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国家房地产评估市场的规范问题.doc国家房地产评估市场的规范问题.doc -- 10 元

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国家房地产评估市场的规范问题一、房地产评估的重要性房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产不仅是最基本的生活资料(如住宅),也是最基本的生产资料(如耕地、厂房)。在市场经济中,房地产还是一种商品,是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中,房地产往往占60%~70%,在家庭财产中,房地产也往往是主要部分。房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。故房地产评估既可以是对单纯土地或建筑物的评估,又可以是对土地和建筑物的有机结合体进行评估。而房地产评估市场则是房地产评估主客体间各种关系的总和。目前,土地使用权出让房地产转让、租赁、抵押、保险、课税企业合营、改制、上市、破产涉案房地产价格复核或鉴定房地产开发经营等经济行为,都离不开房地产估价。而且随着社会发展,房地产估价的作用还会越来越大,服务领域也将越来越广。我国现有从事房地产评估的机构,虽然为推进改革做出了贡献,但是由于我国的房地产评估市场刚刚建立,房地产评估市场缺乏统一管理等原因,使我国的房地产评估市场也存在不少问题,规范房地产评估市场已成为一项刻不容缓的任务。二、我国房地产评估市场的现状与存在的问题1.条块分割严重,收费标准与评估规程各异目前,在我国对房地产评估市场的管理分属不同的部门,评估主管部门从中央到地方分属建设、国土、财政等多个部门。如以土地资产为主的房地产评估(地价评估)要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、以房产为主的房地产评估要按建设部颁布的规程规章进行评估,以至于相类似的工作要分别按不同的收费标准收费,按不同的技术规程规范出具评估报告。企业要进行评估,往往要穿梭于数家评估机构和其行业主管部门之间,并要分别交费,既加重了企业负担,也降低了办事效率,社会反响特别强烈。2.涉及的中介机构大小悬殊,鱼龙混杂,整体素质偏低我国的房地产评估实行执业资格制度,从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产评估起步较晚、考试频率低等原因,目前有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人,而实际办理人事代理并在房地产评估的各类机构中工作的大概只有不到4万人,以至于有的地方如按照有关规定尚不具备法定的专业评估人员,无法成立评估中介机构。各类中介机构对专业人员数量上的要求也不一样,有的只要求两名具有执业资格的评估人员,就可申请机构资|考试大|质。即使如此有的地方主管部门在专业人员的数量要求上也未严格把关,以至于有的评估机构只有一名专业人员,也同样取得了估价资质,有的评估机构甚至只有一人,是名符其实的一人公司。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间,各地普遍存在政策偏宽现象。专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事代理、在注册资金上弄虚作假,这种状况严重影响了评估能力和评估质量。3.中介机构之间恶性竞争为了多争取业务,有的机构拿钱开路、大搞钱权交易有的机构迎合顾客的不合理要求,置评估规程和规范于不顾有的机构过度降低收费标准,大搞价格战。这些现象既影响了评估报告的权威、公正和客观,损害了国家和集体的合法利益,同时也形成了滋生腐败现象的温床。4.有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理例如,当一份土地评估报告有争议时,其他房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价,因为它们没有土地估价资质。而目前同一城市(尤其是中小城市)土地估价机构还很少,故对这些有争议的报告进行处理比较困难。