精品文案-2008年长沙裕天城市广场商业综合体项目前期市场研究报告.ppt

裕天房产 裕天项目 可行性分析报告 长沙市盛凯投资顾问有限公司 2008.12 裕天房产 受湖南裕天房地产开发有限公司的委托，本公司 对委托方位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临 时代阳光大道项目开发进行投资可行性分析，以 供投资决策时参考。 本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我 司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认 真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采 用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。 销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法 、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司 的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用 ，在实际开发中按照实际情况作相应调整。 前 言 裕天房产 我们希望将本项目打造成我们希望将本项目打造成 中南商娱休闲体验之都中南商娱休闲体验之都 裕天房产 购物购物+ +娱乐休闲娱乐休闲+ +零售零售+ +餐饮餐饮+ +休闲休闲+ +居住居住 于一体的城市综合体于一体的城市综合体 集中性商业 国际公寓 酒 店 商业街 住 宅 我们希望将本项目打造成我们希望将本项目打造成 裕天房产 裕天裕天 城市广场城市广场 横空出世 震撼登场 裕天房产 示意 裕天房产 示意 裕天房产 示意 裕天房产 示意 裕天房产 可行性分析论证 第一部分 项目分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目定位 第四部分 规划设计草案及发展建议 第五部分 开发时序及入市时机 第六部分 投资收益分析 第八部分 规划深化效果 第七部分 风险分析及结论 裕天房产 第一部分 项目分析 裕天房产 项目雄踞“大融城+两型社会试验区”桥头堡 。南城行政 商务区辐射圈。 本项目位于韶山南路，而该区域 正是长株潭城市群的核心位置， 伴随着城市基础设施建设以及奥 林匹克花园等诸多大型住宅项目 的开发，未来居住人口将大幅增 加；同时，红星建材交易中心等 诸多大型专业市场的密集扎堆， 消费人群与日俱增促使该区域消 费人群非常可观；因此，本项目 处于拥有庞大消费群体的重要区 位。 湖南省政府南迁至湘府路，天心 区政府新址随着也搬迁至湘府路 ，大幅加快该区域市政配套设施 建设的步伐，还将为该区域带来 相当可观的商务消费。 本 案 裕天房产 项目位于长沙市雨花区。东临韶山 路，南临时代阳光大道，西侧及北 侧临居住区。 宗地位于长沙南城、韶山南路西 侧，是联系南城和市区的纽带， 距雨花亭广场车程约8分钟， 距东塘车程约10分钟，距省政府 车程约5分钟。 项目东靠长沙最负盛名的风景区 湖南省森林植物园。距湖南环 保科技产业园3公里。 项目位于二环线与三环线之间、主城与南城新市区结合部。 本案 省府 裕天房产 位居红星商圈发展带。 根据长沙市国内贸易发展“十 一五”规划，红星商圈将以湘 府路与韶山南路交汇处为核心 ，构建以金融信息为先导、商 贸流通为主导，产业为支撑的 内供与外向结合，财富与人气 齐聚的南长沙复合型现代商贸 经济圈。重点发展品牌餐饮、 酒店业，规划发展金融、证券 、保险业。努力做大做强物流 和以“农博会”、“车博会”、“机 电博览会”、“家具博览会”为支 柱的会展业。 本案 裕天房产 项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好。 长株潭轻轨长株线； 长沙地铁4号线、2号线； 4小时经济圈：全省13个市州将与省会长 沙全部将通过高速公路实现对接，“4小时 经济圈”将圆满打造成型。 一小时经济圈 ：我省相继拉通的长常高 速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不 断提速的京广铁路，使长沙经济圈得以能 够辐射周边，实现经济流通一小时的目的 武广客运专线：建成后，湖南就有了进 出省的快速通道，从长沙到武汉、广州只 需要2小时左右，将极大地推动长沙乃至 湖南真正融入泛珠三角区域经济圈。 “四横”客运专线之一:杭州南昌长沙 贵阳昆明客运专线，连接西南、华中 和华东地区，属于国家重点规划的 裕天房产 宗地四至：地块东面临 韶山路，东南向汽车南 站；地块南面为时代阳 光大道、惠之宇大酒店 ；地块西面为低档住宅 小区；地块北面为低档 住宅小区； 地块一：仅有南面临路 时代阳光大道，东 面邻安置区，北面、西 面皆为现有居住区； 地块二：南临时代阳光 大道，东面邻韶山路， 西面为规划路，北面为 现有居住区； 从本项目四至分析来看，项目紧邻长沙南北交通干道 韶山路，可达性好，配套齐全，但周边形象不高。 裕天房产 地块 规划 用途 容积 率 建筑 密度 建筑 限高 绿地 率 使用 权年 限 出让 面积 （ ） 地块 一 商业4.535%10035%40年 14994. 57 地块 二 商业6.040%10035%40年 14249. 43 备注临韶山路留不小于2000平方米的广场用地 从宗地规划用途来看，本项目当前宗地性 质为商业用地，使用年限为40年,可变更 为综合用地； 本项目宗地限高100米； 宗地现状：项目用地地势北高南低，高差 约20米；目前地块内部尚有民房、肉食 厂宿舍等，有一定的拆迁量；地块内部无 优势自然资源；本项目宗地分为两块，西 地块与东地块被安置区分割； 地块一：仅有南面临路时代阳光大道 ，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居 住区；该地块东西长、南北窄； 地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山 路，西面为规划路，北面为现有居住区； 该地块临韶山路面宽，临时代阳光大道面 较窄。 地块一南北窄、东西长，对项目将来的规划排布要求较高； 地块一居住价值高，地块二商业价值高。 裕天房产 项目位于南城板块省府融城片区，发展前景良好。省府驻地及两型社 会试验区，将极大地推动该片区建设步伐。而本项目周边拥有配套设 施齐全、交通便利，与市区其他地方均有公交相连。但是项目地块较 小，且被分割开，西面及北面均被现有住宅建筑物所围合，南北窄、 东西长的地块形状，将对规划排布造成一定难度。同时，本项目位居 红星商圈辐射范围内，商业氛围浓厚，具有很高的商业价值，如何最 大化实现商业价值成为规划难点之一。总体来说，本项目位于长沙市 乃至湖南重点发展区域，房地产市场发展逐步成熟，周边配套日益完 善，如何突破现时市价将是重点。 项目综述 裕天房产 第二部分 市场分析 裕天房产 一、宏观环境分析 1.1中国当前宏观经济现状 一是资金储备充足。9月末，我国外汇储备余额达到1.9万亿美元， 稳居世界第一位。高储蓄率状况不会改变，9月末，我国居民人民 币储蓄存款余额已经达到20.5万亿元，比年初明显增加。 二是物质基础雄厚。经过改革开放特别是新世纪以来的大规模建设 ，我国的物质基础大大改善，原有的对经济增长的瓶颈制约基本解 决。2007年，我国能源生产总量达到23.5亿吨标准煤，已经成为 世界上除美国之外的第二大能源生产国。原煤产量25.26亿吨，居 世界第一位。发电装机容量达到7.18亿千瓦，居世界第二。 三是发展潜力巨大。工业化、信息化、城镇化、市场化将为经济增 长提供源源不断的动力和潜力。以城镇化为例，目前我国城镇化水 平较低。2007年，我国的城镇化水平达到44.9%，比2006年世界 平均水平低4.1个百分点，比高收入国家低33.1个百分点，表明我 国城镇化还有很大潜力可挖。 四是积极灵活的政策。针对经济增速的过度下滑风险和日益严峻的 世界经济金融危机，国家已经确定要实行积极的财政政策和适度宽 松的货币政策，为此已经出台或即将出台的扩大国内需求的政策措 施将会有效刺激经济的增长。 裕天房产 在货币政策方面，预计将在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应 量和信贷规模，保持货币供应量和信贷规模的适度稳定增长。随着形 势变化可能会继续下调存款准备金率和存贷款基准利率。针对中小企 业的资金困难，将加大对中小企业的信贷支持力度。 在财政政策方面，在总量上将依照积极财政政策要求，不断加大力度 ，如扩大财政赤字、发行特别建设国债等。税制改革将是重点，企业 增值税转型改革已全面推开，资源税改革、提高个人所得税起征点等 也有可能相机出台。在结构上，将继续坚持原有的做法，控制一般性 行政开支，重点向新农村建设、社会事业发展以及困难地区和群众倾 斜。 在外贸、外汇政策方面，将在提高部分出口产品出口退税率、稳定外 贸出口的基础上，进一步稳定人民币汇率，减弱人民币升值预期。同 时提高纺织、服装、玩具等产品的出口退税率，而且范围和幅度都会 扩大，一些自主品牌产品和高技术高附加值产品会得到额外关照。 