2009年合肥土地市场综合报告 地王频频刷新

2009 年合肥土地市场综合报告 地王频频刷新 房地产门户-搜房网 2010-01-26 18:39:00 来源：合肥搜房网 提要2009 年合肥土地交易表现出极高的繁荣度，全年共计成交 95 宗地块，成交面积为 6972.9 亩，折 合成共计 464.86 万，平均成交价格为 271.5 万/亩，成交总金额高达 189.32 亿元，土地规划建筑面积 为 1297.83 万 ，为 2010 年和 2011 年的楼市供应量打下坚实的基础，2009 年换算成地面价为 4072.6 元/，楼面价为 1458.8 元/。 一、2009 年合肥（含三县）土地成交综述 2009 年合肥（含三县）土地共计成交 95 宗，成交面积高达 6972.9 亩，折合成 464.86 万，成交总金额高达 189.32 亿元，成交土地规划建筑面积累计为 1297.83 万， 平均单亩价格为 271.5 万元/ 亩，平均地面价为 2140.9 元 /，平均楼面价为 1458.8 元/。 二、2009 年合肥土地成交月度走势 1、成交宗数月度走势 2009 年合肥（含三县）土地共计成交了 95 宗地块，地块成交较为活跃。从 2009 年 度的成交宗数月度走势来看，出现两个成交高峰期，在 5 月和 10 月份达到两个成交高峰 月。 2、成交面积月度走势 2009 年合肥（含三县）土地成交亩数为 6972.9 亩，折算为 464.86 万。从土地的 成交面积的月度走势来看，合肥土地成交月度的均衡度较低，月度间的差距极大，走势不 稳定。2009 年合肥土地需求旺盛，推售交易成功率极高，故本年度的成交面积主要由相关 政府的推售量决定。 3、成交价格月度走势 2009 年合肥（含三县）土地成交地面价年度平均为 4073 元/，同时从地面价月度走 势来看，该市的成交地面价走势波动较大。其中 11 月份受黄潜望板块 W0914（望江路与 潜山路交口东北角）和包河 S0911（宁国路与青年路交口东北角）两宗高成交地面价超过 10000 元以上的拉升，使得该月以 7268 元/的高水平高居首位； 2009 年合肥（含三县）土地成交楼面价平均为 1459 元/，相对土地成交地面价而言， 楼面价的月度走势较为稳定，月度间的差距较小。其中 9 月份受政务新区低密度地块 ZWQTB-034（政务区、翡翠路西，南二环路南）楼面价高为 5120.0 元/和高新区 SXH- 1（高新区、玉兰大道与习友路交口西北角）楼面价为 3968.2 元/ 的拉升，使得该月土地 成交平均楼面价以 2560 元/ 的高水平创造最高记录。 4、成交总金额月度走势 合肥（含三县）2009 年全年土地成交总金额累计高达 189.32 亿元，创造合肥土地经 济收益最高的记录。从全年度月度走势来看，受月度成交高峰月的左右，使得 5 月和 10 月成交总金额也达到峰值，其中虽然 10 月份的土地成交面积比 5 月份少 407.1 亩，但由 于合肥土地成本的快速攀升，成交价格的持续上涨，使得合肥 10 月份土地成交总金额反 而比 5 月多出 8.76 亿元，也反应出合肥土地成本的上涨速度极快。 5、土地规划建筑面积月度走势 2009 年成交土地规划建筑面积累计高达 1297.83 万，也创造合肥年度最高记录， 反应出合肥楼市后市供应量潜力极大。其中 5 月份由于土地成交面积最高记录，导致该月 土地规划建筑面积也以 296.7 万的数值高居首位；值得关注的是 6 月份土地成交面积虽 然小于 10 月份，但是由于地块的容积率较大，促使 6 月份的成交土地规划建筑面积反超 10 月份，成为第二高的月度。 三、2009 年合肥土地成交区域构成 1、成交宗数区域构成 合肥土地成交宗数为 95 套，且所有区域均有土地成交记录。滨湖新区土地成交宗数 高达 22 宗，占全市总宗数比重为 23%，将近 1/4，成为土地成交最高的区域；包河和蜀山 2009 年成交宗数同为 12 宗，占总量的 13%；肥东和瑶海两区成交宗数分别为 11 宗，占 总量的 12%；庐阳成交宗数为 9 宗，占总量的 9%；经开区为 6 宗，占全市的 6%；政务 成交宗数为 5 宗，占总量的 5%；高新区为 4 宗，占总量为 4%；肥西仅为 2 宗，占总量 的 2%；而新站仅成交 1 宗地块，成为全市各区成交土地宗数最少的区域。 2、成交面积区域结构 2009 年合肥地区土地累计成交 6972.9 亩，折算 464.86 万。滨湖以 2164 亩， 144.3 万 的土地成交面积高居区域之首，占全市总量的 31.0%；肥东则是以 994 亩， 66.3 万位列次席，占总量的 14.3%。经开区则是以单宗大面积的作用，以 734 亩，49.0 万，位居三甲，占总量的 10.5%。 3、成交价格区域对比 2009 年合肥（含三县）土地成交平均价格为 272 万元/亩，合肥土地价格明显出现上 涨。新站全年仅成交 1 宗地块，以 520 万元/亩的单亩价格，高居区域价格之首；蜀山、瑶 海、经开和政务四区域的土地成交价格均超过 400 万元/亩，构成中坚集团；高新和庐阳以 300 万元 /亩，处于第二集团；包河和肥西两区成交价格也超过平均价格；肥东和滨湖两个 区域是合肥各个区域的土地成交量最高的两个区域，而成交单价处于后两位，拉低全市平 均价格；说明合肥市区的土地价格上涨速度较快。 4、成交总金额区域对比 2009 年合肥（含三县）土地成交总金额累计高达 189.32 亿元，创造合肥土地成交总 金额的最高记录。滨湖虽然转让价格较低，但以其极高的转让量，使得该区成交总金额高 达 30.9 亿元，独占鳌头；经开区则是在成交量和成交价格双高的作用，也促使该区土地成 交总金额高达 30.2 亿元，以微弱的劣势落后滨湖区，成为第二高的区域；蜀山和瑶海两区 土地成交总金额也超过 20 亿元以上；包河、政务、肥东、高新和庐阳 5 区成交总金额处 于 10-20 亿元之间，构成中间集团；肥西和新站两个区以成交量和成交价格双低影响，总 金额位列最后两名。 5、成交成本区域对比 2009 年合肥（含三县）年度成交土地平均地面价高达为 4073 元/。其中新站虽仅成 交 1 宗地块，但以 7800 元/ 的地面价高居区域之首；蜀山则是以高成交价格居多，平均 地面价高达 6993 元/，仅次于新站区，成为地面价第二高的区域；瑶海、经开和政务三 区地面价都超过 6000 元/，分列 3-5 名；高新、庐阳、包河、肥西、肥东和滨湖以此位 居 6-11 名； 2009 年合肥（含三县）年度成交土地平均楼面价为 1459 元/。其中高新区虽然地面 价处于中等，但该区的容积率较低，使得该区的楼面价高达 2816 元/，成为全市各个区 域土地成本最高的区域；经开区在翡翠湖的高价地块成交后，使得该区的平均楼面价窜升 至次席，高新和经开也是全市楼面价超过 2000 元大关的两个区域； 6、土地规划面积区域对比 2009 年合肥（含三县）年度成交土地规划建筑面积累计高达 1297.83 万，反应合 肥楼市后续供应潜力强。其中滨湖新区以 378.2 万的规划建筑面积高居区域之首，占总 量的 29%，将近 3 成；肥东以 151.8 万，占总量比重为 12%，瑶海也以 133.0 万， 比重为 10%，蜀山以 129.8 万，比重也为 10%，均超过 1 成以上；经开和包河成交土 地规划建筑面积，分别为 113.2 万和 119.5 万，两区都占总量的 9%；政务和庐阳占 总量的比重都为 7%；肥西以 31.5 万规划建筑面积，占总量的 2%；新站则是以 7.9 万 规划建筑面积，仅占总量的 1%。 四、土地市场特点分析 1、2009 年度合肥（含三县）土地市场表现高度繁荣 2009 年合肥土地交易表现出极高的繁荣度，全年共计成交 95 宗地块，成交面积为 6972.9 亩，折合成共计 464.86 万，平均成交价格为 271.5 万/亩，成交总金额高达 189.32 亿元，土地规划建筑面积为 1297.83 万，为 2010 年和 2011 年的楼市供应量打 下坚实的基础，2009 年换算成地面价为 4072.6 元/ ，楼面价为 1458.8 元/。 