2008年天津大悦城项目商业部分经营方案--五年战略规划（2009-2013年）及年度经营计划

1 建造大悦城重型店 天津市津茂置业有限公司 五年战略规划（ 2009-2013年）及年度经营计划 二零零八年十二月 2 天津大悦城项目 业态定位组合 业态组合：购物中心、酒店式服务公寓、住宅、甲级写字楼、精品酒店（替代部分写字楼出租面积） 业态定位 商业 购物中心 +观展中心 写字楼 降低写字楼面积 酒店 国际精品商务酒店 公寓 销售型酒店公寓 住宅 五栋住宅 业态组合说明 : 1、业态丰富，力求保持城市综合体项目配套功能。 2、实施措施，降低写字楼空置风险。 （ 1）将写字楼 5-7层改为商务会所，提供商务洽谈与会晤功能。 （ 2）将写字楼 27-36层改为商务酒店，提供商务配套功能。 3 购物中心 建造天津的商业航母 4 天津大悦城 项目概述 市场分析 项目定位 业态规划及品牌落位 收益预估 C地块方案 在中粮集团领导的带领下及置业单元全体同仁的共同努力下，建立了中粮集团的商业品牌 大悦城 。 天津大悦城立足于天津，依托良好的区位优势及日益发达的城市交通网络，通过打造集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性体验购物中心，使更多的人加入到大悦城并体验到项目所带来的快乐生活。 天津未来的消费目的地 带给天津无限欢乐 引领天津进入新的生活方式 5 最大的规模、完整的业态组合 最合理的业态互动、创新的经营模式 最大的停车场 最壮观的时尚店旗舰群 最丰富的餐饮组合 最新颖的国际观展中心 天津大悦城购物中心亮点 ： 天津大悦城购物中心 项目概述 6 最 完 整 的 业 态 组 合 最 大 的 规 模 最 大 的 停 车 场 最 丰 富 的 餐 饮 组 合 最 壮 观 的 时 尚 店 旗 舰 群 7 最新颖的国际观展中心 歌友会 时尚秀 签售会 发布会 T台秀 文化展 推介会 画、影展 论坛 国际观展中心将成为项目独有的亮点。在保证经济效益的同时，有机的整合了购物中心各业态，形成消费链体系的动力源，产生集客力。形成强大的项目宣传阵地。 8 项目将依托于良好的区位优势，打造整体建筑面积 50万平米的城市综合体。 天津城市的 “ 心 ” 地标！ 9 停车场： 购物中心： 建筑面积 125077平米 使用面积 71928平米 实用率 57.5% 层高 首层： 6.3米 2 4层： 5.6米 内部交通（客用） 34部手扶梯 +10部垂直电梯 +2部观光电梯 位 置 建筑面积（平米） 车位数 立体停车楼 10680 140 B1 22056 188 B2 35851 689 B3 40209 750 ( 含办公楼 500 ) 合计 108796 1267 主要指标概述： 注：项目总车位数 2662个 项目概述 10 项目概述 市场分析 项目定位 业态规划及品牌落位 收益预估 C地块方案 天津市场分析 宏观经济 &消费特征 2007年天津国内生产总值达 5050.4亿元。 天津由于工资水平及物价水平影响，零售业整体消费水平较北京、上海等城市偏低，但自 2006年以来，人均可支配收入及人均消费支出增长率显著提高， 2007全市年人均消费支出达到 12029元 /年。 餐饮消费在人均消费支出中占据较大比例，零售业消费自 2006年以来稳步提升。 天津和北京 G D P 对比情况02000400060008000100002001 2002 2003 2004 2005 2006 20070%5%10%15%20%北京 G D P天津 G D P北京增长率天津增长率北京和天津 GDP对比情况 北京和天津人均消费支出对比情况 04000800012000160002001 2002 2003 2004 2005 2006 20070%5%10%15%20%北京天津北京增速天津增速（亿元） （元） 购物中心 11 南京路 和平路 滨江道 南市商圈 东北角商圈 天津市商业市场描述 商业环境 天津商业项目分布形成一条以南京路、滨江道、和平路为代表的商业中心带。 目前天津市代表性的商业项目设施及功能较为单一，餐饮、娱乐、休闲等功能不突出，基本以传统百货的经营模式存在，商业经营模式落后，与目前商业发展的趋势不相匹配。 南市及东北角商圈历史悠久，但在现代商业发展中始终落后于滨江道、南京路商圈，商业表现不够理想。 未来的几年受到天津市经济大环境影响及众多投资商关注，会对两商圈的发展带来较大机遇，具有一定的发展潜力， 是值得关注的潜力商圈 。 市场分析 12 天津市商业市场分析 现状分析 地理位置 客户群特征 2007年销售 额（亿元） 2008年上半 年销售额 （亿元） 友谊商厦 友谊路 以 30-50岁，注重品牌的高收入消费者为主 9.8 4.4 伊势丹百货 南京路 以 20-45岁中高收入的中青年上班族为主 6.6 3.8 新世界广场 东马路 不同年龄段的大众消费群 5.5 2.9 百盛百货 和平路 以 20-45岁的中青年上班族为主 4.5 2.1 津乐汇 南京路 以 20-35岁的中青年上班族为主 4.1 2.3 远东百货 东马路 以 20-45岁中高收入，注重品质消费者为主 2.6 1.4 友谊新天地 滨江道 不同年龄段的大众消费群 3.1 1.4 海信广场 小白楼 以 30-45岁，注重品牌的高收入消费者为主 2.1 1.05 市场分析 13 项目 楼层 伊势丹百货 新世界百货 百盛 津汇广场 F7 餐饮 N/A 床品、妇婴、儿童早教 N/A F6 家庭用品、文具、 特卖场 N/A 女装、女内、家用、 文化 N/A F5 妇婴用品、运动 餐厅、米乐星 KTV 休闲、运动、户外 运动 100、 亚惠美食广场 F4 男装、配饰、男鞋 运动 100、妇婴、女内、 家用、麦福健康生活馆 男装、配饰、男鞋 运动 100、美容美体、 休闲、珠宝 /饰品、 眼镜 /礼品、 F3 女装、配饰、咖啡 男装、配饰、休闲、 美容美发 女装、配饰 女装、女内、配饰、 男装 F2 女装、女内、配饰 女装、配饰 女装、女鞋、配饰、 化妆品、餐饮 女装、配饰、餐饮 F1 服饰、化妆品、鞋、 皮具 /手袋 化妆品、皮具手袋、 鞋、珠宝 /饰品、餐饮、 屈臣氏 珠宝 /饰品、化妆品、 皮具 /手袋 化妆品、皮具 /手袋、 鞋、餐饮、银行 B1 精品超市、餐饮 家乐福、餐饮、配饰 休闲、数码、 配套服务 餐饮、配套服务、 化妆品、饰品、屈臣氏 B2 申格体育 N/A N/A N/A 我们挑选了目前天津有代表性的 4个商业项目进行分析，作为对本项目的定位及主题分布的参考。 市场分析 14 0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %面积占比 2 3 . 4 0 1 1 . 4 0 1 6 . 3 0 7 . 6 6 % 1 1 . 2 8 2 . 7 8 % 4 . 0 4 % 9 . 8 6 % 3 . 8 3 % 9 . 4 5 %销售占比 3 0 . 2 5 1 6 . 2 5 1 5 . 5 0 1 1 . 5 0 7 . 0 0 % 5% 5 . 0 0 % 4 . 5 0 % 3 . 2 5 % 1 . 7 5 %女装 鞋类 男装化妆品运动 包类珠宝饰品餐饮儿童用品其他天津商业业态面积与销售情况 上图是各主要经营品类在天津主要商场的经营面积与经营效益的对比情况。从图示中，可以看出，女装、鞋类、化妆品、箱包等销售占比明显高于面积所占比例，属于对商业贡献较高的业态。 市场分析 15 南京路 和平路 滨江道 南市商圈 东北角商圈 天津市商业市场分析 竞争项目 五年内将陆续有嘉里、和记黄埔、恒隆广场、津门津塔、仁恒海河广场等多个大型城市商业综合体项目进入市场，总建筑面积逾 200万平米。 项目竞争压力明显 市场分析 16 项目名称 嘉里中心 津门津塔 恒隆广场 和记黄埔地铁项目 仁恒海河广场 开发商 嘉里建设、香格里拉、新加坡长春产业 北京金融街控股 香港恒隆集团 香港和记黄埔 新加坡仁恒集团 商圈 南站 CBD 和平路 和平路 南京路 南市（海河沿线） 业态规划 商业、香格里拉酒店、写字楼、公寓 商业、瑞吉酒店、写字楼、酒店式公寓 商业 商业、写字楼、 公寓 商业、写字楼、 高档住宅 商业形式 购物中心 120， 000 购物中心 50，000 购物中心（ 6F） 133， 000 购物中心（ 6F） 77， 000 百货 74， 300 商业定位 高档 高档 高档 中高档 中高档 目标客群 外来精英 白领阶层 奢侈饰品消费人群 中高收入人群 外来精英 白领阶层 中高收入人群 介绍 竞争对手进展： 嘉里中心与和记黄埔放缓开发进度，恒隆广场调整定位，仁恒已确定乐天百货为合作伙伴。 