2010年合生滨海城项目营销策略报告163p.ppt

滨海城邦 舞动南中国 合生滨海城项目营销策略报告,世联地产 2009年12月,视角一：第一门户 大亚湾距离深圳最近门户型项目,门户大盘，建立壁垒！,本项目,皇庭项目,卓越项目,龙光项目,星河项目,石化大道出口,小桂湾出口,光耀城,半岛一号,碧桂园项目,振业城,珠江东岸,合正东部湾,金海湾,沿海高速,视角二：第一起势 2010年，主流品牌开发商大盘项目集中入市，本项目率先起势，以先入优势控制区域话语权,2009,2010.05,优先立势，形象锚固！,2010.06,2010.08,2011,卓越项目,金海湾,碧桂园,半岛一号,光耀城,珠江东岸,振业城,合生滨海城5.8入市,龙光东部曦城预计5月入市,皇庭波希塔诺6.18入市,合正东部湾8.8入市,星河项目,视角三：第一资源 相对大亚湾大盘项目，项目拥有真正海资源优势,资源放大，强势牵引！,视角四：第一规模 以4平方公里视角来看待本项目，区域级运营商而非大盘运作者,项目基本技术指标： 总占地面积：4.14平方公里 总建筑面积：828万平米 综合容积率:2.0 一期技术指标： 总占地面积：52万平方米 总建筑面积：133万平米,山资源,内海,一期,内海,海资源,视角五：第一品牌 合生创展作为全国性房地产领导企业，具有强品牌优势,携全国品牌之势，领深圳市场之巅！,项目目标：,第一门户,第一起势,第一资源,第一规模,第一品牌,长期目标：基于4平方公里，建立项目持续影响力；,短期目标：实现10亿销售目标，引爆市场；,品牌目标：建立合生创展品牌的深圳影响力；,核心问题：如何快速、强势建立近郊大盘的营销牵引力？,富裕阶层的理想居住地,世联近郊大盘研究沉淀： 城市住宅.vs.新区大盘,城市住宅,新区大盘,客户群单一，定位清晰,客户群复合，客户群定位相对广泛,功能单一，以第一居所为主,功能复合，第一居所、第二居所并存,项目周期相对较短，单点拉动,项目周期长，持续拉动,挖掘项目核心价值点,建立项目的核心牵引力,项目核心价值的规划实现,项目整体规划理念与分期规划实现组合,客户层面,项目功能,项目周期,定位核心,项目规划,项目产品,营销运作,项目产品线单一,项目产品线复合，多元化的产品组合,项目进行核心价值点的反复诉求,项目以整体愿景为主线，针对不同阶段的分价值点诉求,1期：卖愿景,生活配套缺乏； 交通体系不完善； 规划尚未细致出台； 各方投入尚未兑现；,区域未被定型； 片区想象空间大；,阶段 事实 评价 营销理想,2期：卖产品,基础园林景观； 基本商业配套； 舒适度的升级； 价值逐渐兑现中；,社区雏形初显； 产品体现形象魅力；,3期：卖成熟,生活配套齐备； 交通体系落实； 规划逐步系统化落实； 各种投入兑现；,社区价值最大； 社区形象定型；,惊艳，瞬间夺目,惊喜，物有所值,选择它，你精彩,4期：卖城市,城市板块扩张； 城市价值渗透 板块价值实现； 融入城市；,城市形象代表； 城市价值最大；,追逐，梦想居所,世联近郊大盘研究沉淀： 近郊大盘营销语言,大盘规则,大盘形象,一期操作关键点,一期的价格实现,10个命题,深圳近郊大盘牵引模式,大亚湾大盘模式研究,项目超越竞争的方向,区域生活主张,项目生活主张,项目愿景的规划实现,一期操作的目标梳理,营销的整体策略,营销执行的分阶段落实,一期产品的推售策略与回款,项目报告大纲：,1、大盘规则,项目如何建立有效的大盘牵引模式?,富裕阶层的理想居住地,视角一：广深近郊大盘视角 广州近郊大盘起源早,发展成熟,形成较为清晰的第一居所/第二居所界定,第一居所,第二居所,第一居所第二居所复合,增城,花都,番禺,玖珑湖,美林湖国际社区,合景天湖峰境,南航碧花园,碧桂园假日半岛,恒大山水城,从化,东方夏湾拿,翡翠绿洲,合和新城,侨建绿野山庄,富力泉天下,金山谷国际社区,金地荔湖城,碧桂园凤凰城,湖山国际,0.5h,1.0h,1.5h,剑桥郡,星河湾,广州雅居乐,祁富新村,锦绣香江,中心区,富裕阶层的理想居住地,视角一：广深近郊大盘视角 深圳近郊大盘发展缓慢，牵引力较为模糊，第二居所/第一居所/投资居所功能复合,03-05年,06-08年,09-12年,03-05年，以东部梅沙为主,06-08年，散点状分布,09-12年，东部滨海回归,视角一：广深近郊大盘视角 深圳近郊形成客户强势牵引的项目并不多，单纯以山水资源不能形成大盘的强势牵引,弱势的客户牵引,强势的客户牵引,视角一：广深近郊大盘视角 深圳近郊项目有效的大盘强势牵引模式,牵引模式,模式特征,模式核心,典型项目,模式四:度假拉动,真度假真地产,度假配套投入、强势度假资源,金海湾 华侨城天麓,模式三:生活拉动,假度假真地产,生活氛围的营造，生活理念牵引,万科东海岸 万科清林径 万科棠樾,模式二:产品拉动,纯地产,别墅类产品拉动，特色居住体验,珠江东岸 光耀城,模式一:性价比拉动,纯地产,度假配套投入、强势度假资源,德洲城 中天彩虹城,牵引力弱,牵引力强,世联近郊大盘操作沉淀 模式一:度假模式操作案例金海湾,卓越浅水湾 开盘时间：2008.6.21,建筑面积： 350万 最近一开盘时间：2009年报10月24日 推售套数：共推出390套 产品：独栋360-420、双拼180 、公寓50 的套房、70-80 的一房两厅、100 的两房 均价：别墅23000元/、公寓8500-9000元/ 截止11月底销售率：100,大盘核心牵引力:依靠强势的海景资源，高端的度假配套牵引,客户特征：70的客户来至于深圳，主要看中项目强势的滨海资源，极其投资价值，多用来度假投资。