从 2009 年的土地推售效果来看，合肥土地交易含金量极高，区域搭配、地块大小配 比、新区和旧城改造配比和明星优质地块等方面都表现出很高的成功性；另外从逐月的土 地推售来看，依据土地需求程度合理推出地块，为土地的较高价值的成功转让打下基础。 2、2009 年 5 月和 10 月成为土地交易高峰月 合肥土地转让在月度表现出很不均衡，在 5 月和 10 月出现两个明显的高峰月。 2009 年经过前 5 个月楼市高速回暖，成交量的急速攀升，楼市无论是绝对成交量还是后市的走 高趋势，促使开发企业拿地的积极性和条件成熟，也使得合肥土地市场的交易活跃度明显 提升。2009 年 5 月达到本年度的第一个高峰期，是土地成交量最高的月度，共计成交 22 宗土地，成交面积为 1610.9 亩；还展示出新的特征，即产生 2009 年第一个“地王”，为合 肥土地市场的高成交量和明显地块的成功转让都起到“催化 ”作用。 2009 年 10 月份又是合肥土地交易市场表现出的第二高峰月，该月成交 13 宗地块， 成交面积为 1203.8 亩，仅次于 5 月份，但 10 月份表现出高成交量和高土地成本的双高特 征，也是 2009 年土地竞拍最为激烈的月度。在刚性需求和楼市相关优惠政策的双重促进 下，使得合肥楼市成交量转入高速通道；自 6 月份后，在投资性置业入市和楼市惯性推动， 更是每个月都突破万套大关，成交均价也逐月刷高，高成交量和高房价双高市场表现；在 售楼盘的可售量逐月递减，已经降至历史的低点，开发企业的土地可供开发的土地储备量 降低，拿地的紧迫性提高。楼市销售行情高度繁荣现实、对后市高期望值、开发企业拿地 迫切和企业资金回笼充分四个方面促使合肥土地交易市场的成功。 3、合肥土地成本上升明显上涨近 1 倍 2009 年是近几年合肥土地成本上涨最为明显的年度。在合肥（含三县）2009 年 1 月 的土地楼面均价为 918.1 元/ 最低值，而在 9 月份土地楼面均价高达 2560.0 元/的最高 值；尤其从上半年合肥土地平均楼面价维持在 1000 元/ 上下波动，而下半年合肥土地的 平均楼面价窜升至 2000 元/ 上下波动，相比上半年上涨 1 倍左右。合肥经过 3 年大建设， 使得合肥土地质量出现极大的提升；合肥楼市房价的快速攀升，带来的较高的预期值；开 发企业集中紧迫拿地，三个方面促使合肥土地成本的翻番的上涨。 4、土地推售策略优异 2009 年土地相关管理部门土地收储和推售方面策略性优异，不仅出色完成土地推售量， 而且从土地转让的实际成效来看也表现优秀，均达到预期成果。首先，明星地块的高价成 功转让，如美菱冰箱厂地块、荣事达洗衣厂地块、滨湖超大面积捆绑地块、政务区低密度 地块、翡翠湖地块、众多旧城改造地块等均以较高溢价率成功转让；其次，老城区地块和 滨湖、经开、政务等新城地块以合理的配比转让相当成功；再次，明星地块转让后的开工 和规划基本上都能按时按质的进行；还有，关注度极高的地块，也以预期性的成交，既达 到土地的经济收益目标，同时又达到了社会效应，合肥城市规划目标得以体现；最后，全 国知名开发企业积极加入，合肥土地竞拍的行列，且大多数企业最终都拿到满意的地块。 知名开发企业进驻合肥楼市市场，为合肥房地产行业的进一步高质量快速发展，带来积极 的促进效应。 5、滨湖成为合肥土地推售最成功的区域 2009 年滨湖新区成为合肥市各区域土地转让最大的区域，本年度共计出让了 22 宗， 成交面积高达 2164.1 亩，占年度转让土地总量的 3 成以上，达 31.0%，且也保持极高的 转让成功率。 包河和蜀山 2009 年土地转让均为 12 宗地块，转让面积分别为 690.6 亩和 507.1 亩， 位列成交量的前三甲。 6、合肥土地地王回顾 1）、单次成交面积最大 BHF-1-1、BHF-2-1、BHF-2-2、BHF-3、BHF-4-1 和 BHF-4-2 六宗土地捆绑地块，共 计 721.7 亩，折算 481135.7，被仰智慧以个人名义摘牌，成为 2009 年土地单次转让最 大面积； 2）、单价和地面价“地王” 位于明光路和胜利路交口的 E0912 地块，以 2274 万元/被合肥荣昌房地产开发有限 公司竞得，该宗地块的成功转让创造合肥土地市场的单价地王，同时又以 34109.8 元/ 的