5.中介机构不按核准的资质和范围执业客户一般只注意评估机构有没有评估资质,但对评估资质如何分级及其意义却不甚了解和关注,这一方面是我们的宣传工作做得不够,另一方面的一个主要的原因就是我们将评估资质种类、级别和执业范围划分得太细,并且这些划分缺少充分的科学依据,超出了一般客户的认知程度(绝非指客户弱智)。众所周知,律师有级别之分,但律师事务所的执业资格、执业范围基本是相同的,没有划分为涉外律师事务所,刑事律师事务所等系列,更没有划分为A、B级或甲、乙级等级。所以客户需要服务时,不需要对律师事务所作较多的了解,而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产评估中,客户则需仔细了解有关的业务主管部门,否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件,但由于主管部门的关系,而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然,有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业,就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将评估机构资质人为地复杂化,并没有得到预想的效果,倒是造成了评估市场的混乱,造成了评估机构大量超资质、超业务范围执业。综上所述这些问题的原因在于条块分割、多头管理,以及评估机构评估资质混乱。三、规范评估市场的设想和建议1.建立房地产评估平台,解决条块分割、多头管理评估市场的问题解决房地产评估市场多头管理的问题有几种选择一是只保留某一系列的评估资质,撤销其他相关资质系列二是进行相关主管部门房地产评估管理职能合并,由某一主管部门统一管理房地产评估市场|考试大|三是建立统一的连接房地产评估管理部门与房地产评估中介机构的平台,由行业协会代为管理房地产评估市场。如果仅仅是为了规范评估市场而撤销某一资质系列(房产或地产评估机构)是不现实的,这些机构目前都已按国家有关规定进行了脱钩改制,如果撤销将会造成新的社会矛盾。而将相关主管部门房地产评估管理职能合并也是不现实的、是行不通的。因为这些主管部门对相关评估市场的管理是其法定职能的一个有机组成部分。考虑到我国目前房地产评估市场已经形成的资质系列和多个职能部门管理的状况,房地产律师认为相对合理的办法是建立统一的房地产评估平台。建立统一的房地产评估平台,具体地说,就是将目前的有关主管部门的管理职能调整为只制定宏观政策、规章,具体操作委托行业协会实施(协会本身是群众性组织,不具有行政管理职能,但协会可以依法接受有关管理部门的委托代行部分管理职能)。即将现在两主管部门同时管理评估机构的状况,改变为两主管部门直接管理评估行业协会,由协会接受有关评估主管部门的委托,具体管理评估机构。协会同时负责与两主管部门协调房地产评估的规章,并负责技术规程、规范的草拟、从业人员的培训等具体事务。2.资质序列的归并问题房产、地产中介评估机构所做的主要工作基本相同,评估的理论依据、方法、技术路线、评估对象(都是不动产)基本相似,却被人为地分割为不同的执业资质序列,既不利于实行高效统一的管理,也在一定程度上影响了公平竞争市场的建立。如果进行资质序列的归并既便于统一管理,又可消除垄断形成公平竞争,同时受益的还有广大客户。但资质序列归并不是进行简单的合并,而是将现行的房地产评估执业资格和土地评估执业资格合并,现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后,换领新的统一的房地产(房产、地产、房地产)评估执业资格,以后一律通过考试取得执业资格。现行评估机构资质在限期内达到法定条件后,可换领新的机构资质,逾期的予以注销。资产评估机构可从事房地产的评估,但必须具有足够数量的房地产评估师,并按规定取得机构从事房地产评估的资质。3.加大从业人员的培训考核力度要进一步加大从业人员的培训考核力度,增加考试频率,让更多的人有机会获得执业资格,让更多的人有机会从事房地产评估。同时,要加强对评估人员的继续教育,预防从业人员知识老化和执业水平下降。这有利于打破垄断、提高整个行业的评估能力和评估质量,更有利于公平竞争。