东滩顾问公司相关产业研究报告

东滩顾问公司相关产业研究报告，重在从推动区域产业集群发展的角度，剖析产业的发展条件，揭示产业 的市场前景和发展机会，并从案例解析中透视区域产业集群的具体形态和发展举措。 东滩顾问公司相关产业研究报告，重在挖掘产业发展的规律性和根植性，可以作为地方政府制定区 域产业发展规划的重要资料，协助地方政府更好地推进产业规划、项目招商、产业招商、产业扶持等方面 的相关工作。 内容简介 随着我国老龄化趋势和程度的加深，老龄产业应运而生。老龄产业在国外也称为“银色产业”，在西 方发达国家已有很长的发展历史。我国老龄产业起步较晚，对老龄产业的研究始于20世纪90年代，有的 学者称之为老年产业。在1997年5月28 日中国首次老龄产业研讨会上，中国老龄协会会长张文范首次公 开明确的提出“老龄产业 ”的说法。 目录 第1部分 养老产业概论 9 一、老龄产业界定 9 （一）老龄产业的提出 9 （二）老龄产业的概念 9 1、人口老龄化 9 2、老龄产业 9 （三）老龄产业的特点 10 1、特殊性 10 2、综合性 11 3、微利性 11 （四）老龄产业的市场领域 11 1、国外对老龄产业市场领域的划分 11 2、中国对老龄产业市场领域的划分 11 二、养老产业界定 12 （一）养老产业提出 12 （二）养老产业概念 12 （三）养老产业分类 13 1、老年医疗保健业 13 2、老年生活用品业 13 3、老年（家政）服务业 14 4、老年公寓（房地产）业 14 5、老年保险业 14 6、老年金融业 14 7、老年娱乐文化产业 14 8、老年旅游业 15 9、老年咨询服务业 15 10、其它特殊产业 15 （四）本报告涉及项目 15 第2部分 中国养老产业宏观环境分析 16 一、国外养老产业发展现状和趋势 16 （一）发展历程 16 （二）发展现状 17 1、美国 17 2、英国 18 3、日本 19 （三）发展趋势 20 二、中国养老产业宏观环境分析 20 （一）政策环境 20 1、中国拟在2015年基本建设形成社会养老服务体系 20 2、十部门联合下发关于加快发展养老服务业的意见 ，指导并促进养老服务业的快速发展 21 3、 中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定 21 4、实施“社区老年福利服务星光计划” 21 5、出台了扶持福利性老年社区政策 21 6、十七大报告强调要以“基本养老 ”为重点 22 （二）经济环境 22 1、我国的老龄化处于“未富先老”的经济发展阶段 22 2、我国居民收入水平城乡差别较大 22 3、我国居民收入水平区域差异较大 22 （三）社会环境 23 1、我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平 23 2、人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题 23 3、中国目前的三种主要养老方式 23 （四）文化环境 24 1、老年人生活观念在发生转变 24 2、社会化养老观念逐渐深入人心 25 三、宏观环境对中国养老产业的影响分析 25 （一）宏观环境对中国养老产业发展的有利因素 25 1、我国养老产业已初具快速发展的基础条件 25 2、我国养老产业可以借鉴国外养老产业的发展经验，避免走弯路 25 3、我国养老产业市场巨大，吸引了不少国外投资主体的眼球，可以通过引进外资发展我国养老业 26 （二）宏观环境对中国养老产业发展的不利因素 26 1、我国处于“未富先老 ”的经济发展阶段，养老产业市场短期内不会有巨大的盈利空间 26 2、我国养老业市场发展空间较大，但目前为止处于初期发展阶段，亟待开发并规范 26 3、部分老年群体多受传统养老模式影响，需要时间从思想上适应并接受社会化养老方式 26 4、尚未出台扶持商业化老年社区的政策 27 第3部分 中国养老产业总体市场状况 28 一、中国养老产业发展历程 28 （一）我国的人口发展历程 28 （二）我国养老产业发展历程 29 二、中国养老产业市场发展现状 29 （一）市场需求状况 29 1、我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场 29 2、城市老年群体已拥有一定的消费能力 30 3、存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求 30 4、部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃 30 （二）市场供给状况 30 1、整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失 30 2、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展 31 3、养老产业已成为“朝阳产业” ，国内相当多省市正加大对养老产业扶持力度 31 4、养老产业市场供给尚未形成规模，企业和商家未能敏感地抓住商机 31 三、养老产业市场发展趋势 32 1、为满足老年人的居住要求着力发展老年住宅业 32 2、构建多元化、全方位的社区养老助老服务体系 32 3、兴办老年医院，发展老年医疗、护理产业 32 4、可适当发展老年文化教育、休闲旅游产业 32 第4部分 中国养老产业细分市场分析 33 一、老年疗养市场分析 33 （一）市场需求状况 33 1、老年群体疗养市场空间巨大 33 2、建立针对不同收入群体的老年疗养院是重点 33 3、老年群体需要提供专业化服务的老年疗养院 34 （二）市场供给状况 34 1、老年疗养院形式不断丰富 34 2、国外疗养院进入中国市场 34 3、疗养地选择明显受气候条件影响 35 二、老年公寓市场分析 36 （一）市场需求状况 36 1、老年公寓市场存在巨大需求 36 2、未来十年内老年公寓总体需求呈现上升态势 36 3、北京、上海等大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收入老年群体对高端老年公寓需求加大 36 4、低收入老年群体对福利性养老机构需求较高 37 5、为老年人量身定做的老年社区市场前景看好 38 （二）市场供给状况 38 1、老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺 38 2、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位 39 3、老年公寓开发呈现以下特点 39 4、老年公寓市场的发展呈现以下趋势 41 三、老年服务市场分析 42 （一）市场需求状况 42 1、老年群体数量庞大，发展养老服务业潜力巨大 42 2、老年人的特殊要求促成老年服务业的发展 43 3、传统家庭功能的弱化要求社会承担为老年人服务的责任 43 4、受经济发展水平影响，对老年服务呈现不同层次需求 43 （二）市场供给状况 43 1、在城市已逐步形成老年人福利服务设施网络 43 2、在农村逐步形成以敬老院为主的老年人福利服务设施网络 44 3、已发展形成一定数量、不同性质的养老机构及老年家政服务中介机构 44 四、老年娱乐文化市场分析 44 （一）市场需求状况 44 1、老年人需要适当文体活动保持身体健康 44 2、老年人对娱乐文化需求按其求知欲望高低可分为三类 45 3、大部分老年人对娱乐文化的需求仍停留在养生保健层次 45 4、老年教育业的前景十分看好 45 （二）市场供给状况 45 1、老年活动场所的低使用率和强需求愿望并存 45 2、已发展大量老年文艺团体及老年文体活动中心 46 3、已建成大量老年大学、学校 46 4、举办“中华不老城 ”活动，为老年人提供进行文体活动的平台 46 5、在全国各大城市建立老年文化城的活动已正式启动 46 五、老年旅游市场分析 47 （一）市场需求状况 47 1、老年人出游意愿越来越高 47 2、老年人对出游方式要求越来越多 47 3、国内外老年人对旅游产品的需求有所差别 47 4、疗养型的休闲旅游更受老年群体欢迎 47 （二）市场供给状况 48 1、旅游产品种类单一，不能满足老年人的多元化需求 48 2、旅游产品以低价为主，忽视质量因素 48 3、中医保健、疗养休闲游开始出现并吸引大量游客 