,销售状况：10月推出390套别墅和公寓，三个星期内回现，全部销售完，主要依靠其强势的资源，代租代管的产权经营模式，以及投资价值的拉动,世联近郊大盘操作沉淀 模式二:生活模式操作案例万科东海岸,万科东海岸 开盘时间：200.5.20,建筑面积： 40300 总套数：200套 最近一期开盘时间2009年9月下旬 产品：复式450 均价：40000元/ 截止12月销售率：95,大盘核心牵引力:项目依托于海资源与大梅沙、小梅沙、东部华侨城的配套，主打“海居文化生活”的理念。,客户特征：客户基本为别墅客户，关注资源环境。,销售状况：开盘推出40套超大面积高层复式，开盘当日销售率高达50，截止12月只剩下2套,世联近郊大盘操作沉淀 模式三:生活模式操作案例万科清林径,万科清林径 开盘时间：2003.7.5,建筑面积： 37.5万 最近一期开盘时间：2009年9月28日 推售套数：18套 推售产品：别墅210-280 均价：33000元/ 截止11月销售率：80,大盘核心牵引力:项目主打“回归生活生态本质”的理念，通过资源诉求，牵引到生态有机生活。,客户特征：客户多来至于深圳福田、龙岗，关注社区环境，产品舒适度,销售状况：9月推出18套别墅，到11月共售出10多套，销售率80,世联近郊大盘操作沉淀 模式四:性价比模式操作案例德洲城,德州城 开盘时间：2007.10.27,建筑面积： 52万 二期总套数：725套 二期推售时间：2009年8月 9-10月推售产品：78 的两房、110 的三房个 100套 均价：4400元/ 月均销售套数：120套,大盘核心牵引力:产品社区品质感弱，主要通过过性价比，低价模式拉动,客户特征：客户大部分为深圳客户，其中预备自住客户占40，深圳关内客户，30岁左右，首次置业，关注23房产品，计划等区域成熟，生活配套齐备，考虑自住。,销售状况：项目每周上门量达200多批，月均销售套数120套，销售状况良好。,视角二：大亚湾大盘视角 大亚湾迎来开发热潮，将催生未来近3200万的市场供应量,视角二：大亚湾大盘视角 2010年大亚湾市场趋势,趋势1：市场主流化，而非边缘化。供应量集中释放，使大亚湾成为深圳关内市场淡寂下的市场热点与焦点。,趋势2：强心剂下的市场价值主动认知。大量主流开发商的集中入市，将成为市场的强心剂，使市场摇摆的趋势判断向明确化发展。,趋势3：大亚湾牵引模式将发生更迭。传统的大亚湾地产以性价比作为主要拉动模式，别墅类产品也形成对深圳的拉动，但资源型高端项目的入市，将重建市场价值牵引体系。,项目机会1：区域机会！,视角二：大亚湾大盘视角 大亚湾大盘模式的更迭1,模式1：低成本牵引模式持续,模式特征,典型项目,项目规模：中或中小规模,项目容积率：中高或高容积率,项目产品：小高层或高层产品,项目资源：无资源或资源较弱,项目价格：均价4100元/平米,项目销售速度：100套/每月,德洲城、中天彩虹城、太阳湾,开发商品牌：本地中小开发商,视角二：大亚湾大盘视角 大亚湾大盘模式的更迭2,模式2：产品牵引模式持续,模式特征,典型项目,项目规模：中或中小规模,项目容积率：中低或低容积率,项目产品：以别墅产品为主,项目资源：有自然资源或资源较弱,项目价格：联排别墅5500-7500元/平米；双拼 8500元/平米,珠江东岸、光耀城、碧桂园、振业城、半岛一号,开发商品牌：中大型知名开发商,项目销售速度：16套/每月,视角二：大亚湾大盘视角 大亚湾大盘模式现有产品及客户特征,400,250,300,350,450,200,500,1000,70,80,90,100,110,120,140,250以下别墅在市场表现良好,70-90以下小高层在市场表现良好,碧桂园,光耀城,珠江东岸,半岛一号,振业城,德州城,彩虹城,太阳湾,高层客户特征：深圳客户为主，首置或首投，对总价敏感，关注区域前景和投资潜力，主力需求以中小居家户型为主； 别墅客户特征：被深圳高价驱逐而出的别墅体验渴望者，小企业主，企业中高管为主，投资兼自住，关注总价，价格承受能力有限，户型紧缩的联排为主,视角二：大亚湾大盘视角 大亚湾大盘模式的更迭3,模式3：生活方式拉动成为新入市项目主流牵引模式,模式特征,典型项目,项目规模：中等规模,项目容积率：中高容积率,项目产品：多元化产品组合,项目资源：有自然资源或园林景观,龙光东部曦城、皇庭 波希塔诺、星河阳光新城,开发商品牌：主流品牌开发商,预计入市：预计项目 个，共985万平方米,视角二：大亚湾大盘视角 大亚湾大盘趋势,趋势1：营销升级。,趋势2：产品升级。,趋势3：客户升级,别墅产品,龙光别墅: 启动其级产品，最高档次的产品系列；产品从面积、舒适度、品质等方面都有较大提升；一期将推出200-280联排、177-220叠加、400-500独栋,皇庭别墅：启动其高端产品；户型更加宽阔、舒适度、品质感增加；一期一区a组团，别墅产品启动，130-150平米叠拼、170-240平米的联排别墅,高层产品,龙光高层：启动其级产品，最高档次的产品系列,皇庭高层：启动其高端产品；,视角二：大亚湾大盘视角 大亚湾大盘趋势,趋势1：营销升级。