株洲瑞和购物中心营销战略.ppt

株 洲 铜 锣 湾 广 场 营 销 实 战 解 码,项目夜景效果图,前言,房地产项目成败的关键在于自身销售力的强弱，“全程为销售力服务”的核心就是紧密围绕房地产开发、建设、营销、推广等各阶段的销售力，整合社会与项目本身的资源优势，开展系统性的销售力提升工作，从而形成为项目创造合理利润空间的指导性营销原则。,分析销售力提纯销售力提升销售力 传播销售力实现销售力持续销售力,*,项目概况 株洲铜锣湾广场位于湖南省株洲市石峰区响石广场，是株洲市政府重点形象工程. 株洲铜锣湾广场是由长沙市瑞和房地产有限公司投资兴建，总建筑面积为8万平方米，中心的建成将集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体，将是石峰区唯一的，也是株洲市最大、最先进、最具现代商业气息的大型购物中心。,推广战略综述 策略先行，营销先导，整合传播,整合营销推广策略,品牌塑造与销售达成是从面到点的过程,株洲市商业房地产市场分析,株洲商业房地产市场供需分析 株洲商业房地产市场营销手段 及开发 水平分析 竞争楼盘分析 市民地产投资分析,项目SWOT分析,S1：规模优势 S2：业态优势 S3：经营模式优势 S4：项目综合优势,优势（S）,W1：目前周边配套环境尚不成熟，交通不方便 W2：项目在建，投资者对项目本身信心不足 W3：石峰区属工业区，生活环境差,且流动人口较少 W4：作为投资而言，回报率较低,劣势（W）,项目SWOT分析,O1： 在市政规划中，政府将响石广场定位为 新商业中心 O2：铜锣湾广场运作模式及先进开发理念 O3：市民投资意识增强,机会（O）,项目SWOT分析,T1：株洲市民投资观念尚不成熟，投资者观望 态度明显 T2：部分投资者的投资经营行为具有排他性 T3：带租约出售的方式不成功的例子很多,威胁（T）,项目SWOT分析,投资观念：在投资观念上，株洲市民体现出典 型的“实用功能主义”特征，投资理性而谨慎 A、对返租保障系统的关注 安全的利益 B、对投资回报率的关注 经济利益 C、对开发商承诺兑现的关注 诚信的利益 D、对商业运作的关注实用功能利益,消费者分析,目标消费者界定,目标消费者整体背景描述： 2555岁，个人月收入1500以上 主要目标对象 企事业单位职工及个体经营者,物业定位：国际化商业购物中心 株洲的购物天堂 销售口号：株洲新商圈，商业新标杆 销售策略：依托商业卖地产 销售方式：产权式商铺，带租约销售 销售组织：内部售楼，外派推广相结合,营销策略,传播口号：永不褪色的“金饭碗” 传播策略：整体战略和阶段性战术相结合的原则 传播形式：品牌先导，形象跟进，强化销售力。 传播渠道：强势媒体组合，人员深度推广，立体传播,广告策略,11.18,04.1,2.28,8.2,10.30,售楼部开放,内部认购,开盘,主体竣工,交房,第一阶段,第二阶段,第三阶段,推广排期,项目知名度 项目认知度,项目认可度 项目销售力,项目美誉度 项目销售力,瑞和购物中心VI设计,瑞和购物中心标志设计,标志墨稿、反白稿,标志英文释义,【英文释义】吉祥的，如意的，阳光的，亲和的,标志中文标准字,标志中英文组合,标志标准色：,VI应用,VI应用,VI应用,VI应用,VI应用,VI应用,第一阶段,营销策划 销售目标：内部认购，实现800-1000个铺位认购 销售策略：采用带租约销售 营销推广：在株洲市区外派人员推广 温州地区举行项目展销会/推介会 促销活动：0月供、0首付抽奖,第一阶段,广告策划 推广口号：给您永不褪色的金饭碗 广告任务：迅速提高知名度引起市场关注 解除投资者的疑虑 媒体实施：重拳出击，全媒体投放 品牌广告、销售信息、新闻炒作立体传播 名人效应：形象代言人刘澳（财神） 活动推广：0月供、0首付抽奖活动 刘澳、熊晓雯双双出席，再掀高潮,报广,报广,报广,报广,报广,报广,户外,车身广告,新闻、软文炒作,新闻、软文炒作,瑞和火爆登场,活动现场,场外人头攒动 场内热火朝天,活动现场,刘澳、熊晓雯与获奖者合影,活动现场,市重点工程授牌仪式,铜锣湾签约仪式,第二阶段（1）,营销策略：依靠株州铜锣湾成立、开盘两大盛事 促成签约，并扩大战果 销售策略：售楼员全力以赴，对认购客户一一跟进 营销推广：外派人员进行外埠推广（醴陵、攸县）,营销策划,广告策划,广告目的：树立投资者信心，促成人气和合同量 广告策略：立体炒作铜锣湾入驻，彰显商业地产的魅力 对北区进行炒作，强化商业氛围 公关活动：株洲铜锣湾百货成立新闻发布会 开盘庆典活动 促销推广：开盘抽奖,第二阶段（1）,报广,报广,报广,晨报广告,报广,户外,存折,株洲铜锣湾百货成立暨瑞和更名,潇湘晨报新闻,领导视察,第二波（2）,销售策略：进一步强化铜锣湾宣传，彰显商业 地产的魅力 营销推广：外派人员拓展推广，澧陵、攸县、 湘潭及株洲厂矿 公关活动：五一深圳商务游（免费考察） 促销推广：现返租金,五一游报广,五一游报广,五一游报广,五一游报广,六一游报广,五一促销报广,报广,报广,第三阶段,销售策略：利用铜锣湾招商，按功能分区，分块销售 进一步提升品牌形象，体现龙头商业的霸气 推广核心：“诚赢天下” 公关