中业网校2013年中级经济师《房地产经济》考前预测卷三

中业网校 2013 年中级经济师房地产经济考前预测卷三 （仅供参考） 一、单项选择题（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1.杜能农业区位论所要解决的主要问题是（ ） 。 A通过提高农产品的销售价格来提高利差，从而增加利润 B通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而增加利润 C通过减少农业生产成本，从而增加利润 D根据市场供求关系调整经营品种，从而增加利润 2.因土地肥力不同而形成差别的地租是（ ） 。 A绝对地租 B垄断地租 C级差地租 1 D级差地租 2 3.（ ）与房地产价格正相关。 A供给 B需求 C供求 D成本 4.（ ）使得人口和资本由分散无序状态变为高度集中的有序状态，使土地、劳动力等生 产要素得以合理配置，先进技术得到大规模采用，劳动效率得以大幅度提高。 A郊区化 B城市化 C逆城市化 D郊区城镇化 5. 中心商务高度等于（ ）之比。 A中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积 B中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积 C中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积 D中心商务区建筑面积总和与总建筑面积 6. 集体所有的土地征收，是国家基于（ ）的目的，依照法律规定的程序，强制取得土 地所有权的行为。 A公共利益 B开发商的规划 C政府部门的各自利益 D国有企业利益 7. 10 公顷基本农田征收的审批权在（ ） 。 A国务院 B省级人民政府 C直辖市人民政府 D县级人民政府 8. 下面关于房地产征收的限制条件的表述中，不正确的是（ ） 。 A房地产征收只能以公共利益为目的 B房地产征收应严格按照法律规定的程序 C房地产征收应给予公正的补偿 D房地产征收应证得被征收人的同意 9. 集体土地征收时，对征地补偿标准有争议的，由( )以上人民政府协调，协调不成 的由批准征收土地的政府裁决。 A省级 B市级 C县级 D以上都不对 10.将因征地而导致无地的农民，纳入统一的失业登记制度和城镇就业服务体系，并建立社 会保障制度是属于( )。 A货币安置 B保障安置 C重新择业安置 D农业生产 安置 11. 土地使用权抵押时， （ ） 。 A其地上建筑物及其附着物不随之抵押 B其地上建筑物及其附着物随之抵押 C其地上建筑物随之抵押，其他附着物不随之抵押 D其地上建筑物不随之抵押，其他附着物随之抵押 12. 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置 土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，按出让金的（ ）以下 征收土地闲置费。 A10% B20% C30% D40% 13. 若有多个对商品住宅用地有意向的用地者，则受严格限制的方式是( )。 A挂牌 B划拨 C招标 D拍卖 14. 某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为（ ）人。 A3 B5 C7 D9 15. 下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为 50 年的是（ ） 。 A别墅用地 B图书馆用地 C汽车装配厂用地 D购物中心用地 16.国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（ ） 。 A土地使用权转让 B土地使用权出租 C国有土地租赁 D土地使用权抵押 17.房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人 的意愿或偏见。这种要求体现的是房地产市场调研的（ ）原则。 A客观性 B科学性 C主观性 D公平性 18. 下列不是房地产报告摘要内容的是( )。 A调研的目标 B时间、地点、对象、范围 C限制的条件 D执行的结果 19.房地产市场调研的内涵是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析有关房 地产市场的各种信息和资料，为相关决策者的决策提供（ ） 。 A科学依据 B理论体系 C实用价值 D一般 知识 20.在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态 度等资料的研究方法。这种研究方法属于（ ） 。 A综合研究 B定性研究 C区分研究 D定量研究 21. （ ）具有间接性的特点，被调研者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲， 调研较为客观真实。 A询问法 B观察法 C实验法 D小组访谈法 22. 某房地产项目的 SWOT 分析中提到“此项目土地面积较小，不利于整体规划” ，这是对 项目的（ ）进行的分。 A优势 B劣势 C机会 D威胁 23. 