2012年房地产估价师资格考试《房地产开发经营与管理》全真模拟试题及答案（二十）.doc

2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（二十）一心试题库版权所有，编制，答案附后题目一二三四总分一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=065，则用指数平滑法预测的2007年该缄市商品住宅销售量为()万m2。a3905b3995c5235d54302、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地主市场自然周期的()。a第一阶段b第二阶段c第三阶段d第四阶段3、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（）。a青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定b征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定c新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定d地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定4、下列风险中，属于个别风险的是（）。a购买力风险b市场供求风险c政策风险d比较风险5、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。a1.4b1.5c1.6d1.86、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。a16b18c20d227、财务内部收益率是指项目在整个（）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。a计算期b动态投资回收期c项目寿命期d开发期8、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（）。a保险费b房产税c法律费d贷款利息9、下列行业中，（）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。a批量行业b僵滞行业。c分块行业d专业化行业10、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。a100b140c250d35011、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。（提供）a建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2b建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2c建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2d建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m212、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。a.3300b.3324c.3335d.357313、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。a.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在b.市场上能找到充分的房地产历史价格资料c.房地产市场在过去无明显的季节变动d.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格14、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。a、重置成本+土地使用权价值b、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失c、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失d、建筑安装工程费+建造期间的经济损失15、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。a时间类参数b融资类参数c评价标准类指标d收益类指标16、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为15，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为()元m2。a3000b，5000c7500d800017、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。a损益表b资金来源与运用表c资本金现金流量表d全投入现金流量表18、房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。a价格分析b市场分析c产品分析d成本分析19、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。a宅基地所有权b空间利用权c地役权d建筑物相邻关系20、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价（）临街宽度。a单独深度价格修正率b累汁深度价格修正率c平均深度价格修正率d混合深度价格修正率21、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。a.同一估价原则、同一估价时点b.同一估价目的、同一估价方法c.同一估价目的、同一估价时点d.同一估价原则、同一估价目的22、假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为5.85，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。a4.42b8.11c8.13d9.5423、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。a容积率b空置率c，利息备付率d成本利润率24、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年，投年等额还款的抵押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。a10b11.27c14.18d22.5525、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6，则开发后的地价为()元/m2。a、1840b、2840c、2966d、300026、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。a、应作为估价资料归档b、不应作为估价资料归档c、由估价机构决定是否归档d、依委托人的意见决定是否归档27、市场的客体通常是指（）。a买家b卖家c交易对象d交易价格28、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。a.单独深度价格修正率b.累计深度价格修正率c.平均深度价格修正率d.加权深度价格修正率29、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。a利润总额b投资利润c税后利润d可分配利润30、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。a概率分析b解析法c蒙特卡洛法d杠杆分析31、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。a.3000b.3277c.3295d.359932、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。a、2290.91b、2326.41c、2344.16d、2308.6633、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。a.待开发房地产开发建设开始时的具体日期b.待开发房地产建设发包日期c.取得待开发房地产的日期d.房地产开发完成并投入使用的日期34、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元m2。a1667b1765c1875d200035、从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格()a.最终会基本趋于一致b.最终会扩大差别c.可能趋于一致，也可能扩大差别d.由有关部门确定二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）题目123456789101112131415答案1、区位状况比较修正的内容包括（）修正。a、繁华程度b、临街状况c、容积率d、使用年限e、周围环境2、长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（）等。（提供）a收益法中预测未来的租金b收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整c填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏d比较分析两娄以上房地产价格的潜力e成本法中确定房地产的重新构建价格3、获取房地产估价业务的措施有（）。（提供）a突破专业能力限制，接受各种估价要求b提高服务质量c恰当的宣传d低收费e最大限度压缩估价作业期4、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（）。a商住楼b土地c在建工程d写字楼e建成后的物业5、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到()因素。a抵押物的流动性b贷款期限的长短c通货膨胀的预期d贷款企业的信用等级e所处的市场条件6、下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。a等于银行存款利率b等于银行贷款利率c是投资者所要求的最低利率d是银行同业之间的短期资金借贷利率提供e一般使用无风险的国债收益率作为其代表7、金融机构进行项目贷款审查时，要进行(）工作。a客户评价b项目评估c担保方式评价d贷款综合评价e环境评价8、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。a.功能落后b.功能缺乏c.环境污染d.交通拥挤e.正常使用的磨损9、估价中的最高最佳使用具体包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳规模d最佳环境e最佳集约度10、直接影响土地级别界线位置的是()a.单元划分b.定级单位c.面积单元d.指标取样e.指标计算11、建筑物重置价格的求取方法有（）等。a单位比较法b工料测量法c指数调整法d分部分项法e成新折扣法12、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为()投资。a建筑安装工程b新建和扩建c设备与工器具购置d迁建和恢复e其他费用13、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（）。a可出租或可使用面积b出租方的商业信誉c基础租金与市场租金d出租单元的面积规划和室内装修e物业管理企业的经营业绩14、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。a内部收益率总是大于目标收益率b内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率c同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率d内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率e内部收益率越高，投资风险就越小15、公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（）。a.卖方和买方掌握必要的市场信息b.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象c.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价d.卖方和买方追求各自利益的最大化e.卖方和买方急于完成交易三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（）2、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（）3、在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（）4、成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）5、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）6、估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。（）7、某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。（）8、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（）9、假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（）10、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。()11、假设开发法的本质是求土地、在建工程、旧房改造的剩余价值的方法。12、对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。（）13、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）14、我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。15、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）（提供）四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。述资料测算该宗房地产2006年3月1日的收益价格。2、某宾馆总建筑面积15000m2，一层建筑面积2500m2，其中500m2为宾馆大堂，2000m2出租用于餐厅和购物场所；其余各层为会议室、客房和自用办公室。该宾馆共有客房250间（建筑面积10000m2），会议室4间（建筑面积400m2），自用办公室5间（建筑面积300m2）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为400元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次1000元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。用上述资料估算该宾馆的正常价格。2012年房地产估价师资格考试房地产开发经营与管理全真模拟试题及答案（二十）一心试题库版权所有，编制，答案附后（试题答案）一、单选题 （共 35 题，第小题 1 分）1、b2、c3、b4、d5、c6、b7、a8、d9、d10、d11、c12、c13、a14、c15、d16、c17、d18、b19、b20、b21、c22、b23、b24、d25、d26、a27、c28、b29、a30、c31、c32、b33、c34、d35、a二、多选题 （共 15 题，第小题 1 分）1、abe2、acd3、bc4、bce5、abce6、ace7、abcd8、ce9、ace10、ad11、abcd12、ace13、acd14、bde15、ad三、判断题 （共 15 题，第小题 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、x11、12、13、14、15、四、计算题 （共 2 题，第小题 10 分）1、解：该宗房地产2006年3月1日的收益价格测算如下：a198万元a2100万元a3103万元a105万元y9%n=39435年t=3年将上述数字带入公式中计算如下：万元。2、(1)计算一层餐厅和购物场所的价格：220004000万元(2)计算宾馆客房年总收益：0.04250365（130%）2555万元(3)计算宾馆会议室年总收益：0.12041296万元(4)计算宾馆年总费用：255540%=1022万元(5)计算宾馆自营部分年净收益：25559610221629万元(6)计算宾馆自营部分的价格万元(7)该宾馆的正常价格400020362.524362.5万元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 ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk7