哈尔滨新里海德公馆项目定位及SWOT分析报告.doc

新里海德公馆项目定位及SWOT分析报告一哈尔滨城市概况：哈尔滨位于东经12542-13010，北4404-4640，是黑龙江省省会，是中国东北北部政治、经济、文化中心，也是中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地面积5.31万平方公里，其中，市区面积7086平方公里，辖8区10县(市)。截至2009年末，户籍总人口991.6万人，48个民族，其中少数民族66万人。2009年哈尔滨市统计局统计数据：居民收入据抽样调查测算，城市居民家庭年人均可支配收入15887元，比上年增长8.9%，人均消费性支出12358.1元，增长14.5%；农村居民家庭年人均纯收入6775.5元，增长13.7%，人均生活费支出3924.3元，增长14.9%。居民住房全市市区人均住房使用面积20.82平方米，比上年增加1.25平方米；农村居民人均居住面积24.1平方米，增加0.6平方米。农村砖瓦化钢木结构住房比重85.9%，比上年提高2.1个百分点。路网建设地铁一期工程、松浦大桥、城市堤防升级达标等重点工程进展顺利；全年升级改造道路91条，总长度43公里；建设完成6条、7万平方米棚改配套道路；实施顾新街、职工街道桥新建完工；完成道路维修563条、桥梁维修125座；开工建设高等级路面农村公路3876.8公里，总里程达到12780.9公里；通乡、通村公路硬化率分别达到98%和92%。劳动就业年末城镇就业人数242.7万人，比上年增加3.96万人，增长1.6%。全年共安置城镇下岗职工和失业人员8.29万人。年末全市登记失业人数7.26万人，比上年减少0.05万人。全年为求职登记人员提供职业介绍服务34.7万人次，为下岗失业人员提供小额担保贷款1.1亿元。全年创业培训6401人，1922人实现自主创业，带动4959个就业岗位。人口年末户籍总人口991.6万人，比上年增加1.7万人。其中，市区人口474.7万人，增加0.4万人。在总人口中，非农业人口477.0万人，增加0.1万人；男性人口502.6万人，增加2.4万人。房地产开发全年房地产开发完成投资278.7亿元，比上年增长29.2%，占全社会固定资产投资的比重为14.7%。商品房施工面积1922.8万平方米，增长19.4%，其中商品住宅施工面积1605.8万平方米，增长24.6%；商品房屋竣工面积529.3万平方米，增长13.3%，其中商品住宅竣工面积448.2万平方米，增长13.6%；商品房销售面积704.1万平方米，增长20.1%，其中商品住宅销售面积626.7万平方米，增长24.4%。经济总量初步测算，全年实现地区生产总值3258.1亿元，按可比价格计算比上年增长13.0%。其中，第一产业实现增加值417.4亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1226.9亿元，增长13.3%；第三产业实现增加值1613.8亿元，增长14.4%。非公有制经济实现增加值1655.2亿元，比上年增长14.0%，占全市地区生产总值的比重为50.8%。三次产业所占比重由上年的13.6：37.6：48.8调整为12.8：37.7：49.5。人均地区生产总值32886元，比上年增长12.7%。二松北区介绍：（一）区域概况松北区位于松花江哈尔滨段北岸，总面积736.3平方公里，现有人口20万人。是2004年2月经国务院批准设立的黑龙江省唯一的政区型开发区,兼有政府行政和开发区建设管理双重职能,享受国家级开发区管理权限和优惠政策。体制先进、机制灵活、省市支持、政通人和，为松北区发展提供了坚强的体制保证。松北区有着良好的生态环境，丰富的土地资源，明显的区位优势，广阔的发展空间。省市行政中心聚集松北，交通便捷、信息畅通、商贾云集、人杰地灵，适于发展总部经济、高端经济和现代服务业。这里有驰名中外的太阳岛，碧波荡漾的天鹅湖，旖旎的天然湿地风光,东北虎野生放养的虎林园，风情万种的俄罗斯小镇,具有哈尔滨冬之韵的雪博会、冰雪大世界等，展现了松北区北国四季各异的独特风姿。“城在林中、路在绿中、楼在园中、人在景中”目标的实现，将成为人们休闲、旅游、居住的最佳选择。松北区自然资源丰富，发展绿色和特色农业及农产品深加工潜力巨大。独有的政区型开发区管理体制和运行机制，可为入区企业提供方便、快捷、高效的服务和优良的经济发展环境。 松北区发展前景广阔，是国内外投资者兴业发展的一片沃土。我们坚信，在打造哈尔滨新经济中心政策的扶持下，在各界有识之士。（二）路桥建设及规划松北区建区四年来，房地产综合开发成效显著，从建区初的两三个住宅小区，到目前世茂滨江新城、世纪花园、荷兰你好、赛中斯、新新怡园、北岸明珠等一批更加生态化、人性化新型住宅小区相继建成，开发总面积从建区初160万平方米增加到目前的300万平米，销售率达75%以上，入住率超过65%。2008年，上海绿地集团、世茂集团、北京中关村集团、中国保利集团、澳门旅游娱乐有限公司等一批房地产开发项目也已陆续启动，松北区已成为哈尔滨市民投资和居住的新亮点。为了加快松北区建设步伐，加强江南老城区与松北区的联系，实现“一江居中，两地繁荣”的战略构想。松浦大桥松浦大桥将于2010年底建成通车，大桥设计为双向8车道，可以满足高峰时段每小时通行9800辆车的需求，将有效缓解松花江公路大桥的交通压力，减少市民过江所需要的时间和费用。松浦大桥效果图：三环路西线跨江大桥省内最长的跨江大型桥梁工程三环路西线跨松花江大桥工程已作为省、市重点工程，2009年12月5日开工建设，预计在2011年底实现通车。随着两座过江桥的修建和通车，连接南北两岸的交通通道将增加至六条，城区联系将更加紧密，交通将更加便捷，为松北成为哈尔滨市新的中心城区提供重要保障。松北区的区位优势、交通优势和升值潜力也将更加凸显。三环路是哈尔滨市城市路网规划的重要骨干交通道路，三环路西线跨松花江大桥是三环路的重要组成部分，是哈大齐工业走廊和两岸繁荣的重要通道，加快建设三环西线跨江大桥，是人民群众的多年夙愿和期盼，是市委、市政府实施“北跃、南拓、中兴、强县”战略中“北跃”的重要举措，是解决哈尔滨市松花江两岸交通不畅和改善全市交通环境的重要项目。三环西线跨江大桥的建成将有效缓解过江交通压力，为两岸发展创造良好的交通环境。三环路西线跨松花江大桥效果图：远期规划据介绍，目前哈尔滨市松花江哈尔滨段已建成和正在建设的跨江桥有7座，加上筹建的西三环跨江大桥和规划中的东三环跨江大桥，跨江大桥将有9座，其中铁路桥有3座，公路桥有6座(东江桥虽是公路铁路两用桥，但由于公路桥因年久失修已经封闭，因此按铁路桥计算)。这9座跨江桥从松花江上游至下游的排列顺序依次是王万联络线跨江大桥、四方台大桥(绕城高速)、西三环跨江大桥、松花江公路大桥、滨洲铁路桥、松浦大桥、东江桥、东三环跨江大桥和东四环跨江桥。另外，根据规划，到2020年，哈尔滨市的越江通道还将有轨道交通2号线和4号线、经纬街隧道等共计13条，“一江居中，两岸繁荣”的伟大构想将得以实现。松花江哈尔滨段现有及规划通道设施名称现状情况位置及车道数：松花江公路大桥越江交通主通道哈黑公路(4车道)滨北公路两用桥(东江桥)公铁两用,桥面较窄滨北铁路(2车道)四环西线跨江桥公路桥四方台(4车道)滨洲铁路桥至满洲里铁路干线道里区与道外区交界四环东线跨江桥公路桥天恒山(4车道)松浦大桥公路桥(建设中)道外二十道街(8车道)（三）.松北区房地产市场概况1、市场概况松北区的房地产市场经历了2004年-2005年和2008至今两大发展热潮，形成了今天的繁荣局面。新一届领导班子“北跃”的战略部署和大刀阔斧的建设动态也在此把松北区推向了发展的风口浪尖。