《公证与律师制度资料》.doc

第十章民事法律行为方面的公证（一）民事法律行为公证，指公证机构根据当事人的申请，依照法定的程序，对当事人有关设立、变更或终止民事权利义务关系的行为的真实性与合法性予以证明的活动民事法律行为公证的特征1、公证机构是从民事法律行为的基本特征方面来证明它的真实性的2、公证机构是从民事法律行为是否为国家法律所认可方面来证明它的合法性的民事法律行为公证的种类1、各种合同、协议公证。2、继承公证。3、收养关系公证。其中包括公证收养协议、解除收养协议、事实收养等。4、单方民事法律行为公证，如遗嘱公证、委托公证、声明公证、担保行为公证及制作票据拒绝证书等。5、对招标投标、拍卖、抽签、开奖及公司创立大会等现场活动进行法律监督和公证证明。合同法律行为公证：公证机构根据法律的规定和当事人的申请，依照法定程序，对当事人之间签订合同的行为的真实性与合法性予以司法证明的活动。包括对当事人之间订立的有关财产关系协议进行公证，又包括对当事人之间订立的有关身份关系协议进行公证。合同法律行为公证应重点审查的事项1、审查合同各方当事人的主体资格。2、审查合同各方当事人的意思表示是否真实、自愿，各方是否就合同的主要条款已经达成合意，是否存在隐瞒、虚假、胁迫、欺诈等情况。3、审查合同的内容是否符合国家有关法律、法规的要求。审查当事人有无恶意串通，假借合同掩盖非法目的，损害国家利益、社会公共利益和第三人合法权益的现象。审查当事人对合同的内容是否存在重大误解或者显失公平等情况。4、审查合同的条款是否完备，内容是否明确肯定、切实可行，文字表述是否准确无误。5、审查当事人提供的相关文件、证明材料是否真实、齐全、有效。6、审查合同的可行性问题。买卖合同公证：公证机构根据当事人的申请，依照法定程序，确认买卖双方当事人签订的买卖合同的行为以及合同内容具有真实性与合法性的证明活动。公证机构办理买卖合同公证应审查的重点内容1、审查买卖合同双方当事人的主体资格：民事权利能力、行为能力；担保人的担保能力；代理人的代理权及代理权限范围等是否符合法律的有关规定。2、审查买卖合同当事人双方的意思表示是否真实、自愿、一致。3、审查买卖合同的内容是否真实、合法；合同条款是否明确、完善等。4、审查买卖合同当事人双方的履约能力，即合同中约定的出卖方的货源、买受方的付款资金是否已经落实。公证机构经过审查，对符合法定条件的买卖合同，即可依法出具公证书。办理买卖合同公证需要注意的问题：1、公证机构办理买卖合同公证，特别要注重对合同当事人双方的资信审查，包括当事人的主体资格、履约能力、商业信誉、经验范围等2、公证人员应当注意学习和掌握国家的经济政策和有关的法律规定，了解市场信息和商品流通脉络抵押贷款合同公证：公证机构根据当事人的申请，依照法定程序，对当事人双方签订的抵押贷款合同的真实性与合法性予以证明的活动。抵押贷款合同公证审查的重点：1、双方当事人提供的证明材料是否真实完备2、合同条款是否完善合法，文字表达是否准确3、贷款人的资格及是否有发放本次贷款的权利4、贷款的规定是否符合规定，借款人的还款计划与偿还能力是否真实5、抵押人对抵押的财产是否拥有所有权或经营管理权，设定的抵押财产是否为法律所允许，有没有重复抵押的情况6、法律规定引进有关部门批准的抵押是否经过批准7、合同中有强制执行约定的，当事人对该约定是否明确办理抵押贷款合同公证需要注意的问题1、抵押贷款合同中的贷款方要有特定的资格，即必须是国家规定的金融机构。2、根据我国担保法的规定，作为抵押物的财产必须是法律允许转让的且抵押人又享有处分权的财产。同时抵押人担保的债权不得超过抵押物的价值。3、公证人员有权要求对抵押物进行勘验、清点、评估并登记。商品房预售合同公证，是指公证机构根据当事人申请依法定程序，对房地产开发商和预订人之间签订的商品房预订合同的真实性与合法性予以证明的活动商品房预售合同公证审查重点内容：1、预售方主体资格及其证明材料真实、合法、有效性2、双方当事人意思表示是否真实，权利义务是否平等、对等3、合同内容是否合法合理，条款是否完善，文字是否准确，签字盖章是否属实办理商品房预售合同公证需要注意的问题1、根据国家法律的有关规定，除建设用地价款外，投入该建设项目开发资金必须达到总投资25%以上，方可开始预售；该房地产建设项目工程形象进度、基础部分必须达到正负零，方可进行预售。2、承办公证员应向合同当事人认真履行告知义务，并制作谈话笔录。房屋买卖合同公证：公证机构根据当事人的申请，对房屋所有人与买方就买卖房屋及支付价款等有关事宜达成协议的民事法律行为的真实性与合法性，依法予以公证证明的活动。公证机构对房屋买卖合同公证事务审查的重点内容1、当事人的身份、资格和民事行为能力。2、买卖房屋双方当事人的意思表示是否真实。3、卖方是否有出卖房屋的所有权，有无产权纠纷；共有房屋是否征得了共有人的同意，共有人是否放弃了优先购买权。4、有关批准手续是否齐备，证明材料是否齐全。5、买卖价格是否公平、合理、合法。6、买方是否具有购买能力；分期付款的，还要审查买方资金是否已经落实。7、合同条款是否完备，内容是否真实、合法，符合法定条件的，即可出具公证书。办理房屋买卖合同公证应当注意的问题（1）我国城市房屋的宅基地属于国家财产，农村房屋的宅基地属于集体所有，不得与房屋一并作价买卖。