48 4、旅游市场存在恶性竞争且资源不够专门化 48 5、旅游市场的企业发展呈现以下趋势 49 第5部分 养老产业案例研究 50 一、国外养老社区模式 50 （一）国际慈善机构（HTA）老年居住建筑分类标准 50 （二）国外老年居住建筑模式 50 1、美国的老年人的三种居住建筑 50 2、瑞典的老年人的五种居住建筑 51 3、日本的老年人的两种居住建筑 52 4、法国的四种养老设施 52 （三）国外老年住宅特征 52 1、美国老年住宅设施完善 53 2、日本老年住宅突出自助自理 53 3、荷兰老年公寓不显孤独 53 二、国外养老产业案例 54 （一）美国太阳城养老社区 54 1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区 54 2、太阳城经历了20年的发展历史 55 3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主 56 4、城休闲设施成为社区特色 57 5、太阳城周边配套逐步完善 59 （二）日本高科技养老院 59 1、概况 59 2、养老设施 60 3、高科技设施 60 4、案例借鉴 60 （三）荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓 61 1、概况 61 2、公寓构造特点 61 3、案例借鉴 61 （四）莫斯科社会服务综合中心 61 1、概况 61 2、服务部门及项目 62 3、案例借鉴 62 （五）法国老人村和“颐养天年” 小镇 63 1、养尊处优的老人村 63 2、法国“颐养天年 ”小镇 63 （六）新加坡“乐龄公寓 ” 63 1、 “乐龄公寓” 和普通住宅的不同 64 2、鼓励融入社会 64 3、公寓产权 64 三、中国养老社区模式 65 （一）候鸟式养老模式 65 1、成都“养老部落 ” 65 2、武汉颐乐园老人村 65 3、上海异国养老做“跨国候鸟族 ” 65 4、老年公寓将走向连锁经营 66 （二）活跃型养老模式 66 1、知识老人养老院，开展养老助教 66 2、德资打造上海顶级养老社区 66 3、社区托老所养老 67 4、阶梯式养老（时间储蓄养老） 67 5、搭伙养老 67 6、老少服务中心 68 （三）异地型养老模式 68 1、安吉异地老年养生基地异地养老+会员制养老新模式 68 2、苏州吴中区高端老年产业带 69 3、广东粤港合作养老 69 4、大连开放养老市场，国内外招商引资 70 （四）住房养老模式 70 1、上海试水两种模式的“以房养老 ” 70 2、昆山绿地?国际家园 71 3、嘉兴?江南太阳城 71 （五）农家式养老模式 71 1、上海“空巢老人 ”崇明岛农家养老 71 2、浙江省天目山地区农家寄养式异地养老 72 四、中国养老社区案例 72 （一）绿地孝贤坊 72 1、概况 72 2、生活设施完备 74 3、特色设施方便老年人 74 4、公建规模宏大，生活功能完备 75 5、运营情况及案例借鉴 75 （二）北京太阳城 76 1、概况 76 2、公共设施 77 3、三十三项服务内容 78 4、特色养老服务全程化养老 80 5、运营情况及案例借鉴 81 （三）上海亲和源老年社区 82 1、概况 82 2、运营模式 82 3、设施及服务 82 4、运营情况及案例借鉴 83 （四）湖州南浔“老年城” 84 1、概况 84 2、具有一定规模，服务配套齐全 84 3、六种养老功能 84 4、运营情况及案例借鉴 85 （五）海南太阳谷 86 1、海南太阳谷概况 86 2、服务 88 3、运营情况及案例借鉴 89 （六）武汉侨亚颐乐园 89 1、概况 89 2、设施及服务 90 3、运营情况及案例借鉴 91 （七）东方太阳城 92 1、概况 92 2、公共设施 93 3、运营情况及案例借鉴 96 五、养老产业公司案例 96 （一）Del Webb 公司 96 1、产品布局从太阳带向全美境内辐射 97 2、产品由单一太阳城到系列产品 97 3、Del Webb 重视市场研究 98 4、经营业绩占 Del Webb 公司近四成 98 （二）上海绿地集团 98 1、企业概况 98 