正常价格低 2，房地产状况调整系数为 l087，已知从 2004 年 5 月 1 日到 10 月 1 日该类住宅价格平均每月比上月上涨 1，则对该可比实例成交价 格进行修正、调整得到的价格最接近于（ ） 。 A3790 元m 2 B4238 元m 2 C4658 元m 2 D4663 元m 2 16某家房地产交易中，买方付给卖方 2500 元m 2，交易税费均由买方负担。已知 该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5缴纳有关税费，买方按正常价格 的 3缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（ ） 。 3 A2427 元m 2 B2500 元m 2 C2575 元m 2 D2632 元m 2 17在某幢建筑面积 3000 m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用 于支付征地和拆迁安置补偿费，勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、 必要的基础设施和公共配套设施建设资，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事 业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4计，管理费率和开 发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ） 。 A1067 元m 2 B 1070 元m 2 C1087 元m 2 D 1141 元m 2 18某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为 46 年，该建筑物经济寿命为 50 年，残值率为 2，用直线法计算该建筑物的成 新率为（ ） 。 A 80 B 82 C 83 D 92 19某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手 续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑 物折旧的经济寿命应为（ ） 。 A35 年 B45 年 C48 年 D50 年 20某房地产的土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 3000 万元，管理费用为 200 万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，则该房地产的投资 利润率为（ ） 。 A100 B11l C119 D125 21某建筑物的建筑面积为 200 m2 ，有效经过年数为 12 年重置价格为 800 元m 2 ， 建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ） 。 A 102 万元 B 110 万元 C 113 万元 D 115 万元 22某商铺的收益年限为 30 年，年有效毛收入为 6000 元m 2。假设净收益率为 75 报酬率为 10，则该商铺目前的价值为（ ） 。 A14 140 元m 2 B42 421 元m 2 C56 561 元m 2 D 60 000 元m 2 23某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000 元m 2，对应的报酬率为 7。现 假定报酬率为 9，该宗房地产 40 年上地使用权条件下的价格最接近于 （ ） 。 A3275 元m 2 B3287 元m 2 C3402 元m 2 D4375 元m 2 24某出租的房地产的年租金收人为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物 重置价格为 100 万元，成新率为 80。已知土地资本化率为 6，建筑物资 本化率为 8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现 值为（ ） 。 A43 万元 B1125 万元 C1233 万元 D150 万元 25用收益法计算房地产价格，若净收益 a 每年不变，年限为 n，净收益增长率 4 与报酬率 Y 相等，则房地产价格 V（ ） 。 A 0 B XnYa1 C aXn D 26资本化率是（ ）的倒数。 A毛租金乘数 B潜在毛租金乘数 C有效毛收入乘数 D净收益乘数 27某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，顶计该宗房地产年有效 毛收人为 80 万元，运营费用率为 40，安全利率假定为 6，风险补偿率为安 全利率的 40，该房地产的收益价格为（ ） 。 A368 万元 B552 万元 C561 万元 D920 万元 28某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000 m2，总预算为 400 万元，估价时，建 筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50，设备安装工程尚未进行。另 据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价 的比重分别是 15、60、25，该在建 MS 在估价时点的完 M 程度是（ ） 。 A30 B45 C65 D75 29某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元m 2、712 元m 2， 744 元m 2、781 元m 2，和 815 元m 2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006 年的价格为（ ） 。 A849 元m 2 B865 元m 2 C882 元m 2 D915 元m 2 30城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调 查评估出的各地价区段在某一时点的（ ） 。 A最低价格 B平均价格 C出让地价 D标定地价 31当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价 X（ ） X 临街宽度。 A单独深度价格修正率 B累计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D混合深度价格修正率 32某临街深度 3048m（即 100 英尺） ，临街宽度 20 m 的矩形土地，总价为 12192 万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度 1524m(即 50 英尺） ，临街宽度 25m 的矩形土地的总价为（ ） 。 A5334 万元 B8534 万元 C10668 万元 D21336 万元 33某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为 10 000 m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的 建筑面积为 200 m2 从按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ） 。 A1 Bl5 C2 D25 34防范估价风险的最后一道防线是（ ） 。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 5 35下列表述中不正确的是（ ） 。 A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题 意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的， 不得分；少选且选择正确的，每个选项得 05 分） 1建筑物区分所有权包括（ ）等。 A按份共有所有权 B专有部分所有权 C共同关系成员权 D共同部分持份权 E长期使用租赁权 2有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的 最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ） 。 A交换价值 B公开市场价值 C投资价值 D理论价格 E标定地价 3甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元m 2， 容积率为 l5，土地使用年限为 50 年。乙地块土地年价为 820 元m 2，容积率为 24，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时， 若土地报酬率为 8，则下列表述中正确的有（ ） 。 A乙地块比甲地块贵 B甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元m 2 C甲地块与乙地块的楼面地价相等 D甲地块比乙地块贵 E乙地块的 70 年使用权楼面地价高于 340 元m 2 4估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 5选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同 6评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。 A环境景观 B距市中心距离 C朝向 D城市规划限制条件 E地势 7下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ） 。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 6 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升 8建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。 A单位比较法 B工料测量法 C指数调整法 D分部分项法 E成新折扣法 9从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。 A房地产改扩建费用 B抵押贷款还本付息额 C房屋设备折旧费 D所得税 E房屋装修折旧费 10下列表述中，正确的有（ ） 。 A开发经营期可分为开发期和经营期 B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分 为前期和建造期 C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期的 起点相同 D经营期可具体化为销售期和出租期 E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 11长期趋势法包括（ ）等方法。