某地块环境调查研究

地块环境调研【第一部分 项目所在地区气候调查】 1 目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2 调查方式：查找地区的市志及询问当地的气象台。3 调查主要内容： 3-1温度3-2日照条件3-3风向3-4.降雨量及湿度4综述【第二部分 项目土地性质调查】 1 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2 调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3 调查主要内容：3-1地理位置（附图）3-2地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脉，G、动物种群3-3土地面积及其红线图3-4七通一平现状3-5地块的历史研究4综述【第三部分 地块周边环境调查】 1 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2 调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3 主要内容3-1地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、 地块东面近景、远景。B、 地块南面近景、远景。C、 地块西面近景、远景。D、 地块北面近景、远景。3-2地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3环境污染情况：A、 空气：灰尘及气味B、 噪音：噪音来源及噪音分贝C、 水质：地块周边河（湖）的污染程度D、 土地：垃圾污染3-4治安情况4综述【第四部分 地块交通条件调查】 1 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3 主要内容3-1项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、 主要交通干道B、 远景规划C、 公共交通起始线路3-2项目对外水、陆、空交通状况。3-2地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4综述【第五部分 周边市政、公建配套设施调查】 1 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2 方式：实地调研。3 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），包括：3-1购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4金融（银行、保险、证券）3-5邮政3-6娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污情况4综述【第六部分 周边社区现状调查】 1 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。2 方式：实地调研。3主要内容3-1周边主要楼盘、小区列示及产业特性3-2各楼盘及小区的居民阶层3-3各小区的总体规划、价格等：A、 基本资料：1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、小区规模5）、小区内配套6）、开发时间7）、建筑结构8）、建筑面积B、 户型、面积跨度C、 规划D、 销售资料1）、售价2）、付款方式3）、销售进度4综述【第七部分 项目地块的综述】 【第八部分 项目地块特性的类似方案分析】3 目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。4 方式：资料查找。3主要内容：（图片为主）3-1规划3-2建筑3-3环艺3-4建材3-5特殊环境处理4综述市场研究工作模块市场调研【第一部分 项目所在地房地产市场现状调研】 1 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2 调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3 主要内容：3-1宏观经济运行状况1）、数据指 标 数量 与上年同比增长全省 项目所在地 全省 项目所在地A.国内生产总值 其中： 第一产业 第二产业 第三产业 房地产 B.固定资产投资 其中：房地产开发 C.社会消费品零售总额 D.商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 2）、分析3-2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规A项目所在地的居民住宅包括的形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项 目 上半年 与去年同期相比 备注签定土地出让合同 其中商品房用地 房地产开发总额 其中商品房建设 其中住宅投资占比重 商品房施工面积 其中住宅 住宅施工面积中今年新开工者所占比例 商品房竣工面积 其中住宅竣工面积 销售预售商品房面积 其中现楼销售 楼花销售 全市商品房销售收入 住宅 空置面积 其中住宅 办公楼 商业楼 二手楼买卖 2）、分析3-4项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四： 区地理范围 划分依据：建筑及商业、人文特征描述 政府市政规划的引导 商品住宅平均价格 多层 小高层 高层 别墅 商品住宅供求状况 多层 小高层 高层 别墅 热销区域 3-5项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势区域 01年平均价格 00年平均价格 99年平均价格多层 高层 多层 高层 多层 高层全市 项目所在板块 【第二部分 类比竞争楼盘调研】 1 目的：调查项目周边类比竞争楼盘的规划素质和市场状况。