此外，卖方出卖的房屋必须是经国家有关部门登记确认所有权的房屋；（2）按照国家现行政策，国家对房价有统一标准的，买卖双方应按国家标准定价；无统一标准的，可由买卖双方议定价格，并应送房管部门评议批准。对不经房产管理部门或政府有关部门核价，非法交易，任意抬价，违法倒卖房屋者，公证机构应当拒绝公证；（3）因规划建设已列入拆迁范围的私有房屋，自拆迁公告公布之日起，不得再行买卖。对双方签订的房屋买卖合同，公证机构不予办理公证；（4）出卖已出租的房屋，有关法律要求出卖人必须提前3个月通知承租人，并且对租赁房屋人的住房问题已有了妥善安置；（5）产权人已死亡尚未办理产权变更手续的房屋，公证机构应说服教育当事人先申办继承公证，然后再申办房屋买卖合同公证；（6）当事人办理房屋买卖合同公证后，还需要办理房屋所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起2个月内，到房地产管理机关申请办理。逾期提出申请者，应向房地产管理部门说明理由，由房地产管理部门酌情予以办理。土地使用权出让合同公证：公证机构根据当事人的申请，依照法定程序，对国有土地所有者与土地使用者之间签订土地使用权出让合同行为的真实性与合法性，予以证明的活动。办理土地使用权出让合同公证应注意的问题1、只有县级以上政府土地管理部门才有资格代表国家成为合同中的出让方。2、依据法律规定，埋藏物、地下文物以及市政公共设施等，属于国家所有的财产，不得作为土地使用权出让合同的标的物。3、双方当事人采取协议方式出让土地使用的出让金不得低于政府主管部门经评估后确定的出让底价。4、依据法律规定，我国土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。因此，双方当事人签订土地使用权出让合同时，不得超过上述法定的期限。土地使用权转让合同公证，是指公证机构根据当事人的申请，依照法定程序，对国有土地使用者将土地使用权再次转让他人而签订合同行为的真实性与合法性，予以司法证明的活动。办理土地使用权转让合同公证时应注意的问题（1）下列两种情况下，土地使用权不得转让：一是转让人未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的；二是对于划拨的土地使用权，原使用人非经出让机关批转并交纳出让金的，该土地使用权均不得转让。（2）当事人将土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，当事人应向公证处提交市、县土地管理部门和房产管理部门的批件。改变土地用途，必须报经土地管理部门、城市规划部门批准，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，再办理登记。农村土地使用权承包合同公证，是指公证机构根据当事人的申请，依照法定程序，对土地发包方与承包方之间签订的土地使用权承包合同的真实性、合法性予以司法证明的活动农村土地使用权承包合同公证提交的材料：1、发包方的主体资格证明、对合同标的享有所有权或经营管理权的证明文件2、承包方的身份证明3、合同文本4、公证员认为应当提交的其他证明文件农村土地使用权承包合同公证注意的问题：1、为了适应农村承包经营合同数量大、涉及面广、季节性强、履行期长的特点，公证处应坚持便民原则，尽量采取集中办证、现场办证的方法，及时提供法律服务，确保办证质量，以保护各方当事人的合法权益。2、公证处在审查农村承包经营合同时，特别要注意审查合同中约定的双方当事人的权利义务是否平等、合理、可行。对显失公平的合同，公证人员要说服教育当事人修改合同条款，明确各自的法律责任。当事人不愿修改的，公证处应驳回申请，拒绝给予公证证明。3、农村承包经营合同的履行期一般都比较长，耕地30年，草地30-50年，林地30-70年。因此，公证人员要注意回访，以便了解合同的履行情况，发现问题及时纠正。对不履行合同义务的当事人要进行批评教育。这对巩固和发展农村承包经营合同制度有着重要意义。技术合同公证：公证机构根据公民、法人或其他组织的申请，依照法定程序，对当事人之间签订的技术合同的真实性与合法性，予以证明的活动。技术合同公证提交的证明材料：1、双方当事人的身份证明文件2、合同文本及附件3、属于国家计划内的科研项目，应提交主管部门的审批文件4、提交转让技术的技术鉴定书和技术权属证明5、转让保密技术、国防科技成果的提交国家科委和国防科工委的批文6、在职人员转让非职务技术成果的，应提交所在单位的认可证明7、公证员认为应当提交的其他文件。对技术合同公证事项重点审查以下内容：合同的主体是否具备合法的主体资格；合同的内容和有关资料证明是否真实、合法，合同的条款是否明确、齐全；有关审批、备案、登记的手续是否完备；公证机构经过审查，认为符合条件的，即可据实出证。非法垄断技术、妨碍技术进步、侵害他人技术成果的技术合同，应当拒绝公证劳动合同公证：公证机构根据用人单位和劳动者的申请，依照法定程序，对双方当事人签订的劳动合同行为的真实性与合法性予以证明的活动。劳动合同公证提交的证明文件：用人单位提交1、单位资格证明和法定代表人的资格、身份证明2、劳动部门批准的招聘计划和招聘指标3、招聘简章、条件以及其他有关文件4、合同文本受聘方提交