2008年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》真题

2008 年房地产估价师考试房地产基本制度与政策真题 一、单项选择题（共 40 题，每 题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请 在答题卡上涂黑其相应的编号） 1我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难 家庭。 A低收入 B中低收入 C中等收入 D所有 2甲开发商 2000 年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002 年 李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的 土地使用年限是（ ）年。 A33 B35 C38 D40 3国有土地所有权由（ ）代表国家行使。 A国务院 B国务院土地行政主管部 门 C市、县人民政府 D市、县人民政府土地行政主管部门 4依据物权法的规定，住宅建 设用地使用权 期间届满的，（ ）。 A由国家无偿收回 B自动续期 C应于届满前 6 个月申 请续期 D应于届满前 1 年申 请续期 5城市房屋拆迁估价时点一般为（ ）之日。 A房屋拆迁公告发布 B房屋拆迁 许可证颁发 C签订房屋拆迁协议 D房屋拆迁实施 6工业用地不得以（ ）方式出让。 A招标 B拍卖 C挂牌 D协议 7房屋抵押权自（ ）之日起生效。 A抵押合同签订 B抵押合同生效 C抵押权登记 D核发他项权利证书 8出让地块的位置、使用性质等规划条件，作 为国有土地使用权出让合同的组成部 分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。 A城镇体系规划 B土地利用 总体规划 C修建性 详细规划 D控制性详细规划 9划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。 A绿地控制范围 B历史建筑保护范围 C地表水保 护范围 D城市基础设施用地控制界 线 10折价处置抵押房地产的， 应当参照（ ）。 A原购买价 B重建价格 C重置价格 D市场价格 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 11某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积 110，售价 4 000 元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产 权登记的建筑面积为 100，张某选择不退房， 则该房地产开发商应当返还张某购房款（ ）元。 A40 000 B53 600 C66 800 D80 000 12商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。 A房地产开发商 B房地产销售代理机构 C商品房 预购人 D房地产开发商和商品房 预购人共同 13在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为 100 万元，如果第一次拍 卖流拍，则第 二次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。 A60-100 B64-80 C64-100 D80-100 14甲银行以 1 亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公 司 3 000 万元和 5 000 万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务， 则甲银行办理该最 高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。 A0.3 B0.5 C0.8 D1.0 15权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载 的事项错误的，可以申 请（ ）登记。 A预告 B变更 C更正 D异议 16某房地产估价业务发生在非经济特区， 评估的房地 产价格总额为 6200 万元，按 国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（ ）万元。 A2.48 B7.13 C13.50 D31.00 17注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的， 可处以（ ）元以下的罚款。 A1000 B5000 C10000 D30000 18房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（ ）日前，申 请延续注册。 A15 B30 C60 D90 19.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库 ，其 产权（ ）。 A属于房地产开发企 业 B属于业主共有 C属于物 业服务企业 D归属由当事人通过 出售、附赠或出租等方式约定 20业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。 A物业托管 B物业服务 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 C物业管理 D物业委托 21.按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为 100 万元， 则其最低应缴 纳房产税（ ）元。 A4200 B5880 C8640 D86400 22.某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为 2900 万元， 土地增值税规定的扣除项目金额为 1800 万元，土地增值税应纳税额为（ ）万元。 A330 B350 C440 D870 23县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。 A0.48 B0.412 C0.612 D0.918 24职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的（ ）存款利率计息。 A活期 B3 个月整存整取 C6 个月整存整取 D1 年零存整取 25按照国家标准城市用地分类与规划建筑用地标准划分，城市建设用地不包括（ ）。 A仓储用地 B特殊用地 C水域和其他用地 D工业用地 26电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（ ）。 A超短波超短波 短波中波 长波 D超短波短波微波 中波长波 27由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是（ ）。 A条形基础 B桩基础 C箱形基 础 D整体式筏式基础 28建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。 A密度 B表观密度 C密实度 D孔隙率 29某建设项目工器具及生产家具购置费用 2 000 万元，建筑安装工程费用 5 000 万 元，工程建设其他费用 3 000 万元， 预计建设期为 3 年，年均价格上 涨率为 3， 基本预 备费率 5，则基本预备费为（ ）万元。 A500 B815 C1445 D1473 30作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（ ）。 A宗地图 B房产分幅图 C房产分丘图 D房产分户图 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 31增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有（ ）。 A非竞争性 B非排他性 C竞争性 D排他性 32某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为 0.88，若开发商采取 2折 扣策略，则最可能发生的情况是（ ）。 A销售收入增加 0.24 B销售收入增加 3.76 C销售收入减少 0.24 D销售收入减少 3.76 33如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于（ ）。 A需求拉动型通货膨 胀 B成本推 动型通货膨 胀 C结构失调型通货膨 胀 D预期型通货膨胀 34属于直接房地产金融形式的是（ ）。 A房地产开发企业流 动资金贷款 B商品房开 发贷款 C居民住房消 费贷款 D房地产开发企业发 行股票 35按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是（ ） A贴现债券 B附息债券 C抵押债券 D浮动利率债券 36张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了 20 万元的人身保险。 该保险合同的关系人是（ ）。 A张某 B李某 C赵某 D甲保险公司 37某城市抽取的 15 个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为（ ）元/ 。 单位：元/ 楼盘 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 单价 2800 1900 2200 2250 2600 3000 2131 1500 2000 1980 2900 1500 2300 2200 2400 A1500 B1950 C2131 D3000 38企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ）。 A资产增加，所有者权益增加 B资产减少，所有者权益减少 C资产增加，所有者权益减少 D资产减少，所有者权益增加 39下列情形中，诉讼时效为 2 年的是（ ）。 A身体受到伤害要求 赔偿的 B寄存财物被丢失的 C环境遭污染或损害的 D借出的资金未能收回的 40委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。 这体现了拍卖活 动应当遵循的（ ）。 A公开原则 B公平原 则 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 C公正原 则 D诚实信用原则 二、多项选择题（共 15 题，每 题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意， 请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少 选且 选择正确的，每个选项得 0.5 分） 1未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（ ）。 A警告 B罚款 C限期改正 D限期拆除 E没收实 物 2物权法规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。 A抵押权人可以与抵押人 协议以拍卖、 变卖抵押房地产所得的价款优先受偿 B抵押权人直接向人民法院提起 诉讼 C抵押权人与抵押人未就抵押 权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院 拍卖抵押房地产 D按合同约定将抵押房地 产转移给抵押权人 E抵押权 人与抵押人未就抵押 权实现方式达成 协议的，抵押权人可以请求人民法院 变卖抵押房地产 3下列房地产中，不得抵押的有（ ）。 A集体所有的土地使用 权 B村办企业厂房 C列入城市房屋拆迁范围的房屋 D宅基地 E已经设 定抵押权的房地 产 4房屋登记办法规定，可以 办理房屋预告登 记的情形有（ ）。 A房屋所有权转让 B房屋抵押 C在建工程抵押 D预购商品房抵押 E预购商品房 5房屋登记办法规定，可以由当事人 单方申 请房屋登记的情形有（ ）。 A合法建造取得的房屋所有权 B最高额抵押权的设 定 C主债权转让申请抵押 权转移 D房屋所有权人更名 E受赠取得的房屋所有权 6房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。 A房地产估价机构具有一、二级资质 B分支机构 负责人应 当是注册后从事房地产估价工作 3 年以上的专职注册房地产 估价师 C在分支机构所在地有 3 名以上专职注册房地产估价师 D有固定的经营服务场 所 E估价质 量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全 7城市房屋拆迁当事人对拆迁估价报告有异议的可以（ ）。 A向原估价机构申请 复估 B申请行政复议 C向人民法院提起 诉讼 D自行委托估价机构 评估 E申请估价 专家委员 会鉴定 8住房置业担保（ ）。 A由专门的机构承担 B是为个人购置各类 房屋提供的一种担保方式 C提供的保 证方式是 连带责任保证 D实行保证金制度 E最大担保额度受担保公司 实有货币资金总额 限制 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 9按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的 有（ ）。 A陈某的儿子 B陈某的经纪人 C陈某的继母 D陈某的女儿 E护理陈 某多年的保姆 10下列墙体中，属于非承重墙的有（ ）。 A围墙 B外墙 C隔墙 D填充墙 E幕墙 11工程造价控制的主要方法有（ ）。 A价值工程 B协议发包 C合同管理 D非限额设计 E可行性研究 12一般来说，有利于增加所在地区房地 产市场 需求的因素有（ ）。 A城市化水平的提高 B房地产开发建设的技 术进步 C房地产本身价格的提高 D消费者收入水平的提高 E房地产 开发建设要素价格下降 13宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ）。 A对购买经济适用住房提供 优惠利率 B提高法定存款准 备 金率 C在公开市 场卖出政府 债券 D规定商业银行最高 贷款额度 E提高再贴现利率 14企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指 标有（ ）。 A资产报酬率 B销售净利率 C资产负债率 D存货周转率 E股东权 益报酬率 15下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有（ ）。 A拍卖中的瑕疵责任均 应当由委托人承担 B如果委托人未向拍卖人告知瑕疵， 则拍卖人不需负任何责任 C委托人可能需 对告知与瑕疵承担最 终责任 D承担瑕疵责任的基本准 则是谁知晓， 谁负责 E即使拍卖中确实存在 应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责 三、判断题（共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号， 用“ “表示正确，用“ 表示错误。不答不得分，判断 错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至 零分） 1物业管理业不属于房地产中介服务业。（ ） 2经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（ ） 3国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（ ） 4转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（ ） 5拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换 ，也可以 货币补偿。（ ） 6商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原 则为：有规定按规定，无 规定按约定。 （ ） 7新设立的房地产开发企业， 应先到房地产开 发主管部门核定房地产开发企业资质 等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（ ） 8以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（ ） 9城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 制工作。（ ） 10最高额抵押权设立前已经存在的债权， 经当事人同意，可以转入最高额抵押担保 的债权范围。（ ） 11房地产转让属于双务行为， 转让双方均享有一定的 权利，并承担一定的 义务。（ ） 12任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状 况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（ ） 13对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等 房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登 记机构 在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ） 14不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为 准。（ ） 15在核准房地产估价机构资质时，房地 产估价机构的 专职注册房地产估价师人数 包括下设分支机构的注册房地产估价师。（ ） 16从事房地产研究、管理的科研人员和在职公 务员取得房地产估价师执业资格的， 可注册为兼职房地产估价师。（ ） 17凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ） 18依据房产测量规范，无 顶盖的建筑物均不 计算建筑面积。（ ） 19商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米 建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5至 8。（ ） 20房屋承租人与业主一样，也是物 业管理服务 的对象，物 业服务企业应按合同约定 为其提供服务。（ ） 21因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。（ ） 22房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为 契税的计征依据。（ ） 232008 年 3 月 1 日起，对企事业单位、社会 团体以及其他组织按市场价向个人出 租用于居住的住房，按 4的税率征收房产税（ ） 24住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的， 还是单位缴存的， 都属于职工所有。（ ） 25任何开发建设项目都必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。 （ ） 26对于高架污染源来说，离 污染源越近， 污染物的浓度就越高。（ ） 27单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的 风荷载。（ ） 28某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为 200 万元，施工中直接发生的冬雨 季施工增加费等其他费用为 2 万元，现场经费为 3 万元，定额编制管理费为 0.2 万元，企 业管理费为 5 万元，该项目的建筑安装工程直接费为 205.2 万元。 （ ） 29房地产测量不仅需要测定房地产位置、范 围 、界限， 还要测算其面积，调查测定 评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（ ） 30为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑 设计 中除认真考虑平面位置的布局外， 还 需充分考虑其地形的特点。（ ） 31经济成本不仅包括会计成本， 还包括企业正常利 润。（ ） 32明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。（ ） 33在三个层次的货币供应量中，某国的狭 义货币 流通量为 1 000 万亿元， 单位活期 存款 300 万亿元，个人活期存款 500 万亿元， 单位及个人定期存款与其他存款 500 万亿 元，则该国的现实货币为 l 800 万亿元。（ ） 34股票只能转让而不能赎回，即使 优先股的股 东也没有要求赎回的权利。（ ） 35封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。（ ） 36保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保 险标的实际投保金额。（ ） 37.统计中，只能间断计数，每个 时点指标值的大小与 时间长短没有直接关系，且各 时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ） 38.无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。（ ） 39.一般来说，应收账款周转率越高， 资产的流动 性就越强，所以企 业应该最大可能 提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。（ ） 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 40.拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。 （ ） 四、综合分析题（共 2 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一 个以上符合题意，请在答题卡上涂黑相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的， 不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分） （一） 某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房， 项目总投资预算为 3800 万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目 施工企业。程某于 2008 年 7 月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷 款。2008 年 10 月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在 验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开 发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务 费。 1根据国家有关法规， 闲置土地满（ ）未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用 权。 A6 个月 B1 年 C2 年 D3 年 2程某购买的住房（ ）。 A是具有保障性质的政策性商品住房 B是廉租住房 C是中小套型的住房 D其土地使用权最高期限不超 过 70 年 3该开发项目资本金不得低于（ ）万元。 A380 B760 C1140 D1330 4该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工 许可证的为（ ）。 A甲房地产公司 B乙建筑公司 C甲房地 产公司和乙建筑公司 D甲房地产公司或乙建筑公司 5程某发现的房屋质量问题， 应由（ ）承担保修责任。 A甲房地产公司 B乙建筑公司 C丙物业公司 D工程质量监督部门 6在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为 （ ）。 A房屋所有权初始登 记 B房屋所有 权更正登 记 C房屋所有 权转移登 记 D房屋抵押权登记 7下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。 A业主交存的住宅专项维 修资金属业主所有 B业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管 C程某房屋 墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金 D业主分户账面住宅 专项维修资金余额不足首期交存 额的 30的，应及时续缴 8如果丙物业公司物业服务收费