依据消费者的使用时机、追求利益、购买阶段等进行市场细分是（ ）细分。 A人口 B地理 C心理 D行为 24. 房地产开发项目前期策划的作用不包括（ ） 。 A为企业科学决策提供保障 B有助于增强项目竞争力 C有助于获得政府的支持 D能有效整合项目资源 25. 某房地产项目与周边一知名竞争项目同样定位为“生态住宅” ，在广告宣传中突出自己 的优势，这种定位被称为（ ）定位。 A避强 B迎头 C创新 D重新 26.（ ）是消费者群体分类的基本变量。 A人口 B地理 C心理 D行为 27.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其静态投资回收期为（ ）年。 年份 0 1 2 3 4 5 6 净现金流量 -1000 250 250 250 500 500 500 为了梦想，我要学 习！for dream，Im studying！ A3 B4 C3.5 D6 28.已知某投资项目折现率为 13%时，净现值为 1100 万元，折现率为 14%时，净现值为-980 万元.则该投资项目的内部收益率为（ ）%。 A13.12 B13.30 C13.53 D13.87 29.下列有关盈亏平衡分析错误的是( )。 A盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛 B盈亏平衡分析又称量本分析 C盈亏平衡分析不可以对多个方案进行比较 D对于房地产投资项目一般只进行线性盈亏平衡分析 30.某人购买一套住宅，一次性付款 15 万元，若该住宅使用年限还有 10 年，资本利率为 10，则每年平均住房费用为（ ）万元。 A244 B254 C260 D282 31.利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是（ ） 。 ANPV0 BNPV CNPV=0 DNPV 大于或等于 0 32.下列有关敏感性分析的作用，表述有误的是( )。 A 提高决策的准确性和科学性 B提高预测的可靠性 C了解投资项目的风险根源和风险大小 D对所有敏感因素进行研究，减少其不确定性，从而减少投资项目风险 33.在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（ ） 。 A承诺 B议价 C要约 D邀约 34.在房地产开发项目工程设计中，由建设项目业主组建工程设计管理机构负责工程设计管 理，并可聘请专家或咨询公司协助其进行管理的模式是（ ） 。 A业主委托咨询公司代表业主进行设计管理模式 B业主委托项目管理公司管理模式 C业主直接管理模式 D业主间接管理模式 35.下列不属于房地产开发项目的工程系统的是( )。 A单项工程 B目标工程 C单位工程 D分部工程 36.以下（ ）属于房地产项目质量管理中可用性的范围。 A保证强度要求 B质量成本 C采光良好 D满足抗腐蚀性要求 37. 开发项目的保修期从（ ）起计算。 A出售之日 B竣工验收之日 C业主入住之日 D竣工 决算编制完毕 38.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠 2%，申请抵押贷款价格优惠 0.5%，分期 付款不予优惠。这是一种（ ） 。 A现金折扣定价策略 B数量折扣定价策略 C心理定价策略 D变动价格策略 39.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细 状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是（ ） 。 A路牌 B广播 C电视 D网络 40.房地产企业在下面哪种情形下应该采用直接渠道（ ） 。 A商品房的特色不是很明显 B房地产市场疲软 C房地产开发企业拥有一批有经验的销售队伍 D房地产开发企业有长期合作的优秀代理商 41. 具有及时性、灵活性和选择性特点的促销方式是（ ） 。 A人员促销 B广告 C营业推广 D公共 关系 42. 当房地产市场不景气时，房地产企业的定价目标最可能是（ ） 。 A盈利最大化 B维护企业形象 C提高市场占有率 D维持营业 43. 某宗房地产买卖合同中约定卖方实得价格为 5000 元/平米，买卖中涉及的税费均由买 方负担。已知该地区房地产买卖中应有卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 8%。则该房地产的正常交易价格为（ ） 。 A5376 B4673 C5435 D4630 44.不属于房地产状况调整分类的为( )。 A区位状况调整 B实物状况调整 C通胀状况调整 D权益状况调整 45.某建筑物建筑面积为 100 m2 ，经过年数为 5 年，单位建筑面积的重置价格 500 元 /m2，经济寿命 20 年，残值率为 5%。该建筑物的年折价额为( )元。 A2375 B11875 C38125 D5753 46. 以下不属于房地产估价收益法中净收益考虑的因素的是（ ） 。 A潜在毛租金收入 B折旧 C空置和收租损失 D运营费用 47.房地产估价的 假设开发法是将（ ）减去（ ）来求取估价对象的价值的方法。 