关于房地产业建设工程质量管理状况的调研报告.doc

关于房地产业建设工程质量管理状况的调研报告今年上半年，对房地产业建设工程质量管理状况进行了专题调研，现将有关情况报告如下。一、房地产业的基本做法1、明确质量管理工作职责。实行了建设、勘察、设计、施工、监理单位“五位一体”的质量管理责任体制，落实参建各方的质量管理责任。推行工程质量终身负责制，进一步增强参加建设各单位法定代表人、直接责任人的责任意识，根据各自职责对工程每个环节的质量进行把关，从始至终做到工程质量有人抓、有人管。实行工程质量责任追究制，如发生重大工程质量安全事故，按照中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例等规定，追究相关责任人的责任。2、加强质量行为的监督检查。从工程质量监督申报之日起，县住建局质监站就制定详实的监督计划，并将质量管理要点及施工中应注意的问题向建设、施工、监理等相关责任主体作出说明，明确其在建设过程中应承担的责任和义务。3、强化对建设工程材料的检测抽查。在建筑材料的选购上，严格执行见证取样送检、检测制度，对使用的钢筋、水泥、钢筋焊接件等原材料随时进行抽样检测和进场复检，确保进货质量；对重要受力构件现场进行随机抽测，对不合格的材料不准进场、严禁使用。4、加强对重点部位的质量管理。把地基基础、主体结构和影响使用安全及使用功能等关键部位作为监督重点，严格监督程序，重视应用先进检测仪器对重点部位及构件质量进行监督检查，减少人为判断误差，提高监督水平，尽量避免或减少质量问题，确保工程主体结构质量安全。5、不断治理住宅工程质量通病。认真执行省、市关于住宅工程质量通病专项治理方面的规定，要求施工单位在开工前必须制定工程质量通病防治措施，并报经建设、监理单位审查认可后才能组织实施。二、存在的问题（一）质量意识不够强，创建优质工程的主动性不高。部分建设、施工单位片面追求经济效益和建设速度，没有把质量工作摆在首要位置，致使有的工程质量较差，出现许多质量通病。（二）市场行为不规范，违规操作现象时有发生。目前，我县房地产市场供不应求，快了萝卜不洗泥，建设单位无需对质量过多投入，就能得到高额利润，因而导致了违规操作频频发生。有的施工单位为了抢揽工程，不惜低价竞标，中标后便想方设法偷工减料、以次充好，以此换取利润，给工程质量带来严重影响。（三）质量管理责任落实不到位，参建各方各有缺失。建设工程质量管理条例对建设、勘察、设计、施工、工程监理单位的质量责任和义务都作出了明确规定。但在具体的建设过程中，各责任主体都存在着质量管理不到位的现象。勘察、设计方面，部分设计人员从事“第二职业”，冒用设计单位的名义，私自为一些贪图便宜的建设单位规划设计，既扰乱了市场秩序，又达不到规范要求；个别设计人员专业水平低，工作经验少，设计深度不足，从工程设计上就存有质量缺陷；有的设计单位自以为是，对图纸会审中提出的问题，拒不修改、调整。建设单位方面，有的未办施工许可等相关手续，就强行施工，逃避监管；有的片面追求工期，对工程质量把关不严，在施工中因质量问题被相关部门查处时，甚至出面给施工方讲情说和，蒙混过关，以赶进度；有的为降低成本，擅自取消或改变节能设计，给工程留下缺憾。施工单位方面，申报的项目经理等管理人员不住工地，而由非法转包后的工头或雇佣的施工队伍独自负责组织施工，真正的管理人员却不管工程，成了“摆设”。大部分施工单位为了获取利益，大都存有偷工减料、以次充好现象，文明施工、质量措施很难达到要求。目前房地产施工队伍以农民工为主，他们大多数未经过专门培训，质量意识、专业技术和操作技能都有一定的差距，违规施工现象经常发生，必然影响工程质量。监理单位方面，大部分单位执业人员中实有符合规定的专业技术人员不足，其执照是靠部分借证或租证冒领的，存在着有“证”无人、无“证”执业现象；大多数监理公司派出的现场监理人员组成不符合要求，普遍存在专业监理工程师不足或一人多岗现象，有的监理员甚至无证上岗，是没有任何从业资格的内退人员或刚毕业的学生。有的监理人员没有严格按照监理规范，对工程实施全过程的监督，监理深度不够，有的相关抽测仪器配备不全，检测方式落后，难以发现问题。（四）行政监管力量不足，工程后期施工细节管理不到位。按照规定，县住建局质监站履行“加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查”的职责。受执法权限的制约，质监部门在巡查中发现的质量问题，只能对责任单位作出约谈警告、给予信用不良行为记录或责令改正等不疼不痒的处罚，缺乏强制性和约束力。质监部门工作人员偏少，难以适应大规模建设工程的需求。各参建单位对工程质量的控制，往往注重基础和主体的施工，而对后期管理掉以轻心，放松了监管，有的施工单位在墙体抹灰、顶层防水、管件及门窗安装一些细节和表层等直接关系用户日常使用的问题上粗枝大叶，得过且过，导致出现许多质量通病，成为居民投诉和反映的重点。