房地产项目产品建议书.doc

产品建议书一、项目规划建议（一）本项目建筑心理学定位1.建筑心理学要求产品设计符合目标客户群心理特征，引导他们的潜意识需求，从而真正为营销服务。从品质地产发展及客户认知心理来看，本项目的产品规划、建筑工艺及建材标准要远高于当地平均水平，属于卫辉市标志性社区。本项目定位于卫辉品质化的中高档楼盘，从建筑心理学的角度出发，我们希望这样的住宅首先是有外在品质感的、能够赢得市场信赖的，视觉上是沉稳、整洁的，通过线条色块表现出现代感、比较洋气的海派风格。2.适度超前、非激进张扬的，略微内敛保守、讲求品质感的市场置业心态。我们希望本项目是舒适、高品位的社区。目标客户群重视他们实际感受到和切身体会到的特点：如建筑细部的精美与特色，优良的材质，齐备的设施，建筑和园林风格所体现出的生活方式等等，而非平庸的、浮夸的特征。3.应该竭力营造社区的整体氛围，从整体的感受上衬托出相应的社会地位和文化品味，而非对此直白的诉求。在目标客户群普遍的心理特征上，希望自己享有的空间是比较开放、舒适、随意、自由的，反对对称式空间带来的压抑感。对于他们来讲，希望在能够享有较高的生活品质的同时，享有自我无拘无束的空间。但对外来讲，他们潜意识上又希望给外界一定的信息，让外界感受到他们别致生活的品味。因此在建筑处理上要格外重视对内和对外的关系，一方面重视内部空间的品位化、舒适化、自由化，另一方面重视在建筑形式和立面上的处理。（二）总体规划思想建议针对本项目的开发及我们对于卫辉市场的认知，我们提出了“品质地产”的开发理念，从产品的规划设计开始，便追求社区的住宅品质、生活品质和城市景观品质。根据对基地周边区位的分析及小区本身规划的构思，规划可概括为：区域性 、生活性、景观性、可持续性。充分了解自身及周围环境特点，发挥园林景观优势，用建筑小品突出现代气息，用中心绿地、景观强化小区的品质，目标将小区规划为健康休闲的品质住宅小区。1.本小区规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、水系、公建、绿地系统。遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重社区的人性化设计，突出绿化组团、小品景观与人文康体景观相结合的自然生态健康环境，体现绿色健康社区的特点。空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。利用项目地块三极落差的地理特点，做好社区内景观园林境设计，创造高品位的人居环境，使小区成为独具魅力的园林景观花园。2.规划与住宅设计相结合,创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美,具有时代精神的住宅小区。注重项目运作可行性。 3.适度超前意识，依靠科技进步,加大科技含量,提高居住的舒适度，充分体现品质住宅的居住品味。强化温馨生活定位，为小区居民提供完善的服务配套设施以及优美舒适的休闲场所。4.可持续开发原则，利用统一品牌，强化分期发展，使小区的开发形成连动的规模效应。本项目是开发商在卫辉的第一个市场风险较小的项目，本项目的开发成功，将为后续项目的开发起到建立品牌、标杆的作用，这一点对于本项目是至关重要的。近期开发和远期发展相结合，从整个街区综合考虑，包括路网、市政设施等，结合各组团的中心绿地采用围合式与行列布局相结合的复合式建筑布局,以利于滚动开发，分期建设。（三）总体平面规划建议1、项目总体平面规划建议（1）规划应贯彻的理念注重环境空间的创造,利用道路、小品、绿地、广场以及贯穿园区的道路系统和水系来塑造园区的特色环境。突出“以人为本”理念，注重节约、实用，提高土地利用率。注重建筑艺术造型、立面的丰富和色彩。“分”采用周边式环状道路，停车位布置入口附近，尽量使人车分流，使环路内部实现纯步行化。“绿”建筑与建筑、组团与组团之间绿色化，停车位绿色化，设计强调绿色对自然生态的促进及对邻里交往的积极影响力。“透”各楼宇、组团之间以紧密路网连接、建筑与建筑、组团与组团之间视觉空间更为流畅，通达性好，有助于邻里间漫游的实现，也改善了小区的微气候。“文”延续卫辉市民居在布局形式、群体组合、空间处理和构造装饰方面的文脉，使小区更具可识别性和地方特色。（2）平面规划1) 目地块基本呈正方形分布，在规划中要充分利用现在的地理落差多级别的特点，层层规划，主题不同，但要求整体统一,建议采用 “小区组团”二级结构体系，这种体系横向与竖向路网连接紧密，交通便利。设计从充分利用土地及创造环境氛围出发，通过活动场地、会所、以及其周围未来的绿地和孟姜女河流，形成小区远眺和活动中心的丰富景观。2) 产品形态定位为高绿化率、多层次景观的多层住宅，建议适当降低容积率、增加绿化，提高居住的舒适性。2、建筑形态建议1) 以六层多层为主，五、六层设置复式。2) 根据卫辉市目前的居民生活习惯，建议住宅设立地下室，便于业主煤球及生活杂物。