2 调查方式：先收集基础资料。在此基础上进行有目的的实地调查。3 主要内容：3-1 基本资料楼盘名称 地理位置 发展商 建筑承建商 建筑规划设计商 环境设计商 销售代理商 3-2 项目户型结构详析户型（a房b 厅 c卫d 工e 厨f阳台g花园） 面积跨度 套数/百分比平层 错层 跃层（复式） 3-3项目规划设计及销售资料总占地面积 总建筑面积（容积率） 建筑层数、栋数 建筑布局及开发节奏 户型结构 外立面风格、色调及用材 交楼内装修标准 小区绿化及环艺 车流组织及户车比 小区内康乐及商业配套设施 物业管理 售价（按揭折后价） 最高价：最低价：均价：付款方式 一次性：分期：按揭：销售进度 销售率：已销售单位户型比例 客户初步分析 现居住区：职业特征：集团客户：3-4综合评判评判项目 评价A地块周边环境及配套评判 A-1 地理位置 A-2 周边环境、景观 A-3 周边市政配套 A-4 周边小区整体素质 B楼盘素质评判 B-1 建筑风格和立面 B-2 建筑布局和空间规划 B-3 小区内环艺规划 B-4 户型设计 B-5 小区内配套 B-6 车流组织 B-7 物业管理 C物业形象 C-1 发展商品牌 C-2 项目包装及营销手法 综合评价 【第三部分 住宅消费者行为分析】 1 目的：了解住宅消费者目前之消费意识和行为方式。2 调查方式：目标客户群用问卷的形式来抽样调查。3 主要内容：3-1 各类档次商品住宅客户分析指 标 比 例家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销买主年龄结构 2030：3045：4555：55以上客户家庭月收入状况 2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径3-2各类档次商品住宅客户购买行为分析A、 购房目的及面积偏好指 标 比例购房目的 A首次置业满足基本居住需求 B二次置业改善居住条件 C投资保值和增值 D办公 E为父母或子女购房 F度假 G其他 面积偏好 A 50平米以下 B 5070平米 C 7080平米 D 80100平米 E 100120平米 F 120140平米 G 140平米以上 B、 层数、户型偏好及购买价格承受能力指 标 比 例层数偏好 A 多层（7层以下） B 小高层（818层） C 高层（18层以上） 户型偏好1 A 平层 B 错层 C 跃层（复式） 户型偏好2 A 1房1厅 B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4 H 6房及以上 价格偏好 A（根据当地价格板块划分） 付款方式偏好 A 一次性付款 B 分期付款 C 按揭 按揭月供承受力 A 1000元以下 B 10002000元 C 20003000元 D 30004000元 E 40005000元 F 5000元以上 C、 影响购房决策的最主要的5个因素A 地理位置 B 市政交通便利程度 C 周边生活配套完备程度（包括子女教育） D 距离上班地点的远近 E 价格 F 建筑风格及外立面 G 户型设计及实用率 H 社区内绿化及环艺规划 I 物业管理及社区文化活动 J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度 K 产权等法律手续的齐全 L 建筑质量的保证 M 发展商品牌和实力进行市场调查需要了解的内容主要有： 1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关，对房价和销售情况有影响。 2、对房地产市场发展态势的了解。需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。 3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销放心房的要求等等，更须熟悉和严格执行。 4、对项目周边居民的调查了解。了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。 5、对周边同类楼盘的调查了解。了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。 市调的内容 以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查一、区域概况 1、区域简介（三纬经济部分）区域介绍 城市别名，在全国和全省的地位。 人口 包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。 区域划分 下属几个区，包括经济开发区有否及其地位。历史人文景观 有关该城市的历史、重点风景旅游景点。 交通条件 交通便利性，港口、机场、车站等情况。 公共设施 有关医疗、休闲等设施情况。 教育、文化情况 居民受教育情况。 