A开发完成后的价值 折旧 B开发完成后的价值 残值 C未来净收益折现和 后续开发支出及应得利润 D开发完成后的价值 后续开发支出及应得利润 48. 房地产估价的假设和限制条件不包括（ ） 。 A对委托人提供的有关情况和资料的真实性合法性的假定 B对估价对象有关状况的假定 C对评估的价值前提的说明 D对估价方法的说明 49.对于商品住宅，业主首次交存的住宅专项维修资金应该为（ ） 。 A销售价格的 58 B营业税的 58 C销售税费的 58 D当地住宅建筑安装工程造价的 58 50. 物业服务收费的（ ）制可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。 A酬金 B包干 C总价 D单价 51.业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利。经（ ）以上业主提 议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。 A40% B30% C20% D10% 52. 以下不属于物业服务合同特征的是（ ） 。 A物业服务合同属无名合同 B物业服务合同既是双务合同又是有偿合同 C物业服务合同属于劳务合同 D物业服务合同不受国家干预 53. 物业管理招标主体不可能是（ ） 。 A居委会 B物业所有权人 C业主大会 D建设单位 54. ( )是指由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、 管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。 为了梦想，我要学 习！for dream，Im studying！ A物业管理合同 B业主大会章程 C管理规约 D临时 管理规约 55. 目前我国住房抵押贷款的主要来源是公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款大多属 于短期存款，而房贷属于中长期贷款，由此产生的风险属于（ ）风险。 A抵押物产权 B抵押物贬值 C违约 D流动性 56. 关于房地产保险的说法错误的是（ ） 。 A保险金额超过保险价值时，保险人应退还相应的保险费 B损失较大时，赔偿金额可以高于保险金额 C保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失 D危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内 57. REITS 是一种以发行（ ）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进 行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 A受益凭证 B股票 C债权 D期权 58. 某房屋价值 100 万元，房主分别向甲乙两个保险公司投保火灾险，保险金额分别是 50 万和 70 万，后该房屋发生的火灾，房屋价值全部损失，如果按保险金额比例分摊，则甲保 险公司应该承担的赔偿不超过（ ）万元。 A100 B50 C30 D41.7 59.银监会要求将借款人的住房贷款的月房产支出与收入控制在( )以下。 A30% B20% C55% D50% 60.个人住房贷款的借款人选用浮动利率贷款的优点是（ ） 。 A避免利率上升带来的损失 B避免利率下降带来的损失 C有利于精确估计利息成本 D有利于合理安排资金 二、多项选择题（每题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至 少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 61.一般的工厂区位法则是（ ） 。 A原料指数1，在原料地 B原料指数1，在消费地 62. 以下关于郊区化和郊区城镇化正确的是（ ） 。 A郊区化发生在区域城市化水平达到 60%-70%的时候 B郊区城镇化发展的动力包括来自向心的、离心的以及本土的各种力量 C郊区化发展的动力来自城市内部的向心力量 D郊区化的视角站在城市中心 E郊区城镇化的视角站在城市中心 63. 房地产征收可分为( )。 A 国家所有的土地征收 B政府所有的土地征收 C集体所有的土地征收 D单位、个人的房屋及其他不动产征收 E专属于国家所有的不动产征收 64.下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是（ ） 。 A转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让 金 B转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地 收益上缴国家或者作其他处理 C未领有国有土地使用证的土地使用者，也可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营 性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家 D满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价 格 E因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用权出让手续并向国家缴 纳土地出让金 65.