市场分析 17 商业目前供应特点 目前业态：以百货业为主 商业档次：中档占据最大比重 功能性配置： fashion比重大，商业区 鲜有餐饮、娱乐场所 消费市场发展趋势 追求个性化：开始追逐时尚潮流品牌 崇尚生活品质：注重品味和商品品质 重视购物体验，厌恶拥挤狭窄 交通拥堵，成本增加，需要一站式消费 商业发展趋势 一站式消费 综合时尚购物中心 购物中心的体验式消费 国际时尚潮流 现有商业项目转型困难 物业陈旧，设备老化 百货式经营，无法提供大面积给专卖店品牌 坐落于商业核心区，快餐式消费为主档次难提升 体量有限，功能难集合 本项目市场机会： 一站式舒适型时尚购物中心 商业空白点 市场机会： 市场分析 18 市场环境 &困难： 1、天津整体经济落后北京 3 4年； 2、消费水平低，消费理念落后； 3、非传统商圈，需较大的培育成本及较长的培育时间； 4、受经济危机影响，品牌商开店计划收缩，付租能力下降； 5、供应量放大，带来强有力竞争 市场分析 19 战略举措： 战略精准 目标明确 策略得当 稳健发展 通过大量的市场研究，我们将立足于区域，面向全市。 在以我为主导、由我来带动的前提下，建立行业地位 。 品牌引进，坚持新旧组合，给消费者一个熟悉、引导的过程 。保留消费者喜爱的品类和业态，同时引入影院、 SHOW场、时尚品牌集合店等新鲜血液型业态。保证品牌落位准确，招商时机把握准确，缩短招商时间。 在招商政策制定上，对过渡性店铺严格条件，对主力商户和品牌领头羊给予优惠条件 。 通过品牌积累实现竞争优势，最终实现高开业率，高租金收入。 市场分析 20 项目概述 市场分析 项目定位 业态规划及品牌落位 收益预估 C地块方案 国际时尚生活城 国际 时尚 生活 城 前 瞻 理 念 国 际 品 质 引 领 潮 流 具 有 现 代 气 息 时 尚 品 牌 的 有 机 组 合 都 市 生 活 风 向 标 引 领 娱 悦 生 活 方 式 休 闲 惬 意 的 体 验 空 间 舒 适 空 间 时 尚 体 验 生 活 娱 乐 购 物 的 天 堂 丰 富 多 彩 的 复 合 型 商 业 体 全 球 同 步 品 味 生 活 具 有 号 召 力 的 品 牌 组 合 购物中心 21 家庭购物中心一站 式体验商业模式的综合体 国际时尚生活城 国际化青年城 项目深化定位： 国际时尚生活城 大悦成城 项目初期定位： 一个具有现代水准的，集购物、娱乐、休闲功能为一体的体验型综合性商业中心，以中等偏上的消费层次作为主要服务对象 Lifestyle Shopping Centre 项目定位 22 定位思路 专业功能型业态与畅销时尚品牌结合，带动人流，培养高品质客群的忠诚度，实现投资回报，并保证可持续增长。 保障项目档次， 培养高质量客群 专业功能 型业态 高人气 高坪效 合理布局 国际时 尚形象 + 高收益 短期 回报 持续 增长 时尚国际品牌 时尚度 高品味 拉动人流 合理布局 项目定位 23 1 2 3 4 5 综合效益最大化 保证生存能力 塑造时尚风向标 预留升级空间 功能创造亮点 定位原则 项目定位 24 吸引力营造 因悦而来 时尚娱悦城 大悦我领航 因时尚而来 因娱乐而来 因聚会而来 . 因生活而来 . 提供区别于天津市传统 商业项目的高品质休闲体验。 打造与现代生活方式同步的市级商业中心 , 项目定位 25 客群描述 谁是天津大悦城购物中心的有效消费人群？ 时尚家庭 都市 2-3口之家， 具有一定品味及消 费能力，消费频率 稳定 办公消费群体 餐饮消费为主，初 期随机性消费较 强，后期可成为项 目忠诚客户 过往流动性及旅游客群 随机性较强，往来 商务和旅游消费 时尚追崇者 追求时尚，逐渐 体验时尚消费的 客群，消费力处 于增长阶段 团购、集团消费 卡务 构建天津独具特色主力商户组合，营建丰富业态，满足消费者 尚、乐、美、食 的多层次需求，形成项目对消费者的有效吸引。 