其它 2、宏观经济部分 当地经济构成 各产业比例，即第一、二、三产业比例。 主要支柱产业情况 国民生产总值及GDP值 包括在全国或全省的排名。 主要的一些大企业情况 其他 3、微观经济部分 人均收入及各支出比例 生活方式及社会时尚 消费理念 就业情况 其他 4、整体评述和远景展望二、房地产市场 1、国家政府的有关方针政策、法律规及有关变化趋势（注：按各部门划分） 房地产管理部门 A、 对开发商 a. 有关预售证的发放条件 b. 对建筑产品的一些要求，包括有关材料的运用c. 其他 B、 对消费者 a. 有关拆迁的安置方式 b. 房改房交易的规定 c. 房价的控制 d. 其他 C、 对中介代理机构 a. 有关从业人员的资质考核 b. 机构的其他管理条约 土地局 A、 土地的转让方式及价格控制 B、 土地的年供给量 C、 有关土地的其他规定 规划局 A、 城市的规划方向、区域定位及远景规划 B、 拆迁力度 交通部门 A、 有关道路网的建设 B、 重点交通基础设施的建设 C、 对私人购车的一些政策 银行 A、 存款利率，按揭贷款的利率B、 按揭年期及业务方式等 C、 对开发商的贷款支持 税、费部门 A、 有关交易的税、费 B、 办有关证件的收费情况 C、 对开发过程的收费情况，包括配套费等 其他政府部门 A、 公安部门关于购房入户的政策 B、 货币分房的施行力度 与房地产有关的其他信息2、房地产现状 以当地居民现有住房状况及需求状况，即消费行为调查。（附表） 注：通过问卷调查分析，比例为当地人口的2。 A、 居民收入情况 B、 居住情况 C、 置业意向 房地产上一时期概括（一般以上一年度）及同期比较 A、 交易面积、交易金额 B、 价格走势 C、 各楼型的比例 本年度的推案量及需求预测 注：指主管部门的预测有关媒体上可获取。 房地产开发商的调查（附表） A、 开发商基本情况 B、 有关业绩 C、 新动向 代理行业的调查（附表） A、 个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围。 B、 例 C、 参与的方式 D、 主要公司情况 专做二手房中介情况 A、 市场情况 B、 有关公司 个案调查（附表） A、 已结盘 B、 现在开盘 C、 年内将开盘 D、 个案调查需提交的结果 a、 个案区域分布图（在地图上标出） b、 等价位曲线图 c、 分析总结出几大区域，并总结出特点 重点楼盘跟踪档案（附表） 时时关注重点楼盘，包括广告宣传方向、销售进展一切信息（此步工作由各事业处处长负责）三、重点区域市调（公司在该区域有项目时）1、 区域周边环境调查（附表） A、 周边自然和绿化景观 B、 教育、人文景观 C、 各种污染程度 D、 周边社区素质 周边市政配套便利性 2、 区域周边居边消费行为调查（附表） 3、 区域重点楼盘调查（附表） 4、 分析总结区域区的主力客户群，价格定位等基本信息，为公司的简报制作做好准备。 四、其他方面调查 1有关媒体调查 可使用媒体情况 各媒体有关房地产的栏目、专刊情况 各媒体收费情况 总结区域房地产宣传广告投入情况 要求提供各栏目的简介，价位表原件，此步工作为事业处负责完成。房地产代理解读第一章 房地产代理 1 中介代理-市场的活跃力量目前房地产业中介代理商正呈现由单纯的售租代理业务向销售商、包销商角色转化，比如说，我们为发展商做客户调查、市场定位、客户定位、营销推广计划、广告执行、销售组织等，甚至包括现场的包装、接待中心的设计，还有促销的包装、接待中心的设计，还有促销活动的组织，全都是由我们一家来做的。每一个细分的行业都有专业的公司去做，如广告公司、室内设计公司、园林规划公司、公关公司等。这个行业要取得真正发展，需要三个方面的东西，一是品牌，二是网络，三是团队。第二章 市 场 调 研一、房地产市场调研和营销的信息分析营销与推销、促销不同，营销是从市场需要出发，根据市场、客户的需求生产产品，它的管理以利润为导向，营销计划具有长期性。推销、促销是针对现成产品的销售，以销售量为导向，计划短期性。 发展商拿到地后首先考虑什么？一般住宅用途有：公寓、办公、商住、商场、别墅、酒店公寓、酒店式商务套房等，这些用途可以组合。其次，建造何种建筑形状，高层、小高层还是多层？容积率决定建筑形状，但可以变化，容积率下降楼面会提高，而开发成本下降、周期缩短，经济效益也许不变。 第三，考虑房型，两房一厅为主还是两房一卫抑或两房两卫？ 各种房型面积 如何确定？目标客源是谁、在哪里、最关心什么？ 另外，房地产市场调研可以帮助产品再定位。所以产品要立足市场，必须要有自身特点，与市场有一个市场区隔。目前上海商品房积压有两大原因：产品定位不准，适宜造住宅的地块造了商务楼，而应该造商务楼的却建成了住宅；设计、结构不合理，房型偏大或偏小。其中有些产品可以通过市场调研再定位，找到新出路。 客源是房地产的生命。客源可以分成几类，如果以购买动机分类，有投资、自用型客户；按区域划分，有本区、本地、外地等；按收入、有高收入阶层、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按属性，有高级企业主管、白领阶层、归国人士、回沪知青、企业为员工购买等等。 二、房地产市场调研应该从哪些方面着手？ 房地产营销包括市场营销环境（市场分析）、营销组合。市场调研侧重环境部分，环境分成总体环境和区域环境。总体环境含有行政与法律、经济、自然、人口、政治、文化、技术环境；区域环境有特性、交通、配套、规划、房地产竞争市场、房地产消费市场。