下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有（ ） 。 A因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的 B为实施城市规划而提前收回土地使用权的 C商业用地土地使用权届满的 D以出让方式取得土地使用权开发房地产，满两年未动工的 E土地使用者因破产而停止使用土地的 66. 经济环境研究主要包括（ ） 。 A国家、地区或城市的经济特性 B一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率 C各级政府有关房地产开发经营的方针政策 D居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等 E居民收入水平、消费结构和消费水平 67. 以下哪些属于项目主题策划（ ） 。 A项目品牌名称设计 B项目 VI 设计 C工地现场形象 设计 D产品实体定位 E产品概念定位 68. 房地产直接投资可分为（ ） 。 A购买房地产企业股票 B购买房地产企业债券 C房地产置业投资 D房地产开发投资 E房地产投资信托基金 69.房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要（ ） 。 A企业的财务有承受能力 B建立一套正式的实施计划 C建立和使用内部风险损失储备或基金 D对风险因素进行空间和时间上的隔离 E将风险损失转移给他人承担 70. 以下属于房地产投资项目辅助报表的是（ ） 。 A现金流量表 B资金来源与运用表 C项目总投资估 算表 D项目经营收入估算表 E资产负债表 71.房地产开发项目全寿命周期分为( )。 A项目前期策划阶段 B规划设计阶段 C施工实施阶段 D项目使用阶段 E项目调研阶段 72. 房地产开发项目合同通常包括以下内容（ ). A合同的当事人 B合同的标的 C中标通知书 为了梦想，我要学 习！for dream，Im studying！ D合同的价款或酬金 E违约责任 73.解决房地产开发项目合同争议的路径有（ ） 。 A和解 B协商 C仲裁 D诉讼 E调解 74.房地产企业在组织市场营销的过程中，可以自主控制和加以设计的市场营销因素有（ ） 。 A市场 B产品 C价格 D促销 E渠道 75.从生产者角度出发的市场营销观念包括（ ） A生产观念 B推销观念 C市场营销观念 D社会营销观念 E产品观念 76. 从房地产估价的收益法角度看，房地产的价值主要取决于以下因素（ ） 。 A区位 B未来净收益的大小 C已存在的年限 D获取净收益的期限 E获取净收益的可靠程度 77. 房地产估价市场法适用于（ ）的价值估算。 A住宅 B在建工程 C古建筑 D商铺 E写字楼 78. 以下哪些属于业主大会的权利（ ） 。 A召集业主大会 B制定管理规约 C制定临时 管理规约 D筹集和使用专项维修资金 E与物业服务企业签订物业服务合同 79. 决定房屋保险费的三大因素是（ ） 。 A房龄 B保险责任 C保险费率 D保险金额 E保险期限 80. 与一般金融相比，房地产金融具有以下特点（ ） 。 A安全性 B长期性 C多样性 D政策性 E附加性 三、案例分析题（共 20 题，每题 2 分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所 选的每个选项得 0.5 分） （一） 某房地产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下表 所示，其寿命期均为 5 年，不计残值。基准收益率为 10%。 (P/A,10%,5)=3.7908 单位：万元 投资方案 初期投资 每年净收益 甲 3000 900 乙 4000 1200 81. 在互斥方案进行必选时，必须具备下列可比条件：被比较方案（ ） 。 A费用及效益计算口径一致 B具有相同的计算期 C现金流量具有相同的时间单位 D投资额相同 82. 用差额法计算的 NPV（乙-甲）值（ ） 。 A大于 100 万元 B等于零 C小于零 D等于 100 万元 83. 差额净现值只能用来检验差额投资的效果，差额净现值大于零表明（ ） 。 A全部投资是合理的 B减少投资是合理的 C增加投资是合理的 D零投资是合理的 84. 选择计算期相同的房地产项目互斥方案时，能直接应用的经济评价方法有（ ） 。 A收益法 B净年值法 C净现值法 D净现值率比较法 （二） 某房地产企业在某省会城市推出 A 住宅小区项目。由于自己的销售能力有限，他们选择了 一家有经验的销售代理机构销售其全部房源。A 项目在当地报纸做了整版广告，并向目标 客户投放了上百万条短信广告。当月的营销推广费用共计约 150 万。鼓励老客户推荐新客 户，周末定期对上周推荐购房的老客户在销售中心内进行幸运大转盘的抽奖，抽奖礼品 “液晶电视、空调、全自动洗衣机、微波炉等家电” 。