总之,通过建立房地产评估平台、|考试大|归并资质序列和加大从业人员的培训考核力度等措施规范房地产评估市场,可有效消除政出多门、多头管理、垄断经营的现象,达到提高评估机构的执业能力和服务质量的目的,有利于房地产评估市场健康有序地发展。对于加入WTO后国内房地产评估机构更好地应对国外房地产评估机构的竞争和挑战也将产生深远影响。房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题一、现代社会金融的力量空前强大,以信用前提相对的风险却是她的克星,风险造成的危机,可以使一切随信用荡然席卷而去,谁能不惧。银行作为房地产金融特殊产品的销售商,随着此项业务的不断发展,由此而来的风险问题,愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。尽管一些银行不良资产通过销售的方式转移到资产经营公司,但抵押的成败有效与否影响到这部分资产的质量和出售价格,说到底还是银行的风险。在房地产金融中,房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要,它是银行抵御风险的重要防线,既十分有效,又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析,以房地产作为抵押担保的风险情况,可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。(1)房地产抵押权人的一般风险(2)权益、时差与抵押风险(3)不能抵而不漏,押而不死的风险(4)在建工程的抵押风险(5)住宅按揭的抵押风险(6)拍卖市场反馈的抵押风险(7)不同类型房地产的抵押风险(8)全期抵押评估的动态运作等。二、房地产抵押权人的一般风险防范。抵押就房地产而言,是指抵押人以其合法拥有的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效,物权明确,易于变卖、处分渠道畅通的要求,才能规避相应的风险。1、抵押合法有效。属国有的房地产作抵押时,需经国有资产管理部门认可(但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产,系交易商品不在此列。以下类同)凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续预购商品房或在建商品房抵押时,必须符合房地产转让条件,符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时,应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人,否则就难以起到有效的抵押担保作用。2、物权明确。房地产的物权包括自物权和它物权,自物权系所有权,包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称他物权是对他人房地产的权利,如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说,可以买卖的房地产均可以抵押,可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。3、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通,易于变卖的要求,抵押物必须具有变现的可能性,一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要,变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲,变现价值具有现金流性质,是具有时间特征的价值。三、权益、时差与抵押风险。倘若有一宗贷款额度是70万元,抵押物价值100万元,抵押贷款率是70%吗回答是否定的。抵押贷款期内某一时点的抵押贷款率是相应时点抵押权人的权益价格(如贷款风险金额)与抵押物价值的比值,抵押率为用于担保的抵押物价值与抵押权人权益之比,二者互为倒数。抵押权人的权益、运作中的时间差和抵押贷款率之间的内在相互关系如图所示(略)。其中,图中锯齿波实线为借款二年按季结息正常情况下的借贷还息,还本付息情况。上斜线形成每季利息,下垂线表示每季还息。第8季度的下垂线为还本结息。