项目定位 26 街道，沉淀城市文明的肌理 马场道、重庆道、睦南道、大理道、常德道 五大道，城市历史与文化的鉴证！ 楼层主题策划思路 项目定位 27 愉 悦 盛宴 .欢聚大道 炫 动 青春 .活力大道 都市 悦 章 .时尚大道 精 彩无限 .国际大道 异 彩 纷呈 .生活大道 近者悦 花 远者来 园 楼层主题：天津 “ 新五大道 ” F5 F4 F2 F1 B1 F3 “悦动悦精彩” 项目定位 28 项目概述 市场分析 项目定位 业态规划及品牌落位 收益预估 C地块方案 在各个平面中与楼层商业主题及动线、节点相结合； 在立体布局中，业态设置尽可能在垂直方向上保持一致性。业态纵向聚集形成较强辐射效应，有利于迅速培养消费者对购物中心的良好感受，保证垂直交通的顺畅。 南 门 外 大 街 南 马 路 室外节点 室内节点 规划原则 1 购物中心 29 以 投资回报率 为业态规划核心原则 保证项目 生存能力 实现股东投资回报及收益的 长期增长 租金收益型 收益保障 (33%) 人流贡献型 聚客效应 (37%) 代表定位型 领头羊效应 (15%) 新鲜血液型 独有、前沿 (15%) 女装、鞋、化妆品、配饰、 运动服饰、休闲服饰等畅销品牌 超市、餐饮、影院等集客 能力较强品牌 国际一线化妆品、 国际时尚品牌服饰 首次进津品牌业态及品牌 规划原则 2 业态规划及品牌落位 30 主题购物区22%时尚服饰14%休闲服饰4%家居家饰5%超市4%化妆品集成店0%电玩3%儿童世界3%国际观展中心4%电影院8%时尚集成店8%配饰/礼品/数码/ 音像/服务配套5%餐饮）20%业态 建筑面积（ M2） 占比 主题购物区 26353 21.1% 时尚集成店 10573 8.5% 时尚服饰 17420 13.9% 休闲服饰 5354 4.3% 家居家饰 5836 4.7% 电影院 10013 8.0% 超市 4951 4.0% 化妆品集成店 494 0.4% 电玩 4241 3.4% 儿童世界 3843 3.1% 餐饮 (快餐轻食 /饮品） 24298 19.4% 国际观展中心 4937 3.9% 配饰 /礼品 /数码/ 音像 /服务配套 6764 5.4% 合计 125077 100.0% 整体业态配比 业态规划及品牌落位 31 主力店规划调整方案 业态规划及品牌落位 影院 国际观展中心 主力店调整：百货位置调整为主力集成 店，形成主题广场 原冰场位置调整为观展中心 调整后，主力店： 面积比例 37% 预计收益比例 28%（调整前 14%） 主力店包含： 主题广场面积比例 25% 影院面积比例 8% 观展中心面积比例 4% 32 百货业态分析 优势：虽然 吸引女性消费 带动其他业态 坪效高 劣势：但是 引进百货品牌店租金收益低 百货的排他性对购物中心招商有很大影响 招商成本较高 直接面临固有传统百货的竞争 项目面临的问题 原百货 F5 F4 F2 F1 B1 F3 在原规划中 ,百货是项目的重要主力店之一 ,我们对该区域反复进行战略思考 ,作出如下调整 : 业态规划及品牌落位 主力店 主力店规划调整方案 33 分析结论：所以 不引进品牌百货店 采用集成店组合策略，划分动 线，自主招商、充分展示新型经营业态 根据大悦城 新五大道 的主题街区设置，分设生活、时尚、魅力、炫动、欢聚等 5个主题广场，增加项目生命力和活力 主题广场 F5 F4 F2 F1 B1 F3 生活广场 家居家饰 时尚广场 鞋、包、化妆品 魅力广场 女装、内衣、珠宝首饰 炫动广场 运动 业态规划及品牌落位 主力店 炫 动 青春 .活力大道 都市 悦 章 .时尚大道 精 彩无限 .国际大道 异 彩 纷呈 .生活大道 愉 悦 盛宴 .欢聚大道 欢聚广场 34 影城 . 必要性 面积比例 8% 预计收益比例 2% 丰富了休闲、娱乐功能 人流中心、客流磁场 提升滞留时间，增强消费目的地属性 与餐饮、电玩 /KTV、数码等业态形成联动 影城 . 