在房地产方面，将出台更多鼓励性政策稳定住房消费，估计将在已经 降低个人购房契税税率、免征印花税的基础上，出台力度更大的政策 措施，比如适当降低房地产开发的土地购置费等，使过高的房价能有 实质性的下降，拉动居民的自住房消费。 1.2中国宏观经济发展态势 裕天房产 2、新形势下居民投资新走势 （1）家庭财富积累呈陡增态势 （2）居民及家庭投资增速显著加快 （3）居民消费倾向持续下降 （4）居民储蓄出现负增长 （5）投资热情高涨，投资意识明显增强 可见，中国居民投资意愿和投资意识已经逐步成熟并得到 进一步增强。 不得不承认，“钱生钱”已经成为中国家庭经济行为的新的 重要方面。 裕天房产 3、长沙城市定位及其相关政策分析 （1）长沙区位优势日益凸显 作为湖南省唯一的政治核 心，长沙区位优势正在逐 渐释放，在对房地产开发 、资金、人口吸附等方面 起到了重要的促进作用。 （2）长沙经济保持快速发展，是湖南省经济第一极 裕天房产 （3）长沙在中部及泛珠合作中的地位 （4）南城将是两型社会试验区的重要据点 从房地产角度来看，长沙近两年吹遍了港澳风、江浙风，大 盘新盘迭出，品质攀升，大大提升了长沙房地产开发水平， 泛珠三角合作将促进长沙招商引资，推动房地产快速发展。 长株潭三市市域面积约2.8万平方公里； 长株潭正高速走向湖南经济发展核心增长极、高新技术产业聚集 区和现代化、生态化的网状城市群；长株潭城市群获国务院批准为 “全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”； 三市城镇将形成省域中心城市组群（属于长株潭城市群核心地区 ，含长沙县、望城县、湘潭县、株洲县等）区域次中心城市 重点镇一般建制镇四级结构； 到2020年，长株潭的三市总人口约为1435万人，城市化水平分别 是70%，60%和65%，城镇人口总数约为943万，主城区城市人口 约为580万人，消费潜力大。 裕天房产 宏观市场小结 尽管当前全球经济形势不容乐观，但伴随中国政府及时调控、调整，并以 初见成效，预计全年经济有望保持平稳较快增长； 长沙区位优势的日益凸显，经济的平稳发展，为本项目开发建设提供了良 好的宏观社会经济环境； 两型社会的长远规划，将使本项目处在未来城市整体发展战略的热点区域 和优势环境区域。 裕天房产 1、长沙商品房市场整体供给状况分析 （1）长沙商品房供应量年度分析 长沙市前几年土地供应较 大，经过这两年的开发， 已经逐渐进入上市销售周 期，导致今年上市量稳步 攀升；另一方面，意味着 长沙房地产市场基本呈健 康的发展态势，泡沫程度 不高。 （2）长沙商品房供应量月度分析 从图看,表明纵然当前经济形 势不容乐观、诸多政策因素 导致市场观望情绪弥漫，但 开发企业对长沙房地产市场 未来走势仍持乐观态度。 二、中观市场分析 裕天房产 2、长沙商品房市场整体需求状况分析 截止9月份，2008年长沙市商品房 销售面积为438.68万平方米，同比 下降26.62%，意味着自去年二套房 贷出台以来，长沙商品房整体需求 受到一定影响，客户观望情绪蔓延 。 3、长沙商品房市场整体价格分析 长沙商品房销售价格自去 年疯涨40%后，今年有一 定回调，但仍处于高水位 运行，基本保持4000元/ 以上水平。 裕天房产 中观市场小结 纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情 绪弥漫，但开发企业对长沙房地产市场未来走势仍持乐观态度 ，供应量仍呈递增趋势。 长沙今年商品房销售总量相比去年虽下滑，但月度销量仍逐 步攀升。 长沙商品房销售价格今年波动较大，仍呈高水位运行，预计 仍有小幅度回调趋势。 裕天房产 三、分物业类型市场分析 南城住宅市场小结 供需方面，南城板块省府融城片区供应量居首，消化情况 亦良好； 价格方面，受别墅物业影响，圭塘河天际岭片区最高，板 块整体价格出现一定的波动，但下滑幅度不大； 户型供应方面，三房仍是主流，居家型特征明显； 本项目处于省府融城片区，片区形象高端，配套完善，交 通便利，同时周边市场经营户众多，为本项目奠定了良好 的客户基础。 裕天房产 商业市场小结 长沙市整体商业发展方向以西向和南向发展为主。两大新兴商 圈并存的南城商业局面正在逐步形成。 长沙市商业供应偏大，但由于政策影响，消化暂时略显低迷。 南城商业整体档次偏低、参差不齐，专业市场密集，但商业发 展迅速，日益集中。 当前，南城商业开发后续项目众多，市场整体商业规模巨大， 消化能力逐渐得到体现。 南城商业消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着省政府的 南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。 规划中的南城商业定位于南长沙复合型现代商贸经济圈，以专 业市场、会展业特色商业形态为主导。 裕天房产 酒店市场小结 长沙酒店业发展迅猛，国际知名酒店品牌纷纷进驻长沙； 近年来，长沙高档次产权式酒店市场反响强烈，消化速度快 ； 2005年2007年，长沙产权式酒店售价上升25%50%； 长沙高星酒店年入住率保持在75%以上水平，客源相当稳定 ； 南城高星酒店异军突起，已初步形成高星酒店圈； 随着湖南旅游业、会展业等的迅猛发展，高星级酒店需求大 大提升，尤其是高档酒店。目前长沙星级酒店客房数为3万 3.2万间左右，到2010年预计将达到5万间左右，其间，髙星 级酒店的需求量将大大提升。 裕天房产 写字楼市场小结 长沙写字楼市场存有较大需求空间，但空置率逐年攀升，由此可看出 写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业 写字楼滥竽充数。 价格方面，从早期的平和堂5500元/、湖南文化大厦5500元/、亚 大时代5800元/到目前的700010000元/主流价格区间，长沙写 字楼售价已有大幅攀升。 目前，新南城板块写字楼市场推出量少，但市场潜量充足，未来供应 量大，即使以省政府为中心的湘府路和芙蓉南路沿线正逐步形成南城 新的行政商务中心，但短期内需求有限，销售出现一定滞缓，出租情 况仍相当堪忧。 本项目虽位于省府融城片区，属于未来南城行政商务中心范畴，存在 一定的位置优势，但本项目若开发写字楼，不仅面临同片区众多同类 物业的竞争，还同时面临众多非专业写字楼、空置写字楼的租赁竞争 ；而且由于写字楼属于投资性产品，与周边商务氛围、交通等关系紧 密；因此，综合考虑上述因素，本项目开发写字楼存有一定的风险性 。 裕天房产 第三部分 项目定位 裕天房产 一、项目定位策略 根据以上市场及地理位置分析，对于本项目雄踞“大融城+两型社会试 验区”桥头堡，正是长株潭城市群的核心位置，且位居红星商圈发展带 上。红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息 为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人 气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业 ，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“ 车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。另外，项目 地块本身具有其特殊性，市政道路将本地块划分为大小两块，应充分 考虑这一特殊性，对本项目的发展方向进行定位。充分发挥这种综合 功能，合理有序地规划建设高水准的居住小区及相关配套型商业及酒 店类物业，以完善区域的配套功能。 因此，本项目定位目标，将本项目打造成湖南购物、休闲、娱乐、居 住、文化于一体的体验之都。 中南地区商娱休闲第一极 裕天房产 二、物业发展方向的确定 我司建议，将本项目建设成为长沙大南城区域的高端性综合体 项目。本项目项目物业整体发展定位： 集中性商业+酒店+国际公寓+商业街+住宅 裕天房产 三、项目功能定位 购购物+娱乐娱乐 休闲闲+零售+餐饮饮+休闲闲+居住 裕天房产 四、项目开发主题定位 现代、科技、国际、时尚 体验式生活馆 本项目地块相对规模比较小，但地理位置优越，因此 本项目一定要充分发挥商业和酒店类物业的价值才能 做到项目价值的最大化。故此，在项目的开发主题定 位上一定要突出城市综合体的概念，而在开发主题上 要强化本项目商业、酒店的主导地位。 u现代 u科技 u国际化 u时尚化 裕天房产 五、项目形象定位 定位原则： （1） 利用现代、科技、国际的特色主题统领建筑外型及装饰风格 （2）利用现代、科技、国际的特色文化引领、衬托项目品牌 形象定位： 中南商娱休闲体验之都 裕天房产 六、住宅产品定位建议 建筑形态态户户型户户型面积积区间间 公寓一房 405 505 605 二房小二房70 中二房805 大二房905 三房小三房1005 中三房1105 高层层住宅二房小二房70 中二房805 大二房905 三房小三房1005 中三房1105 考虑到本项目的地块价值，及综合体属性定位，我司建 议住宅产品定位走紧凑型路线。整体户型以一房、两房 、三房为主，不考虑四房等户型产品。 