但是如果借款人一旦发生逾期不能还息,并且要通过处分抵押物来清偿时,就引出了如图中的一组平行的罚息曲线(广义,下同)。假定按现行一年期贷款利息5.58计算,则季息为0.9765万元,罚息为每日以计息基数的万分之三计取,罚息曲线比正常情况下的曲线斜率要大很多,两者在连接处明显的向上翘了。假定从不能正常付息至清偿(或进入诉讼程序)需9个月时间,则银行的权益为本金、当期的利息、罚息之和,每个时点都有可能出现这种情况如图中的平行虚线所示,如果进入诉讼程序则挂帐停息,银行的基本权益部分从法律上就固定下来。其次,抵押贷款中的双时差问题。从所附总图可见,如在t3点出险,处分点在t6处,由此造成了银行权益的改变和增加。抵押物在t3处为98.5万元,假如t6时即为处分点,此时抵押物价值为97.0万元,再顺延则更低,所以抵押物价值曲线与抵押物抵押价值曲线是不同的,两者存在时间差△t.前者是现时价值,后者是现时对应的处分变现日的抵押物价值。抵押物折旧为直线时的情况如图示,随抵押价值的减少抵押贷款率渐增。由上可知,权益较贷款本金要全面,时差是客观存在的,抵押贷款率不是贷款本金与抵押物价值之比,而是抵押权人的权益价格与抵押物抵押价值的比值,如上图示。贷款期内各时点抵押贷款率的最大值即是该案的抵押贷款率。若借贷个案性情况如图上方给出的表列数据(数据读识均为右标注),本章节开头的答案就不是70%了,若是至满一年的抵押贷款率为79.51%,至满二年时则已经成81.19%,这就是权益时差下的抵押风险,它揭示了真正的抵押贷款率和抵押率。四、抵押权人最难把握的最大风险,抵押价值评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题房地产抵押是不转移占有的特定交易形式,它是一种将来时的可能转让行为,房地产的权利是以登记为前提,通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的,而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中,由于其形态各异、权利交错,信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利,但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的,抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。比如,在沪市某中心区,曾有一幢不大的商品住宅,在建工程抵押时已结构封顶,市价为每平方米建筑面积12000多元,但在此前已以10000元的整体价格销售给了某外商。虽未登记,合约已签,第一笔款项已支付。实际抵押人的权利最大价值的不利情况(即不考虑可以毁约的情况),也就是有利于抵押权人的情况,已被锁定在销售价格上。而部分销售款已发生,未作封闭式监管的款项要剥离,后续工程至竣工交付尚未尽义务款项及相应利润的扣除,都必须在抵押价值评估时一并考虑。另外,笔者曾经遇到过这样一件事,有一开发商将销售不出去的高层商品住宅,在不转移房地产权利人的情况下,作动迁安置之用后,欲将其抵押给银行作货款担保之用,委托抵押价值评估。这例估价对象属于抵押未设定租赁期限的商品住宅,是不能变现的。产权方的权利,仅仅是可以获得售后公房的产权补偿部分(如再一次被动迁,在上海则可获得动拆迁评估价格额20的产权补偿)。如果一直维系未设定租赁期限的租赁行为,则在此期间,非但不能抵押变现,产权人还要月月尽义务,年年担责任,定期要贴钱。这宗房产假如抵押,抵押人对该房地产拥有的抵押权利价格该为多少。但从房地产权利证书和权利登记上,见不到已作动迁安置之用的字样,假如我们不坚持一定要踏勘现场,就不能发现喜气洋洋装修着估价对象的被安置居民。我们还遇到将尚可使用年限为25年,前20年租金已一次性收缴的办公楼来抵押作担保的情况,抵押人房地产权利的严重缺失情况是不少的,而且此项风险一旦发生,抵押价值评估的价格就不可能再保证其评估的正确性了。因此,在抵押价值评估过程中,一方面应当注意银行的权益,另一方面应当对抵押人抵押的房地产可以真正让渡的权利价值,根据应当占有且已经占有的资料和现场踏勘掌握的情况作出正确的判断,才能保证为后续抵押价值评估创造必要的条件,才可能保证后续抵押价值评估作业的正确性。