,趋势2：产品升级。,趋势3：客户升级,参考：东海岸、十七英里、金海湾客户,物理属性：以企业中高层管理人员， 中小企业主为主，有一定的事业基础和高收入者，但非顶端的客户群体； 置业目的：置业用途较为复合，休闲度假、养老和第一居所，带有一定的投资保值的目的； 置业关注点：海资源、品牌、保值增值，对海居生活的向往及海景项目的保值性是驱动客户置业的主要因素；,典型客户语录： 非常喜欢海景资源，我和太太都很满意； 我很喜欢这里的房子，有山有海，而且只有海边的房子才是最保值的； 像东海岸这样的房子不多了，卖一套少一套，稀缺的东西才是有价值的；,视角二：大亚湾大盘视角 大亚湾大盘模式的更迭4,模式4：新的度假型产品入市,模式特征,典型项目,项目规模：超大规模,项目容积率：低容积率,项目产品：以别墅为主的产品,项目资源：强势海资源及度假配套资源,合正东部湾、金海湾,开发商品牌：主流品牌开发商,预计入市：预计项目 个，2000亩，2009年月号,酒店：大型水疗会所,人造沙滩/儿童沙滩,船吧,无边际泳池,观景台,风情广场,游艇码头,风情商业街,酒店会所,会所,水体,跳蚤市场,主题酒店1,山体攀岩道,主题酒店3,主题餐厅,山地高尔夫练习场,山体网球场,视角二：大亚湾大盘视角 度假拉动型项目：合正东部湾,视角二：大亚湾大盘视角 基于项目的swot分析，推导项目的大盘模式,基于与各模式的匹配度，项目应以生活拉动的模式形成项目的大盘牵引模式！,视角三：超越竞争的生活方向 生活模式牵引竞争项目分析皇庭波希塔诺,皇庭波希塔诺主打价值点： 项目看海不临海，主要通过低密度产品以及内部园林景观打造、滨海异域文化营造，一期以小面积产品主打投资客户,项目占地309290万平米，建面655130万平米，容积率2.1,视角三：超越竞争的生活方向 生活模式牵引竞争项目分析龙光东部曦城（暂定）,项目占地187万平米，建面500万平米，容积率2.4,龙光项目主打价值点： 项目以国外异域风情小镇为原型，主要通过园林景观，风情商业街，会所等来营造新古典风格的异域风情氛围,视角三：超越竞争的生活方向 生活模式牵引竞争项目分析星河阳光新都（暂定）,项目占地103万平米，建面154万平米，容积率.5,星河项目主打价值点： 以“城市里的自然天堂”为形象，城市与自然生态完美结合的生活状态,视角三：超越竞争的生活方向 项目生活方式牵引核心诉求点方向,龙光项目 皇庭项目 卓越项目 星河项目 合生项目,产品,城市,规模,资源,配套,品牌,项目优劣势多维对比,本项目以独特征资源海资源为优势，建立项目的生活主张,2、大盘形象,项目如何建立独特的项目生活主张?,半岛城邦,卓越维港,中信红树湾,本项目,金海湾,东海岸,十七英里,天麓,凯旋湾,世纪海景,曼湾,万科大甲岛项目,海晨项目,中信项目,中银双月湾项目,碧桂园项目,皇庭港湾,熊猫金海岸项目,龙光项目,卓越项目,大综艺项目,合正项目,三湘海尚,宝能太古城,后海公馆,世联滨海地图,基于海资源的角度看待本项目,视角一：区域生活主张 大亚湾进入快速发展期深圳的城市外溢成为必然趋势,土地稀缺：51平方公里/年的开发量，仅剩163平方公里的可建设用地，未来关内土地供应的稀缺必然导致居住需求外溢。,人口压力：深圳全市4412人/每平方公里人口密度，远高于北京的951人/每平方公里与上海的2931人/每平方公里，人口巨大压力迫使城市外溢,房价高企：关内关外形成3万/2万/1万的房地产价格圈,高企的房地产价格也迫使价格敏感型的城市居住需求外溢,自然资源透支严重：七条河流全部污染，自然资源相对匮乏，资源的透支也迫使高品质居住需求的外溢,深圳的主动化城市外溢成为必然,居住低成本需求外溢,深圳城市外溢的需求维度,品质居家生活需求外溢,丰富度假资源生活享受需求外溢,视角一：区域生活主张 大亚湾将快速承接深圳生活的转移,深圳特区,宝安区,大亚湾区,龙岗区,第一区,第二区,第三区,第四区,交通改善：2009年12月，沿海高速开通，南坪快速，深惠公路扩建，深圳和大亚湾的距离更为近便，大亚湾融入深圳半小时生活圈；,深莞惠一体化进程加速：通信一体化，2009年启动、2010年推进，取消区域内长途费、漫游费，实行统一资费，惠及三市人民；,视角一：区域生活主张 滨海岸线区域生活主张及区域特征,杂乱的前海湾,豪宅化深圳湾,尴尬的梅沙湾,大亚湾,投资的金海湾,区域主张：城市普通滨海住区 区域资源：规划前景利好，近海近山，配套杂乱 物业价格：别墅4-5万元，高层1.3-2万元,区域主张：城市高端豪宅区 区域资源：纯粹，看海与golf 物业价格：高层3-5万元,区域主张：大众化与城市化的梅沙湾 区域资源：海，大众化的度假 物业价格：别墅4-15万元，高层1.7至2万元,区域主张：度假的滨海区 区域资源：强势海资源，度假区规划 物业价格：别墅2.2-2.5万,高层8300-9000,视角二：区域生活主张 大亚湾纯粹、生态与真正滨海人居区,生态的大亚湾：大亚湾森林公园、亚公顶森林公园、凤田水库，丰富的山水资源,纯粹的大亚湾：区域板块划分明确，老城基础薄弱，新区纯粹度高,真正海居的大亚湾：霞涌度假旅游区、澳头渔人码头，真正的成熟的海居生活,视角一：区域生活主张 大亚湾纯粹、生态与真正滨海人居区,白领化的前海湾 与海相关弱，杂乱环境制约海生活,梅沙湾,大亚湾,金海湾,豪宅化的深圳湾 看海而不临海，城市豪宅滨海生活,城市化的梅沙湾 半小时的距离，一线海资源的酒店化与公众化,能真正高尚海生活的大亚湾！ 