行政与法律环境指与房地产有关的一切政策、法令、措施，如蓝印户口薄、契税减半、新工房上市政策等，它们的出台将直接影响房地产市场。经济环境指人均收入存款额、物价指数、企业投资总额、金融动态（股票、利率、银根）、区域主要产业结构等，目的是了解市场和消费者。自然环境包括交通状况、市政工程、公共设施（已有、在建、规划）、绿化、水电煤配套等，研究市场的可行性。人口环境指总人口和人均住宅面积、家庭结构及趋势（单身-杭州推出单身贵族公寓一售而空、老年、金丝鸟住宅等）、整体素质、人口属性、老年化状况等与住宅建设有关的因素。政治环境指政局、外交政策，直接影响房地产销售。文化、技术环境指文化倾向，新建材、新科技的运用等等。 对某个个案，区域环境的了解更为重要。首先了解区域特性，即区域历史沿革 （梧桐花园就是充分利用原来是法租界的历史因素）、建筑形态及风格、区域特点（学区、商业中心、工业中心等）；了解区域交通状况，公交、地铁、高架、轻轨，交通干道，未来交通计划；区域公共设施配套包括生活和市政（水电煤）配套，生活配套有公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、集贸市场、宾馆、著名餐饮、图书馆、体育场馆等，另有政府机构、标志性建筑等；重点在房地产竞争市场分析，即分析产品总供应及产品组合类型供应量（各自供应量和比 例、市场最欢迎类型、建筑形态比例及接受程度、市场空白点。 三、市场调研部门的组织结构和各自负责内容。 我们公司的市场研展部的信息部，负责对各种报刊杂志、学术报告信息综合采集和录用，统计房地产广告；市场调研部，分区域踏街和个案市调，区域踏街人员人走遍区域中每一条街，记录公共设施、竞争个案等，个案市调人员则冒充客户对个案进行市场调研。分成多个小区域，对每个区域都有区域踏街记录，首先在区域图上划出公共设施、个案，填报区域印象、建筑形态、绿化状况、道路、交通、公交线路、商业等，区域的配套、交通、环境状况都是通过区域踏街而来。调研：它的总栋数、基地面积、总建筑面积、土地等级、公建面积、公建率、用途组合、环境、交通等是第一张表的内容。如果是住宅，就有住宅表，对车位、贷款年限、楼层、基价、单价范围、主力总价、房型配比、建材、设备等列表填报。各种情况详细了解后再进行综合分析，将房型和总价、工期和销售率、装修和销售等等挂钩。还要做好销售去化分析，销售状况总分析，包括销售道具、媒体、述求卖点，付款方式、策略等等。【实例】某项目位于吴中路，靠近虹桥镇、古北新区，毗邻虹桥高尔夫球场。 面积平方米，容积率1.3左右，作为住宅小区的用途很明确。要求我们公司 调研小区的建筑形态、房型和比例、面积、客源等等。我们迅速着手整体市场调研，选择了10个有竞争关系的住宅小区个案，比如华光、嘉信、富丽、南国等吴中路、虹梅路、七星路、莘庄、田林周围区域的小区。踏街后发现，该小区生活配套不足，学校、医院不够，交通不便，但总体较适合建造住宅小区。经过个案市调表汇总，形成区域综合分析表，明确告诉我们：这个区域总建筑面积平方米，其中高层，小高层98000，多层平方米，所以这个区域以多层为主，低层（5层以下）是市场空白点；高层总量不大，但销售不理想，说明该区域对高层有抗性；小高层销售68，可以考虑；区域住宅小区整体销售为72 ，说明小区受欢迎。房型与总价关系分析得出：房型总量集中在两房一卫，市场空白点是两房两卫，且现有192户销售率100说明该房型非常受欢迎；一房销售不错，适合投资额；三房两卫销售率较高；大房型销势不错。另外，根据分析，这一区域需要总价在25万40万元的产品。面积分析得出：对厅、厨、卫要求高；主力面积在100130平方米销售状况很好。区域楼层朝向分析得出，六楼积压严重，肯定景观朝向。同时，个案的付款方式全部有银行贷款，没有租金付房款。区域的客源主要是归国人士，白领阶层，港澳台人员，部分企业为员工购买；本地客源集中在徐汇、长宁、卢湾、静安、黄浦等区，客户关心小区的配套、环境。我们还发展，该区域所有公共设施、配套都类似，没有特色。 最后的总结是：1、该区域住宅对高层有抗性，2、以多层为主体，3、小区住宅 形态的销售在上海最好，4、房型以两房一卫为主、三房两卫次之，5、两房一卫而言在25平方米最佳，6、三房两卫而言厅在2535平方米好销，7、总体面积控制在80100、100120平方米，8、总价在3050万元符合市场购买力。 该区域还存在一些市场空白点，如：几乎没有低层公寓，120140平方米面积 和两房两卫及一房很少，特色公建配套不够。 我们的建议是：1、建造错落有致的低层公寓，损失的容积率通过小高层填补。 2、减少高层总量，3、面积配比是，一房占10，面积4555平方米；7590平方米的占45，100120的占15，适当加大120140面积的比例；两房一卫占 15，重点加大两房两卫比例，三房一卫减少，加大三房两卫比例，同时有四房房型比例。厅面积两房的控制在25平方，三房的在3035平方；厨房面积89平方。同时建议公建设施有独创性，设小区巴士解决交通，并开办九年制学校解决孩子上学问题。 这个案例说明，房地产产品的房型面积配比、建筑形态甚至厅厨定位等，都是 通过市场调研，由市场告诉我们的，并不是由主观决定。 第三章 规划景观浅析房地产产品规划的构成与实施策略 推销第二性，物业第一性，迎合市场的产品规划始终是顺畅销售的有力保证。 一、房地产产品规划的构成 房地产的产品规划可以通过以下两个方面来理解：第一方面，简称壳。它是指单一空间的房型设计和室内的功能规划，以及由其延伸至整个大楼或小区的面积（格局）配比，外观造型（社区环境）和总体功能规划等等。它第