产业地产打造及案例解析.ppt

,中国产业地产发展特点 与发展趋势,2产业地产发展特点及趋势 3如何打造成功的产业园区 4案例分享,1什么是产业地产,2,目录,1什么是产业地产,3,1,产业 地产 多元收入 政策支持 稳健增值 ,引 言 下一个蓝海？,住宅 国家宏观调 控从严从紧， 未来几年活 跃程度将持 续降温；,写字楼 市场开发较 为成熟，同 时，尤其一 线城市用地 供应有限;,商业 受宏观调控 影响较小， 是目前比较 活跃的地产 板块乊一；, , 工业园,工业 物流, 科技园 商务花园 仓储物流 商贸物流 ,定义 产业地产， 目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是： 以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工 业园、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。 是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。,产业地产,如经济开发区等；,如高新科技园等； 如总部基地，创意产业园等； 普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库， 特种仓库等； 主题型与业市场（服装、电子、原料等） 国际采购中心等； 4,主体构成,政府,开发商,企业,产业地产指导者， 提供政策，税收支 持，参与或部分参 与土地一级开发,终端用户，企业运营 参与者，通过有偿方 式使用开发者管理服 务,前期进行土地开发， 中前期建设与招商， 负责后期服务运营 在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中 政府实际扮演着开发商的角色。 6,7,开发模式 开发模式,园区综合模式 ,地产商模式 ,企业自用 ,基金模式 ,政府模式 ,产业地产类型,2产业地产发展特点及趋势,9,主要特点,政策主导性强、专业性强 工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求；,区域性强 由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。,投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；,项目增值性 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升,特点一,特点二,特点三,特点四,益 8,盈利方式 产业地产盈利方式,土地增值 土地基础设施配套 建设与完善及营销 推广开展会带来土 地自身的升值,物业租售 通过部分或者全部 出资/ 出售产业物业 实现产业地产的收 益,物业经营 产业物业及其配套 建成后，通过针对 性招商以及提供运 营管理服务带来收,资产融资 资产融资是实现产 业地产价值另一途 径，可分为债务性 融资和权益性融资,其它方式：政府政策支持（含商业土地配备、税收返还、投资奖励等）、VC服务、 配套地块建设增值等,政策将强调市场对工业用地的配置作用，工业地产管理逐步规范化，价格从乱到治的过程 工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。这就使工业用地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。,国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。 2005 年年末新加坡丰树以1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，去年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB 成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目等等，已经有越来越多的外资瞄准并开始发力中国工业地产市场。海外投资机构发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs 包装上市，融到大笔的资金。,由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。,工业地产逐步向产业地产升级过度。,产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”或“小而精的连锁模式”，这两种模式成为生存和发展的主流。,发展趋势：社会宏观角度,产业导向原则： 产业高端化、 产业集群化、 企业集聚化、 企业规模化,发展 趋势,功能,产品,理念生态、环保、智慧、低碳、可持续发展 服务 生态，环保，智慧，低碳等发展理念将是未来产业地产在发展理念越来越重视的问题，办公区域与更多 的城市生活元素进行结合，形成文化特性同样也是未来产业地产追求的价值核心。 