裕天房产 七、项目定位规划文化理念 打造长沙“豪布斯卡”(HOPSCA)商业街区 HHotel (酒店)五星大酒店 OOffice (办公楼)酒店部分 Ppark、Parking (公园、停车场)市政公园 SShopping (购物)超市专卖店等 CConvention (休闲、娱乐集会)休闲广场 AApartment (高档公寓)项目周边 把单一的商业购物街区变成旅游休闲生活街区，即变传统的“购物 街”为“生活休闲街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休 闲、旅游、居住为一体的生活休闲空间。 裕天房产 第四部分 规划设计草案及发展建议 裕天房产 一、东地块规划初步建议 1、地块说明 东地块有效用地面积25249平米，容积率为6.0，建筑密度 40%，限高 100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为 综合用地。 裕天房产 2、规划示意图 东地块规划方案一 裕天房产 东地块规划方案二 裕天房产 东地块规划方案三 裕天房产 二、西地块规划初步建议 1、地块说明 西地块有效用地面积16394.57平米，容积率为4.5，建筑密度 35%，限高 100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综 合用地。 裕天房产 2、规划示意图 裕天房产 第五部分 开发时序及入市时机 裕天房产 一、总体开发次序 1、对项目地块的整体分析 东地块项目处于韶山南路和新时代阳光大道交角处,韶 山南路商业延长线,红星商圈主流圈层,商业价值巨大适 合布局大体量商业、酒店、公寓类物业。 西地块临新时代阳光大道，适合布局公寓，临街商业， 居住价值大于商业价值。 2、总体开发次序 Step1：西地块 Step2：东地块 3、首期位置选择的理由 控制风险，利于成功启动； 快速回笼资金，便于为后续滚动开发提供现金流； 交通条件便利，利于引导消费者正面进入售楼现场； 景观资源条件相对稍差，利于采取“低开高走”策略。 裕天房产 二、入市时机的确定 根据对整个宏观经济及房地产市场的研究分析，我司认为2009 年下半年底长沙房地产市场可能出现供不应求局面，主要原因 是因为2007年11月份一直到2008年底市场相对低落，相当一 部分工程停顿，开工项目减少，竣工面积不足。而到2009年市 场经历过调整，市场将逐步走向复苏。因此2009年底上市比较 符合项目开发的利益，能够为项目入市提供好的市场环境。是 本项目入市的理想时机。 工程开发模拟 裕天房产 第六部分 投资收益分析 裕天房产 一、测算依据 1、新增部分土地18.6亩，按原有地块成交均价进行测算，合 4936.42万元，总地块面积为62.466亩，土地总购置费用为16578 万元； 2、控规统一按土地使用权相关指标进行测算； 3、本方案测算基础为规划设计草案相关规划指标 4、报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况； 5、因场地高差较大，建筑整体按利用地形布置考虑，场地平整 等三通一平费用统一按建安工程费2%计算。 6、销售收入价格评估统一采用市场比较进行估算，出售方式为 毛坯，出售时间为市场当前市场售价水平，车库按6万/个计算， 酒店式公寓因具体配套等标准不一致，按住宅1.5倍计算。 裕天房产 东东地块经济块经济 技术术指标标 总用地面积 25249 建筑密度 40% 总建筑面积 152400 商业大型购物中心24000 临街铺面6000 超市0 30000 酒店含裙楼和客房29000 国际公寓 93400 普通住宅 0 容积率 6.04 二、经过对比分析，方案三更具可行性 （详见文档报告）。 西地块经济块经济 技术术指标标 总用地面积 16394.57 建筑密度 34.2% 总建筑面积 74400 商业 临街铺面5600 普通住宅18F28800 25F40000 容积率 4.54 裕天房产 序号建筑形式 建筑面积(平 米) 建筑面积 比例 1公寓9340041.18% 2普通住宅6880030.34% 3酒店2900012.79% 4商业3560015.70% 合计226800100.00% 综合指标配比情况 裕天房产 三、方案三财务指标测算 1、方案三成本的动态投入 动态的成本投入根据成本估算的结果，按项目进度计划的 安排，以每半年为一计算期，项目开发各期的实际投入进 行估算。各期及总体的动态投入成本详见下表。 