小于1小时的距离，一线海资源的私有化与纯粹化,度假化的金海湾 大于1个半小时的金海湾，酒店与区域度假规划,视角二：项目生活主张,2010年，我们应该这样看合生滨海城,1、滨海城不是简单、初级、甚至粗暴的“海地产开发”，其表现出的“对海资源的最合理地产开发、最大化生活利用”等，具有深远的意义和价值，是对中国地产的“海资源项目” 发展的一大进步性推动； 2、滨海城不是肤浅的“海居居住区”，其价值、理念、模式、意义及产品的诸多特质和项目气质等，都令其成为“人们品位、思想、眼界比拼的时尚偶像”； 3、滨海城不只是深圳的，其项目国际性的规划表现，及其开放性更使其具备一定的世界性。,比对 世界滨海高尚住区,合生创展， 缔造世界滨海下一个伟大目的地,澳大利亚noosa湾区,美国洛杉矶橘镇长滩,美国纽约州长岛,马来西亚burau湾,美国洛杉矶橘镇长滩,新西兰霍克湾区,澳大利亚noosa湾区,日本东京湾,马来西亚burau湾,澳大利亚悉尼双水湾,香港浅水湾,美国纽约州长岛,世界级滨海海居生活巡礼,1、 海洋、海湾、海滩、海景 世界八大湾，莫不是以在世界上享有胜名而美丽的海洋、海湾、海滩、海景为核心资源，然后产生一系列酒店、旅游、地产等效应,2、 豪宅、湾居 世界八大湾的毫宅，人所共知。其湾居意向，更为人所共仰,3、 富人、名人 世界八大湾的毫宅，吸引着富人和名人聚集。而当这些具有“公众引力效应”的人聚集在这里之后，其本身反过来也成为八大湾的利好之一，其神秘感、吸引力相形增加,世界级滨海海居生活区，成为了让世界瞩目的富人区,合生半岛世界,片区高度与影响力 超级规模 豪宅标签 品牌发展 海的内涵,香港贝沙湾代表港岛新一代豪宅，领略生活的艺术，成就创意的摇篮,区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段。 交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，15分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场。 资源：背山面海，700米海岸线。 贝沙湾属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分。 数码港包括核心办公大楼、国际级数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场。,1,香港岛,贝沙湾,九龙,香港贝沙湾拥有香港珍稀的山海园林景观资源，尽享港岛南区的幽邃静谧，兼享香港都会的缤纷动感,1,背靠翠绿山林，面朝700米海岸线，饱览无敌大海景。地理环境与美国加州比华利山豪宅区相似。 坐拥10万平米的绿化园林，前临5.5万平米的临海休憩公园。 靠山面海，尽享港岛南区的幽邃静谧，同时兼享都会的缤纷动感。,香港贝沙湾贝沙湾营造南欧风情，洋溢着文艺复兴时代的氛围,1,贝沙湾以南欧风情作为设计蓝本。 无论是主体硬件设施，以至细微的摆设都洋溢文艺复兴时代的氛围。 贝沙湾临海而建，予人犹如身处希腊、意大利海滨小镇的错觉。,香港贝沙湾来自世界最优质的设施及服务让业主尊享富豪生活，且不断创新求变，艺术标榜生活品位，体现全新生活艺术理念,1,贝沙湾会所(club bel-air)称得上全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有9大主题。,贝沙湾的一位住客，享用贝沙湾sky club和dream car club的服务，他将首先被贝沙湾劳斯莱斯接载往香港国际私人飞机停机坪,然后乘坐贝沙湾私人飞机前往上海，出席由shanghai tatler主办的慈善舞会。,现今富豪缺乏的不是“豪华”，而是“时间”与“创新”。,香港贝沙湾来自世界最优质的设施及服务让业主尊享富豪生活，且不断创新求变，艺术标榜生活品位，体现全新生活艺术理念,1,贝沙湾用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来体现尊贵的生活品位。 贝沙湾拥有专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品。 尊贵而独一无二的会所服务设施，让业主了解贝沙湾的生活与艺术。,生活像艺术，不能言喻，只能体会。每天游历最美丽的艺术馆，让心灵跟大师级作品对话，启迪凡界以外的眼界,香港贝沙湾贝沙湾紧邻数码港，以启发创意空间为蓝本的设计，成为香港精英的创意摇篮,1,贝沙湾紧邻“香港硅谷”数码港，世界顶级科技公司的进驻，成为香港资讯科技的旗舰。 一个以启发创意空间为蓝本的校园式宽敞设计，成为精英分子的创意摇篮。 it精英在此为未来拓展新方向，也吸引了娱乐明星、内地富商等，他们都是贝沙湾优秀社群分子。 无论是作为投资或自住贝沙湾都是上佳之选。,香港贝沙湾香港贝沙湾迎合了香港新兴富人对“高效”、“创新”和艺术的渴求,1,艺术,效率,创新,香港富人的新价值观,通过南欧文艺复兴风情和珍稀艺术品，塑造生活艺术理念,强调高效、优质、创新求变的国际化服务,紧邻数码港，香港精英的启发创意空间,香港，贝沙湾社区,香港经济社会发达，当今富人缺少的不是豪华，而是“时间”与“创新”。 贝沙湾实现香港豪宅的创新，成为满足现代富人和商界精英领略生活艺术、成就创意的新一代豪宅。,城市背景：富足社会的精英理想,港岛历来中西文化交融和碰撞,发达的城市经济体，看尽繁华,香港数码港it业精英对创意空间的热衷和明星们的追捧,2,香港愉景湾宁谧生活，繁华社区，复合式居住，中高档的低密度住宅区,区位：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里； 区外交通：距市中心约40分钟车程，渡轮至中环也需40分钟左右； 区内交通：穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车，私家车不允许进入社区； 规模：占地约649公顷，容积率0.8； 资源：大屿山、南中国海。,2,香港愉景湾各种配套遍布其中，构成了一个丰富和公共服务体系；,政府配套公共交通，贯穿区域干道与城市交通相连； 物业沿海湾排布，景观资源最大化； 商业、教育集中建设； 游艇会、高尔夫等等增值设施分散排布，价值均好； 修建海滨漫步径、康乐会、私人沙滩等大量休闲设施； 举办多元化的社区文化活动。,启动期,旅游,教育,商业,市政,2,香港愉景湾处处体现环保生态的居住理念，营造了一种世界级的滨海小城生活；,2,香港愉景湾多元化的社区，完善的配套，悠闲的生活，吸引大量外籍人士居住,客户购买目的：第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧，但主要用于居住而非度假，至2002年，已发展到12期，客户多为白领人士及外籍人士，以居家为主。 出租对象：公司负责租金的“老外白领”，占目前居住人口的50%以上 现居民：34%来自欧洲、23 %来自北美洲、17%来自中国及台湾、10%来自澳洲及纽西兰，8%来自香港及8%来自亚洲其它地区及非洲。,2,香港愉景湾前期推售以公寓、投资型产品启动吸引客户，后期逐步向舒居性产品发展；,合生深蓝海,“超越居住，世界级海生活的观赏与收藏”,世界级的滨海社区蓝本 奢侈生活的全面演绎 海居的自由与休闲，滨海的享受 新的富人生活标准，lp地标的滨海主张 一个时代的话题，大盘形象的持续发展,合生深蓝海 世界级海生活的四大主张 主张1：世界级的环保,以“环保”、“生态”、“社会责任”为精神诉求，建立项目的崇高理想，构筑项目的理念高度！,项目理想1：“超越居住，中国环保海生活样板”,崇高理想，与合生品牌高度符合， 崇高理想，建立项目独特价值， 崇高理想，成为时代的话题与焦点！,稀世景观,视野稀世罕绝，超长海隅，唯我绽放 傲拥哑铃湾海岸资源，将海天据为已有。 被大亚湾森林公园环抱，放怀呼吸清新空气，尽情御鉴城市海景， 绝无仅有的视觉享受。 10平方公里大亚湾森林公园、36万平方米社区内海、20万平方米岛屿、超长海岸线,扛环保大旗,环保城市， 区内园林处处，亦有美丽的海湾 行山径及观景台，除了公共交通车辆， 高尔夫球车之外，私家车辆均禁止行驶， 电瓶车成为社区的主要交通工具， 所以空气质素很高。,无私家车的纯净空气时代,完全公共交通系统， 无私家车的回归， 不仅是身体的环保，更是心灵的环保。,当龙光把“摩纳溪谷”作为生活标签的时候， 当皇庭将“波希塔诺”奉为品牌英雄的时候， 合生以“世界级海生活”为系列展开新一轮的品牌之旅。,合生深蓝海 世界级海生活的四大主张 主张2：世界级的观赏,海，和海岸闲适而优雅的生活； 把时间花费在海滨步道、游船码头、有些成就感的海钓，或者在艺术长廊交流各自收藏的品鉴，或者在沙龙中领略时尚的变迁 抛开繁喧的城市，似乎仅仅一山之外的半岛世界，宁静的海、私密的领地和同样悠闲的住者； 海是自由的心境，海岸生活尤如悠长假期（long vacation), 在这个剑拔弩张的时代，因为有了合生深蓝海，你才可以换一种方式生活，换一种观念生活,1、滨海长廊,体验式空间场所the sensory experience 创造一个独具魅力的体验式滨海空间，主要通过： 沿沙滩和内海的滨海体验， 林荫道下的斑驳日影， 沿码头及沙滩漫步， 地平线上优美的日落景观,2、环湖景观带,空山不见人，但闻人语响 结合高端别墅区，街道景观设计上在提供交流空间的同时极力营造含蓄、内敛的场所氛围。,3、海上欢乐岛,海岛 将打造成一个配套设施丰富的，集休闲娱乐、旅游服务等功能为一体的大型海上欢乐世界，成为整个区域的标志性空间；,主要配套功能： 1、超五星级酒店 2、欢乐岛海上玩乐天堂 3、人工沙滩 4、游艇码头,3.1、超五星级海上酒店,为客户提供最高贵的服务 通过全球招标的方式进行方案设计，将打造成深圳乃至成个珠三角的最顶级酒店；,3.2、人工沙滩,全部用最好的沙子铺设 让你与海零距离接触 享受真正来自滨海的生活 体验深蓝色滨海主张,3.3、游艇码头,游艇是作为富人运动的标志，可购置几艘游艇； 设立合生号，可以为社区的共有，业主可以享受优先的权利，提高业主的身份感；,3.4、海上欢乐岛,打造成一个娱乐设施丰富的海上欢乐世界； 打造一个全国最大的海上摩天轮，成为项目的标志； 可以分为儿童区、亲子区、成人区等，增强体验感；,4、山地高尔夫,山地高尔夫 专为顶峰人物打造的顶级高尔夫球场 邀请世界著名设计师根据深蓝海实际地形量身打造，聘请国际级教练服务，顶级举办相关的活动，成为一个名流场；,5、艺术公园,国家级艺术作品展廊， 一个艺术家的部落， 一个有关海洋和艺术的故事,合生深蓝海项目 世界级海生活的四大主张 主张3：世界级的生活,以“环保”、“生态”、“社会责任”为精神诉求，建立项目的崇高理想，构筑项目的理念高度！