试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障最近几年来,我国房地业作为一个新兴的产业先是在沿海城市后又在内地城市迅猛发展。但从目前的形势来看,它还远未成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。这表明在今后相当长的一个时期内,国家还须对房地产业采取发展的方针,因此,对房地产业实行宏观调控,将是国家的一个长期任务。我以为至关重要的是国家要从全局和长远利益出发,确立房地产市场宏观调控目标以及实现这些目标的法律措施。为此,很必要对我国房地产市场的现状作一大体考察,然后针对已经出现的或者可能出现的问题,提出相应的对策。控制目标之一对耕地占有面积的控制我们必须承认这样一个事实我国正在面临着一场土地危机,而这种危机还可能因为房地产开发的失控而加剧。现在我手头没有掌握全国性的由于经济技术开发区的建立、房地产业的兴起以及城市扩张而占用耕地的数字,但相信那是非常惊人的。这就向国家提出了一个问题,即如何处理好房地产开发与占用耕地的矛盾。客观地说,既要加快房地产业的发展,又要不占用耕地,是办不到的,现在问题是要怎样采取措施把因房地产开发而占用的耕地控制在最小的限度之内。这个限度的确定必须考虑现有耕地面积、可供开垦为耕地的土地面积、人口增长预测以及其他建设可能占用耕地等多种因素。为了把耕地的占用减少到最低限度,我以为以下措施是必须采取的第一,把耕地占用的数额纳入国民经济和社会发展的长远规划、五年计划和年度计划。我国现有的长远规划和五年计划,仅仅是十分原则的强调了要切实保护耕地,但并没有像其他事项那样规定具体的指标,这不能不说是一个忽视或者说缺陷,尽管各级政府都制定了土地使用权出让计划但它毕竟是政府规定的,这也往往会因为政府的意志而随时修改计划。因此,在五年计划的国士开发计划中其他指标可以不列,但是耕地占用面积是必须列的。考虑到各省、自治区、直辖市需要占用耕地的依据不同,因此,我主张以后的五年计划,应当按地区分列占用耕地的数字,然后各地区在根据国家确定的耕地占用计划,层层分解,凡是列人计划的占耕地指标,不得突破。各级人民代表大会的计划执行的报告中,必须包括耕地占用情况,以便把耕地的占用纳人权力机关的监督之下。第二,把耕地占用计划纳入指令性计划的管理范围。本来,指令性计划与市场经济的要求是不相容的,随着市场经济的发展,指令性计划指标将会逐步减少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,还必须把它纳人指令性计划的管理范围,即使在其他市场经济的国家,也不是对耕地占用放任不管。因此,在将来我国制定计划法的时候,还必须在特定领域肯定指令性计划在特定领域的地位并赋予执行的效力。第三,强化依法批地的法律意识,严格追究非法批地主持者的法律责任。我国土地管理法对批地的权限作了明确的规定,该法实施以来,鉴于部分地方政府无视法律的规定,越权批准占用土地的现象十分突出,为此,国务院批转了国家土地管理局关于部分地方政府越权批地情况的报告,但是至今这一现象仍未能有效制止,横向多头批地(如开发区的管委会、综合开发办公室、开发指挥部、房地产公司以及乡镇政府都在批地)和纵向越权批地(如化整为零多次批地、下放审批权等)仍然时有发生,造成土地供应总量失控。1993年,全国下达的用地供应计划为400万亩,而实际用地已达600万亩。造成这种状况,除了某些领导干部土地法制意识淡薄之外,还有两个重要原因,一是对越权批地行为的直接人缺乏应有的处罚。我主张今后应当把土地占用情况作为对政府官员进行考核的一项重要内容,凡是非法或者越权批地造成严重后果的,除了可能招致罢免之外,情况严重的还应受到刑事处罚二是对于非法或越权批准占用的土地,不宜采取事后按程序追认的办法。这种对违法事实的合法追认,往往会为那些违法行为者大开方便之门,就通常而言法律不应当承认既存的违法事实。控制目标之二把房地产开发控制在城市规划许可范围之内编制城市规划是城市规划法赋予城市人民政府的一项重要职能。按照该法的规定,城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。这表明房地产开发必须符合城市规划的要求。