鉴于房地产市场低迷，为快速回笼资 金，均价定为 6999 元/平米，略低于周边高于 7000 元/平米的价格。 85. 由房地产销售代理机构代理销售房产项目的优点有（ ） 。 A有利于发挥销售专业特长 B有利于房地产开发企业专注于房产开发建设工作 C能做到利润最大化 D减少销售成本 86. 房价定为 6999 元/平米，略低于周边高于 7000 元/平米的价格，是采用了心理定价策 略中的（ ）定价策略。 A特价品 B尾数 C整数 D调整 87. 报纸作为广告媒体的优点有（ ） 。 A保存期长 B可信赖 C方便性 D时效短 88.幸运大转盘的抽奖活动属于（ ）促销方式， A人员推销 B广告 C营业推广 D公共 关系 （三） 某地区某类房地产 2010 年 2 月至 8 月的价格指数分别为 101.1,98.1，95.5,101.1,102.3,103.4,102.8（均以上个月为 100） 。其中某宗房地产在 2010 年 4 月的价格为 5000 元/平米，低于其正常价格 2%。 89.对其进行市场状况调整，调整到 2010 年 8 月的价格为（ ）元。 A5382.2 B4664.9 C5249.5 D5000 90. 对其交易状况调整的结果是（ ） 。 A5000 B5102 C5100 D5105 91. 如果将题中的房产项目作为市场法估价一个交易实例，至少还要再选取（ ）个符 合条件的交易实例作为可比实例。 A1 B2 C3 D4 92. 如果多个可比实例的付款方式不同，则其价格应该用（ ）的方法来统一，保证可 比性。 A计算年值 B计算终值 C计算付款期限 D折现 （四） 某新建住在小区在大部分业务入住后，成立了业主大会筹备组，并在 2 个月后组织召开了 首次业主大会会议。会议完成后，业主大会成立。业主大会通过招标方式选聘了新的物业 服务公司，该物业服务企业具有二级资质。 93. 首次业主大会会议筹备组由（ ）组成。 为了梦想，我要学 习！for dream，Im studying！ A居委会代表 B业主代表 C县市级房管部门代表 D建设单位代表 94. 二级物业服务企业应具有以下条件（ ） 。 A注册资本为人民币 500 万元以上 B物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类专注管理和技术人员不少于 30 人 C物业管理专业人员取得职业资格证书 D管理两种类型以上物业 95. 业主大会招标选聘物业服务企业的评标委员会由（ ）组成。 A居委会代表 B建设单位代表 C招标人代表 D物业管理专家 96. 物业服务合同的有效期一般为（ ）年。 A1 B1-3 C3-5 D2-3 （五） 某家庭购买价值 150 万的房产，其中向某银行申请抵押贷款 100 万元，贷款年利率为 5%， 贷款期限为 15 年，采用按月等额本息还款方式还款。根据以上材料回答问题。 97. 该笔贷款的首付款比例为（ ） 。 A33.3% B66.7% C30% D60% 98. 如果银行放贷，该贷款的每月还款额为（ ） 。 A9722.2 B7909.9 C5555.5 D6500 99. 如果商业银行将贷款申请人的偿还比率控制在 30%以内，则该家庭的月收入不低于（ ）元才能获得贷款。 A26359.7 B32407.2 C13181.8 D10833 100. 等额本息还款方式与等额本金还款方式相比优势为（ ） 。 A违约风险小 B还贷初期还贷压力较小 C利息总额较小 D每月还款额中本金比例不变 考前预测卷（三）参考答案 一、单项选择题 1.答案：B 解析：在杜能农业区位理论中，利润+运输成本=常数。 2.答案：C 解析：级差地租 2 是指追加投资形成的。 3.答案：A 4.答案：B 5.答案：A 解析：B 是中心商务强度指标（CBII） 。还有一个界定 CBD 的指标：中心商务建筑面积指数 比率（BCI） 。 6.答案：A 7.答案：A 解析：必须经国务院批准方可征收的土地：所有的基本农田。基本农田以外的耕地超 过 35 公顷的。其他土地超过 70 公顷的。 8.答案：D 9.答案：C 10.答案：B 11.答案： 12.答案：B 解析：见教材 58 页 13.答案：B 14.答案：B 15.答案：D 解析： A 别墅是居住用地，最高出让年限为 70 年，可以低于这个年限出让，所以有可能 为 50 年。而图书馆用地属于教育用地，汽车装配厂用地属于工业用地，最高出让年限均为 50 年。购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为 40 年，不可能为 50 年。 16.答案：C 解析：ABD 都是二级市场行为。 17.答案：A 18.答案：C 解析：房地产调研的报告摘要应包括如下四个方面的内容:调研的目标;调研的时间、地点、 对象、范围以及主要项目;调研实施的方法、手段以及对调研结果的影响;调研执行的结果。 C 限制条件在报告正文中。 19.答案：A 20.答案：B 21.答案：B 22.答案：B 23.答案：D 解析：人口细分是按年龄、性别、家庭结构、收入等。地理细分是按消费者的地理分布状 况细分。心理细分是以人们购买住宅的动机、生活方式以及个性等心里参数作为划分基础。 