,项目理想1：“超越居住，中国环保海生活样板”,崇高理想，与合生品牌高度符合， 崇高理想，建立项目独特价值， 崇高理想，成为时代的话题与焦点！,1、国际贵族学校,2、国际商学院,最具特色国际商学院，成为富人进修和交际的名流场 可和国际知名的商学院联合办学，聘请国际知名教授授课；,3、亚洲亚健康咨询中心,健康养生馆，是集医疗、疗养、保健等多功能为一体的健康服务中心； 提供国际全新的健康和养生咨询；,4、深蓝生活馆,深蓝生活馆 集商业、娱乐、体育、餐饮等功能为一体的综合性的商业中心，为业主提供便利高档的生活服务；,主要配套功能： 1、影院 2、商业/超市 3、体育馆 4、餐饮 5、spa,深蓝 体育馆,商业/超市/餐饮,特色餐饮、 特色商业,spa,名人spa懂得如何呵护每一个人的身体，在美轮美奂的环境中为客人提供多种优质水疗，让人能够尽情享受、松弛身心；,合生深蓝海项目 世界级海生活的四大主张 主张4：世界级的收藏,以“环保”、“生态”、“社会责任”为精神诉求，建立项目的崇高理想，构筑项目的理念高度！,项目理想1：“超越居住，中国环保海生活样板”,崇高理想，与合生品牌高度符合， 崇高理想，建立项目独特价值， 崇高理想，成为时代的话题与焦点！,首批启动产品：独栋+联排+ 高层,全城仅6席780平璀璨临湖巨宅 独家珍藏唯美海岸 依湖望海，稀世独享双海湾资源,270平门前花园临湖别墅 绿荫丛中，享受国际级滨海生活 拥海而居，体验从未有过,临海而居之尊、视野稀世罕绝 璀璨观海大宅 270度双观海阳台、特长景观面 全城唯我，将生活升华至更高层次,公共空间,高层居住区,高端别墅区,区域地况功能研究：形成各层级功能空间,1,、环岛（开放空间） 、滨海带 、别墅区 、环湖带（半开放空间） 、高层区 、功能服务区（半开放空间）,2,区域功能规划：,4,3,2,5,6,区域配套规划：,配套规划意向一海两公园三基地,一海： 海上摩天轮 超五星级酒店 欢乐岛 人工沙滩 游艇码头,3,两公园：滨海带/艺术公园,三基地： 深蓝生活馆 国际学校 亚洲亚健康咨询中心,“引领东部湾海居豪宅梦想！”,合生深蓝海,合生深蓝海,“东部湾山海大城！”,3、一期操作关键点,项目一期如何营销立势,引爆市场?,目 标,销售回款：快速销售快速回款 品牌建立：建立合生品牌强势形象,世联承诺：致力追求目标的达成与超越，全力拼搏！,2010年，世联与合生一起突围！,跨界。,本项目的大盘营销之道,引领深圳海居新时代,合生深蓝海,跨界本项目四大营销策略,第一阶段：导入期 （2009年12月-2010年3月）,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,阶段目标 树立合生品牌的高端、全国性形象，建立合生创展在深圳市场的影响力 推广手段: 巨幅广告牌、大型活动、媒介咨讯 推广形象： 合生创展全国品牌形象,核心策略： 通过品牌起势，建立高度，同时为项目进行市场预热,地点：沿海高速、深圳机场 目标：抢占重要节点的重点户外广告牌资源，传播合生创展品牌形象。 沿海高速预计2009年12月28日竣工，将成为未来到达项目的最重要通道 沿海高速关键节点需要提前抢占,宝安机场,大梅沙,坝光,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,巨幅户外广告牌出街,品牌,合生中国 创展深圳海居梦想!,广告语示意：,合生创展,合生创展 引领深圳东海湾居时代!,广告语示意：,策略：嫁接社会环生态话题，形成社会关注，建立合生品牌影响力，间接传播项目形象； 时间：2010年2月 媒体：相关电视台,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,说明：与电视台合作创办合生深蓝剧场，播放保护海洋、保护生态的系列专题片；,电视栏目冠名,品牌,时 间：2010年2月 活动策略： 以资讯为媒，吸引一个圈层的眼光； 以生活为题，迎接一个阶层的期待； 世联配合：世联高端豪宅客户赠送,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,合生海居生活资讯杂志出版,说 明：介绍世界各地时尚海居生活和相 关咨询，在各高端消费场所摆放,品牌,说 明：距项目发售还有一段时间，第一轮媒体投放以平面媒体为主； 策 略：借助沿海高度12月底竣工的时间节点，将项目沿海高速门户大盘的形象植入市场； 时 间：2009年12月2010年2月 媒 