在这里,与房地产开发紧密相关的,至少有以下三个问题必须解决第一,城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列因素决定的,其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市的性质、城市建设用地布局,城市详细规则中的具体用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等控制指标以及城市新区开发和旧区改造等因素。对于这些因素的量化规定必须建立在民主决策和科学决策的基础上,切忌少数行政长官意志主宰决策过程。城市规划法是1990年4月开始施行的,依据这个法律的规定,应当说各级人民政府都先后制定了本辖区内城市规划。在这些规划中有的比较科学,有的比较粗糙,有的纯属为了应付。但是,无论以上哪种情况,恐怕都未在规划中完全考虑到房地产迅速发展这一因素,以致造成现在不少房屋建筑在表面上并不违背规划布局的要求,但在实际上并不符合一个科学规划应有的要求。因此,为了适应房地产开发的需要,我主张各级人民政府都应按照社会主义市场经济对发展房地产市场的要求和本辖区的实际情况,对过去的城市规划进行一次民主和科学的审视,以便进一步完善城市规划。今后的城市规划,我认为重点应当放在对旧城的改造上,尽管我国各个城市的旧城改造取得了显著的成就,但是,我国旧城改造的潜力还非常之大,旧城改造的最大优点莫过于它能够在不扩大土地占用面积的基础上解决人们日益增长的房屋需要。为此,国家可以设置若干优惠政策,鼓励更多的房地产商从事旧城改造。我们不能走许多资本主义国家至今引以为教训的用扩占新地特别是耕地办法去发展城市的路子,因为那样只能使城市无限膨胀,这不符合中国的国情,我国今后寻求的不应当是过份膨胀现有大城市,而应当发展乡镇小城市。第二,房地产的开发必须符合城市规划的要求。我国法律之所以赋予城市人民政府制定城市规划的职权,其目的就是要通过规划确定城市的规模和发展方向,实现城市的经济和社会发展目标,因此,城市规划就应当具备执行的效力。就房地产开发而言,是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必须符合城市规划的要求。但是,在现实生活中,我们却看到两种情况一种是由于种种原因,比如某个领导同志的拍板或者不正之风之类的影响,有的房地产开发地段明明不符合城市规划的要求,但仍然能够得以建设另一种是以城市规划不合理为由,为某个不符合规划的开发项目寻找存在的理由,如果确实如此,当然也不失为一种办法,现在需要反对的是规划本身是正确的,开发项目自己不符合规划的要求,而用修改正确的去维护不正确的那样一种作法。第三,严格追究违反城市规划行为的单位或者直接人员的责任。对此戊城市规划法已经作了一些规定,现在的问题是如何执行,在实际中最棘手的是那些违反城市规划但已经建成或大部分建成的建筑物、构筑物或者其他设施,对此,大都在执行有度的思想指导下,作一翻轻描淡写的处理了事,这里所指的度当然不是法律界线而是指的一种灵活性。我认为这种执行思想不可取,我国现在许多法律规定之所以未能得到很好的贯彻,不能说与我们有些行政和司法执行机关执行有度的思想无关。当然,我们很理解执行有度思想产生的背景,从某种意义上也是在从实际出发,但是,从长远执法来讲,不应当牵就这种实际,因为这种牵就往往会为违法行为找到一个防空洞,我们现在需要树立的应当是严格执法的思想。控制目标之三确定合理的地价和房价墓准地价和房价是房地产市场的核心问题,也是国家对房地产市场进行宏观调控的重要的经济杠杆。我国过去普遍情况一是地价低,尤其是涉外地价更低,从而造成了巨额土地权益的丧失二是房价过高,有的高得惊人,超过了一般的购房户的承受能力。这两种情况的存在,都不利于房地产市场的健康发展,当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格纳人法制化的管理范围。第一,运用法律法规的形式规定确立地价和房价的基础标准。通常认为地价是根据土地的不同位置、使用性质、容积率、级差收益、开发成本和供求状况等基本因素构成。商品住宅的价格国务院已在商品住宅价格管理暂行办法中作了规定,其关键是要合理确定构成价格的各种因素和各类费用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格标准。现在的问题是要把确立房地产价格的各种因素用法律、法规的形式加以固定,以便成为确立地价和房价的基本依据。