选择标准 影院定位与购物中心相符 较强的营销能力，配合达到 双赢 效果 拥有强大的文化产业资源整合能力 电玩中心 / KTV F5 F4 F2 F1 B1 F3 影音 /数码 动漫玩具 / 创意礼品 影城 餐饮 业态规划及品牌落位 主力店 35 2004年金逸影视正式成为“华纳”在中国合作伙伴 目前金逸影视集团相继在北京、上海、等多个城市开设了十几间豪华多厅影城，发展迅速。 具备较多的会员数量及完善的会员服务理念，观影优惠活动较多。 华谊兄弟集团于 2007正式进入影院市场。 华谊兄弟强大的表演、艺人、创意人才资源可成为其影院、天津大悦城的宣传平台，通过多元平台使天津大悦城成为明星云集地。 引进数码放映、赛事、聚会等先进理念，使影院的功能更加丰富。 2007年，嘉禾院线被橙天集团收购，旨在在主要城市建立高端影院。 具备丰富的影院设计、运营经营，在东南亚各国拥有多个影城。 具备现代化信息管理系统、订票系统，现正向多功能综合性影城发展。 广州金逸影视集团 影城 . 甄选品牌 业态规划及品牌落位 主力店 36 主力店的有益补充 强化商业品质 增强抗风险能力 本项目中，次主力店： 面积比例 18.9% 收益比例 14.3% 次主力店涵盖：电玩电玩 /KTV、精品超市、儿童天地、时尚集成店 电玩 /KTV、精品超市、儿童天地 可有效丰富功能，提升活力 时尚集成店可凸显项目定位 次主力店规划 时尚集成店&旗舰店 儿童天地 电玩 KTV 精品超市 F5 F4 F2 F1 B1 F3 业态规划及品牌落位 次主力店 37 时尚集成 &旗舰店 . 必要性 商业发展趋势 突显定位 聚集形成亮点 高坪效租金 引领天津消费趋势 打造长期竞争力 天津消费目的地 吸引、聚集人流，保证生存 面积比例 8.5% 租金比例 10.4% 实现投资回报 时尚集成 &旗舰店 主题广场 F5 F4 F2 F1 B1 F3 业态规划及品牌落位 次主力店 38 集成店 . 品牌甄选 业态规划及品牌落位 次主力店 39 聚集消费，带动人气 天津具备餐饮消费基础， 运营状况普遍良好 餐饮、娱乐业态互动明显 购物中心中餐饮： 面积比例 19.4% 收益比例 11.2% 餐饮 . 优势 餐饮 业态规划及品牌落位 餐饮 40 F4： 大型正餐 /休闲餐饮 /西餐 /日韩料理 /茶餐厅 /快餐 F3： 茶餐厅 /休闲餐饮/日韩料理 /轻食小点 F2： 茶餐厅 /咖啡 /茶 B1： 快餐 /轻食小点 F1： 咖啡 /茶 /休闲餐饮 /日韩料理 F5： 休闲餐饮 类别 建筑面积 （） 面积占比 （） 快餐 6349 26% 西餐 956 4% 咖啡 /茶 1735 7% 轻食小点 1300 5% 日韩料理 1523 6% 休闲餐饮 4622 19% 正餐 4106 17% 茶餐厅 2965 13% 泰餐 741 3% 总计 24298 100.0% 餐饮 . 细分 业态规划及品牌落位 餐饮 41 业态 &品牌落位 B1 B1（地铁层）特征： 便利： 便利性设施多集中在该层，能够吸引往来人群消费； 休闲： 设置休闲餐饮，便于人们约会、就餐放松； 快速： 设置速食店、西点、零食等，满足往来人群的需求。 以超市、餐饮、休闲、服饰化妆品为主，提高人气 业态规划及品牌落位 42 B01 B02 B03 B04 B05 B06 B07 B08 B09 B10 B11 B14 B12 B13 B17 B18 B19 B20B21 B22 B23B24 B25#=3116 B26 B27 B30#： 2847 B33 B34 B35 B36 B37 B38 B39 B40 超市： A: Ole B: BHG C: Jusco B29 B28 B31 B32 精品超市区： 主动拉动人流，带动沿线区域商业价值 时尚元素区： 依附庞大人流获取最大价值 提高时尚生活元素，增添活力 美食广场区： 将写字楼、商业、地铁等功能的人流很好互动，体现便利与便捷。 人流聚集区 人流拉动功能区 生活广场： 形成人流吸引点（HOLA、 HARBOR HOUSE) 精品超市区 生活广场 时尚元素区 美食广场区 B1 异彩纷呈 .生活大道 动线 &功能示意图 43 B01 B02 B03 B04 B05 B06 B07 B08 B09 B10 B11 B14 B12 B13 B17 B18 B19 B20B21 B22 B23B24 B25#： 3116 B26 B27 B30#： 2847 B33 B34 B35 B36 B37 B38 B39 B40 家居家饰： 特力屋 HARBOR HOUSE B29 B28 B31 B32 餐饮（美食广场）： 时尚服饰 时尚品牌 集成店 B1 落位示意图 Hot wind / West link / 麦考林 / Princess / ET boiteebase / Balano / attitude / E.S / me&city / 佐丹奴 / 堡狮龙 优之良品 /巴克闪冰 /快乐柠檬 /巴黎贝甜 /breadktalk/中粮良品 /大食代 / 龙心大悦 / 2667 餐饮 (快餐轻食 /饮品） 24% 20 1087 时尚服饰 10% 5 Ole/BHG/JUSCO 2847 超市 26% 1 宝岛 /亮视点 /雪亮 /APPLE/ SONY/SAMSUNG/福奈特 /柯达 / 同仁堂补品 /天福名茶 /海王星辰 536 配饰 /礼品 /数码 / 音像 /服务配套 9 5% 特力屋 /harbor house/lock&lock/ 双立人 /Potato & Co./Hoyaboby 3356 家居 /家饰 4 31% 落位品牌 面积 业态 占比 铺位数 ASOBIO/watsons概念店 453 4% 1 10946 面积合计 100% 40 时尚品牌集成店 超市： Ole BHG Jusco 44 凸显项目定位： 选国际时尚服饰旗舰店作为门头店，以其国际时尚的定位表达项目的整体风格； 提升坪效： 旗舰店周边铺位安排付租能力较强的其他时尚品牌专卖店，进一步强化定位并有效提升坪效； 错落分布： 旗舰店与其他店铺错落分布于首层，平衡整个商业人流。 业态 &品牌落位 F1 以国际时尚品牌服饰为主，代表定位，突出形象 配置化妆品、饰品、礼品等业态 , 提高收益 业态规划及品牌落位 45 133 132 131 134 135 136 137 139 141 142 145 144 143 109 110 112 113 111 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 102 招行 /中行 /工行 108 101 140 138 时尚品牌集成店： H&M / ZARA 时尚品牌集成店： ASOBIO / MUJI 时尚品牌集成店： ZARA / H&M 时尚品牌集成店： NOVO/NEXT/UNQIO 商务配套区： 吸引写字楼客群消费 国际旗舰店： 突出项目定位 提升人气 平衡人流 提升周边区域商业价值 动线 &功能示意图 品牌服饰区： 充分利用平衡的高客流，达到高产租 时尚广场： 品类集中，增强区域吸引力 鞋 包 化妆品 F1 精彩无限 .国际大道 品牌服饰区 时尚广场 国际旗舰 46 133 132 131 134 135 136 137 139 141 142 145 144 143 109 110 112 113 111 114 115#:3895 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 102 招行 /中行 /工行 108 101 140 化妆品 138 鞋 包 F1：落位示意图 2561 品牌集成店 H&M / ZARA /ASOBIO / MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO 20% 4 面积 业态 落位品牌 占比 店铺数 亨德利 /emperor /Swarovski / GATHA / ARTINI / CK / Montblanc ENZO /FOLLI FOLLIE/Swatch/天梭 / dior / fendi/ 招行 /中行 /工行 /Seven eleven 881 配饰 /礼品 /数码 /音 像 /服务配套 7% 4 4518 时尚服饰 LIU.JO / i.t / EQ:IQ/D&G / /PORTSs1961 /KOOKai / b+ab / Tommy hilfiger / Moiselle / Max.studio / TOP SHOP / Miss sixty / Mango / promod / A/X / LANCEL/NEXT / s.d.spontini / NINE WEST/ Vero moda/Anne sui/Y-3/Anneklein / PINKO/SELECTED /GUESS/ DKNY / Bookbrother /a.testoni / balenciage / aquascutum 35% 30 13075 面积合计 100% 51 喜力 /迪桑娜 /WHY/黑眼睛 /沙驰 /贝纳通 /布兰诗 /新秀丽 /嘉莲薇 /菲安妮 /秀丹名物 箱包 百丽 / 思加图 /天美意 /莱尔斯丹 /翠贝卡 /星期六 /TATA/红科 /真美诗 /百思图 /FED/哈森 /美丽宝 / 奥卡索 鞋 FANEL/LOREAL/AQUA/VIOHY/OLAY/Red Eanth/佰草集 /AUPRES/MAYBE LLINE/ANNISUI/欧舒丹 /家美乐 / 玛坤丝 /深蓝/DHC/U2B/THE FACE SHOP/ 药妆 /兰芝 /蝶妆 / 2 30% 3895 化妆品 主题购物区 轻型餐饮 Starbucks/Costa/ 古典玫瑰园 /Coldstone/ Ciao / haagen-dazs/季诺意式休闲咖啡 /味牛豆捞 /猫头鹰 /土大力 /避风塘 /麻布十番 7% 9 936 284 sephora/Sasa/明星汇 2% 2 化妆品集成店 时尚广场 47 旗舰店跃层分布： 标志性旗舰店跨首层、二层分布，其内部设置能自然将消费者引入二层； 品牌档次自然过渡： 从二层的旗舰店，可自然过渡其他时尚流行品牌； 业态 &品牌落位 F2 以坪效高，付租能力强的时尚男女服饰为主 业态规划及品牌落位 48 201 202 203 204 205 206 207 210 211 212 214#： 5632 227 233 235 236 237 238 247 246 248 208 209 241 239 240 242 234 国际旗舰（北部）： 将人流向北侧拉动 国际旗舰： 提升二层国际感及时尚感 提升二层租金水平 一层的延续，垂直拉动人流 美食区： 拉动人流向南流动 形成人流吸引点，平衡整层人流量和人气 时尚服饰区： 充分利用平衡的高客流，达到高产租 女装 内衣 珠宝首饰 魅力广场： 品类集中，增强区域吸引力 动线 &功能示意图 F2都市悦章 .时尚大道 品牌服饰区 魅力广场 国际旗舰 美食区 魅力广场 49 201 202 203 204 205 206 207 210 211 212 214#： 5632 227 233 235 236 237 238 244 243 245 209 241 239 女装 内衣 珠宝首饰 240 242 234 246 208 F2 ： 落位示意图 CHIRLY /Giordano Ladies /SISILEY/La pargay/Arrtco/ EITIE/ EDC/ 玛斯菲尔 /G2000/翠贝卡 /theme /Azona/江南布衣 /Size Site/ /例外 /子苞米 /Jorya/ELLE/Diesel/Bestseller Group /SOBASIC / 马克华菲 /Kulhe/ TEENIE WENNIE/Jack&jones/Esprit/E-land/艾格 / Levis/CK Jeans / JESSICA/PRICH/FCUK/BAUHAUS/Ecco/ Geox /Skap/G-Star/ Fox/白领 4413 时尚服饰 TOUS/曼谷银 /Qggle/ Swatch/Tissot/Twice GIGIS/Yes or No/shes/ SIBO/银的堡 /海盗船 /思妍丽 756 配饰 /礼品 /数码 / 音像 /服务配套 港丽 /金湖 /一茶一坐 /古典玫瑰园 餐饮（轻型餐饮） 3066 时尚品牌集成店 30% 5% 7% 20% 35 4 2 4 落位品牌 面积 业态 占比 店铺数 557 H&M / ZARA /ASOBIO / MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO 周生生 / 周大福 / 金至尊 /谢瑞麟 /玛贝尔 /艾伦斯特 /瑰宝 /AMA 珠宝首饰 黛安芬 /爱慕 /安莉芳 /欧迪芬 /舒雅 /芬迪诗 /桑扶兰 /古今 / 艾格 /婷美 /衣恋 内衣 淑女屋 / KAJA/麦亚奴 /芮麦芙 /MACXJAC/Lily/依瑶 /COLOUR 18/VEEK/WANKO /柯罗巴 / 朗姿 /季候风 /丽莱 /SINO/简 /亦谷 /贝萱 /贝拉维拉 /哥弟 /SODA/jinava/SANDWICH/神思 /播 3 38% 5632 女装 主题购物区 14424 面积合计 100% 48 魅力广场 50 较大的单店面积： 运动品牌单店规模较大，产品线更加丰富，展示性更强； 专项集中： 运动品牌以专卖店形式设置，在位置安排上集中设置，形成规模效应； 业态共生： 运动品牌类业态与电子、休闲用品、运动箱包等相关业态结合，拉动连带消费； 业态 &品牌落位 F3 以运动、休闲服饰及娱乐业态为主，吸引年轻消费客群 业态规划及品牌落位 51 动线 &功能示意图 306 308 309 310 311 312 313 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 328 332 333 334 335 336 337 327329#=2439 A:Sega Game Center B:神采飞扬 C: 嘉斯猫 330 331 338 301 307 休闲活力区： 主题业态拉动人流 休闲餐饮区： 提升人气 与周边业态较好融合 娱乐区： 丰富业态 行成三层人流聚集点 儿童体验区： 体现全客层定位 带动家庭消费 炫动广场： 品类集中，增强区域吸引力 主题购物区 314# = 5628 男装 运动 申格 运功 100 炫动广场： F3 炫动青春 .活力大道 娱乐区 炫动广场 休闲活力区 儿童体验区 美食区 52 306 308 309 310 311 312 313 314# = 5628 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 328 332 333 334 335 336 337 327329#=2439 A:Sega Game Center B:神采飞扬 C: 嘉斯猫 330 331 338 大众书局 光合作用 307 男装 运动 申格 运功 100 301 A: 天才宝贝 B: 反斗城 C: 汤姆熊 F3 ： 落位示意图 Camel/ kuhle/jeansport/维斯凯 / Jeep / LEE/Esprit men/Jasonwood/ UCLA/apple/trek&travel/jackwolfskin/ Inwear/Im david/Bossini style/ 速写 /LoisTony jeans/苏格兰飞人 / FUBU/Skechers/TOUGHJEANS/暇步士 / Acupuncture Dockers/KoyoJeans/Giordano concept/v-one 3079 休闲 zippo/瑞士军刀 crocs/casio疯果 / Hello kitty/大众书局 /光合作用 702 配饰 /礼品 /数码 / 音像 /服务配套 罗马世家 /马亚诺 /伦敦雾 /集杰 /森迪威尔 /TONY WEAR/萨巴蒂尼 /威可多 /万星威 /LEO/铁狮丹顿 5628 主题 购物 区 天才宝贝 /反斗城 /汤姆熊 Nike kidsAdidas kids/Mothercare/ 爱丽丝儿童摄影 /Kingkow 2210 儿童世界 一茶一坐 /和合谷 /Puresmoothies/ROMANA/水果捞 /巴克闪冰 /一品三笑/炼瓦家 /找茶 / Yofen Fruz 1114 餐饮（轻餐） 14% 1% 36% 16% 10% 17 3 2 10 7 落位品牌 面积 业态 占比 店铺数 男士服饰 运动 申格 /运动 100 15172 面积合计 40 Sega Game Center/神采飞扬 /嘉斯猫 2439 电玩 16%