投资计资计划表(单单位:万元) 序号项项目合计计 建设经营设经营 期 2009年2010年2011年2012年2013年 上半年 下半 年 上半年下半年上半年下半年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 1投资总额资总额95737215675486108641853111706128647703358322451188 1.1建设投资93000215675486108641761911706119517703267122451188 1.1.1土地成本1790417904000000000 1.1.2前期工程费95903146006444000000 1.1.3建安工程费442470442588498849884988494425000 1.1.4规划报建费用33400334668668668668334000 1.1.5 基础配套及环境 工程费 21030210421421421421210000 1.1.6公共配套设施费40 2020 1.1.7不可预见费1478148148148148148148148148148148 1.1.8管理费3694369369369369369369369369369369 1.1.9销售费用106030040971912301476221721541728671 1.2财务费 用27370009120912091200 1.3流动资金00000000000 裕天房产 2、项目收益分析 本项目经济测算考虑将商业、住宅、酒店、公寓、车库全部进行销售。 根据项目分期发展的计划，项目首期于2010年上半年开始发售，至2012 年下半年售完；二期于2011年上半年开始发售，至2013年下半年售完。 各期的住宅、商业、酒店、公寓停车位按每期的销售进度计划进行销售， 计算现金流入时当期的销售收入按下期计算现金流入，销售收入先用于偿 还项目的投资贷款。销售收入、现金流量计划详见下表。 销售收入表 总总体销销售收入预测预测表 序 号 项项目2010年2011年2012年2013年 合计计 上 半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 1 销售面 积 (平米) 20 64 0 3440 0 4234 0 3804 5 4796 4 3805 7 2787 6 8469 257790 2 销售收 入 (万元) 74 30 1307 2 2237 1 2683 8 4030 7 3915 5 3141 0 1220 3 192787 裕天房产 现金流量表 (一)全部投资现金流量表（单位：万元） 序号项项目 2009年2010年2011年2012年2013年 上半年下半年上半年下半年上半年下半年 上半年下半年上半年下半年 1 现金 流入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 销售 收入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他 收入 2 现金 流出 21567 5486 11435 19535 16377 18857 20538 17338 13487 2.1 总投 资额 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.2 销售税金及 附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.3 土地增值税 74 131 224 268 403 392 314 122 2.4 所得税 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 税前净现金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 8946 11912 29506 32563 26752 10076 4 税前净现 值 -21567 -5486 -3708 -5985 7670 10213 23423 25849 19663 7406 5 税后净现金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 5994 7981 19769 21817 17924 12203 6 税后净现金 值 -21567 -5486 -3708 -5985 5139 6842 15694 17319 13174 8969 7 税前NPV57479 贴现率 8% 8 税前IRR49.3% 9 税后NPV30391 10 税后IRR32.1% 裕天房产 (二)自有资资金现现金流量表（单单位：万元） 序 号 项项目 2009年2010年2011年2012年2013年 上半年 下半 年 上半 年 下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年 1 现金流入0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 