3) 由于本项目不属于商业区，且卫辉大道路宽较大，不适宜发展商业，虽然有很好的发展前景，所以建议商业不超过两层，以期快速回笼资金，周边规划中道路沿街建议不设置商业。4) 建筑物排布：除了沿街商品房外，内部楼宇排布尽量做到小区公共资源的共享性，避免军营式排列，使每栋楼房都能够得到最大的景观空间，最大的日照系数。同时要与地块的层次性相结合，是社区空间干更足，更富有变化。5) 会所建设：根据本项目特点，建议将会所规划在大门入口处，为社区业主提供健身娱乐功能的会所，两层面积在1000平方米左右，具体功能作如下建议：主要以运动为主，内部功能根据市调结果划分为，小型健身房、老年人活动中心（棋牌室、阅览室室、茶室）、儿童游乐室、会议室。会所建设，同时也要注重了现代化的设计元素，把缔造时尚生活，崇尚人性社区的品牌建筑理念在每一个建设的项目中进行整合，塑造可延续的品牌地产形象。为二期开发准备办公、销售场所，还能为开发商较长时期的使用。6) 根据目前卫辉市场情况建议设置一定量的车位，同时停车位设计为绿化车位，避免在管理、绿化等方面存在的不足，扩大集中绿地面积。同时设置摩托车和非机动车车库。（四）道路系统布局1. 小区大门由于要考虑到人车分流的需要。可设置两个大门，一主车，一主人，如果做一个大门也要做到人车分流。2. 应在小区中心形成带状绿化，设置多重步行道，形成步行系统，为居民提供广阔的游憩空间，更有利于实现人车分流。3. 环线道路建议采用沥青路面，能很大程度降低噪音，提高社区品质。4. 行车和停车系统设于外环。内部主要以人行道路为主。5. 小区的车行道为环路，小区的环道中不设急转弯，以大弧度转弯为主，同时不宜太多直行路，在设置减速标志外，还要设置减速设施，减少安全隐患。6. 停车位旁和车辆出入的道路交叉口，切勿设置儿童游戏场所。7. 道路断面：小区主入口道路的断面宽为9米；各组团的环状车道或宅前路（兼作消防车道）的断面宽度为6米。8. 建议设置彩色健康碎石补道，平均宽度1.5米，除满足必要的交通功能外，为居民提供康体、赏景和游憩的需要。 三、公建与配套系统建议（一）社区安全防范系统建议设置完整的社区安全防范系统包括:小区周界防范报警系统、小区重要部位监控系统、楼宇访客系统、家庭安全防范报警系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理系统。1. 小区周界防范报警系统基本功能：在住宅小区周围设置红外线，微波探测装置，并与管理主机相连，发现非法入侵者后能自动向安保报警，同时还显示具体路段和方位，并在管理中心计算机上自动记录报警信息外，另外此报警系统还应具备有防止小动物跨越而造成误报警的能力。2. 家庭安全防范报警系统基本功能：在住户室内以及户门和阳台外窗配置便于布防与撤防的报警系统，当室内发生煤气泄漏，火灾或可疑人进入时会自动发声、发光报警，并将警戒信号传到管理中心，在室内设置家庭紧急求助和报警按钮。3. 楼宇访客门禁系统基本功能：安装具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统。4. 小区重要部位监控系统基本功能：通过在小区主要出入口，楼宇进出口，消防通道，停车场，供水供电重点部位设置探测器或电视摄像机，实施联网和信息存贮，发现情况后能及时将管理信息传输至小区安保值班部门。5. 巡更系统可选功能：在小区相应位置设置巡更信息，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更系统，使巡逻人员的巡逻时间、位置能通过管理机记录和显示，从而进一步强化对巡逻人员的管理。6. 背景音响及紧急广播系统基本功能：在小区内设置有线广播系统。7. 车辆出入管理系统基本功能：在实行人车分流的前提下，通过智能卡等形式自动识别出入车辆，自动开合通道记录和显示车辆停留时间并进行自动收费。（二）儿童、老年人、青年人、成年人应有不同的户外活动场所，并合理规划场所之间的分割与联系。儿童、老年人与残疾人的活动设施要尽量做到无障碍，提高安全性和视觉监控。（四）引入社区小型医疗诊所/药店/银行（五）在各组团区域设置不同种类的体育、休闲器材，供居民在小区内锻炼身体。（六）由于小区体量较大，建议规划一个双语幼儿园，保证小区业主子女初步教育。四、建筑、设备建议（一）项目总体建筑风格的构思简洁、现代的建筑风格。以体现时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的简洁和品质感。体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。（二）建筑立面色彩本地块周边建筑外立面多以行政办公楼为主，色彩以蓝、青为主，从视觉效果上讲，易给人造成压抑之感。要使本案成为卫辉亮点，则要求从楼盘外观到形象定位等都要保持整体统一性与协调性，首先建议本案在所处区域营造彩色建筑的视觉景观，外立面设计可通过局部线条的外观布局和色块变化，勾勒出现代、时尚、简单、亲切，构筑强烈的视觉对比。与周边的建筑色调和场景形成鲜明的视觉冲击，先人一步在视觉方面吸引广大客户关注。