16,理念,发展趋势：项目建设角度,17,产品硬件附加价值 提高产品技术含量，增 加产品品质； 高复合度项目开发，包 括功能复合及产品复合； 完善配套，建设可循环 体系； 突出社会影响，强化区 域及高品质的环境景观 建设；,配套服务附加价值 建立对客户的完善营销服 务体系和标准 采用先进的物业、商业服 务标准及水平 与配套产品建设保持同步 的服务措施,服务体系附加价值 为客户提供政策支持体系 实现的内部服务交流平台 完备的企业服务体系,发展 趋势,功能,产品,产品更高的附加值 服务 附加值除了包括产品本身的核心价值外，相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱劢产业地产 发展和体现吸引力的重要因素。 产品增值的三个维度,理念,发展趋势：项目建设角度,发展 趋势,功能,产品,服务社区化、综合化的服务体系 服务 核心功能外的服务功能、服务设施及政策体系是体现差异化，增强企业进驻欲望的重要驱劢力。 社区化服务体系两种模式 18,理念,发展趋势：项目建设角度,就业人口预测,发展趋势：项目建设角度,政府机构全面的有机协作,经济效益：70120亿/平方公里/年的营业额，810亿的税收。 社会效益：全国总人口与就业人口比值约为1.78-1.71之间。 产业园区以产业功能为主，人口增长以外来务工为主，结构较年轻，确定这一系数为1.5。,立足于城镇中心的 小而精的“连锁模式”,立足于城郊结合部的 大而全的“产业新城”,功能,服务,理念,产品,发展趋势：项目建设角度,主要商业业态,主要商业业态大而全的产业新城模式,11,存量 劢因, 先进制造业 仓储物流, 标准的产业楼 研发,政府和功能区开发商 私人业主、生产制造业地主,本地和国外综合性开发商,开发商 参不度, 总部经济 后台服务 业务整合 研发,时间 类别,1980s 工业园 （如蛇口工业区）,1990s 科技园 (如深圳高新园）,2000s 商务花园 （如北京丰台 ABP ）,未来 产业综合体 （融合研发设计， 商务办公，高端 制造制造，综合 配套等复合功能）,产业集群,如果一个产业园区的选址是在非城市核心的远近郊地区，那么可以讲产业园的发展过程就是这个地区的城市化进程。,城市化进程,园区 发展,初期,产业区,中期,后期,产业聚集区,新的城市,新城市中心,产业区,城市 核心,依赖度高,产业聚集,人的聚集,产业区,生活区,商务区,商务活动聚集,生产力提升,知识聚集,财富聚集,消费势能升高,产业链集群 高度凝聚,服务业集群 高度凝聚,产业迁离,城市发达产业中心,城市服务集群中心,城市商业 生活区,新城市中心,向产业区扩展,依赖度降低,城市 核心,旧城市 核心,人口迁移,城市功能 迁移,主要商业业态大而全的产业新城模式,主要商业业态小而精的连锁模式,12,时间 类别,2005s 3W咖啡,2010s 3W北京分店,未来 3W全国连锁,功能,第三方创业平台,各店互相支撑,创业平台、VC平台 等于一体的综合园区,物流园,商贸园,主要商业业态核心指标的对比,3如何打造成功的产业园区,19,1、明确思路：宏观大气的开发思路,21,“盖物业”向“造平台”转变,传统的“盖物业”的思维，转向为入住相关企业、员工等提供产业服务，打造产业服务平台。,“做产品”向“创服务”转变,产品观念突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全 新的服务体系。,“单一功能”向“综合功能”转变,功能方面突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、 产业服务于一体的产业综合配套区开发。,23,宏观经济环境分析,宏观环境分析,政府规划定位分析,项目市场分析,可比案例参考和同比项目分析 规划定位概念、开发方案,投资分析,产业研究,市场研究,项目定位,客户需求分析 企业需求调研,项目功能 /形象定位,总体规划斱案建议,目标客户定位 开发战略,用地平衡 财务可行性分析,1、明确思路：细致严谨的前期调研,自然形成 产业布局,产业链 研究,政府中长期 规划导向,土地需求 人口研究 （工业/ 物流/ 产业 / 住宅/ 商业/ 公建） （年龄/ 收入/ 家庭结构）,工业、产业 物业,酒店、工业 商业、文教,住宅、商业 办公物业,开发商 开发背景/ 目标 营运模式/ 实力 经验/ 团队,静态分析内部逻辑性 产业布局寻找未来定位 开发定位,产业定位,物业需求 经济效应,土地需求 资金投入量 经济效应,融资条件 资金计划 投资收益 资产战略,基础建设 道路要求,1、明确思路：细致严谨的前期调研,2,交通,基础环境,人才,政府,交通便捷,基础设施及 配套设施完善,便与高端人才聚集,政府大力欢迎,1,3,4,1、明确思路：内部外部环境初步到位,5,投资成本适宜,费用,SOHO,1、明确思路：客户为本的产品组合,27,政府政策及规划 物业发展规律 市场竞争环境,本体地块解析,独 栋 总 部,办 公,企 业 孵 化 器,研 发 办 公,生 产 制 造,配 套 酒 店,配 套 宿 舍,配 套 商 业,独栋总部基地,配套宿舍,孵化器/SOHO,研发办公,物 业 类 型,示例,2、规避风险：开发前需要考虑的问题,22, 项目建设地点？, 项目建设内容及定位？ 项目潜在的客户在哪里？ 客户的需求特点是什么？, 产品开发组合、形式及合理配比？ 如何对各物业类型进行合理布局、设计？ 选择合适的开发时序及规模？ 