销售收入0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他收入 2 现金流出21567 0 571 19535 16377 19770 21450 34600 13487 5451 2.1 自有资金21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 预售收入再投入0 0 0 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.3 贷款还本付息0 0 0 0 0 912 912 17263 0 0 2.4 销售税金及附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.5 土地增值税 74 131 224 268 403 392 314 122 2.6 所得税 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 税前净现 金流-21567 0 6859 -6463 8946 11000 28594 15300 26752 10076 4 税前净现值-21567 0 6351 -5985 7670 9430 22699 12146 19663 7406 5 税后净现 金流-21567 0 6859 -6463 5994 7069 18857 4554 17924 6751 6 税后净现值-21567 0 6351 -5985 5139 6060 14969 3615 13174 4962 7 税前NPV57814 贴现 率 8% 8 税前IRR64.1% 9 税后NPV26720 10 税后IRR39.9% 裕天房产 3、财务效益评价设定 （1）财务计算中税项及费用设定 按国内资金开发的方式进行本次房地产开发，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税、营业 税附加、印花税等，销售期间营业税按销售收入的5.5%计算。 销售费用：按销售收入的百分比计算，其中包括中介代理费按1.5%计算、项目推广宣传费用按销售收 入的3%计算，其余各期按销售额的1%计算。 所得税：按应纳税所得额的33%计算征收。 财务费用的计算设定：在财务分析中，全部按借贷资金进行财务分析，设定每一个核算期对上一个核算 期的累计资金投入计息，利息按银行一般性开发贷款以年息5.58%计算。 （2）财务评价指标的选取 参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评价时，所选取的财 务指标为： 内部收益率（IRR） 内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，它反映项目 自身的盈利能力，是项目占用的尚未回收资金的获利率，是考察项目自身的盈利能力的主要动态评价指 标。当内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。本项目选定的基准收益率为 10%。 财务净现值（NPV） 净现值（NPV）是按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是 考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0时的项目是可以考虑接受的。 贴现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险、经营目标和要 求，一般趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为贴现率。本项目的贴现率选定为8%。 投资收益率 项目静态资本收益率是以项目计算时点的利润除以全部投资而得出的指标，它没有考虑通货膨胀而使货 币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。 资本金利润率 税后利润与自有资金总额之比。 裕天房产 （3）动态财务分析 项目各期的动态财务分析指标计算如下表： 动态财务指标表 序号指标标名称单单位总总体 1税前内部收益率%49.3% 2税后内部收益率%32.1% 3税前净现值万元57479 4税后净现值万元30391 5盈亏平衡销售率%53.2% 在本项目中，选取10%为基准收益率，项目总体内部税后收 益率为32.1%，远大于基准收益率，项目的具有较强的盈利 能力。 在计算净现值时，选到8%作为贴现率，项目各期及总体的 所得税前及税后的净现值远大于零，能满足盈利要求。 