体：深圳特区报,沿海高速通车，大亚湾迈入大深圳时代；,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,第一轮媒体投放,品牌,说 明：品牌亮相，以政要人士、名人莅临、直升机接送制造轰动效应 时 间：2010年3月 地 点：洲际酒店/项目现场 活动策略：高端亮相、嫁接名人效应、新闻话题不断制造 1、惠州市/深圳市或省级政要到场，营造权威感，制造震撼； 2、邀请名人、明星，直升机接送，制造新闻； 3、合生创展公司高层讲述品牌历程； 销售动作 ：认筹启动 世联配合：高端豪宅客户、业内知名人士邀请,认筹,合生创展品牌推荐会,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,合生王朝酒店概念发布及全球招采启动会,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,说 明：通过全球招标的方式，选取合生王朝酒店设计方案； 时 间：2010年4月 活动策略：制造新闻事件，引起社会关注和建立项目高度； 媒体配合：各媒体专版报道，网络剑客炒作；,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第二阶段：蓄客期 （2010年3月-2010年4月）,核心策略： 整合世联资源，形成区域合力； 利用项目资源，开展体验活动；,阶段目标 认筹量达到200300张，为开盘夺得开门红做好客户积累 相关举措： 合生中国蓝色文化节启动 世联东海湾营销中心建立 媒体新闻专题炒作,销售配合： 现场展示区开放 开始蓄客,天麓,梅沙湾,万科东海岸,卓越项目,龙光项目,星河淡水,本项目,2010-2011年，深圳东部海岸供应项目,海向东、世联向东,世纪海景,曼湾,三门岛,凯旋湾,皇庭港湾,大综艺项目,合正项目,金海湾,中信项目,中银双月湾项目,世联代理,非世联代理/待定,碧桂园项目,海晨项目,万科大甲岛项目,熊猫金海岸项目,2010，世联滨海年,2010年，无论是对于大亚湾，还是对于世联，注定会是不平凡的一年，从蓝色盐田到深圳东部湾，世联将和发展商一起，开创深圳海居时代的新篇章,时间：2010年3月 策 略：通过竞合，形成区域合力，整体起势，形成关注； 销售配合：蓄客,蓄客,世联深圳东部湾区域营销中心成立,说 明：由世联发起，联合世联代理大亚湾各滨海项目成立深圳东部湾区域营销中心；,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,说 明：世联豪宅客户资源，小众推介会，地点深圳东部湾营销中心； 策 略：小午茶形式，借助世联豪宅客户资源，每周三次小众推介会； 时 间：2010年3月2010年4月 目标：深访客户160批，认筹40张,蓄客,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,深蓝畅想计划豪宅客户小型推介会；,说 明：世联豪宅客户资源，call 30000批； 策 略：建立call客团队，集中call客 时 间：2010年3月2010年4月 目标：上门500批，认筹160张,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,建立call客特工队,蓄客,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,百团大战珠三角全城联动,说明:珠三角近百豪宅售楼处千余名销售人员人均推介2名客户上门 核心举措:世联下达联动推介指标,说 明：合生既往开发项目； 策 略：主动出击，广惠客户深度挖掘 时 间：2010年3月2010年4月 目标：认筹30张,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,合生广惠项目巡展,蓄客,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,合生中国蓝色文化节启动仪式,时 间：2010年4月 主办人：合生创展、中国海洋协会 参加人：政府要员、知名人士、高端消费者 渠道配合：专业协会渠道，世联、合生高端客户资源 策 略：形成合生品牌活动系列，建立持久影响力： 销售配合：样板房开放 目 标： 认筹30张,样板房开放,合生中国蓝色文化节启动 暨中国滨海艺术活动基地成立,展示1：道路导示。,阅读合生深蓝海。,展示区布置,展示2：道路导示。,阅读合生深蓝海。,合生深蓝海,展示2：入口,阅读合生深蓝海。,展示3：入口。,阅读合生深蓝海。,欢迎来到合生深蓝海,展示区路线。,“两点一线”展示路线方案,售楼处,别墅样板房,看楼路线,高层样板房,展示：看楼通道。,深蓝海,深蓝海 小品。,展示4：观景平台。,阅读合生深蓝海。,展示4：观景平台。,阅读合生深蓝海。,展示5：沿湖栈道。,深蓝海 风情。