第二,严格房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否,直接关系到国家、开发商和消费者的利益,必须严肃对待。这里至关重要的是房地产价格评估机构必须由政府确定,对评估人员的资格及其责任应有严格的规定。房地产价格畸高畸低是当前房地产市场价格中的一个主要问题,造成的原因可能是多种多样的但是,有关人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊不能不说是一个原因,对某些具体评估项目来讲还可能是一个重要原因。对此,必须严肃处理。第三,由政府定期公布宏观指导价格。世界不少国家和地区的政府。根据对土地利用的重要性的认识及其产业政策,都加强了对地价的控制。日本政府每年都要在固定的时间里公布官方调查和评估的公示地价,作为一般土地买卖的依据。对此,我何可以效法,我认为,在我国公布的公示房地产价,不应当只是一种宏观调控价,或者说是中间价,同时,还应当有最低价和最高限价的规定。这样做至少有以下三个优点一是体现国家对房地产市场的必要干预二是为土地和住宅的使用者提供可供参照的价格信息,平衡他们提心吊胆的购买心理三是防止暴跌和暴利行为。第四,引进高空建筑权的概念。高空建筑权是在高层建筑如雨后春笋般发展的背景下最初只在美国的纽约、后又遍及美国许多城市的一种交易现象,它的基本含义是指对上地以上的空间的建筑权,也就是说谁要在土地的空间修建构筑物,谁就应当向土地使用权人支付费用。我国现在的高空建筑权的雏形事实上已经出现,比如有的单位在别的单位的低层建筑上加盖房屋,然后对所建成的房屋按约定拥有使用权。随着城市人口的膨胀,土地供求矛盾加剧,必然会有人寻求高空建筑权。因此应当把高空建筑权引入我国法学研究领域,并在相关的法律里作出规定。根据我国的情况。我们可以将高空建筑权称为土地空间使用权,其范围为土地使用面积的直线上升,其权属分别为土地使用权人和国家所有,即假定相当于二十层楼(不同的城市可以有不同的规定)以下的土地空间使用权属土地使用权人所有,二十层楼以上的则为国家所有。其主要理由是二十层楼以下是土地使用权人对建筑高度的最一般和最标准的要求,因此在这个高度范围内的空间使用权理应归土地使用权人所有。二十层楼以上的空间使用权为什么属于国家是基于以下两个方面的考虑一是考虑到土地作为一种很难再生的资源,它的价值不仅仅及于地面,而且还应当及于它的延伸部分空间。就房地产商来说,他所瞄准的不仅仅在于土地,更重要的在于要利用土地及其空间建筑房屋或其他构筑物,因为房屋或构筑物的价值远远大于地产的价值。如果国家放弃空间使用权的价值,无异于放弃了一部分应有的国有受益,如果这种放弃又为外商所得,树立土地高空使用权就显得更为必要了二是考虑到如果不设置空间使用权,就可能导致这样的结果,即有的土地使用权人就可能低价从国家手中取得土地使用权,然后再高价转让土地使用权,而这种高价的结果不仅可能引发土地使用权的炒卖,同时还可能引发建筑物高度的无限制发展。如果二十层以上的空间使用权归国家,就可能在很大程度上控制以上情况的发生。确立土地空间使用权的真正意义在于土地使用权的价格应当包含其空间使用权的价格,而空间使用权的价格除了考虑地价计算的有关因素外,主要应是建筑物的高度,建筑物越高,空间使用权的价格越高,因此,国家应当规定空间使用权收益二十层楼以下的归土地使用权人所有,二十层楼以上的空间使用权收益属国家或集体所有,但是考虑到加层修建,可能给不属于国家的空间使用权人造成不良影响,因此双方还可以约定相应的补偿方式。当然,土地空间使用权的设立,不应具有溯及力。控制目标之四控制房地产开发贷款总量如果说我国的房地产开发曾经有过不适当的膨胀的话,那么,其中一个重要的原因就是不适当或者混乱的贷款推动。在人们心目中(当然也在事实上)开发房地产是一本万利的事情。因此,吸引了大量资金流人房地产市场,这样乱拆借、乱集资、乱发放房地产贷款等现象也就应运而生,甚至银行部门也纷纷涉足房地产,于是,大量资金压在房地产上,该收回的不能收回,有的银行还出现了透支现象,这样的结果,不仅引发了房地产市场的混乱,同时,还引发了金融秩序的混乱。围绕着房地产开发而引起的不正之风、行贿受贿等现象也愈演愈烈。为了扭转这种局面,当前特别需要作以下几件事。