从项目动态效益指标分析看，本项目是可行的，项目的盈利 能力较强。 裕天房产 4、盈亏平衡及敏感性分析 （1）盈亏平衡分析 从项目的盈亏平衡分析可知，项目总体平衡的销售率为53.2%，项 目具有较强的抗风险能力（详见下表）。 项目在销售率达到53.2%、销售均价达到7573元/时达到盈亏平 衡，项目资金盈亏压力不大。 盈亏平衡分析 单方均价（元/平米）7573 盈亏平衡点（平方米）135482 盈亏平衡率53.2% 裕天房产 （2）敏感性分析 影响本项目经济效益的主要风险因素为总开发成本和销售收入， 选取总开发成本和销售收入作为敏感因素，针对投资收益率指标 作双因素敏感分析，本项目的敏感性分析详见下表。 敏感性分析表 序 号 项项目 售价变动变动建安成本变动变动 -10%-5%0%5%10%- 10% -5%0%5%10% 1投资回 报额(税 前) 64022 7312 8 8223 4 8871 1 97681 8734 9 8479 2 82234 7967 6 7711 8 2投资回 报率(税 前) 66.9 % 76.4 % 85.9 % 92.8 % 102.2 % 96.4 % 91.0 % 85.9% 81.1 % 76.5 % 从敏感性分析可知，销售收入的敏感性更大。 项目销售收入减少10%或建安成本增加10%，总体投资回报率 均大于50%，具有较强的抗风险能力。 裕天房产 5、本项目投资分析 项目方案三 销售收入（万元）192786.8 投资总额 （万元）95737.35 销售税金及附加（万元）12887.798 土地增值税（万元）1927.868 利润总额 （万元）82233.784 所得税（万元）39519.324 税后利润（万元）42714.461 盈余公积（万元）4271.4461 可分配利润（万元）38443.015 投资利润率85.90% 全部投资的投资利税率127.17% 自有资金投资利税率381.29% 资本金净利润率198.1% 裕天房产 （1）投资利润率 投资利润率又称投资收益率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利 水平。 本项目投资利润率达到85.90%，具有较强的获利水平。 （2）资本金净利润率 是税后利润对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成 果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的 好坏。 本项目资本金净利润率达到198.1%，反映出本项目投资能带来较高的 净利润。 裕天房产 6、资金筹措与运用 贷贷款还还本付息估算表(贷贷款利息5.58%) 序 号 项项目合计计 建设经营设经营 期 20092010201120122013 1借款及还本付息 1.1期初借款余额 10863.99 1.2本期借款16350.25 16350.25 1.3本期应计 利息2737.0324 912.34 912.34 912.34 0.00 1.4本期还本付息19087.28 912.34 912.34 17262.60 0.00 1.5期末借款余额 10863.99 0.00 0.00 0.00 2借款偿还资 金来源 1971.55 26611.71 0.00 0.00 2.1投资回收再投入剩 余 1971.55 26611.71 0.00 0.00 资资金筹措表 序号项项目合计计建设经营设经营 期 2009年2010年2011年2012年2013年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 2资资金筹措95737215675486108641853111706128647703358322451188 2.1自有资金2156721567000000000 2.2借款1635005486108640000000 2.3销售收入再投 入 578200001853111706128647703358322451188 裕天房产 第七部分 风险分析及结论 裕天房产 一、项目的风险点 1、政策性风险 从中国房地产发展来看，房地产开发的风险主要来源于宏观面的 政策性风险，近几年来中国政府一直针对房地产市场进行干预和 调控，针对房地产市场的政策持续不断。 2、市场风险 2008年下半年长沙市场成交量持续走低，消费者观望情绪较重， 相当一部分的投资者持币待观，当前市场主要以刚性需求为主。 3、财务风险 项目在销售率达到53.2%、销售均价达到7573元/时达到盈亏平 衡，项目资金盈亏压力不大。按照当前市场状况该风险是可控的 。 裕天房产 二、综合评价 1、优势 项目地理位置优越，