如何统筹资金财务调度？ & & &,项目开发风险的系统思考,2、规避风险：开发前需要考虑的问题,2、规避风险：核心风险规避,经营风险： 区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。,政府缺失风险： 土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。,市场风险： 产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少； 产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。,开发风险,良好的政府协作 请注意，是协作，不是关系公关,高效的招商进度 项目招商成功是项目经营销售成功的关键,准确的项目定位 准确的项目定位需结合当地政经及产业环境制定,2、规避风险：核心风险分析,4案例分享,30,33,位置:丰台南四环西路188号 项目概况：丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发.占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币. 建筑形态 主要为700栋1000至5000平米独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼.其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。 配套：约40000平方米五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅 全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。,1、招商案例：总部基地项目招商小结,34,丰台总部基地股权结构 (丰台区政府将丰台园二期开发的65 公顷土地作价占股40%),丰台区政府负责 制定政策 拿出土地,道丰集团负责 统一规划、统一设计、 统一开发、统一招商,共同搭建,发展区域经济的平台,政府只需做好“大招商”(招进一个有实力、市场经验丰富的企业) “小招商”就交给企业市场化运作，“政府只做批发就行了，不要搞零售。,招商引资的启示:,政府批发土地，企业零售写字楼,1、招商案例：总部基地项目招商小结,1、产业定位明确，政府合作招商 项目启动之初，与政府建立良好关系，促成核心入驻客户。,2、以招商成果指导产品定位、设计 根据重点客户要求，样本客户测试，定位设计产品；重视企业需求的办公、服务类硬件要求。,3、销售启动后，强化政府合作及客带客租售 租售中，紧密结合当地招商部门，促进其引领推介，同时促进大客户进驻，加强其上下产业链企业进驻。,4、做好后期特色服务、物业管理，保证园区良性运转 企业入驻后，为企业提供全方位服务职能，保证园区持续良性运作。,1、招商案例：总部基地项目招商小结,36,国内外优秀企业进驻北京设立的不同内涵、不同性质的总部机构 中国总部、北方总部、北京分公司等企业管理机构 市场中心、研发中心、采购中心等企业职能部门 人力资源、资本与金融等企业运营平台,把目标市场锁定在,主动联系外地企业，扩大成交客户基数 拓展外地代理体系，合作开发市场 为餐饮、金融、邮政、商务中心、药店、超市等配套设施成立一个专业招商小组 主动参加各种经济会议，宣传总部经济，带动招商 发挥各地驻京办事处的纽带作用，发掘属地客户 积极联系外地企业驻京分支机构，促进母体企业对总部基地的了解，带动招商 组织营销策划活动，带动客户基数的产生并促进招商的实现,营销销售措施,特色服务是企业选择入驻的加分因素,总部楼冠名 设立企业服务中心。汇集工商、税务、财政、外经委、计委、城市建设管理、城管执法、规划、园林、公安等部门联合办公，提供专项服务 建立企业领袖俱乐部 建立企业交流平台 提供员工出入班车,班车整租等服务. 解决员工就餐,1、招商案例：总部基地项目招商小结,37,50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业,30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部 或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司）,10%外企，（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯 等高科技电子公司）,丰台总部基地目前入驻各类企业比例,法国欧尚、乐华梅兰、中国诚通控股公司、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司、 中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中国航天时代电子公司、长征火箭技术股份有限公司、中牧实业股份有限公司、中国汽车技术研究中心、中国中金科技股份有限公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、建龙钢铁控股有限公司、长城汽车股份有限公司、正泰电器