目前，区内的房地产开发主要可划分为几大板块，分别是市政府板块、西三环路板块、商业大学板块、松浦板块，各个板块代表项目分布如下：板块名称地理位置代表项目滨江板块松花江北岸（沿江横向分布，与其他板块交错相容）新新怡园、美域江岛、北岸明珠、金色江湾、松浦观江国际市政府板块松北大道以西，江湾路至三环路之间金色江湾、中关国际、世茂滨江新城、世纪花园、你好荷兰城商业大学板块商业大学周边、主要是三环路以北，商业大学至龙江第一村之间新新怡园、湖滨小镇、金泰湖滨绿荫、江尚景、绿地海域岛屿墅、塞纳欧香、报达雅苑、美丽洋房、银河小区、军安绿色家园西三环板块三环路以北、松北大道以西保利水韵长滩、保利公园九号、欧美亚世界阳光、上院、运华广场、锦绣家园二期（锦绣乾城）松浦板块北岸起程、松浦观江国际2、销售情况：松北区2010年前6个月共销售商品房2394套（截止时间为2010.6.30），销售面积267394平方米，其中住宅商品房销售1978套，销售面积243320平方米。2010年前半年销售，月平均销售住宅商品房套数为329.66套（数据来源于哈尔滨网上房地产）松北区住宅市场去年销售火爆，个别几个项目开盘不到半年时间，所推产品均以销售殆尽。但2010年上半年项目销售有所减缓，主要有两方面的原因，一是这次国家的宏观调控政策的实施，严格限制无商品预售许可证的项目不得开盘销售以及变相销售；二是目前松北区多家项目推出的产品要么已经售完，后期产品要么需等到本年中旬，要么还未开盘，客户的购买力由于在售可选房源的稀缺被极大的压抑。自从2010年5月份起，各大项目陆续入网，截止到8月18日，共入网项目8个，批准套数10895套，入网面积108.7万平方米。其中高层项目入网6个，批准套数10459套，高层入网面积104.1万平方米。（附件一） 松北区目前在售及即将开盘的高层产品有16个，分别是：项目名称销售状态保利公园九号一期售完，二期预计7月份开盘上院预计高层在2012年才会推出中关国际预计9月开盘金色江湾6月9号开盘（此项目准备卖准现房）北岸明珠剩余2%在售塞纳欧香国际公寓剩余14.77%在售金泰湖滨绿茵江尚景剩余41.43%在售松浦观江国际5月24号开盘 剩余40.89%在售世纪花园四期预计8月份开盘华远水木清华预计9月份开盘北岸启程未开盘 但在内部认购 剩余40%美丽洋房6月26日开盘 剩余28.27%欧美亚世界阳光剩余28.27%在售江北运华广场（二期未开盘）预计10月份开盘新新怡园2期8.7开盘 剩余64.5%世茂康桥郡（高层）7.24开盘分析：目前市场保有量很低，但大多项目都预计在2010年下半年开盘，预计下半年松北区高层竞争会出现白热化。 松北区高层产品目前剩余的总供应量及其与本项目的竞争程度：项目名称剩余套数及对本项目构成竞争程度保利公园九号1433套，竞争程度高上院6栋小高层1栋高层预计2012年发售，竞争程度低中关国际产品差异大，竞争程度低金色江湾一期403套，二期套数未定预计450套，竞争程度高北岸明珠94套，竞争程度低塞纳欧香国际公寓238套，产品品质较低，竞争程度中金泰湖滨绿茵江尚景240套，近期推出3栋小高层套数未定预计500套竞争程度高松浦观江国际2965套，在松浦大桥下桥处，具有较强的拦截作用，竞争程度较高世纪花园四期预计1800套，竞争程度高华远水木清华预计4000套，哈黑高速与三环路交口处，具有较强的拦截作用，竞争程度高北岸启程178套，竞争程度低美丽洋房103套，竞争程度低欧美亚世界阳光521套，竞争程度中江北运华广场（二期）预计900套，竞争程度高新新怡园2期755套，具有较强的拦截作用，竞争程度高世茂康桥郡（高层）1189套，竞争程度高初步合计：未来与本项目形成直接或者间接竞争关系的总剩余供应量约1.5万套。 