设计说明：本项目外立面设计既要体现出现代感和品质感，还要保持地方建筑特色楼盘所具有的稳重感，建筑外观线条流畅、简洁，明亮的色块运用可增强整个楼体的生动感，塑造最具现代感和时尚感的楼盘，以全新的视觉感受融入区域大环境，同时引领当地未来建筑趋势。建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易查出，而用面砖则不易查出。棕色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。（五）楼梯楼梯照明设声控，既令业主感受到智能的便利，又节省用电。公共楼梯间进行装修，采用花岗岩地面、铁艺栏杆木扶手。（六）门、窗门作为与外界联系的关口，既要美观，又应具备防火防盗的功能。建议入户门采用名牌防火防盗门，尽量能够采用子母门，配保险型高级门锁。窗应采用落地窗和外飘窗相结合，厅、部分卧室采用落地窗；南北外窗均采用塑钢窗，双层中空玻璃。（七）阳台为使阳台具有更好的采光、通风、观景特点，同时又能提升了住户的空间层次和品位，建议本项目设计双阳台，南阳台设计为外飘，建议阳台进深至少保持在1.2米以上，北向主要为功能阳台，两阳台全封闭，考虑卫辉当地多数人的生活习惯，在阳台设水管、下水管，方便人们的洗衣、养花种草。 （八）其他生活配套集中供天然气、有线电视（卧室、起居室均预留接口）、电话、宽带入户、独立水电表；消费者对暖气的要求较高，但考虑到社区内集中供暖的成本较高、污染、安全等因素，不建议使用。但可以考虑预留暖气入户管道，待市政供暖完成，可直接导入。（九）屋顶讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用弧形或圆形屋顶。现浇结构的屋顶，要注意细微裂缝的问题，建议在刚性防水的同时加入柔性防水的技术和材料，最大程度确保不漏水。（十）空调机位和空调滴水管空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。建议在空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。避免空调滴水的胡乱排放，建议设置空调滴水管。 （十一单元入口单元的主入口应与主体风格统一。单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层楼高。门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。主入口的防盗门建议采用与阳台一致工艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰。在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门。（十二）小区围墙小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的圆柱。沿街设置围墙灯与小区内的照明灯造型统一。围墙上设置红外线探头。（十三）公共照明系统公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。建议路灯的设置高度分为车行道路灯和人行道路灯两种，分别按照不同的工程高度要求设计，造型以现代、简洁为主。草坪灯建议高度控制在70-80cm左右，造型简洁。小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。（十四）指示系统小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合VI系统的整体风格，还需配合景观主题。建议本案的指示系统以自然的石、木配合金属部分组成，一部分指示系统还可以考虑设置在地面上，增加情趣。五、户型建议（一）户型要求1. 根据市场销售的要求，设计多种不同的住宅户型，以板式平面为主，部分结合景观考虑点式平面，以满足住户的多样化的需求。2. 合理组织内部功能空间，平面紧凑，在有限的面积内，尽可能控制起居，适当放宽厨卫和卧室面积，以利有效组织空间。3. 各行为空间专用性明确，根据不同要求，做到动静分离或公私分离，符合家庭行为特征，但尽量缩短内走廊。4. 考虑到当地冬天不采暖，户型设计建议客厅朝南，作为主要的活动空间，能够享受阳光照射。适当的考虑储藏室和洗衣房的设计（二）户型设计建议 大量运用卧室外飘窗、客厅落地窗设计； 客、餐厅一线同轴，餐厅、厨房可设计为可开可合的自由空间；餐厅最好可成为可改造成独立房间的区域。如二房二厅变三房一厅、三房二厅变四房一厅格局，不影响房间的使用功能等； 全明设计，保证全明效果，考虑厨、卫管道排布，以能摆放下全部厨房设备为宜，厨房厨柜不要挡住采光面； 统一烟道排风管设计，尽量避免对外立面美观的影响； 卧室面宽控制在3.6-3.9米左右； 三房户型最好设计两个卫生间，其中客卫应是干湿分离； 四房以上户型应配置