2、推出尊老社区孝贤坊 99 3、建筑类型主推联体别墅和电梯公寓 99 4、采用共享和专属两类配套设施与服务 100 5、从老年人角度出发设计建设规划和设施 101 （三）中资颐年产业机构 101 1、机构概况 101 2、发展规划 102 3、经营模式 102 （四）北京神泉颐康养老服务公司 102 1、公司简介 102 2、企业文化 102 3、相关养老特色服务 103 （五）鸿道养生养老服务有限公司 103 1、公司简介 103 2、特色服务鸿道老年需求超市 103 （六）山西福寿和老年用品有限公司 104 1、公司简介 104 2、公司产品 104 3、经营特色 104 （七）杭州老年旅行社 104 1、公司简介 104 2、公司宗旨 105 3、特色服务 105 养老产业能否成为朝阳产业 记者 张敏洁 家境殷实、女儿孝敬、生活完全自理的张阿姨和半自理的老伴却在2007年6月份搬进了陕西 省老年公寓。如今已入住老年公寓1年多的张阿姨对记者说，现在看来当初的选择是正确的，原 本需人搀扶的老伴现在不仅体重增加了6斤，而且拄着拐杖自己也能走上几步了。 目前，随着人们生活水平的提高和思想观念的转变，越来越多像张阿姨一样生活自理的、 儿孙满堂的老人选择入住老年公寓，养老产业呈现出蓬勃发展的趋势，那么这是否说明养老产 业已成为朝阳产业了呢？ 养老市场需求强劲 据统计，2007年，我国60岁以上的老年人口已达149亿，超过了总人口的11。而全国老 龄工作委员会办公室发布的中国老龄事业发展“十一五”规划表明，随着我国老龄问题的社 会压力日益增大，对政治、经济、社会各方面都将产生深刻影响。 该规划指出，“十一五” 期间，我国60岁及以上老年人口持续增长，到2010年将达到174亿， 约占总人口的12.78，其中80岁以上高龄老人将达到2132万，占老年人口总数的12.25。而 据预测，到2030年中国将迎来人口老龄化高峰。届时老年人口的比重将达到总人口的312， 也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。 事实上，早在1999年，我国就已经提前进入老龄化社会，而与发达国家不同的是，我国的 人口老龄化属于未富先老。以往发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般都在5000 至1万美元以上。而中国目前人均国内生产总值刚超过1000美元，应对人口老龄化的经济实力还 比较薄弱。 对此，全国老龄工作委员会办公室常务副主任李本公表示，目前，中国80岁以上高龄人口 以年均5的速度快速增长，老年人特别是高龄老年人的照料问题日益突出，而社会照料和家庭 照料资源严重匮乏，给传统的家庭养老带来极大挑战。 尽管单就物质条件来说，现有的很多养老院已经能够满足老年人生活护理的基本需求。但 养老院和所有消费品一样，还有一个高低层次之分，以满足老年人的不同需要。而随着老年人 对养老认识的深入，他们也对养老院提出了更高的要求。即养老院不仅要有优美的环境，完备 的护理设施，细致耐心的服务，更应该从心理上精神上满足老年人的需要。 养老市场前景广阔 谈及养老市场，开发了颐景苑老年公寓和陕西大唐国际老年公寓的陕西日照科工 贸公司董事长朱秋平认为，老龄人口的增多一方面会对社会带来负面影响，另一方面 却会产生老龄的消费需求，比如对医疗、生活照料、老年住房的消费需求。而这种消 费结构的变化又会引发整个产业结构的调整和变迁，催生一个新的产业：养老产业， 而养老产业即老人在哪儿养老、如何养老等问题在整个产业中占据着核心位置。 另外，除了市场的需求，人们思想观念的改变也是养老产业兴起的又一个重要原因。近年 来，随着中国独生子女家庭的增多，“421”家庭的结构模式日渐成为主流，传统的家庭养老模 式受到严峻的挑战。为了减轻儿女们的负担，让他们专心忙事业，已经有越来越多的老人放弃 了“养儿防老“的观念，开始选择住进养老院。 据统计，目前在我国149亿老人当中，愿意在养老院安度晚年的约占5，需求床位700万 张，而全国养老院只有150万张床位，缺口高达550万张。市场大量的需求，而供给严重不足， 这必然决定了我国养老产业具有广阔的市场前景。