24.答案：C 25.答案：B 26.答案：A 解析：见教材 92 页。房地产市场细分的依据。 27.答案：C 解析： 年份 0 1 2 3 4 5 6 净现金流量 -1000 250 250 250 500 500 500 累计净现金流量 -1000 -750 -500 -250 250 750 1250 （4-1）+250/500=3.5 28.答案：C 解析：内部收益率=13%+（1100/（1100+980） ）*（14%-13%）=13.53% 29.答案： C 解析：盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛，不仅可以预测分析投资项目的 保本点，还可以用来分析预测投资项目在某一利润上的临界点;不仅可以对单个方案进行分 析，还可对多个方案进行比较。故 C 项错误。 为了梦想，我要学 习！for dream，Im studying！ 30.答案：A 解析：已知现值 P 求时值 A。 =15*10%*(1+10%)10/(1+10%)10-1)=2.44 31.答案：D 解析：利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是 NPV 大于或等于 0。 32.答案：D 解析：D 项表述错误，因为现实中只能筛选出若干较为敏感的因素进行分析。 33.答案：C 解析：招标是要约邀请。中标通知书是承诺。 34.答案：C 解析：A 种模式建设项目业主不设立工程设计管理机构。 35.答案：B 解析：房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分项工程和分部工程构成。 36.答案：C 解析：A 是安全性属于可靠性。D 是有效性属于可靠性。B 属于经济性。 37.答案：B 38.答案：A 39.答案：D 40.答案：C 41.答案：A 42.答案：D 43.答案：A 解析：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格-正常成交价格*7%=5000 正常成交价格=5000/(1-7%)=5376 元 44.答案：C 解析：房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整。 45.答案：A 解析：年折旧额 D=C(l-R)/N = 50 000X(l-5%)/20=2375(元)。 46.答案：B 解析：折旧是成本法考虑的因素。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其它收入-运 营费用=有效毛收入-运营费用 47.答案：D 48.答案：D 解析： D 应该是对估计方法使用前提的说明。 49.答案：D 解析：对于商品住宅，业主首次交存的住宅专项维修资金应该为当地住宅建筑安装工程造 价的 58。出售公有住房的，业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数 额为当地房改成本价的 2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于 售房款的 30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 50.答案：A 解析：CD 是房地产开发建设合同的定价方式，还有成本加酬金合同。 51.答案：C 52.答案：D 解析：无名合同是指合同法分则明文规定的十五类合同之外的合同。即合同法明确规 定的买卖合同，供用电、水、气、热力合同，赠与合同，借款合同，租赁合同，融资租赁 合同，承揽合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，保管合同，仓储合同，委托合同， 行纪合同，居间合同之外的其他合同。 53.答案：A 54.答案：C 55.答案：D 56.答案：B 57.答案：A 58.答案：D 解析： 100*50/（50+70）=41.7 59.答案： D 解析：月所有债务支出与收入比控制在 55%以下。见教材 272 页。 60.答案：B 二、多项选择题 61.答案：ABC 解析：原料指数：限地性原料总重量制成品总重量。 62.答案：BD 解析： A 应为 70%-80%。C 应为离心力。E 应为站在郊区。 63.答案：CD 64.答案： 解析： C 应领有国有土地使用证。D 抵押金额中不应包括土地价格 65.答案：CD 解析：ABE 如果是划拨方式取得可以无偿提前收回，如果是出让方式取得的要补偿。 66 答案：ABE 解析：C 属于政治法律环境，D 属于社会文化环境 67.答案：ABC 解析： ED 属于项目市场定位。项目主题策划还有：售楼中心形象设计，项目导示系统设 计 68.答案：CD 解析： ABE 属于房地产间接投资 69.答案：BC 解析： D 属于风险预防。E 属于风险转移。 70.答案：CD 解析： ABE 都是基本报表。 71.答案：ABCD 解析：一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个 阶段。