,客户分级接待模式 通过该模式，实现全员营销，对上门客户进行筛选和甄别，确保诚意客户被分配到具备逼定能力的销售代表手上，增强现场客户的成单率和客户的体验满意度； 操作关键点： 具备较强逼定技巧的销售人员 具备专业项目讲解能力的支援人员（策划支援、开发商支援、其它支援） 具备汽车鉴别能力的门卫 具备较强运筹能力的大堂经理 科学化的客户接待流程,引入世联豪宅客户分级接待流程,世联实践：万科兰乔圣菲,世联豪宅专业线沉淀 豪宅分级接待流程,投放媒体 深圳特区报 深圳航空杂志 和谐号lets go,通过新闻专题的炒作达到以下目的： 引起公众关注，形成区域热度； 以软文的形式，进行区域价值渗透； 提高客户对区域/项目的价值预期；,区域,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,第二轮媒体投放,新闻专题一,深惠一体化加速，大亚湾有望成为深圳“后花园”；,新闻专题二,东部湾，深圳最后一片滨海豪宅区；（或热销信息发布）,合生滨海城， 开启深圳滨海居住新纪元！,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第三阶段：开盘期 （2010年5月-2010年6月）,核心策略： 震撼展示，视觉营销，高调开盘，建立气势；,阶段目标 充分预热、高调介入、震撼亮相，实现开门红 相关举措： 展示区布置和完善 春交会 蓝色名人榜 蓝色文化节系列活动,销售配合： 借春交会之势，进行第一次解筹/持续积累客户,时间：2010年5月 主办人：合生创展 利用深圳春交会，配合项目开盘，举办系列活动； 核心策略： 主流阵营、大展位、大亮相（提示：2010年1月提前预订） 目标：上门1000批，认筹50张,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,深圳春交会震撼亮相,蓄客,2009合生蓝色名人榜授勋仪式,说 明：全球海洋文化和环保事业做出贡献的综合评选活动； 时 间：2010年5月8日 主办人：合生创展、*海洋协会、*环保协会 渠道配合：专业协会渠道，世联、合生高端客户资源，电视媒体 目标： 实现销售回款3个亿,合生“蓝色名人榜”,开盘,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,合生“蓝色名人榜”发榜暨授勋仪式,阶段重要提示： 东部公司成立项目独立销售后台，梳理签约及交款按揭等系列流程及人员配备，迅速稳定战果。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第四阶段：持续销售期 （2010年6月下-2010年12月）,核心策略： 持续推售，刺激销售；利用项目资源，以持续的活动将客户拉进来，形成项目持续热度；,阶段目标 保持较高的销售速度，在年前实现销售10亿目标； 相关举措： 游艇、名流盛宴、世界级赛事 蓝色文化节系列活动持续； 秋交会 业主联谊活动/老带新,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,蓝色分享计划启动（老带新计划）,直效营销：老带新,开盘时： 项目成交客户及所有上门诚意客户：成交即成为老客户，发动新客户，集体优惠策略,开盘前： 别墅一批所有项目成交客户及诚意客户：客户累计阶段，承诺老带新前期优惠幅度,目标： 6-7月认筹40张,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,飞翔在深蓝. 周末体验活动,说 明：结合项目资源开展系列周末暖场活动，为后期开盘蓄客； 时 间：2010年6-10月 邀请客户：老业主、登记客户 目标： 6-7月认筹200张 关键物料： 快艇,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,深圳高端消费场所巡展,说 明：在深圳高端消费场所设计展示点进行全城巡展，提升影响力和为别墅和高层蓄客； 时 间：2010年7-9月 具体路线：待定 销售配合：宣传物料派发和客户登记；,时间：2010年7月下 主办人：合生创展、*企业 渠道配合：企业协会渠道，世联、合生高端客户资源，电视媒体 邀请各国参加世界沙滩排球大赛，将本项目打造成世界沙滩排球邀请赛的基地； 目标：销售回款3个亿,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,首届合生杯世界沙滩排球邀请赛开幕,别墅二批开盘,时 间：2010年8月 主办人：合生创展、政府机构 渠道配合：企业协会渠道，世联、合生高端客户资源，电视媒体 策 略：借助论坛和名流的影响力和地位为项目价值拔高，在稀缺资源豪宅基础上增加项目内涵,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,国际环保论坛及名流盛宴,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,蓝色布鲁兹国际音乐节开幕,时间：2010年9月 主办人：合生创展 渠道配合：专业协会渠道，世联、合生高端客户资源，电视媒体 地点：项目现场 开幕式为一批高层开盘起势 后期系列活动，配合二批高层蓄客 目标：实现销售回款2.5个亿,高层一批开盘,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,12月,11月,深圳房地产秋交会,时间：2010年10月 主办人：合生创展 利用深圳秋交会