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法 D年限法 E指数修匀法 12在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ） 。 A形状相似 B在同一等街道上只有一个路线价区段 C面积接近 D地块相连 E可及性相当 13下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ） 。 A法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值 B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值 D不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值 E在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土 地使用权出让金 14确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。 A一面临街 B两面临街 C土地形状为矩形 D土地形状为正方形 E容积率为所在区段具有代表性的容积率 15获取房地产估价业务的措施可以有（ ） 。 A突破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费 7 E最大限度压缩估价作业期 三、判断题（共 15 题，每题 1 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号， 用“”表示正确；用“X”表示错误。不答不得分 l，判断错误扣 1 分，本题 总分最多扣至零分） 1本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意， 2003 年 11 月 4 日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估 价师与香港测量师资格互认协议书。 （ ） 2在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房 地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （ ） 3现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比 如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房屋拆迁估价不应采用公开市场价值。 （ ） 4就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 （ ） 5在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下 的情形。 （ ） 6运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模 的 0.52 范围内。 （ ） 7被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装 修装饰的补偿金额（ ） 8某房产年折旧率为 l6，有效经过年数为 12 年，接直线法折旧该房产应属 完好房。 （ ） 9用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、 经营费用、销售税金及付加管理费用、财务费用后的余额。 （ ） 10预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元，此后每年的净收益将在上一年 的基础上减少 3 万元，则该宗房地产的合理经营期限为 12 年。 （ ） 11运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下 降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （ ） 12路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。 （ ） 13估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。 （ ） 14估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计 算。 （ ） 15估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。 （ ） 四、计算题（共 2 题、20 分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而 无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答） 1某出租的写字楼，使用面积为 3000m2，收益年限为 45 年，空置率为 20%，未来 3 年每平方米使用面积 的租金（含物业服务费用）分别为 360 元、400 元、330 元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米 使用面积 36 元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的 25%。假设该写字 楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为 9%。请利用“未来数据资本化公式法 ”求取该写字楼的 净收益并计算其收益价格（分） 2某宗土地面积为 1.2 公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地 50 年的土地使用权，按规 8 划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为 2.5。在第 1 年末办理完土地使用权 出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图） ，项目建成 后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第 年 第 n 年 1、土地取得 - 2、工程建设 - - - 1）住宅楼建设 - - 2）写字楼建设 - - 3、经营 - - - - 1）住宅楼销售 - 2）写字楼出租 - - - 根据市场调查，有关数据如下： （1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为 5000 元/m2，销售税费为销售价格 6%；同类写字楼 可出租建筑面积的月租金为 120 元/m2（可出租面积占建筑面积的 70%） ，并且按照年租金收入的 30% 交纳押金，出租空置率为 20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的 30%计，银行存款年利率为 3%， 报酬率为 10%。 （2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼 1800 元/m2，写字楼 2800 元/m2，管理费用为开发成本 的 5%。 （3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入 50%且在年度内均匀支出。假 设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 （4）目前，此类项目折现率为 10%。 （5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的 3%缴纳有关税费。 试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。 （12 分） 9 参考答案： 一、单选题 1C 2D 3C 4C 5B 6D 7C 8C 9D 10A 11C 12C 13C 14C 15D 16D 17C 18D 19B 20C 21C 22B 23C 24C 25B 26D 27B 28B 29C 30B 31B 32C 33B 34B 35D 二、多选题 1BCD 2AC 3DE 4ACE 5BCDE 6ABC 7ABDE 8ABCD 9ABD 10ABC 11ABCE 12DE 13ABDE 14ACE 15BC 三、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 四、计算题 第 1 题 解： 一、计算未来 3 年的净利益 （一）未来第一年的净收益（360-36） （1-20%） （1-25%）3000 =58.32（万元） （二）未来第二年的净收益（400-36） （1-20%） （1-25%）3000 =65.52（万元） （三）未来第三年的净收益（330-36） （1-20%） （1-25%）3000 =52.92（万元） 二、用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益 A= %)1(92.5)(.6%9132.58)91( 323 10 =0.395153.50+55.15+40.86 =0.3951149.51 =59.07（万元） 三、计算收益价格 V= )(75.642%)91(907.5)1( 5万 元nRA 或： )(75.642)91(0.332 万 元raraV 第 2 题 解： 第一种答案： 一、项目总建筑面积 1.210 0002.5=30 000（m 2） 其中，住宅楼总建筑面积 15 000 m2，写字楼总建筑面积 15 000m2 二、房地产开发项目总价值及折现值 （一）住宅楼价值：500015 000=7500（万元） 住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/（1+10% ） 3=5634.86（万元） （二）写字楼价值 1字楼年租金收入=120 1500070%（1-20%）12 =1209.6（万元） 2写字楼押金：1209.630%=362.88（万元） 3写字楼押金运用年收益：362.883%=10.89（万元） 4有关税费和经营管理费用:1209.630%=362.88（万元） 5租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61（万元） 6写字楼价值:V= %)10(106.857)(1 47nRA =8478.86（万元） 7写字楼折现到第 1 年末折现值=8478.86/（1+10%） 3 =6370.29（万元） （三）项目总价值折现值:5634.86+6370.29 11 =12 005.15（万元） 三、项目开发成本、管理费用及其折现值 1住宅楼部分:1800 15000 （1+5%）=2835（万元） 写字楼部分:2800 15000 （1+5%）=4410（万元） 2住宅楼开发成本及管理费折现值: 2835 0.5/ /（1+10%） 1.55.0%)1(. =2580.13（万元） 3写字楼开发成本及管理费用折