而与此对应的是，全国各地条件好一点的公 办养老院都出现了排队现象，等上几个月甚至几年才能住进养老院的情况普遍存在。 客观的说，在中国当前经济尚不发达社会保障负担沉重的情况下，完全依靠政府解决养老 问题是不太现实的，那么，缺口高达500多万张的床位如何解决呢？ 人口学家表示，政府应积极采取措施，打破所有制界限，鼓励以公建民营、民办公助、政 府补贴、购买服务等多种形式发展养老服务业，尤其是应鼓励和支持社会力量投资兴办养老服 务机构，逐步完成以政府兴办为主，向由政府与社会力量多元化投资兴办方式的转变。 而记者也在调查采访中了解到，在政府的鼓励下和市场前景的吸引下，一些民办养老机构 开始呈现出蓬勃发展的态势。就是陕西这样一个养老服务业并不是很发达的省份，民营养老机 构也开始了可喜的增长，而且仍然有很多民营企业对这一行业表现出浓厚的兴趣，据了解，单 是在2008年上半年，仅西安市就有10多家民营企业向主管部门提交了兴办养老院的申请。 制约养老产业发展的瓶颈 虽然由于老龄化的到来给养老机构带来了前所未有的发展机遇，但养老机构自身存在的一 些问题，使其也面临着严峻的挑战，概要的说，管理薄弱，观念落后，从业人员整体素质较低， 管理人员年龄偏大，养老机构规模普遍较小，运营方式较保守落后，这些问题都成为养老机构 发展的瓶颈。如不正视并解决上述问题，有些养老机构不仅抓不住机会发展自己，反而可能在 政府不断加大监管力度的过程中和日益加剧的市场竞争中被淘汰。 据拥有3家养老院的西安百岁爱心老年公寓院长刘洪义介绍，他的几家养老院已经住满。虽 然有着光明的前景和美好的未来，但是发展养老产业并不等于建立养老院后就万事大吉、可以 坐享其成了，在经营养老院的过程中依然会遇到一些风险和暗礁。 首先就是融资困难的问题。由于养老产业具有前期投入多、成本回收慢、短期内很难盈利 的特点，必然决定了投资商和银行对它不“感冒“、融资渠道狭窄的现状。 刘洪义说，自己以前的积蓄是他经营养老院所需资金的主要来源，而且这种局面直到5年以 后才可能好转。因为像他们这样规模（占地面积99亩）的养老院，一般要经营56年才能盈利， 目前他们的收入仅能维持正常的运转。 其次就是高风险和无保障。其风险主要是由他们所服务的特殊人群决定的，一般来讲，老 年人具有骨质疏松、抵抗力和身体素质下降等特点，属于高危人群，在生活中容易发生意外。 所谓无保障，就是一旦老人出了问题将由谁负责或者说在哪种情况下谁承担什么责任，目 前并没有明确的说法。据了解，养老机构目前还没有一个规范的合同文本，甚至在有些方面法 律还存在着一些空白，有时遇到纠纷连律师都不知如何解决。 刘洪义说，有时老人纯属意外事故，但是养老院不得不承担起全部责任，而且这不仅仅是 赔钱的问题，还会影响到养老院的名誉和评比，严重的还会吊销营业执照。在高风险和无保障 的重压下，经营养老院一定要小心谨慎、面面俱到。 而与此同时，从业人员缺乏是目前制约养老机构发展的另一个重要因素。据统计，按照发 达国家的水平，养老机构床位数量占老年人口的比重最低应达到3，如果能达到发达国家的下 限，按照入住老人和护理人员31计算，仅养老护理一项，中国就需要150万位护理人员，但是 我国目前只有30万从业人员，其中只有2万人具有从业资格证。可见目前全国养老机构不仅从业 人员严重缺乏，而且整个养老机构中从业人员的专业素质和服务水平比较低。 由于这个行业发展不成熟，没有专业的人才输出渠道和完善的社会保障，养老院不仅要拿 出一部分资金去培训员工，为员工取证，而且由于资金短缺，常常留不住人才，取得了资格证 的员工不久就会跳槽，使一些小型养老院人财两空，陷入了恶性循环。 此外，目前整个养老产业还存在着收费标准混乱、政策不健全等暗礁，而随着中国老龄人 口的加速发展、运营模式的多样化、星级评定体制的确立以及政府管理力度的加大等，整个养 老产业将会占据更大的市场份额，拥有更广阔的市场前景，并最终走上健康而和谐发展的轨道。 何时才能成为朝阳产业 目前，对社会上已经发展起来或即将启动起来的为老年人服务的各项事业，政府机构能否 给予包括用地、贷款、税收和用工等方面的政策倾斜和扶助？诸如办老年食堂此类的社会养老 服务项目，能否被政府机构和社会有关各方视作为一个需求量将不