新人培训-房地产专业篇.ppt

培训纲要,房地产专业术语与基础知识,房地产专业术语与基础知识,1、房地产： 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。,2、房地产市场： 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场： 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易： 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。,3、 商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设，并经过国土局等政府相关部门批准，在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。,4、发展商： 专门从事房地产开发和经营的企业。 5、代理商： 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 一手房销售称之为代理，二手房销售称之为中介。,6、 土地类型： 按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。 建筑地块类型： 主要包括工业、仓库、交通、市政、居住、军事、商业用地等。,7、 土地权使用年限： 土地使用权： 对土地依法拥有利用、经营和取得收益的权利。 在我国，城市土地属国家所有，企业、机关、团体、公民等可依照一定的法律程序取得土地使用权，并承担一定的义务。,土地使用年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者；土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。,三证：契证、土地使用权证、房屋产权证。 土地使用证： 政府发给土地使用者的凭证，具有法律效力，受国家法律保护。土地使用权证记载的内容：使用人姓名（法人和自然人），土地坐落、面积、范围、用途、等级、土地平面图等。对地上建筑面积、权属等也加以记载。,8、房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产占有、使用、收益和处分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。,如何办理产权？ 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。,9、房屋所有权： 即房屋产权，是指房屋所有人在国家法律规定的范围内，对其房屋及其附属设备享有占有、使用、收益和处分的权益。 房屋使用权： 指按照设计功能和经济用途对房屋进行利用的权利，是所有权的一项权能。房屋使用权可以从房屋所有权中分离出来。因此，所有权人既可以直接行使使用权，也可以将使用权转移给他人。非所有权人行使房屋使用权，必须在法律、法规规定的范围内，依所有权人的意志才能取得，如依法或依约承租、借用房屋等。,房屋所有权证： 指房屋所有权人向政府房地产管理部门领取房屋所有权证明，有房屋所有权证和房屋共有权证两种。房屋所有权证记载的内容有：所有权人姓名，房屋坐落、来源、面积以及房屋平面图等。,10、商品房预售许可证： 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。,11、房地产买卖合同： 是由房产局，工商局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同。,12、银行按揭： 是指购房者购买房产时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房产所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房产所有权归己。,13、他项权力抵押证: 房屋在抵押期内不属于原房地产权利人，而属于其它权利人的一种非正式权利。 14、契税： 是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。,房地产税费 一手房税费：契税、印花税 住宅：140 以下：1.5%；140 以上：3% 商业地产：统一为3% 印花税：万分之三至五，签合同时现金交纳，以印花税票而非发票作为销售凭证。 如需按揭，则签订按揭合同亦要收取印花税。,二手房交易税费： 契税：住宅与一手房相同，即以140 为划分界限。 印花税：等同一手房印花税。 营业税： 住宅：五年以内5%，五年以上不收取。 商业地产：全额3%+差额5.6%。 中介费（分段收取）、评估费、个人所得税等。,15、生地： 待开发的国有土地。这类土地主要指离城镇较远、无市政基础设施建设、未开发利用的土地。 熟地： 已完成市政基础设施建设的土地。这类土地主要是指已完成七通一平的土地。 三通一平： 是指水通、电通、路通、场地平整。 七通一平： 是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。,16、住宅的结构形式： 主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。,砖混结构： 是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5、6层以下。,砖木结构住宅： 是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。,钢筋混凝土结构住宅： 是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。,17、住宅的建筑面积： 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。 基地面积：红线包围的面积 基底面积：建筑底层面积总和,18、商品房销售面积： 商品房销售面积是指购房者所购买的套内建筑面积与公摊面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积+公摊面积 注意：套内建筑面积不等于套内使用面积。 预测建筑面积与实测建筑面积的概念,19、得房率： 得房率套内建筑面积商品房销售面积。一般多层在90%以上，高层塔楼在72至75之间，高层板楼在78至80之间。,20、容积率： 又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=地上总建筑面积总用地面积 当建筑物层高超过5.2米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 别墅区的容积率可以达到0.5以下，排屋区一般在1以下，多层小区通常在1.6以下，小高层一般在3左右，高层达到5以上。 建筑密度： 居住区用地内，各类建筑的