第一,国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划,以便从总量上进行控制,银行发放贷款不得超过计划所确定的指标同时,所有房地产开发贷款,都必须以相当于贷款额的实物作为抵押或者由有担保能力的第三人提供担保,凡是未能提供抵押或担保的,银行一律不予贷款。为了克服我国现实生活中的虚假抵押现象的发生,抵押物的真实性应当提交公证,公证机关应对明显的公证失误或者假公证承担责任。第二,加强对投资方向的引导。我国现在房地开发的结构很不合理,一幢幢拔地而起的房屋,许多不是房地产开发本应保证的为重点建设配套的开发项目和居民职工住宅,而是脱离国民一般消费水平的高级公寓、高档宾馆、高级写字楼、花园别墅、渡假村乃至赛马场、高尔夫球场等。因此,今后,专业银行对与重点建设配套的房地产开发项目、职工住宅项目、旧城改造项目应当优先贷款,对高档消费建筑、占用大量土地的建筑项目,原则上应不予贷款,对占用耕地的高档消费建筑根本不批。第三,对己经到期尚未返还本息的房地产开发贷款,要进行一次严肃认真的清理。现在不少的房地产开发贷款不能收回,原因可能是多方面的,在清理中需要区别对待,但是对于那些因为行贿受贿、滥用职权、玩忽职守而造成贷款本息不能收回的,无论涉及什么人一定要坚决查处。中国的有些事情之所以禁而不止,其中一个重要原因就是对那些违法乱纪而发了横财的人没有给予应有制裁,这不仅是对某一个违法者没有处罚,更为严重的是违法者本人还可能有恃无恐和变本加厉的继续进行违法勾当,同时,还可能带动一大批侥幸者接踵而来,其后果是不堪设想的。控制目标之五符合生态环境的要求城市的房地产开发,与生态环境的保护和改善,本来应当是而且可能是互相统一的,但是现在城市土地的利用,往往由于乱迁乱建、工厂住宅犬牙交错、高层建筑林立、绿地面积减少、占用公园、填占水面、人口巨增以及市政设施不配套等多种原因,而加剧了城市生态环境的恶化,现在许多城市一眼望去只见高楼、烟雾和杂乱,不见绿茵、清新和秩序,甚至使人感到窒息,这种状况,如不加以改变,必然殃及子孙后代。因此,凡是与城市生态环境有关的因素,诸如建筑物的高度、密度、绿地定额、三废的排放处理、水质标准、噪声限制、现有绿地面积的保护等,只有全国性的比较原则的立法是不能完全解决问题的,还必须制定地方性法规,加以具体规定。其实在上述一些方面,并不是无法可依,现在的主要问题是执法不严。环境执法与其他执法相比,往往更具难度,其中一个重要原因是人们缺乏环境权利意识,自己权利遭到侵犯之后,不知道或不愿意主张权利,即使申诉或者诉讼到执法机关的与破坏环境有关的房地产开发,也不能够依法得以处理。今后我们应当从全民族的长远利益出发,大力树立我国公民和法人的环境权利意识,提高执法机关环境执法自觉性,以便形成一个任何严重影响环境的工程项目不能建设即使已经建设的也要强令撤除的法律机制。控制目标之六严格房地产开发企业的资质控制前几年在房地产开发热的大潮下,产生了名目繁多的房地产开发公司。有全民和集体的,也有私营的有内资的,也有涉外的有公司性质的,也有合伙性质的有开发性的,也有中介性的有政府机关办的,也有专业银行办的还有军队办的等等。这些公司的存在,对于推动我国房地产业的发展起了重要的作用,但是,也应当看到不少的这类公司,没有经过严格审查,资金不到位,根本没有开发和经营能力,而是靠炒地皮和楼花过日子,甚至牟取了暴利。这些所谓的公司,是房地产市场混乱的主要因素。针对这种情况,许多地方根据房地产开发企业资质管理规定进行了一次清理,取缔了一批不具备开发资格的企业,房地产企业盲目发展的势头有所遏制,但是,我认为以下几个问题还需继续解决第一,房地产开发企业的数量仍然过大。一个地区或者某一个城市,究竟应当拥有多少房地产企业是很难用一个统一的数字加以规定的,但是,有一点是可以确定的,即房地产开发公司的数量,应当与本地区国民经济的发展、房产业的近期和远期潜力以及消费者的承受能力大体相适应,房地产企业的超量存在,必然引发许多不正当竞争行为的产生。为此,政府一方面应当通过信息指导,引导房地产企业的建立另一方面,要严格资格审查,凡是不符合条件的一律不准成立,已经建立的要坚决注销。为此,应当严格建立审批责任制,企业不该建立而建立起来的,应当追究有关人员的责任。现在,有一个问题必须引起重视,就是有一些依据某种背景而成立的不具备开发能力的企业,很难对他们进行整顿,如果无条件
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