松北区域高层的开发数量及建筑形态：项目名称开发数量及建筑形态占地面积/建筑面积/容积率/绿化率保利公园九号7栋18层 共17万/13.6万/1.45/40%金色江湾5栋17层32万/53万/2.85/45%北岸明珠4栋32层11.5万/33.7万/2.0/42%塞纳欧香国际公寓5栋18层10万/12万/1.22/65%金泰湖滨绿茵江尚景3栋26层 3栋17层12万/20万/1.27/70%松浦观江国际3栋18层 4栋30层67万/57.3万/3.1/47%华远水木清华27栋高层小高层一期11栋7.8万/27万/3.4/40%北岸启程2栋23层40万/100万/2.5/40%美丽洋房1栋11层5.6万/6.7万/1.2/56%欧美亚世界阳光4栋28层30万/38万/1.38/52%江北运华广场（二期未开盘）3栋28层 2栋32层7万/16万/2.28/65%新新怡园2期1栋26层 1栋27层 4栋28层10万/12万/1.2/35%世茂康桥郡（高层）11栋高层小高层19万/20万/1.01/40%总结松北房地产的建筑形态多以高层小高层为主，各大项目均为大规模，大体量，大配套，大绿化率。个人观点认为：要想抢占市场份额，规模不是优势。本案项目要以智能化系统，园林环境，建筑外立面风格，建材选用，物业管理以及品牌推广等细节之处体现本项目的品质优势。 接下来研究一下竞盘高层产品面积配比，各项目主力户型及销售速度情况：项目名称面积区间（使用面积）主力面积（使用面积）销售速度（7月成交量）销售率保利公园九号30-17057未开盘0%金色江湾49-152903557.96%北岸明珠36-10660-70298%塞纳欧香国际公寓33-90671385.32%金泰湖滨绿茵江尚景38-150681358.57%松浦观江国际42-1147910559.11%北岸启程52-9852.861833.96%美丽洋房64-69661815.69%欧美亚世界阳光53-85605471.73%江北运华广场（二期未开盘）45-13265二期未开盘一期房源剩余2套0%从上述数据中可以看出，松北区高层产品销售情况较好的项目，均以使用面积90以下两房的产品为主力户型。 接下来研究一下与本项目产品价格定位有关的各项目的主力总价，了解客户对价格的接受程度：项目名称价格区间(元）均价（元）总价范围（万）金色江湾7000-8000756062.7-183.9北岸明珠6500-7200680041.5-115.3塞纳欧香国际公寓6100-6800650035.9-93.6金泰湖滨绿茵江尚景6400-7200690042.6-165.6松浦观江国际6000-7250680048.7-124北岸启程4500-5300500044-78.4美丽洋房4710-5700530058.3-58.5欧美亚世界阳光4800-5500520046.6-70.7江北运华广场（二期未开盘）4100-4700（上期价格）450033.8-95 松北整体价格比去年有所提高，两极分化明显，以世贸大道为界，世贸大道以南临江一侧的楼盘，主要以观江为主要卖点，均价在6500-6800之间。世贸大道以北，均价为5200元，本案周边项目江尚景销售均价在6500元，其卖点为20层以上能观江为推广策略。而塞纳欧香在公寓销售上，销售率已经过半，因位置较差，价格一直保持在均价5700元（项目附近有铁路道线）。盛恒基商业广场的封顶，项目预计2011年5月1日投付使用，会增强整个区块的竞争能力，提升本区块的升值潜力。这对于新里海德公馆项目的开发有一定的利好。其建议新里海德公馆均价定为5300元-5700元。四.新里海德公馆综合经济技术指标 地上总建筑面积：232782.44平方米地下总建筑面积：11325平方米总占地面积：117813.7 容积率：2.07建筑控高：100米总栋数：13栋11-30层楼间距：50米100米高层住宅总户数：2578户机动车位：1250辆地下车位747辆停车面积36000 平方米地面车位503辆停车面积8800 平方米新里海德公馆的SWOT分析：优势分析(s):环境优势：（1） 体制环境：松北区是黑龙江省唯一的政区型开发区,兼有政府行政和开发区建设管理双重职能,享受国家级开发区管理权限和优惠政策。体制先进、机制灵活、省市支持、政通人和，为松北区发展提供了坚强的体制保证。（2） 生态环境：松北区有着良好的生态环境，丰富的土地资源，明显的区位优势，广阔的发展空间。省市行政中心聚集松北，交通便捷、信息畅通、商贾云集、人杰地灵，适于发展总部经济、高端经济和现代服务业。这里有驰名中外的太阳岛，碧波荡漾的天鹅湖，旖旎的天然湿地风光,东北虎野生放养的虎林园，风情万种的俄罗斯小镇,具有哈尔滨冬之韵的雪博会、冰雪大世界等，展现了松北区北国四季各异的独特风姿。“交通优势：哈尔滨市松北区政府和市交通运输局举行“实施北跃战略推进公交先行”签约仪式，由市政府、松北区政府投入1.5亿元打造松北交通。预计年底，随着新一轮公交发展战略的实施，松北区将新开辟区域内线路3条，调整延伸跨江线路6条，规划建设4处公交场站，增加公交运力投放170台，整个区实现通达线路20条，由此形成松北公交日运送乘客36万人次的能力，贯通江南江北两岸交通，切实解决松北区居民公交出行二次换乘率高和跨江出行难的问题。松浦大桥将于2010年底建成通车，大桥设计为双向8车道，可以满足高峰时段每小时通行9800辆车的需求，将有效缓解松花江公路大桥的交通压力，减少市民过江所需要的时间和费用。三环路西线跨松花江大桥工程已作为省、市重点工程，2009年12月5日开工建设，预计在2011年底实现通车。随着两座过江桥的修建和通车，连接南北两岸的交通通道将增加至六条，城区联系将更加紧密，交通将更加便捷，为松北成为哈尔滨市新的中心城区提供重要保障。公路大桥附桥的建设，预计在2011年年末全线通车。新里海德公馆距规划中过江隧道仅20米规划优势：哈尔滨市政府对江北的重视，体现在路桥，交通，配套设施以及“北国水城”的规划上面，市政府预计投资600亿，打造“北国水城”“两纵，四横，十八湖”的规划方针，要把江北建设成哈市低密度，高品质的高档住宅区域。北国水城总面积578平方公里，南起松花江，北到肇兰河，西起肇东界，东到呼兰河。北国水城工程完成后，北国水城的水面率将达到12%，超过上海，广州和杭州等国内传统水乡城市的水面率，再加以江北路网的不断完善，将大大改善松北的交通配套，增加人气，有利于房地产项目的开发建设，也有利于松北区商品房市场交易量的上升，这对本项目的销售进度有一定的利好。体块优势：新里海德公馆项目所在地块属于大型低密度区域，项目大多数以别墅，洋房为主。却无大型高层住宅群，新里海德公馆填补了商业大学以东地块无高层居住群的空白。总占地：万总建：万高层数量最高楼层新里海德公馆11.7万36万13栋30层金泰湖滨绿茵9万20万8栋26层塞纳欧香10万12万5栋18层美丽洋房5.6万5万5栋11层配套优势：商业：值得一提的是盛恒基的国际生活广场，是松北一家也是唯一一家集特色购物，主题餐饮，娱乐休闲及酒店式公寓为一体的大型一站式综合性商业消费广场。购物广场总建筑面积10万平米，地上5层，地下1层。购物广场的出现会带动江北区域的人口流动数量，会解决20万本地人口，以及15所院校，14.3万师生的消费需求。高校：新里海德公馆邻近哈尔滨商业大学，还有市重点师范附属小学、市重点第九实验中学初中部与小区相隔咫尺。劣势分析（W）:地理位置劣势：新里海德公馆的位置较偏僻，会给客户带来安全上的隐患和销售进度上的瓶颈。银行贷款劣势：银行对二套房贷的限定，会降低置房客户的购买力。品牌认知劣势：哈市居民对“绿地”品牌的认识，还不明显，未能达到上海，重庆等地区的品牌知名度。机会分析(O)：以商业大学以东为区块划分，地块整体无同质化产品，无竞争威胁，对于户型设计上有一定优势。美丽洋房有3栋洋房，其中1栋平层，2栋跃层，面积区间为68-146现已开盘，这对于新里海德公馆房型的面积配比以及价格定位有一定的影响。周边项目江尚景户型设计当中有150使用面积四房户型，销售情况较差，建议使用面积过百平方米的户型比例减少。威胁分析(T)：高层竞盘项目过多，体量过大，产品设计多样，竞盘区域位置部分较好，会对新里海德公馆项目产生拦截的威胁。