（五）验收环节不规范，质量投诉问题处理不够及时。工程竣工后，大部分建设、监理、施工单位迫于工期等原因，急于交工，认为小问题无所谓，都想尽快验收过关。对竣工验收的组织，有的安排时间过紧，程序不合理，环节不细致，验收较为仓促；有的参加验收的人员专业水平不高，业务不精，难以验出问题；有的对验收提出的问题未整改到位便仓促交付给购房户，导致装饰后无法整改，影响了正常使用；有的甚至未经验收就擅自投入使用。在住宅销售时，有的建设单位存有欺骗行为，与购房户签定的合同条款不明确，交房期限过短，质量标准标识也不明显，仓促交房或不按期交房的矛盾突出。三、对策建议（一）建立制度，规范各参建单位的质量行为。根据相关法律法规，结合我县实际，以质量管理为核心，建议研究出台垦利县房地产业建设工程质量管理实施细则，包括招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案、工程保修等各个环节，提高房地产市场准入门槛，确保工程质量。改变目前房价单纯由建设单位说了算的状况，探索实行房地产以质论价销售制度。在验收合格后，按工程质量划分等次，按质量差别进行定价，使房价与质量挂钩，妥善解决优质不优价、劣质价不低的问题，激发建设、施工单位创建优质工程的积极性和主动性。进一步完善由勘察、设计、建设、施工、监理单位“五位一体”的质量管理责任体制，是谁的责任就落实到谁的身上，出现问题是谁的责任就追究谁。建设单位应当在工程竣工验收合格后，在建筑物明显部位设置永久性标牌，载明各责任主体的名称和主要责任人姓名，接受群众监督。（二）规范运作，按照程序分步实施质量监督。一是严把设计、施工及监理单位资质审查关。选择具备资质的单位进行勘探设计，选择信誉度高、品牌意识强的队伍进行施工，选择责任意识强的监理公司尤其是现场监理人员进行监督，以确保设计高标准、监理高水平、施工高质量。要采取多种措施对中标队伍搞好考察，严防和及时发现借证冒名中标，对发现的冒名者，坚决依法清理。二是严把建设材料入口关。坚持“货比三家，择优选用”的原则，严格执行建材见证取样送检、检测制度，对不合格的材料不准进场、严禁使用。对无法直观的材料和构件，可采用“破坏性”检验的办法进行检测。三是严把施工工序检验关。现场监理员必须向施工单位明确每道工序的报验制度，未经验收或上一道工序不合格未经整改合格，不准进入下一环节的施工，杜绝片面抢工期、赶进度现象发生；对于巡检出的质量问题，要当即解决或限期整改到位。同时，要抓好施工队伍项目部管理人员上岗情况的监管，对随意脱岗、顶岗、一人多岗者予以严处，督促其搞好内部质量管理。四是严把竣工验收关。建议尽快制定垦利县住宅工程质量分户验收实施细则，组织专门力量逐户进行验收，并由购房户填写住宅工程竣工验收质量满意度调查表，凡一栋楼内用户满意度达不到100%的，不予办理验收备案和房屋产权登记手续。（三）创新方式，加大对重点部位和关键环节的监管力度。强化分类监管和差别化监管。突出对质量管理薄弱项目、重点工程、民生工程及质量行为不规范的责任主体的监管，提高监控水平，规范施工程序。重点检查地基基础和主体结构的勘察设计及施工质量，确保主体结构安全。加大对住宅工程质量的监管力度。制定住宅工程专项监管方案，调整充实专业工作力量，做到监管无缝隙、无漏洞。加强对工程后期施工细节的管理。着重对外墙抹灰、顶层防水以及门窗、管件、电器安装等施工细节的质量管理，把施工环节逐一细化、分解到具体责任人，尽量减少住宅工程质量通病。（四）加强监管队伍建设，着力提高质监能力和水平。从当前我县建设任务实际出发，可适当增加县住建局质监站人员编制，主要增配质监工作专业技术人员，以适应快速发展的城市建设工作需要。注重抓好对现场监管人员有关法律法规、技术标准和专业技能的培训，增强其服务意识、责任意识和法制意识，提高依法行政能力，全面提升工程质量监督管理水平。探索实行工程质量与质监人员报酬挂钩机制，切实发挥好质监人员的监督作用。通过巡查和跟踪检查等措施，变事后把关为事前预防、事中控制，变管结果为管过程，及时纠正工程建设质量问题。（五）建立联动机制，妥善处理工程质量善后问题。严格执行工程质量保修制度。除建设工程质量管理条例规定的保修条款之外，建设单位要与施工单位约定好其他保修项目和期限，尽可能的延长保修期。凡在保修范围和期限内出现的质量问题，施工单位必须履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。同时，可采取增收工程质量保证金、延缓回拨期限等办法，有效解决施工单位收回全额保证金后，不积极履行甚至不履行保修责任的问题。对之前已发生而没解决好的质量问题，要认真研究，妥善处理。可抽调专门力量对已超出保修期的居民小区工程质量问题，进行系统全面地调查研究