以下为松北区即将开盘项目介绍：项目名称销售状态保利公园九号一期售完，二期预计9月份开盘中关国际预计9月开盘新新怡园2期8.7开盘世茂康桥郡（高层）7.24开盘世纪花园四期预计9月份开盘华远水木清华预计下半年开盘江北运华广场（二期未开盘）预计10月份开盘美域江岛预计10月份开盘松北区高层产品未开盘项目的体量统计：项目名称剩余套数及对本项目构成竞争程度保利公园九号1433套，竞争程度高中关国际产品差异化大，竞争程度低世纪花园四期预计1800套，竞争程度高华远水木清华预计4000套，哈黑高速与三环路交口处，具有较强的拦截作用，竞争程度高江北运华广场（二期）预计900套，竞争程度高新新怡园2期预计1500套，具有较强的拦截作用，竞争程度高世茂康桥郡（高层）1189套，竞争程度高美域江岛预计1200套，竞争程度高未开盘项目整体数量统计为8422套四.新里海德公馆户型配比：（面积上下浮动3%）房型使用面积建筑面积户型比例一室一厅35-4056-6520%两室一厅一卫55-6088-9520%两室两厅两卫70-75110-12040%小三室两厅两卫80-85130-13510%大三室两厅两卫95-100155-16010%新里海德公馆面积配比（价格上下浮动5%）户型配比（建筑面积1.6系数）：房型使用面积建筑面积均价（万）总价（万）户型比例一房一厅35-4056-640.5832.5-37.1 20%明厅舒适型两房（通透）55-6088-950.5548.4-52.520%明厅舒适型两房（带洗衣间）70-75110-1200.5561.6-6640%明厅紧凑型三房（双卫）80-85130-1350.5672.8-75.610%明厅舒适型三房（带洗衣间，书房）95-100155-1600.5686.8-89.610%新里海德公馆的定位:市场定位：松北区从2010年上半年哈市房地产市场的数量来看，哈市六大区域当中，松北区排名第四；从销售面积来看，松北区排名第五，仅仅高于平房区。以上销售面积数据和销售套数数据表明，松北区域的房地产市场，还不被大多消费群体所认可，其配套设施时和交通上的不便是制约松北区房地产市场发展的两大硬伤。并且预计松北区2010年下半年，会有9个高层项目陆续开盘，市场的放量，会大大的影响市场客户分流，导致市场份额减少，预计下半年的松北房地产市场会竞争白热化。价格定位： 在价格定位上，市场价格不应定价过高，其主要原因有三点：（1）产品位置较偏僻，其大多竞盘项目，区域位置都要好于新里海德公馆，如新新怡园二期，华远水木清华，松浦观江国际等项目，都会对新里海德公馆在地理位置上起到拦截客户上的威胁。价格上的调整，会增强新里海德公馆的核心竞争力。（2）银行对贷款的限定，会对客户带来资金上的压力。（3）哈市居民对“绿地”品牌的认识，还不明显，未能达到上海，重庆等地区的品牌知名度。产品定位：产品定位上，可以以生态区，低碳区，智能区，高档区（商大以东大部分的产品多为别墅和洋房，区域整体环境好，客户整体档次高）为探讨范围。产品档次定位为中高档层面，主要面向中层客户群体，在建材建议选择一些档次较高材料，从而增加产品核心竞争力;在园林上建议做品质，使得小区绿化体现一种私家公园的感觉；小区周界防范系统，建议采用三级设防的结构，一级设防为小区设防，主要以红外对射探测器和中央检测为实施联动；二级设防为组团式设防，主要以门禁系统为主；三级设防为单元式设防，主要以可视对讲系统为主。建议采用三级设防的原因：新里海德公馆的位置较偏僻，会给客户带来安全上的隐患，故采用三级设防系统，排除客户在安全上面的疑虑。因之一），同时以高性价比吸引版块内其他项目的投资客户。LOFT:本案所在西三环板块临近政府投资兴建的科技创新城项目，项目规划部分LOFT建议打造成为工作室型的居住办公一体的全能产品，以吸引创意产业和创业初期的小型企业购买入驻，活跃整个社区的客群形态和居住氛围。Loft产品销售的关键在于空间的示范作用，即需要打造若干套适合不同企业形式和不同业主需求的样板间，去化期稍长户型参考：一、二、样板间参考：客户定位：住宅：客户定位主要定位于首置（一房）和首改（两房-三房）客